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Erfolgreicher Immobilienerwerb. Risiken bei Immobiliengeschäften erkennen und minimieren

AutorHerbert Gartner
VerlagManzsche Verlags- u. Universitätsbuchhandlung
Erscheinungsjahr2013
Seitenanzahl146 Seiten
ISBN9783214007072
FormatePUB/PDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis16,99 EUR
AUS DEM INHALT:
Grundlagen des Liegenschaftsrechts
Ausgewählte Praxisbeispiele zu Grundbuchsauszügen
Checkliste: Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten!
Der Immobilienkaufvertrag — wichtige Vertragsbestimmungen und ihre Bedeutung
Steuern und Haftungsfragen beim Immobiliengeschäft
Der richtige Umgang mit Bauträgern und Sicherungsmitteln
Tipps für Verkäufer von Immobilien
Neu in der 3. Auflage:
Die Immobilienertragsteuer, die den Verkäufer trifft
Neuerungen im Umsatzsteuergesetz mit Auswirkungen auf unternehmerische Immobiliengeschäfte

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Inhaltsverzeichnis
Erfolgreicher Immobilienerwerb1
Vorwort7
Der Autor8
Inhaltsverzeichnis9
I. DIE GRUNDLAGEN DES LIEGENSCHAFTSRECHTS13
A. Allgemeines13
B. Das Grundbuch13
1. Definition13
2. Drei Blätter13
3. Arten von Eintragungen15
4. Formelle Erfordernisse16
5. Die Vormerkung16
6. Die Anmerkung17
7. Die Grundsätze des Grundbuchsrechts17
a) Vertrauensgrundsatz17
b) Prioritätsprinzip18
c) Eintragungsgrundsatz18
8. Die Belastungen im Grundbuch19
a) Pfandrechte (Hypotheken)19
b) Dienstbarkeiten (Servitute)20
c) Reallasten23
9. Beispiele24
a) Beispiel 1: Liegenschaft im ideellen Miteigentum24
b) Beispiel 2: Wohnungseigentum28
c) Beispiel 3: Liegenschaft mit Dienstbarkeiten30
d) Beispiel 4: Liegenschaft, mit Vorkaufsrecht und Bestandrecht belastet32
e) Beispiel 5: Bauträgerprojekt mit verschiedenen Belastungen34
f) Beispiel 6: Wohnungseigentum mit Belastungs- und Veräußerungsverbot37
g) Beispiel 7: Liegenschaftseigentümer in finanziellen Schwierigkeiten39
C. Wer kann Liegenschaften erwerben?42
D. CHECKLISTEN: Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten!43
1. Checkliste 1: Bei einer unbebauten Liegenschaft43
2. Checkliste 2: Bei einer bebauten Liegenschaft46
3. Checkliste 3: Bei einer Eigentumswohnung46
II. DER „KLASSISCHE“ IMMOBILIENKAUFVERTRAG49
A. Wichtige Vertragsbestimmungen im Liegenschaftskaufvertrag und ihre Bedeutung52
1. Bestand-/Kaufgegenstand52
2. Kaufpreis53
3. Übergabe des Kaufgegenstands53
4. Gewährleistung54
a) Haftung für Ausmaß55
b) Haftung für den Zustand55
c) Spezialfall: Bodenverunreinigungen56
d) Haftung für die sonstige Lastenfreiheit der Liegenschaft57
e) Dienstbarkeiten und Reallasten (siehe oben Seite 18f)58
f) Sonderfall: Versicherungsverträge58
g) Haftung für den Bauzustand58
5. Kosten und Gebühren58
6. Die Steuern bei Grundstücksverträgen59
a) Grunderwerbsteuer59
b) Die neue Immobilienertragsteuer61
c) Eintragungsgebühr65
d) Sonderfall: Umsatzsteuer bei Liegenschaftsgeschäften65
III. DIE „SICHERE“ ABWICKLUNG VON IMMOBILIENGESCHÄFTEN73
A. Veräußerungsrangordnung – das unverzichtbare Standardsicherungsinstrument75
B. Die Alternative: Die Vormerkung79
C. Einverleibung des Eigentums – die sicherste Vorgangsweise80
IV. DAS BAUTRÄGERVERTRAGSGESETZ – Der Erwerb eines erst zu errichtenden Objekts von einem Bauträger82
A. Rechtsgrundlagen82
B. Die Mindesterfordernisse des Bauträgervertrags86
C. Wichtig: Die Verpflichtung zur Lastenfreistellung87
D. Keine Zahlung vor Baubewilligung88
E. Der Kaufpreis88
F. Der Treuhänder89
G. Baubeginn und Bauzeit91
H. Der Kernbereich des BTVG: Die Sicherung des Erwerbers93
1. Die grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan93
2. Die Alternative: Die sogenannte schuldrechtliche Sicherheit98
3. Die Kombination von Sicherungsmitteln99
I. Das letzte Sicherungsmittel: Abtretung von Haftungsansprüchen des Bauträgers gegen seine Professionisten102
J. Neue Probleme: Sonderwünsche104
K. Kaufvertrag in Verbindung mit einem Werkvertrag105
L. Sonderfall des BTVG: Kaufvertrag über eine Wohnung in einem zu erneuernden Altobjekt110
V. DER ERWERB EINES IDEELLEN MITEIGENTUMSANTEILS114
VI. BESONDERHEITEN BEIM KAUF EINER „FERTIGEN“ EIGENTUMSWOHNUNG VOM PRIVATEN VOREIGENTÜMER116
A. Beispiele einzelner spezieller Regelungen im Kaufvertrag118
1. Haftungssausschluss für Mängel118
2. Haftungssausschluss für eine Wohnungsgröße120
B. Eintritt des Erwerbers in die geltenden vertraglichen Regelungen120
VII. DACHGESCHOSSWOHNUNG – DIE „HOHE SCHULE“ DES LIEGENSCHAFTSERWERBSVERTRAGES122
A. Der Erwerb vom Alleineigentümer zum Zwecke des Selbstausbaus122
B. Der Erwerb der Rechte am Dachboden „nur“ vom ideellen Miteigentümer123
C. Dachbodenausbau – Der Erwerb der Rechte am auszubauenden Dachboden bei bestehendem Wohnungseigentum126
VIII. EXKURS: DAS BAUKG – JEDER IMMOBILIENEIGENTÜMER UND -KÄUFER SOLLTE ES KENNEN129
A. Der Anwendungsbereich des Gesetzes129
1. Das BauKG als Schutzgesetz129
2. Sachlicher Anwendungsbereich129
B. Die Verpflichtungen des Bauherrn130
1. Verpflichtungen, die jeder Bauherr auf jeder Baustelle erfüllen muss130
a) Gemäß § 4 Abs. 1 BauKG hat jeder Bauherr dafür zu sorgen, dass130
b) Gemäß § 8 Abs. 1 BauKG hat der Bauherr dafür zu sorgen, dass eine Unterlage für spätere Arbeiten am Bauwerk erstellt wird.132
2. Baustellen, auf denen gleichzeitig oder aufeinanderfolgend Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig werden132
3. Verpflichtungen für größere Baustellen133
C. Wer haftet nach dem BauKG gegenüber den „geschützten“ Arbeitnehmern?133
1. Allgemeines133
2. Die zivilrechtliche Haftung im Falle der Verletzung eines Arbeiters auf einer Baustelle nach dem BauKG134
a) Die Haftung des Bauherrn135
b) Die Haftung der Koordinatoren136
D. Die haftungsbegründende Wirkung der Unterlage gemäß § 8 BauKG137
Stichwortverzeichnis139

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