Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main und München gelten in der Immobilienbranche, als die etablierten Bürostandorte bzw. als die wichtigsten deutschen Büromärkte 105 . Die Bedeutung mißt sich hierbei am Büroflächenumsatz (Vermietung, Verkauf) und an der Miethöhe bzw. Rendite. Die wichtigsten Bürostandorte sind, von einigen Ausnahmen abgesehen, damit die Verdichtungsräume mit der größten Anzahl an Headquatern (vgl. Abb. 16, 17 bis 18), einem bedeutenden Besatz an hochrangigen Dienstleistern und es sind, wie die Abbildung 15 zeigt, die Standorte mit Kontrollkapazität und Steuerungsfunktionen (z.B. Hamburg, München, Frankfurt am Main).

Grossräumige Entwicklungstendenzen der deutschen Bürostandorte

Quelle: GRÄBER / HOLST / SCHACKMANN-FALLIS /SPEHL 1986 : 8

Die MKRO benennt folgende Verdichtungsräume in Deutschland zu Europäischen Metropolenregionen: Berlin-Brandenburg, Hamburg, München, Rhein-Main, Rhein-Ruhr und Stuttgart und als potentielle EMR das Sachsendreieck (Chemnitz-Dresden-Leipzig). Diese Regionen sind normativ ausgewählt. Es handelt sich um Regionen, die den Charakter einer Metropolenregion haben oder eine EMR werden können.

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Untersuchungen, hier sei hauptsächlich auf die Arbeiten von BBR 2002, KRÄTKE & BORST und STAACK 107 verwiesen, und unter Berücksichtigung des speziellen Themas, kann der Autor nur folgende vier Regionen mit Metropolfunktionen in Deutschland erkennen (v.N.n.S.):

• Hamburg

• Rhein-Ruhr

• Rhein-Main und

• München.

Abbildung 12 : Vergleich der untersuchten Metropolregionen nach Zahl der Einwohner und der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten.

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Eine eindeutige Definition für Metropolen gibt es nicht. Eine „Global-City“ Metropole ist ein großstädtisches Siedlungsgebilde mit Steuerungsfunktion, Kontrollkapazität und einem Dienstleistungskomplex, der diese Funktionen unterstützt (vgl. BLOTEVOGEL). Hinzu kommt noch die Bedeutung als Verkehrs-/ Distributionsknoten und als wichtiges Produktionszentrum (vgl. FRIEDMANN in GERHARD).

Abbildung 14 zeigt den, von BLOTEVOGEL theoretisch errechneten Bedeutungsüberschuss der deutschen Agglomerationen in Form von überregional tätigen Beschäftigten, als Ausdruck der Kontroll- und Steuerungskapazität. Der Kernbereich einer Global-City ist in Relation zu anderen Stadttypen größer. Die folgende Abbildung vergleicht die Kern- und

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LANGWALD-Aufteilung nach Unternehmenstypen.

Quelle : Baasner, Möller & Langwald in Stadt Frankfurt am Main 2003 : 40

Nach KRÄTKE definiert sich eine Metropole aus stadtökonomischer Sicht dadurch, dass diese einen Bedeutungsüberschuss in den Teilökonomien:

• Finanzsektor (Banken, Versicherungen, Immobilien- und Vermögensverwaltung)

• unternehmensorientierte Dienstleister (Unternehmensberatung, Wirtschaftsprüfung 108 , Rechtsberatung, Wirtschaftsverbände, Ingenieurbüros, Architekturbüros, Personalberater/-vermittler, Übersetzungsdienste, private Berufsorganisationen, Werbung).

• Kultursektor (Medienwirtschaft, Unterhaltungsindustrie, Film-, Musik-, Rundfunkproduktion, Verlags- und Druckgewerbe, Kultur- und Wissenschaftsorganisationen, wissenschaftliche Hochschulen, Künstler).

• FuE-intensive Industrie (Luftfahrzeugbau, Herstellung von Büromaschinen und EDV-Geräten, Meß-, Regel-, Nachrichtentechnik, Chemie, Pharmazie, Maschinenbau, Fahrzeugbau)

Grossräumige Entwicklungstendenzen der deutschen Bürostandorte verarbeitung, Textil- und Bekleidungsindustrie, Papiergewerbe, Holz- und Möbelindustrie, Metallindustrie, Herstellung von Geräten der Elektrizitätserzeugung)

Ein weiterer Indikator einer Metropole ist der Besatz an Hauptverwaltungen und Unternehmenszentralen (vgl. FEAGIN & SMITH 110 , HEINE, KRÄTKE, REED 111 , RITTER, SASSEN).

Komplementär zum sog. „Wirtschaftswunder“ stieg die Bürobautätigkeit nach dem Krieg an. Zerstörte Gebäude mussten ersetzt bzw. wiederaufgebaut werden. Büro- und Hotelgebäude, die den Krieg unbeschadet überstanden hatten, waren zum großen Teil von den Besatzungsmächten beschlagnahmt worden 112 . LERNER berichtet über die Frankfurter Versicherungs AG/Allianz AG:

„...das stattliche und im Bombenkrieg nur teilweise beschädigte Verwaltungsgebäude an der Taunusanlage und im Kettenhofweg hatte die Besatzungsmacht beschlagnahmt. Akten und einiges Mobiliar konnten unter größten Schwierigkeiten herausgeholt werden. Das meiste ging jedoch verloren. Und dann begann die Suche nach Notunterkünften. Weit verstreut über die ganze Stadt, teilweise sehr behelfsmäßig in ehemaligen Kaufhäusern und ausgebombten Lokalen arbeitete der Betrieb dann jahrelang. Diese Verzettelung seiner Arbeitsstätten war recht nachteilig,...(LERNER 1958).

In der Nachkriegszeit bis Mitte der 1960er Jahre wurden Büroflächen überwiegend zur Eigennutzung von Industrieunternehmen 113 , Banken 114 , Mischkonzernen, Versicherungen 115 und Behörden 116 erstellt.

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v.l.n.r.: Neubau der Rhein-Main-Bank (Dresdner Bank AG) 1951 (Foto: Göllner). Der Neubau des

Landesarbeitsamtes wurde 1957 an den Globalnutzer AEG verkauft (Foto: Adox). Neubau der Alten Leipziger

Versicherung im Frankfurter Westend 1952. (Quelle: LERNER 1958).

Bedeutend für das (Büroflächen-) Wachstum der westdeutschen Städte war auch der Zuzug von Großkonzernen und Dienstleistungsunternehmen aus der Ostzone und Berlin.

Abbildung 17:Fertiggestellte Bürogebäude in Düsseldorf von 1954-1974. Quelle:GESSTA

114 z.B: vor 1960 : Landwirtschaftl. Rentenbank, Bau- und Bodenbank (Ffm),

115 z.B.:Neubau der Provinzial Versicherung 1955 in Düsseldorf.

116 z.B.: Oberfinanzdirektion und Bundesrechnungshof 1954 und 1955 in Frankfurt am Main

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und es entstanden Büromärkte, wenngleich HARTUNG darauf hinweist das Mietflächen bereits seit dem 1. Weltkrieg eine bedeutende Rolle in einigen Großstädten gespielt haben. Die ab 1885 errichteten Hamburger Kontorhäuser waren ausschließlich zur Vermietung bestimmte Bürogebäude (vgl. SCHUBERT). Unternehmensgründungen (z.B. Commerzbank in Hamburg 1870 oder Thuringia in Erfurt 1846) oder die Eröffnung neuer Niederlassungen (z.B. AEG in Frankfurt am Main) waren oft in Mietverhältnissen untergebracht.

prüfer und Rechtsanwälte (siehe Abb.22). Nach DE LANGE gab es 1931 8.809 Rechtsanwälte im Deutschen Reich. 1986 waren es schon 45.000 Rechtsanwälte (DE LANGE 89 : 107) und mittlerweile ist die Zahl auf über 100.000 angestiegen.

Quelle: WIRTSCHAFTSPRÜFUNGSKAMMER

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häufig über mehrere Gebäude verteilt waren. Da dies aus organisatorischen und finanziellen Gründen eine Belastung darstellte, wurden wie bereits erwähnt, großflächigere Bauten gewünscht.

und expandierendem Auslandsgeschäft in den 1950er und 1960er Jahren, die „logistischen“ und räumlichen Anforderungen an die Büroflächen. Die Konsequenz war der Bau neuer großer Verwaltungsbauten, mit einem hohen Anteil von Großraumbüros, an den Hauptverwaltungsstandorten Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt am Main (siehe z.B. Abb.19).

Abb. 19: Büroflächennutzung von Hauptgeschäftstellen / Regionaldirektionen einer Großbank 1996 (ohne Zentrale / Hauptverwaltung, ohne Filialen)

Ab etwa 1960 begannen die Städte die Büroflächenentwicklung zu steuern und planten die ersten Entlastungsstandorte wie Frankfurt-Niederrad, Hamburg-City-Nord, München-Arabella-Park oder auch...