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Erzielung nachhaltig hoher Büroimmobilienwerte

Ein Entscheidungsmodell für die Planungsoptimierung

AutorBernd Eser
VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2010
Seitenanzahl217 Seiten
ISBN9783834984722
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis46,99 EUR
Bernd Eser präsentiert ein Entscheidungsmodell zur Optimierung der Werthaltigkeit von Immobilien und stellt entscheidungstheoretische Methoden vor, die bei der Bauplanung angewendet werden können. Ergänzt wird das Modell durch Arbeitshilfen, die die praktische Anwendung erleichtern.

Dr. Bernd Eser promovierte bei Univ.-Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs am Kompetenzzentrum Bau- und Immobilienwirtschaft NRW der Bergischen Universität Wuppertal. Er begleitet als Projektleiter Immobilienprojekte von der Entwicklungsphase bis zur Realisierung.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort7
Vorwort8
Inhaltsverzeichnis9
1 Einleitung22
1.1 Anlass und Notwendigkeit23
1.2 Ziel26
1.3 Methodik27
1.4 Abgrenzung27
1.5 Stand der Wissenschaft28
2 Ausgangslage und theoretische Grundlagen32
2.1 Bauplanungsprozess32
2.1.1 Grundlagen32
2.1.2 Planungsalternativen und Optimierung33
2.1.3 Planungsentscheidungen34
2.1.4 Planung als integraler Prozess36
2.2 Value Management37
2.2.1 Value Engineering37
2.2.2 Value Management39
2.3 Wertbegriff41
2.3.1 Wertbegriff in der Entscheidungstheorie41
2.3.2 Wertbegriff in der Immobilienwirtschaft43
2.3.3 Werthaltigkeit als Ziel der Planungsoptimierung45
2.4 Modellbildung in der Entscheidungstheorie46
2.4.1 Überblick46
2.4.2 Entscheidungsfeld48
2.4.3 Zielfunktion50
2.4.4 Multikriterielle Entscheidungstheorie51
3 Erfolgsfaktoren der Werthaltigkeit von Immobilien52
3.1 Abgrenzung53
3.2 Prämissen des Projektes54
3.2.1 Lage54
3.2.2 Markt55
3.2.3 Aktives Immobilienmanagement und Service57
3.2.4 Sonstige Prämissen58
3.3 Monetäre Erfolgsfaktoren des Objekts58
3.3.1 Lebenszykluskosten58
3.3.2 Lebenszykluserträge61
3.4 Nichtmonetäre Erfolgsfaktoren des Objekts63
3.4.1 Gestaltung63
3.4.1.1 Städtebau64
3.4.1.2 Gebäude65
3.4.1.3 Außenanlagen67
3.4.2 Funktionalität68
3.4.2.1 Flexibilität/Drittverwendbarkeit68
3.4.2.2 Flächeneffizienz70
3.4.2.3 Sicherheit des Gebäudes und der Nutzer70
3.4.2.4 Behaglichkeit/Wohlbefinden71
3.4.2.5 Ausstattung73
3.4.2.6 Erschließung74
3.4.3 Ökologie74
3.4.3.1 Energieeffizienz76
3.4.3.2 Ressourceneffizienz78
3.4.3.3 Gesundheitsgefahren80
3.4.3.4 Umweltauswirkungen von Stoffen und Stoffgruppen82
3.4.3.5 Umweltauswirkungen des Gebäudes83
4 Methoden zur Bewertung und Optimierung der Erfolgsfaktoren des Objekts86
4.1 Ausgewählte Verfahren zur Wirtschaftlichkeitsanalyse86
4.1.1 Kapitalwertmethode87
4.1.2 Methode Vollständiger Finanzpläne (VOFI)89
4.2 Ausgewählte Verfahren zur Nutzen-Kosten-Untersuchung90
4.2.1 Nutzwertanalyse (NWA)90
4.2.2 Kostenwirksamkeitsanalyse (KWA)91
4.3 Bewertung unsicherer Faktoren92
4.3.1 Risikoanalyse92
4.3.2 Sensitivitätsanalyse93
4.4 Optimierungsmethoden94
4.4.1 Funktionsanalyse94
4.4.2 Kennzahlensysteme96
4.4.3 Kreativitätstechniken97
5 Entwicklung des Entscheidungsmodells101
5.1 Anforderungen an das Entscheidungsmodell102
5.2 Modellgrenzen103
5.2.1 Planungsphasen/Entscheidungspunkte103
5.2.2 Optimierungsgegenstand105
5.2.3 Ergebnisse105
5.3 Modellbildung105
5.3.1 Festlegen der Zielvorgaben108
5.3.1.1 Projektziele110
5.3.1.2 Optimierungsziele110
5.3.2 Bewerten der Basis-Planung115
5.3.2.1 Bewerten der Projektziele115
5.3.2.2 Bewerten der Optimierungsziele118
5.3.2.3 Graphische Darstellung der Bewertungsergebnisse119
5.3.3 Identifikation von Optimierungspotenzialen120
5.3.4 Ausarbeitung von Planungsalternativen121
5.3.4.1 Anwendung von Optimierungsmethoden121
5.3.4.2 Freiheitsgrade bei der Alternativenausarbeitung121
5.3.5 Bewerten der Planungsalternative(n)123
5.3.6 Vergleich der Basis-Planung mit Planungsalternative(n)123
5.3.7 Risikound Sensitivitätsanalyse123
5.3.8 Entscheidung124
6 Arbeitshilfen126
6.1 Zielfestlegung126
6.1.1 Prämissen des Projektes/Projektziele126
6.1.2 Optimierungsziele127
6.2 Bewertung der Planungsalternativen128
6.3 Generierung interdisziplinärer Planungsalternativen129
6.4 Vertragliche Regelungen zur Alternativenuntersuchung130
6.4.1 Vertragsleistungen132
6.4.1.1 Planerleistungen132
6.4.1.2 Projektmanagementleistungen133
6.4.2 Honorierung134
7 Praxistest137
7.1 Untersuchungsgegenstand137
7.2 Analyse der Zielvorgaben139
7.2.1 Rentabilität139
7.2.1.1 Lebenszyklusausgaben139
7.2.1.2 Lebenszykluseinnahmen140
7.2.1.3 Nettoanfangsrendite140
7.2.2 Nutzeranforderungen140
7.2.3 Zukunftspotenzial140
7.2.4 Ergebnis Präferenzfunktion141
7.3 Bewertung der Basis-Planung141
7.3.1 Rentabilität141
7.3.2 Erfüllung der Nutzeranforderungen143
7.3.3 Bewertung des Zukunftspotenzials146
7.3.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung146
7.3.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität148
7.3.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie151
7.3.4 Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Wettbewerb“154
7.4 Identifikation des Optimierungspotenzials155
7.5 Ausarbeitung von Planungsalternativen156
7.6 Bewertung der Planungsalternative156
7.6.1 Rentabilität157
7.6.2 Erfüllung der Nutzeranforderungen157
7.6.3 Bewertung des Zukunftspotenzials160
7.6.3.1 Ergebnisse der Bewertung der Gestaltung160
7.6.3.2 Ergebnisse der Bewertung der Funktionalität162
7.6.3.3 Ergebnisse der Bewertung der Ökologie165
7.6.4 Ergebnis Nutzenfunktion der Alternative „Vorentwurf“167
7.7 Vergleich der Basis-Planung mit der Planungsalternative169
7.7.1 Rentabilität169
7.7.2 Nutzeranforderungen169
7.7.3 Zukunftspotenzial169
7.8 Risiken und Sensitivität170
7.9 Entscheidungsvorlage170
Alternativenvergleich Endvermögen171
Abweichung von den Nutzeranforderungen Alternative 1 Alternative 2172
Zukunftspotenzial Alternative 1 Alternative 2172
Erfüllung Prozentualer Anteil172
Risiken und Sensitivitäten174
Entscheidungsvorschlag174
Es wird empfohlen, die Alternative 2 (Vorentwurf) weiterzuführen, da sie in allen Bereichen des dreistufigen Bewertungsverfahren174
7.10 Zusammenfassung zum Praxistest175
8 Schlussbetrachtungen176
8.1 Zusammenfassung176
8.2 Nutzenstiftung178
8.3 Kritik und weiterer Forschungsbedarf179
8.4 Ausblick180
Literaturverzeichnis182
Anhangverzeichnis189

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