Erster Teil: Immobilienfinanzierung und deren Refinanzierung in Europa (S. 5)

A. Grundlagen der Immobilienfinanzierung und Analyse der europäischen Märkte

I. Hypothekendarlehen als klassisches Instrument der Immobilienfinanzierung

In diesem Abschnitt wird zunächst kurz auf Begriff und Arten der Immobilienfinanzierung sowie insbesondere auf Hypothekendarlehen als typisches Instrument der Immobilienfinanzierung eingegangen. Anschließend folgt ein Vergleich von Hypotheken als Kreditsicherheiten in den einzelnen Ländern, bevor die Gestaltung der Hypothekendarlehen in den Ländern untersucht wird.

1. Begriff und Arten der Immobilienfinanzierung

Unter Finanzierung werden alle Maßnahmen zur Bereitstellung von Kapital verstanden. Der Immobilienbegriff umfasst Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Liegenschaften, Grundbesitz oder Gebäude. Folglich umfasst die Immobilienfinanzierung die Bereitstellung von Kapital für Ankauf, Bau bzw. Bebauung oder bauliche Veränderungen von Immobilien. Im engeren Sinne wird dieser Begriff häufig auf den von der Kreditwirtschaft aufzubringenden Finanzierungsteil, also die Fremdfinanzierung, beschränkt.

Bei der Unterscheidung von Eigen- und Fremdfinanzierung ist die rechtliche Position des Kapitalgebers entscheidend. Während das Kapital bei der Eigenfinanzierung vom Eigentümer stammt, nimmt der Fremdkapitalgeber die Position eines Gläubigers ein. Darüber hinaus ist der Risikogehalt ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal, da Eigenkapital in Relation zum Fremdkapital einen nachrangigen Charakter hat, d. h. die Ansprüche der Fremdkapitalgeber werden vor den Forderungen der Eigenkapitalgeber befriedigt. Während die Vergütung bei Fremdkapitalgebern in der Regel gewinnunabhängig erfolgt, ist der Eigenkapitalgeber am Risiko der Investition beteiligt.

Des Weiteren ist die Unterscheidung zwischen gewerblichen (Commercial oder Non- Residential Property) und wohnwirtschaftlichen (Residential Property) Immobilien wesentlich. Häufig wird der Begriff der Gewerbeimmobilien vereinfachend negativ von Wohnimmobilien abgegrenzt. In diesem Sinne sind als Gewerbeimmobilien die Immobilien zu charakterisieren, die nicht Wohnzwecken dienen, sondern vielmehr gewerblich genutzt werden.

Im Zusammenhang mit der Abgrenzung der gewerblichen von der wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierung sind allerdings unterschiedliche Definitionen üblich. Teilweise findet sich auch eine Kreditnehmerdefinition, so dass unter der gewerblichen Immobilienfinanzierung ausschließlich die Kapitalbereitstellung für Kunden, deren Unternehmenszweck beispielsweise im Bau, Kauf oder der Renovierung von Immobilien besteht, verstanden wird.

Diese im angelsächsischen Raum als Property Lending bekannte Abgrenzung wird beispielsweise in Großbritannien und Frankreich der Systematisierung nach der Verwendung der Immobilie vorgezogen. Die bedeutendste Form der Immobilienfremdfinanzierung ist die Kapitalbeschaffung mit Hilfe von Darlehen. Darunter wird regelmäßig die Überlassung eines Geldbetrags an den Darlehensnehmer durch den Darlehensgeber sowie die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Zahlung des vereinbarten Zinses sowie der Rückerstattung des Kreditbetrages an den Gläubiger bei Fälligkeit verstanden.

In Abhängigkeit von der Besicherung lassen sich allgemein Personal- und Hypothekendarlehen unterscheiden. Unbesicherte Personaldarlehen, die auch Blanko- oder Barkredite genannt werden, beruhen ausschließlich auf der Bonität des Kreditnehmers. Hingegen kommen bei besicherten Personalkrediten zusätzlich Personalsicherheiten wie Bürgschaften oder Garantien zum Einsatz.

Hieraus leitet sich ein schuldrechtlicher Anspruch des Kreditgebers gegen die Drittparteien ab, da diese für die Rückzahlung des Darlehens einstehen. Neben den Personalsicherheiten existieren Sachsicherheiten wie beispielsweise die Verpfändung von Forderungen oder beweglicher Sachen sowie die Grundpfandrechte, welche die Basis von Hypothekendarlehen darstellen.

2. Besicherung als Kernelement von Hypothekendarlehen

Allgemein ist ein Grundpfandrecht die Belastung eines Grundstücks mit der Folge, dass ein bestimmter Geldbetrag aus der Immobilie zu erbringen ist. Diese Ansprüche kann der Gläubiger bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners auch im Wege einer Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück durchsetzen.