II Anwendungsbereich des Berliner Mietspiegels 2013

1. räumlicher und zeitlicher Geltungsbereich

Der Berliner Mietspiegel 2013 gilt unmittelbar nur für

 nicht preisgebundene Wohnungen (auch Genossenschafts- und vermietete Eigentumswohnungen)

 in Mehrfamilienhäusern, d.h. Gebäuden mit mindestens 3 Wohnungen,

 in Berlin,

 die bis zum 31. Dezember 2011 bezugsfertig geworden sind.

Der Mietspiegel gilt - ausweislich seines Wortlauts - nicht für

 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern oder Reihenhäusern,

 Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2012 bezugsfertig geworden sind,

 preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen und

 Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.

Allerdings kann man ihn nach der Rechtsprechung gleichwohl für Ein- und Zweifamilienhäuser anwenden, wenn man unterhalb der ausgewiesenen Werte bleibt:

LG Berlin: keine Anwendung auf Doppelhaushälfte

Urteil vom 18.09.2012 zum Az. 63 S 417/10

Die ortsübliche Miete für eine Doppelhaushälfte kann nicht anhand des Berliner Mietspiegels ermitteln werden, denn er gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und erfasst nicht Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern (s. Amtsblatt für Berlin. Nr. 27 vom 24. Juni 2009, S. 1410), sodass die in § 558d Abs. 3 BGB enthaltene gesetzliche Vermutung nicht eingreift. LG Berlin: Mietspiegel auf Zweifamilienhäuser anwendbar, wenn das Zustimmungsverlangen innerhalb der Spanne bleibt

Urteil vom 27.11.2012 zum Az. 63 S 177/12

Der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung steht es auch nicht entgegen, dass sich die streitgegenständliche Wohnung in einem Zweifamilienhaus befindet: Der Vermieter kann selbst zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete - wie hier - innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urt. v. 17. September 2008 - VIII ZR 58/08). Diese Erwägungen tragen erst recht, wenn es sich wie vorliegend um ein Mehrparteienhaus handelt.

LG Berlin: Anwendung des Mietspiegels auf Zweifamilienhäuser

Urteil vom 23.03.2010 zum Az. 65 S 165/09

Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus auf einen Mietspiegel, in dem der Teilmarkt von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ausdrücklich ausgeschlossen, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn der verlangte Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die im Mietspigel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt wurde (Aufgabe LG Berlin, 6. August 2004, 65 S 414/03, Grundeigentum 2004, 1396).

Der hier in zeitlicher Hinsicht maßgebliche Berliner Mietspiegel 2007 nimmt zwar Wohnungen in Zweifamilienhäusern ausdrücklich aus seinem Geltungsbereich aus. Ein für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern geltender Mietspiegel kann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch dann herangezogen werden, wenn die verlangte Miete - wie hier - unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die im Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt wurde (BGH Urteil v. 17.09.2008 - VIII ZR 58/08, zit. nach juris, anbei). Auch in Berlin gilt der Erfahrungssatz, dass die Mieten für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern über denen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen. BGH: Anwendung des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser

Urteil vom 17.09.2008 zum Az. VIII ZR 58/08

Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

1. Zu Unrecht hat das Landgericht das Zustimmungsverlangen für formell unwirksam gehalten, weil der Mietspiegel für K. keine Angaben über Einfamilienhäuser enthalte.

a) Diese Rechtsansicht - sofern der Mietspiegel keine Angaben für Einfamilienhäuser enthalte, könne mit einem solchen Mietspiegel eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus nicht begründet werden - wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten (u.a. LG Berlin, GE 2002, 1197; LG Gera, WuM 2002, 497; LG Hagen, WuM 1997, 331; Schmidt-Futte- rer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 35).

b) Nach anderer Ansicht reicht zur Begründung des Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (Kniep, NZM 2000, 166 f. m.w.N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 17).

c) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Denn die Miete für Einfamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst [Gemeinde Krefeld] ist unter IV. vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell höherpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt:

"Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen".

Dafür, dass im Streitfall Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die ein anderes Ergebnis nahe legen würden, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.

LG Berlin: Anwendung des Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus

Urteil vom 25.01.2011 zum Az. 65 S 173/10

Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses unter Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel für

Mehrfamilienhäuser kann ausreichend sein, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietzinsspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (Anschluss BGH, 17. September 2008, VIII ZR 58/08).

Die Kammer sieht keine Veranlassung, dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17. September 2008 entwickelten Erfahrungssatz zur Anwendung eines für Mehrfamilienhäuser geltenden Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus in Berlin nicht zu folgen (vgl. BGH Urteil v. 17.09.2008 - VIII ZR 58/08, MDR 2009, 79, Grundeigentum 2008, 1622, zit. nach juris). Nach der Entscheidung des BGH kann zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann ausreichen, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietzinsspanne für Mehrfamilienhäuser liegt. Der BGH begründet dies damit, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

Die Kammer vermag der Argumentation des Amtsgerichts, wonach der vom BGH aufgestellte Erfahrungssatz in Berlin nicht gelten soll, bereits deshalb nicht zu folgen, weil sie nicht zwischen den Vergleichsmerkmalen "Art" und "Lage" differenziert (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Vergleichbar sind nicht ein Einfamilienhaus in Niederschönhausen und eine Penthousewohnung in Mitte, sondern allenfalls eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und ein Einfamilienhaus in Niederschönhausen sowie ein Einfamilienhaus und eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Mitte.

Sind - wie hier - keine Besonderheiten gegeben, so gilt in einem Fall wie dem hier gegebenen, dass der Wohnwert eines Einfamilienhauses wegen der Unabhängigkeit von Mitmietern, der weiter gehend geschützten Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeit, der Lage in einem Gebiet mit aufgelockerter Bauweise sowie der Möglichkeit der Gartennutzung regelmäßig höher zu bewerten ist, als der einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Anhaltspunkte dafür, dass er ausnahmsweise niedriger zu bewerten ist, sind nicht gegeben. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus den Umständen; vielmehr folgt aus den Einlassungen des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zum Mietvertragsschluss auch, dass die Beklagten unbedingt eine Überlassung des Hauses an sie erreichen wollten.

Eine andere rechtliche Bewertung folgt nicht aus dem Umstand, dass im Berliner Mietspiegel 2009 ein dem in der BGH-Entscheidung vergleichbarer Zusatz fehlt. In dem maßgeblichen Mietspiegel für die Stadt Krefeld handelte es sich lediglich um einen Zusatz für Wohnungen in Zweifamilienhäusern, während Streitgegenstand (ebenfalls) ein Einfamilienhaus war. Hinzu kommt, dass es im Berliner Mietspiegel ebenfalls einschränkend heißt, dass der Mietspiegel "unmittelbar nur für (...) Wohnungen in Mehrfamilienhäusern" gilt.

Die Mietwerte werden für den gesamten Berliner Raum einheitlich ausgewiesen, mit Ausnahme der Wohnungsbestände, die...