Bauland, die Basis des Eigenheims

Ob Sie ein Fertighaus aus dem Prospekt erwerben oder in Zusammenarbeit mit einem Architekten Ihr «Traumhaus» ganz nach Ihren Vorstellungen verwirklichen – der Erwerb eines Grundstücks gehört selbstverständlich immer dazu. Bauland ist im buchstäblichen Sinn die Grundlage für Ihr neues Heim. Der Kaufpreis des Grundstücks, Zonenplan und Bauauflagen sowie die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Pflichten sind ganz entscheidende Faktoren. Denn sie bestimmen massgeblich, wie teuer das Vorhaben unter dem Strich zu stehen kommt und welches Objekt auf der Bauparzelle überhaupt realisiert werden darf. Vor dem Kauf von Bauland sollte man sich daher unbedingt mit seinem Baupartner beraten, das heisst mit dem Architekten, General- oder Totalunternehmer. Die Vor- und Nachteile der Lage (Besonnung, Aussicht, Form der Parzelle, Anbindung an Verkehr, Lärm etc.) sind genauso sorgfältig zu prüfen wie die Beschaffenheit des Grundstücks an sich. Ein hoher Grundwasserspiegel oder mangelnde Fundationsmöglichkeiten können den Bau eines Hauses erschweren und verteuern.

Selbst wenn Sie ein bestehendes Gebäude oder ein schlüsselfertig erstelltes Haus erwerben, müssen Sie sich mit den Gegebenheiten des Grundstücks befassen: Sind spätere Umbauten oder Zweckänderungen zulässig? Oder was geschieht, wenn Sie später wieder verkaufen wollen? Die geltenden Bauauflagen regeln die bebaubare Fläche, zulässige Geschosszahl, Abstand zu Nachbarn, Dachform, feuerpolizeiliche Massnahmen und vieles mehr. Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen der Landverkäufer oder die Nachbarn in diesem und jenem Punkt entgegenkommen wollen – denn für Ausnahmebewilligungen ist niemand anders als die örtliche Baubehörde zuständig. Im Zonenplan der Gemeinde ist festgelegt, ob eine Parzelle bebaut und wie sie genutzt werden darf. Wichtig ist die Ausnützungsziffer, die das Verhältnis zwischen der gesamten Grundstücksfläche und der maximal zulässigen Wohnfläche wiedergibt – je höher die Ziffer, desto weniger Land brauchen Sie für ein bestimmtes Haus. Wenn Sie selbst bauen, gilt es weiter zu beachten, dass sich Zonenpläne und Bauvorschriften wandeln. Vergewissern Sie sich daher, ob Planungsverfahren oder irgendwelche Änderungen anstehen, die Ihr Bauprojekt tangieren oder im schlimmsten Fall gar verhindern könnten. Auskünfte dazu erteilt die Gemeinde; dort erfahren Sie auch, wie es um die Erschliessung des Grundstücks bestellt ist.

Ganz generell ist es heute ratsam, sich nach möglichen Altlasten zu erkundigen, die etwa aus einer stillgelegten Fabrik in der Nähe unter der Oberfläche schlummern könnten. Aufschluss geben zum Beispiel die so genannten kantonalen «Altlastenverdachtsflächenkataster». Bestehen diesbezüglich Unsicherheiten, sollte der Kaufinteressent mit dem Verkäufer übereinkommen, dass er für die Beseitigung von allfälligen Altlasten haftbar bleibt. Wenn nämlich der Käufer eines Grundstücks oder ein Immobilieninvestor für die Sanierung aufkommen muss, so kann das die Wirtschaftlichkeit eines Bauprojekts zunichte machen. Es sind gar einige Fälle bekannt, bei denen die Sanierungskosten den Marktpreis eines Grundstücks überschritten haben. Auf Industriebrachen in Baden oder Zürich beliefen sich die Sanierungskosten auf bis zu 1'500 Fr. pro m2.

Hohe Erschliessungskosten

Als baureif und voll erschlossen gilt eine Parzelle erst dann, wenn Strassenzufahrt, Frisch- und Abwasserleitungen sowie Anschlüsse für Strom, Telefon und eventuell Kabelfernsehen oder Gas vorhanden sind. Unter Umständen sind die Kosten vom Grundeigentümer zu tragen, wobei happige Beträge fällig werden. Als Faustregel ist pro Quadratmeter unerschlossenem Bauland mit 100 Fr. zu rechnen. Aber auch wenn die Gemeinde diese Aufgabe wahrnimmt, erwachsen dem Grundeigentümer immer noch beträchtliche Ausgaben für bestimmte Kostenanteile und die Anschlussgebühren, die von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich sind. Hinzu kommen die Aufwendungen für die Zuleitungen, die von der Grenze des Grundstücks bis zum Haus verlegt werden müssen. Einträge im Grundbuch geben Auskunft, ob Sie darüber hinaus an anderen gemeinschaftlichen Erschliessungswerken mitwirken bzw. Beiträge entrichten müssen (zum Beispiel Strassenkorporation, Meliorationsgenossenschaft).

Die praktische Erfahrung zeigt, dass sowohl private Immobilienkäufer, aber erstaunlicherweise auch professionelle Investoren die in Rechnung gestellten Anschlusskosten meist ohne grosses Federlesens bezahlen. Schon bei Einzelobjekten geht es meist um einen fünfstelligen Betrag, bei grösseren Überbauungen um mehrere Hunderttausend Franken. Doch die Behörden, die die jeweiligen Reglemente und die Berechnung der Gebühren vornehmen, sind keinesfalls gegen Irrtümer und Fehler gefeit. Man tut also gut daran, die entsprechenden Unterlagen selbst zu überprüfen. Besonders krass ist etwa jener Fall einer Aargauer Gemeinde, die den Anschluss eines sehr abgelegenen Gebäudes einer kleinen Baugenossenschaft erzwang. Stossend waren zum einen verschiedene Berechnungsfehler, zum anderen erachteten die zur Kasse gebetenen Grundeigentümer das Ansinnen als völlig unverhältnismässig. Denn der Anschluss einiger weniger Toiletten und Lavabos an die Kanalisation kostete etwa 250'000 Fr. Die Erstellung einer eigenen Kleinkläranlage wäre wesentlich günstiger zu stehen gekommen.

Gemäss Gewässerschutzgesetz besteht indes keine 100-prozentige Anschlusspflicht für verschmutztes Abwasser. Ausnahmen sind zum Beispiel für Landwirtschaftsbetriebe möglich. Nicht absolut zwingend ist ein Anschluss auch für Grundstücke, die weder in der Bauzone noch in einem Gebiet liegen, für das eine Kanalisation erstellt wurde: In diesen Fällen ist ein Anschluss nur zulässig, sofern dies «zweckmässig und zumutbar» ist. In der bisherigen Rechtsprechung wird die Anschlusspflicht jedoch streng gehandhabt. Wer sich dagegen wehren will, verlangt eine Verfügung der Gemeinde, die normalerweise innerhalb von 30 Tagen anfechtbar ist. Die in der Verfügung enthaltene Rechtsmittelbelehrung gibt über den Instanzenweg Auskunft: Die Verfügung kann zunächst bei der kantonalen Behörde, dann beim kantonalen Verwaltungsgericht und schliesslich bis vor das Bundesgericht angefochten werden. Sowohl gegen die Anschlusspflicht als auch gegen die Höhe der verlangten Anschlussgebühr kann man Beschwerde führen.

Fussangeln im Kaufvertrag

In der Praxis kommt es sehr oft vor, dass Architekten, Handwerker und Bauunternehmer als Verkäufer von Bauland auftreten. In diesen Fällen sollte der Käufer darauf achten, ob der Kaufvertrag so genannte Architekten- oder Handwerkerklauseln enthält. Konkret ist dann der Kauf an die Bedingung geknüpft, den Bau mit dem jeweiligen Architekten oder Handwerker zu realisieren. Solche Auflagen sind im Bau- und Immobiliengeschäft alltäglich – zwar lässt sich so vielleicht günstiges Bauland erstehen, andererseits bezahlt der Bauherr dies nicht selten mit einem höheren Preis für die Planungs- oder Bauarbeiten. Das heisst nicht unbedingt, dass solche Vereinbarungen grundsätzlich abzulehnen sind. Der Käufer sollte sich aber nicht täuschen lassen und den Mehrpreis vollumfänglich auf die Landkosten umrechnen. Wenn unter solchen Umständen der Preis für das Grundstück nicht mehr angemessen erscheint, ist von dem Geschäft abzuraten.

Baulandpreise: enorme Preisschwankungen

Während in der Hochkonjunktur Ende der achtziger Jahre die Bodenpreise scheinbar unaufhaltsam in die Höhe kletterten, sind die Preise in den neunziger Jahren eher gefallen. Heute sind auf dem Markt für Bauland indes gegenläufige Entwicklungen zu beobachten: In ländlichen Regionen wie im Kanton Thurgau, im Raum Bern oder Solothurn, in der Westschweiz oder einigen Alpenregionen ist Bauland teils zu Tiefstpreisen um 180 Fr. pro m2 zu haben. Andererseits werden an prestigeträchtigen Top-Lagen in steuergünstigen Gemeinden wesentlich höhere Preise von 1'000 bis 2'000 Fr. bezahlt. Und bei einem Anziehen der Konjunktur verteuern sich die begehrten Standorte noch zusätzlich.

Der Markt für Bauland ist genauso heterogen und oft auch intransparent wie der Immobilienmarkt generell. Einzelne Kantone publizieren zwar eine Statistik der Bodenpreise (die Kantone Zürich, Basel-Land, Fribourg, Tessin und Genf). Diese Erhebungen geben freilich nur die allgemeine Entwicklung wieder und bieten keine Hilfe, um Einzelobjekte im Rahmen des umliegenden Bodenmarktes zu beurteilen. Als grobe Richtschnur kann man jedoch davon ausgehen, dass Quadratmeterpreise um 350 bis 400 Fr. als sehr günstig gelten, während 500 bis 600 Fr. als Durchschnittswerte zu betrachten sind.

Die Baulandpreise sind stark konjunkturabhängig (siehe die obige Abbildung); daneben spielt die Lage eine entscheidende Rolle: Verkehrstechnische Anbindung (zum Beispiel...