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E-Book

Immobilien- und Baufinanzierung

AutorAnette Stein, Eike Schulze
VerlagHaufe Verlag
Erscheinungsjahr2013
Seitenanzahl195 Seiten
ISBN9783648047231
FormatePUB/PDF
KopierschutzWasserzeichen/DRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis19,95 EUR

Nutzen Sie Immobilien als Teil Ihrer Altersvorsorge. Die Autoren erklären wichtige Begriffe wie Beleihung, Effektivzins oder Annuität und geben individuelle Tipps für Käufer jeden Alters, ob Single, Familie oder Selbstständiger. Profitieren Sie vom Wissen der Experten für die optimale Immobilienfinanzierung.

Inhalte:

  • Die Finanzierung vorbereiten: Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital und kalkulieren Sie mit dem Finanzierungsplan die monatlichen Belastungen.
  • Ein alternativer Weg zur Finanzierung: Mit Baugeldvermittlern Zeit sparen und die Kreditkonditionen verbessern.
  • Der Staat hilft sparen: alles über die KfW-Programme, den "Wohnriester" und andere Fördermöglichkeiten.
  • Auf der sicheren Seite: Hilfe gegen Pfusch am Bau, Infos zu den wichtigsten Rechtsvorschriften und Tipps für die richtigen Versicherungen.

 



Anette Stein ist Betriebswirtin und arbeitet als freiberufliche Redakteurin und Buchautorin. Sie hat sich vor allem auf den Bereich der privaten Finanzen spezialisiert und zahlreiche Publikationen zu diesem Thema veröffentlicht.

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Leseprobe

Das persönliche Finanzierungspotenzial

Ihr persönliches Finanzierungspotenzial ermitteln Sie, indem Sie Ihre Einkünfte und Ausgaben berechnen. Entscheidend dabei ist, dass nur die dauerhaften Einnahmen zugrunde gelegt werden dürfen.

 

Die Ermittlung Ihrer Einkünfte

Gehen Sie von Ihrem monatlichen Nettoeinkommen aus. Zu diesem addieren Sie das Kindergeld, Renten, Mieteinkünfte, Einkünfte aus Erbschaften oder Vermächtnissen und Tantiemen - Letztere allerdings nur mit dem Mindestanteil, der auf Dauer sicher ist. Boni oder Gewinnbeteiligungen bleiben außen vor, sofern die Höhe nicht kalkulierbar ist.

Grundsätzlich sollten Sie immer die aktuellen Einnahmen als Grundlage nehmen und beispielsweise tariflich bedingte Gehaltserhöhungen, die eher dazu verwendet werden sollten, die allgemein steigenden Lebenshaltungskosten während des Verlaufs der Finanzierung abzufedern, nicht berücksichtigen. Einkünfte aus Mehrarbeit oder aus nebenberuflichen Tätigkeiten gehören nur dann in die Berechnung, wenn Sie daraus ein dauerhaftes Einkommen erzielen. In keinem Fall sollte aber das 13. oder 14. Monatsgehalt mit einfließen, sondern stattdessen als stille Reserve für größere Anschaffungen, spätere Renovierungen oder Reparaturen am Haus dienen.

Aus den genannten Berechnungen ergeben sich Ihre Einkünfte, von denen Sie dann die Lebenshaltungskosten abziehen müssen.

 

Die Ermittlung Ihrer Ausgaben

Bei den Haushaltskosten sollten Sie monatliche Durchschnittswerte bilden, um beispielsweise saisonale Kosten wie die für Kleidung einzubeziehen. Da Sie noch nicht wissen, welche konkreten Kosten die eigenen vier Wände verursachen werden, setzen Sie für ein Haus pauschal 1,50 bis 2 Euro pro Quadratmeter an - das ist Usus. Für eine Wohnung kalkulieren Sie mit einem Betrag von 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter, da in diesem Fall zusätzlich das Geld für den Verwalter anfällt.

Bei der Ermittlung Ihrer Fahrtkosten gehen Sie ebenfalls von Durchschnittswerten aus und ziehen dabei die Fahrten vom neuen Zuhause aus heran. Bei der Hausratversicherung müssen Sie meist eine größere Wohnfläche berücksichtigen. Zu den Zahlungsverpflichtungen gehören darüber hinaus alle Ausgaben, die nicht Bestandteil der klassischen Bank- oder Bausparfinanzierung sind, zum Beispiel Familien-, Arbeitgeber-, Verkäufer- oder Policendarlehen.

 

Ihr Finanzierungspotenzial

Die Differenz aus Ihren Einkünften und Ihren Ausgaben ist Ihr monatliches Finanzierungspotenzial. Diese Summe steht Ihnen für die Baufinanzierung zur Verfügung. Das folgende Beispiel zeigt Ihnen, wie eine solche Berechnung aussehen kann.

Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Cover1
Inhaltsverzeichnis6
Vorwort14
1 Die Finanzierung gut vorbereiten16
1.1 Grundbuch, Beleihung, Effektivzins – Grundbegriffe der Baufinanzierung16
1.1.1 Das Grundbuch, die Basis der Finanzierung16
1.1.2 Die Beleihungsprüfung, die Grundlage für die Höhe des Darlehens18
1.1.3 Soll- und Effektivzinsen20
1.2 Darlehen von Baugeldvermittlern23
1.2.1 Der Vorteil dieser Darlehen23
1.2.2 Der Nachteil24
1.2.3 Der Ablauf der Darlehensaufnahme25
1.3 Wie Sie Ihr Eigenkapital erhöhen27
1.3.1 Alte Bauspar- und Kapitallebensversicherungsverträge28
1.3.2 Familiendarlehen28
1.3.3 Erbbaugrundstücke28
1.3.4 Eigenleistungen29
1.3.5 Schenkungen30
1.4 So teuer darf die Immobilie sein32
1.4.1 Das persönliche Finanzierungspotenzial32
1.4.2 Die maximale Darlehenssumme34
1.4.3 Der maximale Kaufpreis der Immobilie36
1.5 Kalkulieren mithilfe des Finanzierungsplans38
2 Das Annuitätendarlehen, der Klassiker der Immobilienfinanzierung42
2.1 Das Prinzip der Annuität42
2.2 Was bei Annuitätendarlehen zu beachten ist44
2.2.1 Die Zinsbindung und Tilgung44
2.2.2 Sondertilgungen45
2.2.3 Die Flexibilität des Darlehens46
2.2.4 Beleihungsgrenzen47
2.2.5 Die Tilgungsstrategie48
2.3 Die verschiedenen Darlehensvarianten50
2.3.1 Das Festzinsdarlehen50
2.3.2 Das „8 plus 5“-Darlehen52
2.3.3 Die Vollfinanzierung53
2.3.4 Die Reservehypothek55
2.3.5 Das Reservedarlehen55
2.3.6 Das Volltilgerdarlehen56
2.3.7 Das Konstantdarlehen der Bausparkasse57
2.3.8 Die Familienhypothek58
2.3.9 Das variable Darlehen59
2.3.10 Das Flex-Darlehen62
2.3.11 Das Cap-Darlehen62
2.3.12 Das Kombidarlehen64
2.3.13 Das Fremdwährungsdarlehen65
2.3.14 Sonderkredite68
2.3.15 Der Realkredit69
2.4 Der richtige Anschluss: das Forward-Darlehen71
2.4.1 Besonderheiten des Forward-Darlehens71
2.4.2 Die aktuelle Situation72
2.4.3 Unterschiedliche Laufzeiten und Kündigungsfristen73
2.5 Die Prolongation – wenn das Darlehen weiterläuft74
2.6 Die Umschuldung75
2.7 Die Nachfinanzierung76
3 Exkurs: Die Finanzierung im Ausland78
3.1 Die Finanzierung mit deutschen Kreditgebern78
3.2 Die tatsächliche Finanzierung im Ausland79
3.3 Tipps zum Immobilienkauf im Ausland79
4 Andere Formen der Finanzierung82
4.1 Das Bauspardarlehen im Finanzierungsmix82
4.1.1 Grundprinzipien des Bausparvertrags82
4.1.2 Die Anspar- und die Tilgungsphase83
4.1.3 Wann sich Bauspardarlehen lohnen83
4.1.4 Vor- und Nachteile des Bausparvertrags85
4.2 Die Lebensversicherung85
4.2.1 Die Lebensversicherung als endfällige Hypothek86
4.2.2 Das Policendarlehen86
4.2.3 Verkauf der kapitalbildenden Lebensversicherungspolice87
4.3 Das Ratentilgungsdarlehen87
4.4 Das Vorsorgedarlehen88
4.4.1 Besonderheiten des Vorsorgedarlehens88
4.4.2 Wann sich ein Vorsorgedarlehen lohnt89
4.5 Der Lombardkredit90
4.5.1 Besonderheiten dieses Kredits90
4.5.2 Wann sich der Kredit eignet91
4.5.3 Beleihungswert und Auszahlung des Kredits91
4.5.4 Unterformen des Lombardkredits91
4.6 Der Modernisierungskredit92
4.6.1 Besonderheiten des Modernisierungskredits92
4.6.2 Vor- und Nachteile dieser Finanzierung92
4.7 Das Arbeitgeberdarlehen93
4.7.1 Allgemeines93
4.7.2 Vor- und Nachteile des Arbeitgeberdarlehens94
4.7.3 Steuerliche Besonderheiten95
4.8 Verkäufer- und Nachrangdarlehen96
4.8.1 Besonderheiten dieser Art von Darlehen96
4.8.2 Einschätzung des Verkäuferdarlehens und Alternativen97
4.9 Kaufen ohne Bank: Der Rentenkauf98
4.9.1 Die Vertragsgestaltung98
4.9.2 Die Eignung der Immobilienrente99
4.10 Der Mietkauf – ein teures Erwerbsmodell100
4.10.1 Prinzip und Eignung des Mietkaufs100
4.10.2 Nach- und Vorteile dieser Finanzierung100
4.10.3 Fazit und Tipps101
5 Baufinanzierung für bestimmte Personengruppen102
5.1 Die Baufinanzierung für Singles104
5.2 Die Baufinanzierung für Ehepaare und Lebensgemeinschaften104
5.2.1 Zunächst die Familienplanung klären105
5.2.2 Besonderheiten bei nicht ehelichen Lebensgemeinschaften105
5.3 Die Baufinanzierung für Ehepaare mit Kindern106
5.4 Die Baufinanzierung für Ältere (Baufinanzierung 50 plus)107
5.4.1 Kriterien für die Kreditvergabe107
5.4.2 Was Kreditnehmer beachten sollten108
5.5 Die Baufinanzierung für Selbstständige109
5.5.1 Die Finanzierung über einen Direktfinanzierer109
5.5.2 Kriterien für die Kreditvergabe110
5.5.3 Das Self-Certified-Darlehen111
5.5.4 Das Darlehen mit hohem Eigenkapitalanteil111
5.5.5 Objekte mit Gewerbeanteil112
5.6 Die Baufinanzierung für Vermieter112
5.6.1 Wann Sie wie viel Fremdkapital einsetzen sollten113
5.6.2 Welche Darlehen infrage kommen114
6 Kosten sparen mit staatlichen Fördermitteln116
6.1 Die Programme der KfW-Bankengruppe116
6.1.1 Das KfW-Wohneigentumsprogramm116
6.1.2 Die Programme Energieeffizient Bauen und Energieeffizient Sanieren117
6.1.3 Das Programm Altersgerecht Umbauen117
6.1.4 Mögliche Kombinationen der Förderprogramme118
6.1.5 Wann sich KfW-Darlehen lohnen119
6.2 Die Förderung durch Wohn-Riester120
6.2.1 Die Beleihung des eigenen Riester-Vertrags120
6.2.2 Die Aufnahme eines Wohn-Riester-Darlehens121
6.2.3 Zulagen und Steuervorteile122
6.2.4 Die nachgelagerte Besteuerung123
6.3 Die Wohnraumförderung der Bundesländer124
6.4 Die Unterstützung durch die Kommunen126
6.4.1 Wer gefördert werden kann127
6.4.2 Die Konditionen der Förderung127
6.4.3 Zuständigkeiten und Fristen128
6.5 Die Förderung durch das BAFA128
6.5.1 Das Förderprogramm Vor-Ort-Beratung129
6.5.2 Weitere Förderprogramme für Eigentümer129
6.6 Steuern sparen mit Baudenkmälern131
6.6.1 Steuervorteile und Voraussetzungen131
6.6.2 Der Kauf vom Bauträger131
6.7 Die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage132
6.7.1 Die Wohnungsbauprämie132
6.7.2 Die Arbeitnehmersparzulage133
6.7.3 Beide Fördermittel miteinander kombinieren134
6.7.4 Übersicht über Fördermöglichketen134
7 Besondere Aspekte der Finanzierung136
7.1 Baufinanzierung und Scheidung136
7.1.1 Die Übernahme der Immobilie durch einen Partner137
7.1.2 Die Haftungsentlassung und Freistellung137
7.1.3 Die Teilung138
7.1.4 Die Vermietung139
7.2 Die Pleite des Baudienstleisters139
7.2.1 Das Problem erkennen139
7.2.2 Das Vorgehen bei Insolvenz des Baudienstleisters140
7.2.3 Was Sie im Vorfeld tun können141
7.3 Arbeitslosigkeit während der Finanzierung141
7.3.1 Der Lastenzuschuss für Selbstnutzer von Immobilien142
7.3.2 Die private Arbeitslosenversicherung144
7.4 Die islamkonforme Baufinanzierung145
7.4.1 Das Finanzierungsmodell Murabaha145
7.4.2 Das Finanzierungsmodell Istisna146
7.4.3 Das Finanzierungsmodell Musharaka147
7.4.4 Das Finanzierungsmodell Mudaraba147
7.4.5 Das Finanzierungsmodell Itjara148
7.4.6 Die islamkonforme Finanzierung nach deutschem Recht148
7.5 Die Baufinanzierung für Grenzgänger149
7.5.1 Grenzgänger im Euroraum149
7.5.2 Grenzgänger Schweiz149
7.5.3 Grenzgänger Dänemark150
8 Rechtliche Fragen rund um die Immobilie152
8.1 Schwarzarbeit und Pfusch am Bau152
8.1.1 Ein aktueller Fall152
8.1.2 Eine Kehrtwende in der Rechtsprechung153
8.2 Die Vorfälligkeitsentschädigung154
8.2.1 Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung154
8.2.2 Tricks der Banken und wie Sie sich dagegen wehren können155
8.3 Gebühren bei der Baufinanzierung158
8.3.1 Unzulässige Gebühren158
8.3.2 Zulässige Gebühren160
8.4 Der Bankwechsel ohne Notargebühren161
8.5 Energiesparauflagen für Eigentümer162
8.5.1 Neubauten und Modernisierungen162
8.5.2 Nachrüstpflichten für Altbauten163
8.5.3 Der Vollzug der Verordnung163
8.6 Die Verpflichtung zum Einsatz erneuerbarer Energien164
8.6.1 Maßnahmen zur Umsetzung der Pflicht164
8.6.2 Ersatzmaßnahmen für Hauseigentümer165
8.6.3 Die finanzielle Förderung erneuerbarer Energien165
8.7 Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für Darlehensnehmer165
8.7.1 Die Pflichten von Darlehensgeber und Darlehensnehmer166
8.7.2 Die Kündigungsmodalitäten166
8.7.3 Das außerordentliche Kündigungsrecht167
8.8 Pflichten bei Eigenleistungen168
8.8.1 Die versicherungsrechtliche Pflicht168
8.8.2 Die arbeitsschutzrechtlichen Vorschriften168
8.8.3 Die Baustellenverordnung169
8.9 Baumängel am Eigenheim169
8.9.1 Das Vorgehen bei Baumängeln170
8.9.2 Das Vorgehen bei ausbleibender Mängelbeseitigung171
8.10 Die günstige Alternative: Baugemeinschaften oder Baugenossenschaften171
8.10.1 Besonderheiten der Baugemeinschaft171
8.10.2 Die Gemeinschaftsformen172
8.10.3 Beratungsstellen173
8.11 Der Immobilienerwerb über eine GbR173
8.11.1 Der Gesellschaftervertrag173
8.11.2 Die Finanzierung174
8.11.3 Das Ausscheiden eines Gesellschafters175
9 Wichtige Versicherungen176
9.1 Die Feuerrohbauversicherung – die Voraussetzung für ein Immobiliendarlehen176
9.1.1 Die Feuerrohbauversicherung als Bestandteil der Wohngebäudeversicherung176
9.1.2 Die Versicherungsdauer177
9.1.3 Die Absicherung während der Rohbauphase und danach177
9.1.4 Die Versicherungsbedingungen178
9.2 Die Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung – ohne sie geht es nicht178
9.2.1 Die Risikolebensversicherung178
9.2.2 Die Restschuldversicherung179
9.2.3 Absicherung gegen Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit180
9.3 Die Bauherrenhaftpflichtversicherung – unerlässlich bei Bauvorhaben180
9.3.1 Wofür die Bauherrenhaftpflichtversicherung einsteht181
9.3.2 Was beim Abschluss einer solchen Versicherung zu beachten ist181
9.3.3 Wann Sie welche Versicherung benötigen182
9.4 Die Bauleistungsversicherung – gegen Schäden gewappnet182
9.4.1 Der Versicherungsschutz183
9.4.2 Die Versicherungsdauer184
9.5 Die Bauhelferunfallversicherung – die Pflichtversicherung184
9.5.1 Die Versicherungspflicht184
9.5.2 Die Prämien und der Leistungsumfang185
9.5.3 Die private Bauhelferunfallversicherung185
9.6 Die Wohngebäudeversicherung – unentbehrlich für Hauseigentümer187
9.6.1 Versicherungsgegenstände und versicherte Schadensursachen188
9.6.2 Die Zusatzleistungen188
9.6.3 Preisverhandlungen und Einsparmöglichkeiten189
9.6.4 Übergang der Police beim Immobilienkauf190
Stichwortverzeichnis192

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