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Gedeckte Instrumente zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen

Eine Analyse von Mortgage Covered Bonds und Mortgage Backed Securities in europäischen Ländern

AutorTanja Kronen
VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2008
Seitenanzahl340 Seiten
ISBN9783834995803
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis46,99 EUR
In diesem Buch werden nach einer Untersuchung der Hypothekendarlehensgeschäfte auf bedeutenden europäischen Märkten die Nutzung von Mortgage Covered Bonds und Mortgage Backed Securities sowie deren Kosten analysiert. Zudem wird gezeigt, wie der Einsatz der Instrumente und die rechtlichen Rahmenbedingungen verbessert werden können.


Dr. Tanja Bauersfeld war Mitarbeiterin am Lehrstuhl für Banken und Betriebliche Finanzwirtschaft sowie am European Center for Financial Services (ecfs) an der Universität Duisburg-Essen, Campus Duisburg, und arbeitet heute für eine Unternehmensberatung im Bereich Financial Services sowie als Wissenschaftliche Mitarbeiterin an der Forschungsstelle für Bankmanagement der Wissenschaftlichen Hochschule Lahr.

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Leseprobe
Erster Teil: Immobilienfinanzierung und deren Refinanzierung in Europa (S. 5)

A. Grundlagen der Immobilienfinanzierung und Analyse der europäischen Märkte

I. Hypothekendarlehen als klassisches Instrument der Immobilienfinanzierung


In diesem Abschnitt wird zunächst kurz auf Begriff und Arten der Immobilienfinanzierung sowie insbesondere auf Hypothekendarlehen als typisches Instrument der Immobilienfinanzierung eingegangen. Anschließend folgt ein Vergleich von Hypotheken als Kreditsicherheiten in den einzelnen Ländern, bevor die Gestaltung der Hypothekendarlehen in den Ländern untersucht wird.

1. Begriff und Arten der Immobilienfinanzierung

Unter Finanzierung werden alle Maßnahmen zur Bereitstellung von Kapital verstanden. Der Immobilienbegriff umfasst Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Liegenschaften, Grundbesitz oder Gebäude. Folglich umfasst die Immobilienfinanzierung die Bereitstellung von Kapital für Ankauf, Bau bzw. Bebauung oder bauliche Veränderungen von Immobilien. Im engeren Sinne wird dieser Begriff häufig auf den von der Kreditwirtschaft aufzubringenden Finanzierungsteil, also die Fremdfinanzierung, beschränkt.

Bei der Unterscheidung von Eigen- und Fremdfinanzierung ist die rechtliche Position des Kapitalgebers entscheidend. Während das Kapital bei der Eigenfinanzierung vom Eigentümer stammt, nimmt der Fremdkapitalgeber die Position eines Gläubigers ein. Darüber hinaus ist der Risikogehalt ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal, da Eigenkapital in Relation zum Fremdkapital einen nachrangigen Charakter hat, d. h. die Ansprüche der Fremdkapitalgeber werden vor den Forderungen der Eigenkapitalgeber befriedigt. Während die Vergütung bei Fremdkapitalgebern in der Regel gewinnunabhängig erfolgt, ist der Eigenkapitalgeber am Risiko der Investition beteiligt.

Des Weiteren ist die Unterscheidung zwischen gewerblichen (Commercial oder Non- Residential Property) und wohnwirtschaftlichen (Residential Property) Immobilien wesentlich. Häufig wird der Begriff der Gewerbeimmobilien vereinfachend negativ von Wohnimmobilien abgegrenzt. In diesem Sinne sind als Gewerbeimmobilien die Immobilien zu charakterisieren, die nicht Wohnzwecken dienen, sondern vielmehr gewerblich genutzt werden.

Im Zusammenhang mit der Abgrenzung der gewerblichen von der wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierung sind allerdings unterschiedliche Definitionen üblich. Teilweise findet sich auch eine Kreditnehmerdefinition, so dass unter der gewerblichen Immobilienfinanzierung ausschließlich die Kapitalbereitstellung für Kunden, deren Unternehmenszweck beispielsweise im Bau, Kauf oder der Renovierung von Immobilien besteht, verstanden wird.

Diese im angelsächsischen Raum als Property Lending bekannte Abgrenzung wird beispielsweise in Großbritannien und Frankreich der Systematisierung nach der Verwendung der Immobilie vorgezogen. Die bedeutendste Form der Immobilienfremdfinanzierung ist die Kapitalbeschaffung mit Hilfe von Darlehen. Darunter wird regelmäßig die Überlassung eines Geldbetrags an den Darlehensnehmer durch den Darlehensgeber sowie die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Zahlung des vereinbarten Zinses sowie der Rückerstattung des Kreditbetrages an den Gläubiger bei Fälligkeit verstanden.

In Abhängigkeit von der Besicherung lassen sich allgemein Personal- und Hypothekendarlehen unterscheiden. Unbesicherte Personaldarlehen, die auch Blanko- oder Barkredite genannt werden, beruhen ausschließlich auf der Bonität des Kreditnehmers. Hingegen kommen bei besicherten Personalkrediten zusätzlich Personalsicherheiten wie Bürgschaften oder Garantien zum Einsatz.

Hieraus leitet sich ein schuldrechtlicher Anspruch des Kreditgebers gegen die Drittparteien ab, da diese für die Rückzahlung des Darlehens einstehen. Neben den Personalsicherheiten existieren Sachsicherheiten wie beispielsweise die Verpfändung von Forderungen oder beweglicher Sachen sowie die Grundpfandrechte, welche die Basis von Hypothekendarlehen darstellen.

2. Besicherung als Kernelement von Hypothekendarlehen

Allgemein ist ein Grundpfandrecht die Belastung eines Grundstücks mit der Folge, dass ein bestimmter Geldbetrag aus der Immobilie zu erbringen ist. Diese Ansprüche kann der Gläubiger bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners auch im Wege einer Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück durchsetzen.
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort7
Vorwort9
Inhaltsübersicht11
Inhaltsverzeichnis13
Abbildungsverzeichnis19
Abkürzungsverzeichnis25
Symbolverzeichnis31
Einleitung32
Erster Teil: Immobilienfinanzierung und deren Refinanzierung in Europa36
A. Grundlagen der Immobilienfinanzierung und Analyse der europäischen Märkte36
I. Hypothekendarlehen als klassisches Instrument der Immobilienfinanzierung36
1. Begriff und Arten der Immobilienfinanzierung36
2. Besicherung als Kernelement von Hypothekendarlehen37
3. Hypothekendarlehen im Ländervergleich45
II. Charakteristika der europäischen Märkte für Hypothekendarlehen54
1. Bedeutung der Hypothekenmärkte in den europäischen Ländern54
2. Anbietergruppen und deren Marktanteile59
III. Immobilienbewertung im Rahmen der Finanzierung67
1. Wertermittlungsverfahren in Deutschland68
2. Immobilienwertermittlung in anderen europäischen Ländern73
3. Initiativen zur Harmonisierung der Wertermittlung in Europa75
B. Kalkulation von Hypothekendarlehen und deren Margenunterschiede in Europa76
I. Kalkulation von Hypothekendarlehen76
1. Determinanten der Kalkulation von Krediten76
2. Standard-Betriebs- und Standard-Risikokosten im europäischen Vergleich80
3. Aufsichtsrechtliche Unterlegung von Hypothekendarlehen als Determinante der Eigenkapitalkosten88
II. Vorfälligkeitsentschädigungen im Vergleich europäischer Länder93
III. Untersuchung der Effektivzinsen und Margen von Hypothekendarlehen97
1. Regelungen zur Effektivzinsangabe in Europa97
2. Gegenüberstellung der Effektivzinssätze für Hypothekendarlehen100
3. Vergleich der Margen von Hypothekendarlehen104
C. Charakteristika und Bedeutung von Mortgage Covered Bonds und Mortgage Backed Securities als Refinanzierungsinstrumente109
I. Mortgage Covered Bonds als traditionelles Instrument zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen109
1. Systematisierung traditioneller Instrumente zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen109
2. Entstehung und Funktionsweise von Mortgage Covered Bonds in Europa113
3. Risiken von Mortgage Covered Bonds118
II. Mortgage Backed Securities als innovative Refinanzierungsalternative120
1. Begriffliche Einordnung und Funktionsweise von Mortgage Backed Securities120
2. Risiken und Absicherungstechniken im Rahmen der Forderungsverbriefung125
3. Entstehung von MBS in den USA und Europa131
III. Bedeutung von MCB und MBS in den europäischen Ländern135
1. Nutzung von Mortgage Covered Bonds in Europa135
2. Verbreitung von MBS im europäischen Vergleich137
3. Anteile der Instrumente an der Refinanzierung145
Zweiter Teil: Wirtschaftlichkeit von MCB und MBS vor dem Hintergrund rechtlicher Rahmenbedingungen150
A. Rechtliche Regelungen zur Refinanzierung mit MCB und MBS150
I. Vorschriften zur Emission von MCB in europäischen Ländern150
1. Regelungen hinsichtlich der Emittenten und deren Geschäftstätigkeit150
2. Insolvenzvorrecht durch Separierung von Deckungsmassen155
3. Spezielle Beaufsichtigung der MCB-Emittenten167
II. Regelungen für den Einsatz von MBS169
1. Behebung rechtlicher Probleme am Beispiel Deutschlands170
2. Spezielle Verbriefungsgesetze am Beispiel von Frankreich und Spanien180
3. Rechtliche Rahmenbedingungen für Verbriefungen in Großbritannien186
B. Refinanzierungskosten bei der Nutzung von MCB in Europa190
I Ermittlung der Transaktionskosten von Mortgage Covered Bonds in den europäischen Ländern190
1. Systematisierung der Transaktionskosten von Mortgage Covered Bonds190
2. Bestandteile der MCB-Transaktionskosten im europäischen Vergleich191
II. Untersuchung der Zinskosten von Mortgage Covered Bonds unter besonderer Berücksichtigung der Ratingansätze196
1. Verfahren zur Beurteilung von MCB196
2. Zinskosten bei der Refinanzierung mit Mortgage Covered Bonds201
C. Wirtschaftlichkeitsüberlegungen hinsichtlich der Refinanzierung durch MBS in den europäischen Ländern208
I. Transaktionskosten bei der Refinanzierung mit MBS in einzelnen Ländern208
1. Kostenbestandteile einer MBS-Transaktion208
2. Analyse der Transaktionskosten im Ländervergleich210
II. Analyse der Zinskosten von MBS in Europa unter Bezugnahme auf Ratingverfahren217
1. Prozess der Erstellung eines Ratingurteils217
2. Verfahren zum Rating von Mortgage Backed Securities219
3. Vergleich der Zinskosten europäischer MBS225
III. Einfluss weiterer Aspekte auf die Wirtschaftlichkeit des Einsatzes von MBS231
1. Entlastung des aufsichtsrechtlichen Eigenkapitals231
2. Erhöhung der Eigenkapitalrentabilität durch Verbriefungen236
3. Weitere Auswirkungen durch die Nutzung von MBS238
Dritter Teil: Beurteilung von MCB und MBS als Refinanzierungsinstrumente in Europa240
A. Analyse der Eignung der Instrumente anhand von Kriterien240
I. Herleitung von Kriterien zur Beurteilung von Mortgage Covered Bonds und MBS als Refinanzierungsinstrumente240
II. Bewertung der Instrumente anhand der abgeleiteten Kriterien241
1. Emittenten und refinanzierbare Darlehen241
2. Behandlung der Risiken in den europäischen Ländern246
3. Untersuchung der Kosten254
4. Zusammenhang zwischen den Eigenschaften der Instrumente und dem Finanzierungsangebot275
5. Beurteilung des Investoreninteresses an den Instrumenten280
B. Implikationen der Untersuchungsergebnisse für den Einsatz der Instrumente291
I. Einsatz der Refinanzierungsmöglichkeiten zur Steigerung der Margen der Immobilienfinanzierung292
II. Spezielle Varianten zur verbesserten Nutzung der Instrumente298
1. Mastertrust-Strukturen als kostengünstige und flexible Emissionsvarianten298
2. Refinanzierungsvorteile durch Kombinationen aus MCB und MBS300
III. Modifikationen der Regelungen für einen verbesserten Einsatz der Instrumente302
1. Geplante und notwendige Änderungen der MCB-Regelungen302
2. Ansätze zur Verbesserung der Refinanzierung mit MBS306
C. Perspektiven der Harmonisierung von MCB und MBS in Europa308
I. Möglichkeiten und Grenzen einer europaweiten Harmonisierung308
II. Initiativen zur Intensivierung der europaweiten Zusammenarbeit311
Schlussbetrachtung314
Anhang322
Anhang 1: Ausstehende Hypothekendarlehen in Relation zum Bruttoinlandsprodukt in den Jahren 1994 bis 2003323
Anhang 2: Anteil der Kredite zum Immobilienerwerb328
Anhang 3: Durchschnittliche Differenz von NDER und Narrow APCR der spanischen wohnwirtschaftlichen Kredite329
Anhang 4: Öffentlich platzierte MBS-Transaktionen mit deutschen, französischen, spanischen und britischen Aktiva von Januar 2004 bis Ende Juli 2005330
Anhang 5: Berechnung der Marge über den Refinanzierungskosten einer typischen MBS im Vergleich der Länder auf Basis des EURIBORDurchschnitts für den Zeitraum Januar 2004 bis Ende März 2005334
Literaturverzeichnis338

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