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Die Eigentümerversammlung - inkl. Arbeitshilfen online

Für Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer

AutorGeorg Hopfensperger, Melanie Sterns-Kolbeck
VerlagHaufe Verlag
Erscheinungsjahr2018
Seitenanzahl448 Seiten
ISBN9783648111789
FormatePUB
KopierschutzWasserzeichen
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis35,99 EUR
Dieses Fachbuch ist aus der täglichen Beratungspraxis der Autoren entstanden und zeigt Lösungen für die häufigsten Fragen rund um die Wohnungseigentümerversammlung. Mit seinen vielen Beispielen, Praxishinweisen, Checklisten und Mustern ist die Thematik für Verwalter und Eigentümer leicht verständlich aufbereitet. Inhalte: - Vorbereitung und Ablauf der Eigentümerversammlung - Worauf Sie bei der Beschlussfassung besonders achten müssen - Wie Sie den Verlauf und die Beschlüsse korrekt protokollieren - Die Eigentümerversammlung von A-ZArbeitshilfen online: - Mustervorlagen und -verträge - Excel-Tool zur Beschlusssammlung - Gesetzestexte  

Melanie Sterns-Kolbeck ist Rechtsanwältin und für Haus+Grund München tätig.

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Leseprobe

1   Vorbereitung der Eigentümerversammlung


Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 23 WEG werden dort die Angelegenheiten geregelt, über die die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz oder nach Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Darüber hinaus dient die Versammlung dem Informations- und Meinungsaustausch zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter und schafft die Möglichkeit, Konflikte und Meinungsverschiedenheiten unmittelbar auszutragen.

Bereits im Vorfeld der Einberufung einer Eigentümerversammlung muss ein Verwalter sorgfältige Arbeit leisten. Neben der Beachtung zahlreicher Formalien muss die Eigentümerversammlung inhaltlich gut vorbereitet werden, damit ein reibungsloser Ablauf gewährleistet ist. Zu den Aufgaben des Verwalters zählt es, den Abschluss der Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu fertigen und beides dem Verwaltungsbeirat zur Prüfung vorzulegen.

Hinweis: Abrechnungsunterlagen

Die Prüfung der Abrechnungsunterlagen hat regelmäßig in den Geschäftsräumen der Verwaltung stattzufinden (BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10). Weder der Verwaltungsbeirat noch ein einzelner Eigentümer hat Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen (BayObLG, 28.1.2003, 2Z BR 140/02), allerdings können sie sich vom Verwalter Kopien anfertigen lassen. Hierfür darf dieser Kostenerstattung verlangen, wenn ein übliches Maß überschritten wird.

Die gründliche Ausarbeitung der Tagesordnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters im Vorfeld der Versammlung. Alle relevanten Angelegenheiten, zu denen auf der Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst werden sollen, müssen in der Tagesordnung ausreichend bestimmt angekündigt werden. Neben den üblichen Punkten, zum Beispiel die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans, muss sich der Verwalter Gedanken machen, welche sonstigen Angelegenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln sind. Vorgaben hierfür können sich auch aus der letzten Eigentümerversammlung ergeben. Für den Fall, dass Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen zu besorgen sind, empfiehlt es sich, frühzeitig Angebote und ggf. fachkundigen Rat einzuholen.

Tipp: Tagesordnungspunkte

Welche Punkte der Verwalter in die Tagesordnung aufnimmt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Allerdings empfiehlt es sich, den Entwurf der Tagesordnung mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen, damit wichtige Angelegenheiten nicht vergessen werden. Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung kann oftmals Aufschluss darüber geben, welche Angelegenheiten die Eigentümer auf der folgenden Versammlung regeln möchten. Die Überprüfung des Protokolls des Vorjahres wird daher dringend empfohlen.

Der Verwalter hat gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft Aufklärungs-, Beratungs- und Obhutspflichten. Gemäß dem Rechtsberatungsgesetz ist er nicht zur Rechtsberatung befugt, allerdings muss er die Wohnungseigentümer auf die mit einer bestimmten Beschlussfassung verbundenen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken hinweisen.

Stehen in einer Versammlung schwierige Beschlussfassungen an, muss sich der Verwalter bereits im Vorfeld kundig machen und erforderlichenfalls rechtlichen Rat einholen. Am häufigsten wird er wohl vor der Frage stehen, ob überhaupt und mit welcher Mehrheit eine Beschlussfassung möglich ist. Verletzt der Verwalter seine Hinweispflicht auf die Anfechtungsmöglichkeit bei Beschlussmängeln, zum Beispiel wenn die eigentlich erforderliche Mehrheit nicht zustande gekommen ist oder wenn Beschlüsse trotz fehlender Ankündigung gefasst werden, kann es der Fall sein, dass er sich schadensersatzpflichtig macht. Dies gilt es durch eine sorgfältige Vorbereitung der Tagesordnungspunkte zu vermeiden.

Bei der Terminplanung zur Versammlung sollte der Verwalter beachten, den Termin so zu wählen, dass möglichst viele Eigentümer daran teilnehmen können. Ferientermine sollten daher grundsätzlich außer Acht bleiben. Steht ein Termin fest, kann sich der Verwalter um den Versammlungsort bemühen und Räumlichkeiten hierfür reservieren.

Nach Abschluss dieser Vorbereitungshandlungen kann die Eigentümerversammlung einberufen werden.

1.1   Einberufung der Eigentümerversammlung


Eine Eigentümerversammlung muss gemäß § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr stattfinden.

1.1.1   Wer beruft die Versammlung ein?


Der Verwalter ist zur Einberufung berechtigt, aber auch verpflichtet.

Weiterhin kommt eine Einberufung in Betracht,

  • wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Versammlung für bestimmte Fälle vorsieht (§ 24 Abs. 2 HS 1 WEG) oder

  • wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung vom Verwalter verlangt (§ 24 Abs. 2 HS 2 WEG). Man spricht hier vom Minderheitenquorum. Bei der Bemessung von „einem Viertel“ kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Stimmrechtsprinzip vorsieht.

  • wenn die Versammlung beschlussunfähig ist und daher eine Wiederholungsversammlung (siehe Kapitel 1.1.7) neu einberufen werden und stattfinden muss (§ 24 Abs. 4 WEG).

Beispiele: Eigentümer verlangen eine Versammlung
  • Liegen die Voraussetzungen für die Einberufung durch das Minderheitenquorum gemäß § 24 Abs. 2 WEG vor, zum Beispiel wenn ein Viertel der Eigentümer plant, den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen, ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen. Tut er dies nicht, kann seine pflichtwidrige Weigerung einen wichtigen Grund zu seiner Abberufung darstellen. Durch die Weigerung verwirkt der Verwalter seinen Anspruch auf Verwaltervergütung ab dem Zeitpunkt der „fiktiven“ Abberufung (OLG München, 21.6.2006, 34 Wx 028/06; BayObLG, NZM 2003, 317).

  • Verlangt ein Minderheitenquorum die Einberufung einer Eigentümerversammlung und bestimmt der Verwalter hierfür einen Termin, der erst drei Monate nach Zugang des Einberufungsverlangens liegt, so ist hierin eine ungebührliche Verzögerung zu sehen, die einer pflichtwidrigen Weigerung gleichkommt (OLG Düsseldorf, 25.8.2003, 3 Wx 217/02, NZM 2004, 110).

MUSTER: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer

[Absender]

An den Verwalter

der Wohnungseigentümergemeinschaft ....................

[Anschrift]

[Ort, Datum]

Einberufung außerordentliche Eigentümerversammlung

Sehr geehrte/r Frau/Herr ....................,

als Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft .................... fordern wir Sie gemäß § 24 Abs. 2 WEG auf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft .................... bis spätestens .......... einzuberufen.

Auf die Tagesordnung sollen folgende Angelegenheiten aufgenommen werden:

1. Kündigung des Hausmeistervertrags

2. Neubestellung eines Hausmeisters

Begründung: In der Wohnungseigentumsanlage besteht seit längerer Zeit erhebliche Unzufriedenheit mit der Ausführung der Hausmeistertätigkeiten. Zudem wurde nun bekannt, dass der Hausmeister regelmäßig die Einnahmen aus Waschmünzen zum Teil veruntreut sowie seine eigene Waschmaschine an den Stromkreis der Eigentümergemeinschaft angeschlossen hat und dieser hiermit rechtswidrig Strom entzieht. Beide Sachverhalte haben strafrechtliche Relevanz und das Verhalten wird von der Eigentümergemeinschaft nicht länger hingenommen. Der Vertrag mit dem Hausmeister soll daher umgehend beendet werden.

Im Folgenden haben 6 von 20 Wohnungseigentümern unterzeichnet:

Unterschriften

................................................................................

Wohnungseigentümer 1

................................................................................

Wohnungseigentümer 2

................................................................................

Wohnungseigentümer 3

................................................................................

Wohnungseigentümer 4

................................................................................

Wohnungseigentümer 5

................................................................................

Wohnungseigentümer 6

In dringenden Fällen kann das Wohnungseigentumsgericht bestimmen, dass der Verwalter zur Einberufung einer Versammlung verpflichtet ist. Es kann auch einen einzelnen Eigentümer, der einen entsprechenden Antrag gestellt hat, ermächtigen, die Versammlung selbst einzuberufen (OLG Frankfurt/Main, 27.9.2004, 20 W 513/01).

Fehlt ein Verwalter oder weigert sich ein Verwalter pflichtwidrig, so kann der Vorsitzende eines bestellten Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ein einzelner Eigentümer ist hierzu -
außer im Fall der gerichtlichen Ermächtigung - nicht berechtigt. Ausnahmsweise sind auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt (BGH, 10.6.2011, V ZR 222/10)....

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