5.  Immobilien und Finanzierungen

Der Erwerb einer Immobilie, vor allem der selbstgenutzten, ist eine Entscheidung für das ganze Leben und das damit verbundene Eigentum ist oft mit emotionalen Erfahrungen verbunden. Immobilien gelten gerade in Zeiten drohender Inflation als relativ sichere Investition, und stehen für Wertbeständigkeit und Sicherheit. Der Immobilienmarkt unterliegt vielen verschiedenen Einflussfaktoren und für Investitions- und Finanzierungsentscheidungen ist es notwendig Überblick über Marktpreise und Markttrends zu behalten.[28] Im Rahmen unseres Erstgespräches haben Sie mir kommuniziert, dass die Bewertung Ihrer Immobilien ein wichtiger Bestandteil dieses Finanzplanes sein soll und dass Sie eine objektive und unabhängige Bewertung wünschen. Die Bewertung Ihrer Immobilien erfolgt mit gängigen Bewertungsverfahren in Österreich. Vergleichswerte wurden mit Hilfe des Immobilienpreisspiegels 2012 der Wirtschaftskammer Österreich und Immobilienmaklern herangezogen. In der nachfolgenden Grafik (Abbildung 17) sehen Sie einen Überblick Ihrer eigengenutzten (mit einem Gesamtwert i.d.H. von ca. EUR 881.400,00 per 31.12.2013) und fremdgenutzten (mit einem Gesamtwert i.d.H. von ca. EUR 169.000,00 per 31.12.2013) Immobilien:

Abbildung 17: Überblick Ihrer Immobilien per 31.12.2013

5.1 Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz "jener Preis, der bei einer Veräußerung einer Immobilie üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Werte einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Acht zu bleiben." Der Verkehrswert wird im Normalfall von einem Sachverständigen ermittelt, der über sehr gute Markt- und Fachkenntnisse verfügen muss.[29] Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung − unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – die Wertermittlung bei Erfordernis nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.[30] Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind folgende normierte Wertermittlungsverfahren gebräuchlich, die ich hier kurz erläutern möchte.[31]

1. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kann grundsätzlich bei allen Arten von bebauten Liegenschaften angewendet werden. Uneingeschränkt wird es bei Liegenschaften herangezogen, die der Eigennutzung dienen - vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

2. Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem bei bebauten Liegenschaften (i.d.R. Miethäuser, Hotels, Büro- und Verwaltungsobjekte etc.) angewendet, denen Erträge aus Vermietung und Verpachtung zu Grunde liegen. Der Liegenschaftswert wird durch den nachhaltig erzielbaren Liegenschaftsertrag zu einem angemessenen Zinssatz bestimmt. Der Verkehrswert muss auch bei diesem Verfahren erst vom Ertragswert unter Berücksichtigung der Marktlage und anderer Wert bestimmender Kriterien abgeleitet werden.

3. Vergleichswertverfahren

Gem. § 4 LBG (1) ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Voraussetzung ist allerdings eine ausreichende Anzahl von repräsentativen Vergleichspreisen (Lage, zulässige Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe etc.) und entsprechenden Quellen (Urkundensammlung, laufende Marktbeobachtung, Datenbanken etc.). Das Verfahren ist vor allem für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Liegenschaften geeignet.

5.2 Einfamilienhaus – Griesgasse 7, 2340 Mödling (Eigennutzung)

Ihr Einfamilienhaus in Mödling wurde von Ihnen 1993 erworben und 2008 komplett neuwertig renoviert, befindet sich in einer sehr guten Lage und wird von Ihnen zu 100 % selbstgenutzt. Grundsätzlich steht die Immobilie in Zukunft für einen Verkauf nicht zur Verfügung. Die Ausstattung des Objektes ist sehr gut ist teilweise mit Fußbodenheizung, einer Sauna und einem Bad im Keller ausgestattet. Der Liegenschaftswert und die Restnutzungsdauer wurden durch die Renovierung erhöht. Das neue fiktive Baujahr des Gebäudes wurde aufgrund der Berechnung mit dem Jahr 1990 fixiert.[32]

Für die Bewertung Ihres EFH in Mödling habe ich das Sachwertverfahren herangezogen, deren Detailberechnung Sie in der folgenden Grafik sehen können:

Abbildung 18: Bewertung EFH - Griesgasse 7, 2340 Mödling per 01.09.2013

Der errechnete Verkehrswert liegt somit um ca. 36 %, also um ca. EUR 179.000,00 über Ihrem maximal geschätzten Marktwert von EUR 500.000,00. Der errechnete Wert entspricht somit einem Preis von EUR 3.772,00 pro m² und liegt somit auch in der Nähe des durchschnittlichen Preises von ca. EUR 3.600,00 pro m² in Mödling Zentrum.

5.2.1  Immobilienfinanzierung EFH A-2340 Mödling

Die Immobilie in Mödling wurde per 30.06.1993 mit einem Annuitätendarlehen i.d.H. von EUR 180.000,00 finanziert und einer ursprünglichen Laufzeit von 25 Jahren bis 2018 berechnet. Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt i.d.R. über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde). Die Annuitätenrate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.[33] Ihrem Annuitätendarlehen bei UniCredit Bank Austria, für das Sie Herr und Frau Rudolf zu je 50 % Darlehensnehmer sind, liegen mir folgende aktuelle Daten zur Verfügung:

Die ursprüngliche Annuitätenrate i.d.H. von EUR 900,00 war somit zu niedrig angesetzt, da mit einer ursprünglich angenommenen Verzinsung von 5,00 % p.a. (aufgrund des hohen Zinsniveaus im Jahre 1993) die Restlaufzeit des Darlehens ca. 35 Jahre beträgt. Gemäß den Finanzierungsdaten wurde der Zinssatz von ursprünglich 5,00 % p.a. per 01.08.2009 auf eine variable Verzinsung (3-Monats-Euribor inkl. 1,50 % Aufschlag durch das Bankinstitut) angepasst. Im Rahmen unseres Erstgespräches haben Sie mir auch mitgeteilt, dass Sie mit dem Bankinstitut auch Sondertilgungen vereinbart haben, von deren Möglichkeit bis dato noch kein Gebrauch gemacht wurde. Die Renovierung Ihrer Immobilie im Jahr 2008 erfolgte aus Ihren Eigenmitteln und dadurch musste keine weitere Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden.

EMPFEHLUNG:

Immobilienfinanzierung:

Familie Rudolf, ich empfehle Ihnen per 01.07.2014 eine Sondertilgung i.d.H. von EUR 20.000,-- mit dem vorhandenen Liquiditätsüberschuss vom Festgeldkonto von Frau Rudolf durchzuführen. Die Zinsbelastung können Sie zum größten Teil steuerlich nicht nutzen (außer Frau Rudolf) und deshalb stellt diese eine Aufwandsbelastung dar. Diese Maßnahme bewirkt auch, dass in Zukunft das jährliche Liquiditätsdefizit verringert wird und die Immobilienfinanzierung bereits vorzeitig im Jahr 2016 getilgt werden kann.

Steuerliche Aspekt:

Seit 1. April 2012 ist eine neue Rechtslage bezugnehmend zum Thema der Veräußerung privater Grundstücke in Kraft getreten und bedeutet somit den Wegfall der ursprünglichen Spekulationsfrist von 10 Jahren. Im Fall des EFH Mödling gilt für Sie im Falle einer Veräußerung die Hauptwohnsitzbefreiung. Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis 1.000 m²) sind somit nach § 30 EStG steuerbefreit, wenn sie dem Veräußerer durchgehend seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren (erster Tatbestand) oder für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung (zweiter Tatbestand) als Hauptwohnsitz gedient haben und in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.[34] Diese Anmerkungen und Empfehlungen sind nicht als steuerliche Beratung zu sehen. Bei einer ausführlichen steuerlichen Optimierung unterstützt Sie Ihr Steuerberater gerne.

Versicherung:

Ich rate Ihnen unbedingt die Versicherungssumme (aktuell EUR 275.000,--) der bestehenden Haushaltsversicherung bei der Wiener Städtischen Versicherung zu erhöhen. Nähere Details finden Sie unter...