| Vorwort | 5 |
| Inhaltsverzeichnis | 7 |
| Teil I | 18 |
| Grundsätzliche Möglichkeiten und Grenzen der externen Immobilienverwaltung | 18 |
| Kapitel 1 | 22 |
| Gründe der externen Immobilienverwaltung, Chancen und Risiken | 22 |
| 1.1 Ziele und Nutzen von Corporate Real Estate Management (CREM) | 22 |
| 1.1.1 Outsourcing (Ausgliederung unternehmenseigener immobilienbezogener Abteilungen) | 23 |
| 1.1.2 „Make or Buy“ Entscheidung (Beauftragung externer Nachunternehmer) | 24 |
| 1.2 Trennung von Immobilieneigentum und Betreiberfunktion | 25 |
| 1.2.1 REITs als Mittel des Immobilienoutsourcings | 25 |
| 1.2.2 Geschlossene Fonds | 26 |
| 1.2.3 Börsennotierte Immobiliengesellschaften | 26 |
| Weiterführende Literatur | 27 |
| Kapitel 2 | 28 |
| Gegenwärtige Struktur des deutschen Immobilienmarkts | 28 |
| 2.1 Markteilnehmer Property Management | 28 |
| 2.2 Marktteilnehmer Facility Management | 29 |
| Weiterführende Literatur | 29 |
| Kapitel 3 | 31 |
| Ausblick auf die weitere Marktentwicklung/Prognose | 31 |
| Weiterführende Literatur | 32 |
| Kapitel 4 | 33 |
| Nachhaltigkeit – Green Building | 33 |
| Weiterführende Literatur | 35 |
| Kapitel 5 | 37 |
| Notwendige Änderung der Personalstruktur | 37 |
| Weiterführende Literatur | 39 |
| Kapitel 6 | 40 |
| Entwicklung der Vertragsgestaltung im Rahmen der „Professionalisierung“ des Immobilienmarktes | 40 |
| 6.1 Probleme/Schwierigkeiten aufgrund neuer Vertragstypen | 40 |
| 6.2 Stand der Rechtsprechung | 42 |
| Weiterführende Literatur | 43 |
| Kapitel 7 | 44 |
| Begriffliche Erläuterungen | 44 |
| 7.1 Asset Management | 44 |
| 7.2 Property Management | 45 |
| 7.3 Facility Management | 47 |
| Weiterführende Literatur | 49 |
| Teil II | 50 |
| Rechtliche Voraussetzungen bei Ausgliederung von Unternehmensimmobilien in eine spezialisierte Assetmanagementgesellschaft | 50 |
| Kapitel 8 | 51 |
| Asset Management– und Funktionsausgliederungsvertrag | 51 |
| 8.1 Assetmanagementvertrag | 51 |
| 8.2 Funktionsausgliederungsvertrag | 53 |
| 8.3 Typische Rechtsprobleme des Management-Outsourcings | 55 |
| 8.3.1 Betriebsübergang | 55 |
| 8.3.2 Scheinwerkvertrag | 57 |
| Weiterführende Literatur | 57 |
| Kapitel 9 | 59 |
| Besonderheiten der Finanzmarktaufsicht der Ausgliederung in Bank- und Versicherungsbereich | 59 |
| 9.1 Bankrechtliche Vorgaben bei der Auslagerung eines Tätigkeitsbereichs | 59 |
| 9.2 Versicherungsrechtliche Vorgaben bei der Auslagerung von Tätigkeitsbereichen | 63 |
| Weiterführende Literatur | 64 |
| Teil III | 66 |
| Rechtliche Voraussetzung im Rahmen der externen Immobilienverwaltung | 66 |
| Kapitel 10 | 67 |
| Grundsätzliche Vertragsinhalte des Property- und Facility Management und anwendbares Recht | 67 |
| 10.1 Property Managementvertrag | 67 |
| 10.1.1 Grundsätzliche Vertragsinhalte | 67 |
| 10.1.2 Rechtsnatur des Property Managementvertrags | 68 |
| 10.2 Facility Managementvertrag | 75 |
| 10.2.1 Grundsätzliche Vertragsinhalte | 75 |
| 10.2.2 Anwendbares Recht | 76 |
| Weiterführende Literatur | 77 |
| Kapitel-11 | 78 |
| Das bei der Vertragsgestaltung zu beachtende Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen | 78 |
| 11.1 Für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Vertragsbedingungen | 80 |
| 11.2 Vom Verwender bei Vertragsschluss gestellt | 82 |
| 11.3 Individualvereinbarungen | 82 |
| 11.4 Einbeziehung der AGB in den Vertrag | 85 |
| 11.5 Überraschende Klauseln | 85 |
| 11.6 Die Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB | 86 |
| 11.6.1 Preis- und Leistungsvereinbarungen | 86 |
| 11.6.2 §§ 308, 309 BGB | 87 |
| 11.6.3 § 307 BGB | 88 |
| 11.7 Gesetzliche Auslegungsregeln | 90 |
| 11.7.1 Vorrang der Individualabrede gem. § 305 b BGB | 90 |
| 11.7.2 Unklarheitenregel gem. § 305 c BGB | 90 |
| Literatur | 91 |
| Teil IV | 92 |
| Besonderheiten des Property-Management-Vertrags | 92 |
| Kapitel 12 | 93 |
| Vertragsparteien des Property Managementvertrages und deren Steuerung | 93 |
| Literatur | 95 |
| Kapitel 13 | 97 |
| Vergütungssysteme im Property Management Vertrag | 97 |
| 13.1 Ausgestaltung des dynamischen Elements bei Portfolioänderungen | 97 |
| 13.2 Mehrvergütungsansprüche des Property Managers | 98 |
| 13.3 Typische Sonderleistungen und deren Vergütung | 99 |
| 13.4 Benchmarking und erfolgsabhängige Vergütung | 100 |
| Weiterführende Literatur | 101 |
| Kapitel 14 | 103 |
| Mängelrechte, Haftung und Schadensersatz | 103 |
| Weiterführende Literatur | 103 |
| Kapitel 15 | 105 |
| Mietmanagement | 105 |
| 15.1 Problemfall Betriebskostenumlage | 107 |
| 15.2 Contracting (Wärmelieferung) | 109 |
| 15.3 Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten | 111 |
| 15.4 Versicherungen | 112 |
| Weiterführende Literatur | 112 |
| Kapitel 16 | 114 |
| Risk-Management | 114 |
| Weiterführende Literatur | 115 |
| Kapitel 17 | 117 |
| Controlling/Vertragslaufzeiten | 117 |
| Weiterführende Literatur | 118 |
| Kapitel 18 | 119 |
| Beendigung des Vertragsverhältnisses | 119 |
| Weiterführende Literatur | 120 |
| Teil V | 122 |
| Besonderheiten des Facility-Management-Vertrags | 122 |
| Kapitel 19 | 123 |
| Unternehmereinsatzform | 123 |
| 19.1 Ausgangslage | 123 |
| 19.2 Generalübernehmermodell | 124 |
| 19.3 Einzelvergabemodell | 124 |
| 19.4 Einzelvergabe mit Steuerungsverantwortung beim Property Manager | 125 |
| Weiterführende Literatur | 126 |
| Kapitel 20 | 128 |
| Vergütungssysteme | 128 |
| 20.1 Einführung | 128 |
| 20.2 Vergütungsarten | 129 |
| 20.2.1 Einheitspreisvertrag | 129 |
| 20.2.2 Pauschalvertrag | 129 |
| 20.2.3 Stundenlohn- und Selbstkostenerstattungsvertrag, Handling fee | 129 |
| 20.2.4 Auswahl der Vergütungsart | 130 |
| 20.3 Anreizsysteme | 133 |
| 20.3.1 Pauschalen | 134 |
| 20.3.2 Handlingfee | 134 |
| 20.3.3 Vertragsstrafe | 137 |
| 20.4 Dynamisches Leistungssoll und Vergütung | 137 |
| 20.4.1 Einführung | 137 |
| 20.4.2 Rechtliche Ausgestaltung eines Änderungsvorbehalts | 139 |
| 20.4.3 Rechtliche Ausgestaltung der Vergütungsregelung | 144 |
| 20.4.4 Praktische Umsetzung | 146 |
| Weiterführende Literatur | 147 |
| Kapitel 21 | 149 |
| Vertragslaufzeiten | 149 |
| Weiterführende Literatur | 149 |
| Kapitel-22 | 151 |
| Mängelrechte, Haftung und Schadensersatz bei Leistungsstörungen und sonstigen Pflichtverletzungen | 151 |
| 22.1 Allgemeines | 151 |
| 22.2 Dienstvertrags- und Werkvertragsrecht | 151 |
| 22.3 Anzuwendendes Recht und Vertragsgestaltung | 152 |
| 22.4 Haftung wegen Verkehrssicherungspflichten | 153 |
| Weiterführende Literatur | 155 |
| Kapitel 23 | 157 |
| Regelung des Qualitätsmaßstabs und der Haftungsverteilung durch Service-Level-Agreements in Facility-Management-Verträgen | 157 |
| 23.1 Einführung | 157 |
| 23.2 Rechtliche Einordnung von Service-Level-Agreements | 158 |
| 23.3 Vertragsgestaltung | 160 |
| 23.3.1 Festlegung des Servicelevels | 160 |
| 23.3.2 Servicelevel 1 | 160 |
| 23.3.3 Servicelevel 2 | 161 |
| 23.3.4 Servicelevel 3 | 161 |
| 23.4 Differenzierung nach Art der Leistung | 162 |
| 23.5 Messbare Ergebnisse festlegen | 163 |
| 23.6 Leistungszeit festlegen | 165 |
| Weiterführende Literatur | 167 |
| Kapitel 24 | 169 |
| Vertragsstrafe | 169 |
| 24.1 Allgemeine Anforderungen an die Wirksamkeit einer Vertragsstrafe | 169 |
| 24.2 Keine Kumulation von Vertragsstrafen | 170 |
| 24.3 Keine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe | 170 |
| 24.4 Anforderungen an eine Malusregelung | 171 |
| Weiterführende Literatur | 173 |
| Kapitel 25 | 175 |
| Steuerung | 175 |
| 25.1 Pflichten im Gewährleistungsmanagement | 178 |
| 25.2 Dokumentationspflichten | 178 |
| 25.3 Mangelbeseitigungsverlangen und präzise Bezeichnung der Mängel | 178 |
| 25.4 Gewährleistungsverzeichnis | 180 |
| 25.5 Weitere Aufgaben im Rahmen der Steuerung | 180 |
| Weiterführende Literatur | 181 |
| Kapitel 26 | 183 |
| Verjährungsfristen | 183 |
| 26.1 Verjährungsfristen | 183 |
| 26.2 Hemmung der Verjährung | 185 |
| Weiterführende Literatur | 186 |
| Kapitel 27 | 188 |
| Qualitätssicherung, Monitoring, Controlling, Benchmarking | 188 |
| 27.1 Allgemeines | 188 |
| 27.2 Sanktionen | 189 |
| Weiterführende Literatur | 190 |
| Kapitel 28 | 192 |
| Unwirksamkeit typischer Bestimmungen | 192 |
| 28.1 Kein Fristsetzungserfordernis | 192 |
| 28.2 Ausschluss eines Leistungsverweigerungsrechts und Aufrechnungsverbot | 193 |
| 28.3 Beschränkung des Verschuldensgrads | 193 |
| 28.4 Beschränkung der Haftungshöhe | 194 |
| 28.5 Einseitige Leistungsbestimmung | 194 |
| 28.6 Limitierung der Auftragssumme | 194 |
| Weiterführende Literatur | 195 |
| Kapitel 29 | 197 |
| Beendigung des Vertrags und „Übergabe“ der Objekte | 197 |
| Weiterführende Literatur | 199 |
| Teil VI | 201 |
| Industrial Real Estate Management als besondere Form des Property- und Facility-Managements | 201 |
| Kapitel 30 | 202 |
| Einführung | 202 |
| Weiterführende Literatur | 204 |
| Kapitel 31 | 206 |
| Vorherrschende Vertragstypen | 206 |
| 31.1 Abgrenzung Kauf-, Werklieferungs- und Werkvertrag | 207 |
| 31.1.1 Werkvertrag | 207 |
| 31.1.2 Kaufvertrag | 207 |
| 31.1.3 Werklieferungsvertrag | 208 |
| 31.1.4 Abgrenzung | 208 |
| 31.2 Werkvertrag, Bauvertrag und VOB/B-Vertrag | 209 |
| 31.3 Die Einbeziehung der VOB/B | 209 |
| Weiterführende Literatur | 210 |
| Kapitel 32 | 212 |
| Leistungsänderungen beim BGB-Werk- und VOB/B-Vertrag | 212 |
| 32.1 Umfang | 212 |
| 32.2 Rechtsfolgen | 213 |
| 32.3 Nachunternehmereinsatz und Selbstausführungspflicht | 214 |
| 32.4 Folgen bei Verstoß gegen die Selbstausführungspflicht | 215 |
| Weiterführende Literatur | 216 |
| Kapitel 33 | 217 |
| Vergütung beim BGB-Werk- und VOB/B-Vertrag | 217 |
| 33.1 Allgemeines | 217 |
| 33.2 Unentgeltlichkeit des Kostenanschlags | 218 |
| 33.3 Abrechnung | 218 |
| 33.3.1 Schlussrechnung | 218 |
| 33.3.2 Abschlagszahlungen und Abschlagsrechnung | 219 |
| 33.3.3 Beim Einheitspreisvertrag | 221 |
| 33.3.4 Beim Pauschalpreisvertrag | 222 |
| 33.3.5 Stundenlohnvertrag | 223 |
| 33.3.6 Beim GMP-Vertrag | 223 |
| Weiterführende Literatur | 224 |
| Kapitel 34 | 226 |
| Mängelansprüche | 226 |
| 34.1 Grundsatz | 226 |
| 34.2 Beim VOB/B-Vertrag | 227 |
| 34.2.1 Vor der Abnahme | 227 |
| 34.2.2 Nach der Abnahme | 228 |
| 34.3 Mängelansprüche beim Kaufvertrag | 229 |
| 34.3.1 Allgemein | 229 |
| 34.3.2 Handelskauf | 229 |
| 34.4 Verjährungsfristen und Verjährungsfallen | 230 |
| 34.4.1 Werkvertragliche Sachmängelansprüche | 231 |
| 34.4.2 Kaufvertragliche Sachmängelansprüche | 233 |
| Weiterführende Literatur | 234 |
| Kapitel 35 | 236 |
| Abnahme | 236 |
| 35.1 Abnahmewirkungen | 236 |
| 35.1.1 Überblick über die Abnahmewirkungen | 236 |
| 35.1.2 Gefahrübergang | 237 |
| 35.1.3 Beweislastumkehr | 238 |
| 35.1.4 Vorbehalt von Mängelrechten | 238 |
| 35.2 Abnahmeverweigerung | 239 |
| 35.3 Abnahmeformen und Abnahmefiktion | 239 |
| 35.3.1 Ausdrückliche und konkludente/stillschweigende Abnahme | 239 |
| 35.3.2 Förmliche Abnahme | 240 |
| 35.3.3 Abnahmefiktion | 241 |
| 35.4 Vertragsgestaltung zur Abnahme | 242 |
| Weiterführende Literatur | 243 |
| Kapitel 36 | 244 |
| Vorzeitige Vertragsbeendigung | 244 |
| 36.1 Freie Kündigung durch den Auftraggeber (§ 649 Satz BGB und § 8 Abs. 1 VOB/B) | 244 |
| 36.2 Kündigung durch den Auftraggeber aus wichtigem Grund | 245 |
| 36.3 Kündigung und Rücktritt durch den Auftragnehmer | 246 |
| 36.4 Vergütungsfolgen einer Kündigung | 247 |
| Weiterführende Literatur | 248 |
| Kapitel 37 | 250 |
| Sicherheiten | 250 |
| 37.1 Sicherheiten des Auftragnehmers | 250 |
| 37.1.1 Bauhandwerkersicherungshypothek, § 648 BGB | 250 |
| 37.1.2 Bauhandwerkersicherheit, § 648 a BGB | 251 |
| 37.2 Sicherheiten des Auftraggebers | 251 |
| 37.2.1 Sicherungseinbehalt | 252 |
| 37.2.2 Vertragserfüllungssicherheit | 253 |
| 37.2.3 Gewährleistungssicherheit | 254 |
| 37.2.4 Sicherheit für Überzahlung und Vorschüsse | 255 |
| Weiterführende Literatur | 256 |
| Kapitel 38 | 257 |
| Rahmenvertrag | 257 |
| 38.1 Regelungszweck von Rahmenverträgen | 258 |
| 38.2 Vertragspartner des Rahmenvertrages | 261 |
| 38.3 Rechtliche Ausgestaltung von Rahmenverträgen | 261 |
| 38.4 Leistungsinhalt | 264 |
| 38.5 Vertragsdauer- und Kündigung | 266 |
| 38.6 Pflichten der Vertragsparteien eines Rahmenvertrags | 267 |
| 38.7 Qualitätssicherung | 270 |
| Weiterführende Literatur | 272 |
| Teil VII | 274 |
| Mietrechtliche Fragestellungen bei fremdgenutzten Immobilien | 274 |
| Kapitel 39 | 275 |
| Vermietungsmanagement | 275 |
| Weiterführende Literatur | 277 |
| Kapitel 40 | 278 |
| Gewerberaummietrecht | 278 |
| 40.1 Abgrenzung zum Wohnraummietrecht | 278 |
| 40.2 Mischmietverhältnisse | 280 |
| Weiterführende Literatur | 281 |
| Kapitel 41 | 282 |
| Vertragsgestaltung und Vertragsklauseln | 282 |
| 41.1 Vertragsabschluss | 282 |
| 41.1.1 Grundsätze | 282 |
| 41.1.2 Betriebspflicht und Konkurrenzschutz | 290 |
| 41.1.3 Mietverträge als AGB-Verträge | 294 |
| 41.1.4 Mietbeginn und Mietdauer | 296 |
| 41.1.5 Schriftformproblematik | 297 |
| 41.2 Miete | 303 |
| 41.2.1 Miethöhe | 303 |
| 41.2.2 Wertsicherung der Miete | 305 |
| 41.2.3 Umsatzsteuer | 306 |
| 41.3 Neben- und Betriebskosten | 307 |
| 41.4 Mietsicherheiten | 318 |
| 41.4.1 Kaution | 319 |
| 41.4.2 Bürgschaft | 320 |
| 41.5 Vertragsstrafenregelung | 321 |
| 41.6 Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen | 322 |
| 41.6.1 Instandhaltung und Instandsetzung | 322 |
| 41.6.2 Schönheitsreparaturen | 323 |
| 41.7 Untervermietung, Gebrauchsüberlassung | 327 |
| 41.8 Verkauf des Mietobjekts | 330 |
| Weiterführende Literatur | 331 |
| Kapitel 42 | 332 |
| Gewährleistungsrechte im Mietvertragsrecht | 332 |
| 42.1 Gewährleistungspflicht des Vermieters | 332 |
| 42.2 Der Mangelbegriff im Mietrecht | 333 |
| 42.3 Rechtsfolgen von Mängeln | 336 |
| 42.3.1 Minderung § 536 | 337 |
| 42.3.2 Zurückbehaltungsrecht | 338 |
| 42.3.3 Erfüllungsanspruch § 535 BGB | 338 |
| 42.3.4 Selbstbeseitigungsrecht § 536 a Abs. 2 BGB | 338 |
| 42.3.5 Schadensersatzanspruch § 536 a Abs. 1 BGB | 339 |
| 42.3.6 Sonstige Ansprüche aus einer Pflichtverletzung | 340 |
| 42.3.7 Außerordentliche Kündigung § 543 BGB | 341 |
| 42.3.8 Gesetzlicher Ausschluss der Gewährleistungsrechte, §§ 536 b, c BGB | 341 |
| 42.4 Haftung des Mieters | 342 |
| Weiterführende Literatur | 343 |
| Kapitel 43 | 344 |
| Vertragsbeendigung | 344 |
| 43.1 Zeitablauf | 344 |
| 43.2 Kündigungstatbestände | 345 |
| 43.2.1 Ordentliche Kündigung | 345 |
| 43.2.2 Außerordentliche Kündigung | 346 |
| 43.3 Aufhebung des Mietverhältnisses | 351 |
| 43.4 Anfechtung | 352 |
| 43.5 Rechtsfolgen | 353 |
| 43.5.1 Vermieter | 353 |
| 43.5.2 Mieter | 356 |
| 43.5.3 Mietausfall als besondere Schadensposition | 357 |
| Weiterführende Literatur | 358 |
| Kapitel 44 | 359 |
| Vertragsabwicklung – prozessuale Möglichkeiten | 359 |
| 44.1 Räumungsklage und Durchsetzung weiterer Ansprüche | 359 |
| 44.2 Urkundenprozess | 360 |
| 44.3 Mahnverfahren | 361 |
| 44.4 Verjährung | 361 |
| Weiterführende Literatur | 363 |
| Teil VIII | 364 |
| Insolvenz des Auftragnehmers | 364 |
| Kapitel 45 | 365 |
| Einführung | 365 |
| Weiterführende Literatur | 366 |
| Kapitel 46 | 367 |
| Lösungsklausel für den Insolvenzfall | 367 |
| 46.1 Wirksamkeit von Lösungsklauseln für den Insolvenzfall | 367 |
| 46.2 Auswirkungen bei Ablehnung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens | 371 |
| Weiterführende Literatur | 371 |
| Kapitel 47 | 372 |
| Praktische Probleme für den Auftraggeber bei Insolvenz des Facility-Management-Auftragnehmers – Einstweilige Verfügung auf Herausgabe | 372 |
| 47.1 Zulässigkeit des Antrags | 373 |
| 47.2 Verfügungsanspruch | 374 |
| 47.3 Verfügungsgrund | 375 |
| 47.4 Vorwegnahme der Hauptsache | 376 |
| 47.5 Verbot der Vollziehung der einstweiligen Verfügung | 376 |
| 47.6 Vollziehung der einstweiligen Verfügung | 377 |
| Weiterführende Literatur | 377 |
| Teil IX | 378 |
| Compliance-konforme Ausschreibung der Leistung | 378 |
| Kapitel 48 | 379 |
| Ausschreibung der Property- und Facility-Management-Leistungen | 379 |
| Kapitel 49 | 381 |
| Compliance und Prinzipien des Vergaberechts | 381 |
| 49.1 Wettbewerbsgebot | 384 |
| 49.2 Transparenzgebot | 384 |
| 49.3 Gleichbehandlungsgrundsatz | 385 |
