Der Berliner Mietspiegel 2011 gilt unmittelbar nur für
nicht preisgebundene Wohnungen (auch Genossenschafts- und vermietete Eigentumswohnungen)
in Mehrfamilienhäusern, d.h. Gebäuden mit mindestens 3 Wohnungen,
in Berlin,
die bis zum 31. Dezember 2009 bezugsfertig geworden sind. Der Mietspiegel gilt - ausweislich seines Wortlauts - nicht für
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Wohnungen in Reihenhäusern,
Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2010 bezugsfertig geworden sind,
preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen,
Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung oder
unübliche Wohnungen, bspw. wenn sich zwei Wohnungen eine Küche und/oder ein Bad teilen und hierdurch räumlich nicht voneinander abgegrenzt sind,
Studentenwohnheime.
Allerdings kann man ihn nach der Rechtsprechung gleichwohl für Ein- und Zweifamilienhäuser anwenden, wenn man unterhalb der ausgewiesenen Werte bleibt:
LG Berlin: Anwendung des Mietspiegels auf Zweifamilienhäuser
Urteil vom 23.03.2010 zum Az. 65 S 165/09
Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus auf einen Mietspiegel, in dem der Teilmarkt von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ausdrücklich ausgeschlossen, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn der verlangte Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die im Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt wurde (Aufgabe LG Berlin, 6. August 2004, 65 S 414/03, Grundeigentum 2004, 1396).
Der hier in zeitlicher Hinsicht maßgebliche Berliner Mietspiegel 2007 nimmt zwar Wohnungen in Zweifamilienhäusern ausdrücklich aus seinem Geltungsbereich aus. Ein für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern geltender Mietspiegel kann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch dann herangezogen werden, wenn die verlangte Miete – wie hier – unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die im Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt wurde (BGH Urteil v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, zit. nach juris, anbei). Auch in Berlin gilt der Erfahrungssatz, dass die Mieten für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern über denen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen.
BGH: Anwendung des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser
Urteil vom 17.09.2008 zum Az. VIII ZR 58/08
Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.
1. Zu Unrecht hat das Landgericht das Zustimmungsverlangen für formell unwirksam gehalten, weil der Mietspiegel für K. keine Angaben über Einfamilienhäuser enthalte.
a) Diese Rechtsansicht - sofern der Mietspiegel keine Angaben für Einfamilienhäuser enthalte, könne mit einem solchen Mietspiegel eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus nicht begründet werden - wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten (u.a. LG Berlin, GE 2002, 1197; LG Gera, WuM 2002, 497; LG Hagen, WuM 1997, 331; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Au?., § 558a BGB Rdnr. 35).
b) Nach anderer Ansicht reicht zur Begründung des Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (Kniep, NZM 2000, 166 f. m.w.N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Au?., § 558a Rdnr. 17).
c) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Denn die Miete für Einfamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst [Gemeinde Krefeld] ist unter IV. vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell höherpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt:
"Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (...) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen".
Dafür, dass im Streitfall Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die ein anderes
Ergebnis nahe legen würden, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Die Mietwerte werden für den gesamten Berliner Raum einheitlich ausgewiesen, mit
Ausnahme der Wohnungsbestände, die zwischen 1973 und 1990 (einschließlich
»Wendewohnungen«) bezugsfertig geworden sind. Hier werden die Mietwerte noch in
Ost und West getrennt ausgewiesen:
für die im ehemaligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke ist Spalte 10 der Mietspiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis 1990 einschließlich »WendeWohnungen«) maßgeblich. Hierzu gehören die Bezirke Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn, Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee sowie West-Staaken.
Für die im ehemaligen Westteil Berlins liegenden Bezirke sind die Spalten 8 (bezugsfertig 1973 bis 1983) und 9 (bezugsfertig 1984 bis 1990) maßgeblich. Hierzu gehören die Bezirke Charlottenburg, Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Schöneberg, Spandau (ohne West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergarten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.
Die genaue Wohnlagezuordnung kann dem Straßenverzeichnis entnommen werden, welches Bestandteil des Mietspiegels ist.
Grundsätzlich ist auf denjenigen Mietspiegel abzustellen, dessen Werte zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens die aktuellsten sind. Spätere Änderungen bleiben außer Betracht:
LG Berlin: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen
Vergleichsmiete
Urteil vom 04.12.2009 zum Az. 63 S 97/09
Der maßgebliche Zeitpunkt für eine Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter.
Soweit die Beklagte einwendet, in Bezug auf das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 14.9.2006 sei der Berliner Mietspiegel 2005 einschlägig, ist dies zutreffend. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist der Beklagten unstreitig am
28.9.2006 zugegangen. Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens.
KG: Mietspiegel mit Erhebungsstichtag nach Zugang des
Erhöhungsverlangens bleibt außer Betracht
Urteil vom 12.11.2009 zum Az. 8 U 106/09
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Maßgeblich ist die am Tag des Zugangs aktuellste Datenerhebung. Unerheblich ist, ob der einschlägige Mietspiegel am Tag des Zugangs schon veröffentlicht war oder nicht.
Maßgeblich ist insoweit der Berliner Mietspiegel 2007. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 zu VIII ZR 41/05, GE 2006, 46, 47). Das Mieterhöhungsverlangen ist spätestens im Juli 2008 zugegangen. Aus diesem Grund kommt es
nicht darauf an, dass die höhere Miete ab dem 1. Oktober 2008 und damit ab dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2009 verlangt wird (a.A. LG Berlin, Urteil vom 21. Oktober 2005 zu 63 S 167/05, GE 2005, 1431, 1433). Auch sonst kann ein Mietspiegel mit einem nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegenden Stichtag nicht berücksichtigt werden (vgl. Senat, Beschluss vom 25. Oktober
2007 zu 8 W 71/07, GE 2007, 1629; LG Berlin, Urteil vom 31. Januar 2006 zu 63
S 271/05, GE 2006, 391; Schach, in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Au?. 2008, § 558 a BGB Rn. 6 m.w.N.). Der gegenteiligen Auffassung (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 17. Januar 1995 zu 125 C 17192/93, NJW- RR 1995, 971, 973; AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil vom 23. Dezember 1997 zu 9
C 727/97, NZM 1998, 509, 510; Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2009, Kap.
6 Rn. 64; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Au?. 2007, §§ 558 c,
558 d BGB Rn. 46; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhe- gesetz, 5. Au?. 1995, § 2 MHG Rn. 85) ist nicht zu folgen, weil verlässliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 3. April 1990 zu 1 BvR 268/90 u.a., NJW 1992,
1377; Senat, Beschluss vom 25. Oktober 2007 zu 8 W 71/07, GE 2007, 1629).
Der Berliner Mietspiegel 2011 ist ein fortgeschriebener quali?zierter Mietspiegel gemäß
§ 558d BGB. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung (Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2009) erstellt. Für diejenigen Sachverhalte, welche durch die Mietspiegelfelder in ausreichendem Maße abgedeckt sind, besteht daher die gesetzliche Vermutung, daß er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt.
Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit »*« oder »**« gekennzeichnet), unterliegen wegen der insoweit nur eingeschränkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich der Quali?zierung.
Bei der Orientierungshilfe für...
