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Grundstückswerte ermitteln. Bodenrichtwerte in kaufpreisarmen Gebieten am Beispiel der City einer Kreisstadt

Untersuchungen über die Struktur in Goslar/Harz

AutorChristina Arndt
VerlagGRIN Verlag
Erscheinungsjahr2008
Seitenanzahl137 Seiten
ISBN9783640220625
FormatPDF/ePUB
Kopierschutzkein Kopierschutz
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis27,99 EUR
Masterarbeit aus dem Jahr 2008 im Fachbereich BWL - Investition und Finanzierung, Note: 1,3, Hochschule Anhalt - Standort Bernburg, 42 Quellen im Literaturverzeichnis, Sprache: Deutsch, Abstract: Die Ableitung von Bodenrichtwerten erfolgt aufgrund der Auswertung der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Dies ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. In sogenannten kaufpreisarmen Lagen, d. h. in Gebieten, in denen selten Grundstücke verkauft werden, ist die Ableitung von Bodenrichtwerten erschwert. Zu diesen Lagen zählen in erster Linie die innerstädtischen Geschäftslagen. Auch die Altstadt von Goslar kann aufgrund mangelnder Kauffälle als kaufpreisarm bezeichnet werden. Für den Innenstadtbereich gelten vier Bodenrichtwertzonen. Ziel der Arbeit ist es, diese Struktur der Bodenrichtwertzonen zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren Dies geschieht anhand der Geschäftsraummieten. Als Grundlage und als Plausibilitätskontrolle dienen die aktuellen, zum Stichtag 01.01.2008 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossenen Bodenrichtwertzonen.

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Leseprobe

2. Institution der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte


 

Bereits seit geraumer Zeit wird sich in Deutschland aufgrund verschiedener Gesetze und Verordnungen mit der Bewertung von Grund und Boden befasst. Erforderlich machten dies vor allem das Preußische Enteignungsgesetz von 1874, das Preußische Fluchtliniengesetz von 1875, das Wohnsiedlungsgesetz von 1933 und die Preisstoppverordnung von 1936.

 

Die für die Bewertung zuständigen Stellen befanden sich vorwiegend bei den staatlichen Katasterämtern und den gemeindlichen Vermessungsämtern.

 

Mit der Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) 1960 hat der Deutsche Gesetzgeber die Institution der selbständigen und unabhängigen Gutachterausschüsse eingeführt, deren wichtigste Obliegenheit darin besteht, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen.

 

Um diese Transparenz zu erreichen sieht das Baugesetzbuch (BauGB), als Nachfolger des Bundesbaugesetzes, in § 193 als eine der zentralen Aufgaben der Gutachterausschüsse neben der Führung der Kaufpreissammlung und die Ermittlung von Verkehrswerten durch Erstattung von Gutachten die Ermittlung von Bodenrichtwerten vor.

 

Weitere Aufgaben sind die Ermittlung wertrelevanter Daten wie Regionalfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren, die Herausgabe des Grundstücksmarktberichts und vieles mehr. Da die Aufgabenstellung sehr vielseitig und komplex ist, ist es erforderlich, die Gutachterausschüsse interdisziplinär zu besetzen. Die Mitglieder können Architekten, Bausachverständige, Bankkaufleute, Betriebswirte, Wohnungswirtschaftler, Vermessungsingenieure, Immobilienmakler usw. sein.

 

2.1. Verkehrswert


 

Der Gesetzgeber hat die Definition des Verkehrswertes im BauGB geregelt. Gemäß § 194 BauGB wird „der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

 

Der Verkehrswert ist demnach der Wert eines Grundstücks, für den sich zu einem bestimmten Zeitpunkt am Markt eine große Gruppe potentielle Käufer finden ließe.

 

Beim Begriff des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. In § 6 der Wertermittlungsverordnung (WertV) werden jedoch die ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse näher beschrieben. Daraus ergibt sich eine negative Begriffsbestimmung. Alles was demnach nicht ungewöhnlich ist, ist gewöhnlich.

 

2.2. Kaufpreissammlung


 

Nach § 195 BauGB ist jeder Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, auch den Tausch oder die Begründung eines Erbbaurechts von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte zur Führung der Kaufpreissammlung zu übersenden.

 

„Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.“[1]

 

„Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden.“ Auskünfte aus der Kaufpreissammlung bekommen nur Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

 

Die Kaufpreissammlung bildet die Grundlage für alle Aufgaben der Gutachterausschüsse. Sie stellt den lokalen Grundstücksmarkt dar und ist somit die Voraussetzung für die Ableitung von Kenngrößen und zur Schaffung der Markttransparenz.

 

Die meisten Kaufpreissammlungen werden heute automatisiert geführt.

 

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach § 195 Abs. 3 BauGB bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Aus Datenschutzgründen werden keine genauen Grundstücksbezeichnungen herausgegeben, weil dadurch ein Personenbezug hergestellt werden könnte. Die Auskunft in anonymisierter Form erfordert eine um so ausführlichere Auswertung der Kaufverträge, damit die Vergleichbarkeit zwischen Wertermittlungsobjekt und Vergleichsgrundstücken über die genaue Beschreibung von rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstiger Beschaffenheit und der allgemeinen Lage gewährleistet ist.

 

2.3. Bodenrichtwerte


 

Bodenrichtwerte werden unterschiedlich in den einzelnen Bundesländern entweder jährlich oder alle zwei Jahre ermittelt. Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte bildet die Kaufpreissammlung. Gemäß § 196 BauGB sind „auf Grund der Kaufpreissammlung … für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands … zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.“ Bodenrichtwerte werden als Wertbetrag bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.

 

Sie dienen der Transparenz und Übersichtlichkeit des Bodenmarktes, sind Grundlage für die Ermittlung von Grundstückswerten sowie für die steuerliche Bewertung, und sie dienen der Erfüllung von Aufgaben staatlicher und kommunaler Behörden bei städtebaulichen, landesplanerischen und raumordnerischen Belangen.

 

Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich auf Bodenrichtwertzonen, in denen einheitliche Wertverhältnisse herrschen. Bodenrichtwertzonen bzw. zonale Bodenrichtwerte können bestimmte Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile und Ortschaften umfassen.

 

Die Gutachterausschüsse sind zur Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten verpflichtet.

 

Mit dem Bodenrichtwert werden maßgebliche Eigenschaften und Merkmale eines Gebietes, wie z. B. der Entwicklungszustand, der Erschließungsbeitragszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung und die Grundstücksgestalt, hier vorrangig die –tiefe, veröffentlicht. Es werden nicht immer alle Eigenschaften und Merkmale angegeben, zumindest aber der Entwicklungs- und der Erschließungsbeitragszustand. Letzerer wird unterschiedlich je nach Bundesland bzw. Gutachterausschuss speziell gekennzeichnet, wenn sich der Wert auf ein erschließungsbeitragspflichtiges Richtwertgrundstück bezieht.

 

Ist der Entwicklungszustand nicht gekennzeichnet, gilt der Bodenrichtwert für baureifes Land.

 

Merkmal eines Gebietes können Qualitätsmerkmale oder Nutzungsmerkmale sein.

 

Qualitätsmerkmale:

 

Der erste Großbuchstabe gibt den Entwicklungszustand an.

 

B … Bauland / baureifes Land

 

R … Rohbauland

 

E … Bauerwartungsland

 

Nutzungsmerkmale:

 

Die nachfolgenden Buchstaben geben die zulässige Art der baulichen Nutzung an.

 

 

Eigenschaften eines Gebietes sind die Bauweise und die Art und das Maß der baulichen Nutzung.

Bauweise:

 

Die Bauweise wird durch Kleinbuchstaben gekennzeichnet.

 

o … offene Bauweise   g … geschlossene Bauweise

 

Art und Maß der baulichen Nutzung:

 

Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird in römischen Zahlen, die Grundstückstiefe in arabischen Zahlen angegeben.

 

Die Qualitätsmerkmale sind in der Wertermittlungsverordnung erläutert. Nutzungsmerkmale, Bauweise sowie Art und Maß der baulichen Nutzung sind in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Abb. 1 zeigt ein Beispiel für Bodenrichtwerte.

 

 

Abb. 1: Beispiel der Darstellung eines Bodenrichtwertes.

 

Die Richtwerte beziehen sich grundsätzlich auf unbebaute Grundstücke. Sie werden jedoch auch für die Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke verwendet. Grundsätzlich...

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