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Börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften (REITs) in Deutschland.

Einführung und Umsetzung nach dem REIT-Gesetz.

AutorJörg Böhmer
VerlagDuncker & Humblot GmbH
Erscheinungsjahr2009
ReiheUntersuchungen über das Spar-, Giro- und Kreditwesen. Abteilung B: Rechtswissenschaft 184
Seitenanzahl220 Seiten
ISBN9783428532216
FormatPDF
KopierschutzWasserzeichen
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis74,90 EUR
Jörg Böhmer untersucht in der vorliegenden Publikation Rechts- und Umsetzungsfragen zur in Deutschland neu eingeführten REIT-Aktiengesellschaft. Ziel der Untersuchung ist es, Rechtsprobleme, die die steuerliche Sonderstellung der Gesellschaft sowie die Verzahnung des REITG mit den auf Aktiengesellschaften anwendbaren allgemeinen Vorschriften bereit halten, umfassend zu klären. Neben den handels- und gesellschaftsrechtlichen Voraussetzungen der REIT-Gründung sowie hierbei bestehender gesetzlicher Regelungslücken fokussiert und entwickelt der Verfasser Handlungsoptionen zur Einhaltung und Durchsetzung der Strukturvorgaben des REITG, insbesondere der Höchstbeteiligungsgrenze. Er legt dar, dass hierzu neben aktienrechtlichen Instrumenten auch Satzungsregelungen geeignet sein können. Weiterhin untersucht er die sich aus dem Sanktionensystem des REITG ergebenden Rechtsfolgen einschließlich möglicher Regressansprüche und entwickelt Lösungsvorschläge für verbleibende gesetzliche Unsicherheiten.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort8
Vorwort10
Inhaltsverzeichnis12
Abkürzungsverzeichnis19
1. Teil: Einführung: G-REIT – Skizzierung einer neuen Anlageklasse24
I. Vorbemerkung24
II. Gang der Darstellung und Untersuchung26
III. Anreize zur Einbringung von Grundstücksvermögen in REITs27
IV. Adressaten der neuen Anlageform29
V. Marktpotential des REIT30
1. Die Situation des deutschen Immobilienmarktes vor der REIT-Einführung30
2. Erwartete Auswirkungen der Investition in REITs31
3. Indirekte und alternative Investments in REITs31
a) REIT-Fonds31
b) REIT-Anleihen31
c) REIT-Derivate32
d) Synthetische REITs33
4. Erwartungen und Ziele34
a) Auswirkungen auf Volkswirtschaft und Kapitalmarkt34
b) Fiskalische Zielsetzung35
VI. Historische Entwicklung36
1. Entstehungsprozess36
2. Vorschläge zum G-REIT – Vom Trennungs- zum Einheitsmodell36
a) Ausgangsproblematik36
b) Trustvermögensmodell38
c) Einheitsmodell40
d) Streubesitz- und Akzeptanzmodell mit treaty override41
3. Wesentliche Veränderungen des REITG gegenüber IFD-Vorschlag, Referenten- und Regierungsentwurf42
a) Gesellschaftsrecht42
b) Bilanzrecht43
c) Steuerrecht44
2. Teil: Der G-REIT als Anlagemodell45
I. Der REIT-Status und die REIT-AG – Abgrenzung und rechtliche Einordnung45
II. Handels- und Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungendes REIT-Status47
1. Organisationsstruktur47
a) Rechtsform47
aa) Aktiengesellschaft als ausschließlich vorgesehene Rechtsform47
bb) Zulässigkeit einer REIT-SE48
b) Unternehmensgegenstand49
aa) Satzungsmäßige Beschränkung und Börsenzulassung49
bb) Rechtsfolgen einer faktischen Überschreitung des satzungsmäßigen Unternehmensgegenstandes50
c) Sitz53
d) Mindestnennkapital54
e) Form der Aktien und Ausgabe56
aa) Stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung56
bb) Ausgabe gegen volle Leistung des Ausgabebetrages59
cc) Ausschluss des Verbriefungsanspruchs59
f) Gründungsvorgang59
aa) Statuswechsel einer bestehenden Aktiengesellschaft59
bb) Umwandlungsvorgänge60
(1) Formwechsel61
(2) Verschmelzung62
(3) Spaltung63
cc) Vor-REIT63
(1) Rechtliche Qualifikation63
(2) Voraussetzungen für Begründung und Fortbestehen des Vor-REIT-Status63
(3) Erforderlichkeit des Vor-REIT-Status64
(4) Vorbereitungszeitraum64
dd) Börsenzulassung65
ee) Anmeldung zum Handelsregister und Eintragung65
Anmeldung zum Handelsregister und Eintragung(1) Anmeldung, § 8 REITG65
(2) Prüfungskompetenz des Registergerichts67
(3) Eintragung70
2. Vermögens-, Erlös- und Kapitalstruktur, Ausschüttungsanforderungen70
a) Vermögensstruktur71
aa) Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an besonderen Vermögensgegenständen71
(1) Inländisches unbewegliches Vermögen ohne Bestandsmietwohnimmobilien73
(a) Begriffsbestimmung und Charakterisierung73
(b) Sinn und Zweck des Ausschlusses von Bestandsmietwohnimmobilien75
(2) Ausländisches unbewegliches Vermögen75
(3) Andere Vermögensgegenstände im Sinne des § 3 Abs. 7 REITG76
bb) Beteiligung an Immobilienpersonengesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG77
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung77
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung78
cc) Beteiligung an REIT-Dienstleistungsgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG78
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung78
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung80
dd) Beteiligung an Auslandsobjektgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG81
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung81
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung82
(3) Einzelfragen: Europarechtliche Bewertung82
ee) Beteiligung an (Komplementär-)Kapitalgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG82
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung82
(2) Sinn und Zweck der Einbeziehung83
ff) Quantitative Anforderungen an die Vermögensstruktur, § 12 Abs. 2 REITG83
gg) Sanktionen84
b) Erlösstruktur86
aa) Mindestumsatzerlöse aus Immobilien87
bb) Maximalumsatzerlöse aus REIT-Dienstleistungsgesellschaften87
cc) Sanktionen87
dd) Ausschluss des Immobilienhandels88
(1) Begriffsbestimmung und Charakterisierung88
(2) Sinn und Zweck90
(3) Überwachung und Gegenmaßnahmen91
(4) Sanktionen92
ee) Mindestausschüttungspflicht92
(1) Begriffsbestimmung und Ermittlung des Ausschüttungsvolumens92
(2) Berücksichtigung einer Veräußerungsrücklage, § 13 Abs. 3 S. 2 REITG94
(3) Sinn und Zweck der Mindestausschüttungspflicht95
(4) Sanktionen96
c) Kapitalstruktur: Vorgaben zum Eigen- und Fremdkapital96
aa) Mindesteigenkapitalquote, § 15 REITG96
(1) Begriffsbestimmung96
(2) Sinn und Zweck98
(3) Überwachung und Gegenmaßnahmen98
(4) Sanktionen99
d) Aktionärsstruktur100
aa) Mindeststreubesitz, § 11 REITG100
(1) Begriffsbestimmung und Ermittlung des Streubesitzes100
(2) Sinn und Zweck102
(3) Überwachung103
(4) Durchsetzung104
(5) Ersatzansprüche108
(6) Sanktionen113
bb) Höchstbeteiligungsgrenze114
(1) Begriffsbestimmung114
(2) Sinn und Zweck116
(3) Überwachung durch die REIT-AG116
(4) Durchsetzung117
(a) Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch117
(b) Satzungsmäßige Veräußerungspflicht119
(c) Ausgabe vinkulierter Namensaktien122
(d) Rechtsverlust122
(e) Zwangseinziehung, § 237 Abs. 1 AktG123
(5) Ersatzansprüche128
(6) Sanktionen129
(7) Einzelfragen: Europarechtliche Bewertung129
3. Firmenrechtliche Vorgaben133
a) Firma133
b) Bezeichnungsschutz134
aa) Sachlicher Schutzbereich134
bb) Persönlicher Schutzbereich135
cc) Durchsetzung des Bezeichnungsschutzes136
4. Rechnungslegungs- und Bilanzierungsfragen138
III. Kapitalmarktrechtliche Voraussetzungen des REIT-Status139
1. Börsenzulassung im EG/EWR-Raum139
a) Inhalt, Billigung und Veröffentlichung des REIT-Prospektes141
b) Zulassungsfolgepflichten144
c) Ausschnitt: Zulassung an der Frankfurter Wertpapierbörse146
aa) REIT-Segmente146
bb) Besondere Zulassungsfolgepflichten147
IV. Freiwillige Aufgabe des REIT-Status147
V. Steuerrechtliche Implikationen des REIT-Status150
1. Besteuerung des Immobilienveräußerers150
a) Exit-Tax150
aa) Funktionsweise151
bb) Voraussetzungen für Entstehen und Fortbestehen der Steuerprivilegierung151
(1) Begünstigte Übertragungsvorgänge151
(2) Begünstigte Wirtschaftsgüter154
(3) Voraussetzungen auf Veräußererseite156
(4) Voraussetzungen auf Erwerberseite159
(5) Sanktionen162
(a) Veräußererseite162
(b) Erwerberseite163
b) EK 02-Problematik163
2. Besteuerung des Aktionärs163
a) Ausschüttungen165
aa) Besteuerung inländischer Aktionäre165
bb) Besteuerung ausländischer Aktionäre167
(1) Anwendbarkeit von einfachen und qualifizierten Quellensteuerermäßigungen nach Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)167
(2) Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie170
b) Anteilsveräußerungen171
aa) Besteuerung inländischer Aktionäre171
bb) Besteuerung ausländischer Aktionäre173
c) Beteiligungen an ausländischen REITs173
3. Besteuerung der REIT-AG174
a) Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer174
aa) Beginn der Steuerbefreiung175
(1) Eintragung in das Handelsregister, § 8 REITG177
(2) Inländischer Sitz und Geschäftsleitung, § 9 REITG177
(3) Börsenzulassung, § 10 Abs. 1 REITG178
(4) Initialer und fortlaufender Streubesitz, § 11 Abs. 1 REITG178
(5) Höchstbeteiligungsgrenze, § 11 Abs. 4 REITG178
(6) Vermögenszusammensetzung und Umsatzgrenze, § 12 Abs. 2 lit. a, b, Abs. 3 REITG178
(7) Mindestgewinnausschüttung, § 13 Abs. 1 REITG, Immobilienhandel, § 14 REITG179
(8) Mindesteigenkapital, § 15 REITG180
bb) Ende der Steuerbefreiung180
b) Grund- und Grunderwerbsteuer183
4. Besteuerung im G-REIT Konzern184
a) REIT-Dienstleistungsgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG) Komplementärgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG)184
b) Auslandsobjektgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG)185
c) Immobilienpersonengesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG)186
5. Einzelfragen: Europarechtliche Problemkreise187
a) Steuerbefreiung nach § 16 Abs. 1 als verbotene Beihilfe i. S. d. Art. 87 EG187
b) Exit-Tax als verbotene Beihilfe i. S. d. Art. 87 EG187
c) Beschränkung der Exit-Tax auf G-REITs188
aa) Benachteiligung ausländischer REITs188
bb) Benachteiligung ausländischer Grundstücksveräußerer189
d) Beschränkung der Kapitalertrags- und Gewerbesteuerbefreiung auf G-REITs189
3. Teil: Sanktionensystem des REITG192
I. Ebene des Immobilienveräußerers192
II. Ebene des G-REIT192
1. (Straf-)Zahlung193
a) Sinn und Zweck193
b) Entscheidung, Verfahren und Rechtschutz193
2. Verlust der Steuerbefreiung195
III. Ebene des Aktionärs196
1. Reduzierte Aktionärsrechte, § 16 Abs. 2 REITG196
2. Mittelbare Wirkung eines Steuerbefreiungswegfalls197
IV. Regressansprüche im Sanktionensystem des REITG197
1. Beendigung der Steuerbefreiung197
a) Ansprüche der Gesellschaft197
aa) Schadensermittlung197
bb) Rückgriffsverpflichtete198
(1) Organe der REIT-AG Dritte198
(2) Aktionäre199
b) Ansprüche der Aktionäre203
aa) Schadensermittlung203
bb) Rückgriffsverpflichtete203
(1) Gesellschaft203
(2) Organe203
(3) Aktionäre203
c) Ansprüche der Immobilienveräußerer bei Wegfall der Exit-Tax204
2. (Straf-)Zahlungen205
4. Teil: Problemzusammenfassung und Ausblick206
Literaturverzeichnis208
Sachverzeichnis219

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