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E-Book

Immobilien und Steuern

Kompakte Darstellung für die Praxis

AutorJürgen Lindauer
VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2010
Seitenanzahl248 Seiten
ISBN9783834988928
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis46,99 EUR
Die steuerliche Beratung von Vorgängen im Zusammenhang mit Immobilien stellt ein komplexes, steuerartenübergreifendes Themengebiet dar. Der Rechtsanwender muss hierbei neben den Ertragsteuern (Einkommen-, Gewerbe-, Körperschaftsteuer), die Verkehrsteuern (Umsatz-, Grunderwerbsteuer) und auch die Substanzsteuern (Erbschaft/Schenkung-, Grundsteuer) berücksichtigen. Das Buch erläutert praxisnah alle relevanten Steuern, die bei Erwerb, Vermietung und der Veräußerung von Immobilien anfallen.

Jürgen Lindauer ist Steuerberater und Director im Bereich Corporate Tax Services bei einer Big Four Gesellschaft.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Vorwort5
Literaturverzeichnis6
Inhaltsübersicht7
§ 1 Allgemeiner Teil18
A. Einleitung18
B. Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen21
I. Art der wirtschaftlichen Betätigung21
1. Besteuerung des Erwerbsvorgangs21
a) Grunderwerbsteuer21
b) Umsatzsteuer21
c) Erbschaftund Schenkungsteuer22
d) Ertragsteuern22
2. Besteuerung der Nutzung der Immobilie23
a) Umsatzsteuer23
b) Grundsteuer24
c) Ertragsteuern25
3. Besteuerung der Veräußerung bzw. Übertragung26
a) Erbschaftund Schenkungsteuer/ Verkehrsteuern26
b) Ertragsteuern26
4. Besteuerung mit Auslandsbezug27
a) Deutsche Immobilie eines Steuerausländers27
b) Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie28
II. Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen29
1. Betriebsvermögen30
a) Notwendiges Betriebsvermögen30
b) Gewillkürtes Betriebsvermögen31
2. Privatvermögen32
C. Finanzierung der Immobilie33
I. Grundsätzliches33
II. Steuerliche Auswirkungen der Fremdfi nanzierung33
1. Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht33
2. Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke)34
3. Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden35
4. Darlehensaufnahme durch Ehegatten36
5. Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung36
D. Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht37
I. Grundstück (unbewegliches Vermögen)37
1. Grundstücksgleiche Rechte38
a) Erbbaurecht38
b) Wohnungseigentum/Teileigentum39
II. Grund und Boden39
III. Gebäude39
1. Bedeutungszusammenhang39
2. Begriff40
3. Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut41
IV. Gebäudeteile41
1. Unselbständige Gebäudeteile42
2. Selbständige Gebäudeteile42
a) Betriebsvorrichtungen43
b) Scheinbestandteile43
c) Mietereinbauten und -umbauten44
d) Ladeneinbauten44
3. Selbständige Wirtschaftsgüter45
V. Sonstige mit dem Gebäude zusammenhängende Defi nitionen45
1. Wohnung45
2. Häusliches Arbeitszimmer46
E. Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum47
I. Grundsätzliches47
II. Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum47
1. Eigentumsübertragung eines Grundstücks48
2. Leasing/Nutzungsüberlassung48
a) Operating-Leasing49
aa) Definition49
bb) Wirtschaftliche Zuordnung50
b) Finanzierungsleasing50
aa) Spezialleasing50
bb) Teilamortisationsvertrag51
cc) Vollamortisationsvertrag52
c) Mietkauf54
d) Sale-and-lease-back54
3. Nießbrauch54
4. Gebäude auf fremdem Grund und Boden55
5. Erbbaurecht55
6. Mietereinbauten bzw. -umbauten55
7. Treuhandverhältnisse57
F. Bewertung von Immobilien59
I. Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG59
1. Anschaff ungskosten60
a) Anschaff ungspreis61
aa) Beginn des Anschaffungsvorgangs62
bb) Aufteilung von Anschaffungskosten62
b) Anschaff ungsnebenkosten63
c) Nachträgliche Anschaff ungskosten63
d) Anschaff ungspreisminderungen64
e) Ansatz der Anschaff ungskosten64
2. Herstellungskosten64
a) Definition64
b) Abgrenzung zu Anschaff ungskosten65
c) Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand65
d) Instandsetzungsund Modernisierungsaufwendungen65
e) Abbruchkosten67
f) Ermittlung der Herstellungskosten68
g) Ansatz der Herstellungskosten69
3. Erhaltungsaufwand69
a) Defi nition69
b) Steuerliche Behandlung70
4. Teilwert70
a) Bedeutung70
b) Begriff sbestimmung70
c) Wertermittlung71
5. Gemeiner Wert72
a) Bedeutung72
b) Wertermittlung72
II. AfA72
1. Grundsätzliches72
2. AfA-Berechtigung73
a) AfA-Berechtigung bei Miteigentum73
b) Drittaufwand73
3. Bemessungsgrundlage74
4. AfA-Arten74
5. Regelmäßige AfA75
a) Beginn/Ende der AfA75
b) AfA-Objekte76
aa) Gebäude/unselbständige Gebäudeteile77
bb) Selbständige Gebäudeteile77
cc) Selbständige Wirtschaftsgüter77
c) AfA-Methoden78
aa) Lineare AfA78
bb) Degressive AfA80
6. Erhöhte Absetzung (planmäßige AfA)80
a) Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung80
aa) Wirtschaftsgüter, die dem Umweltschutz dienen, § 7d EStG81
bb) Gebäude in Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, § 7h EStG81
cc) Baudenkmäler, § 7i EStG81
b) Voraussetzungen des § 7a EStG81
aa) AfA auf nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten82
bb) AfA auf Anzahlungen und Teilherstellungskosten82
cc) Mehrere Beteiligte an einer Immobilie82
7. Außerordentliche AfA82
8. Abschreibungen von Immobilien im Handelsrecht83
a) Planmäßige Abschreibung83
b) Abschreibung im Rahmen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung84
c) Außerplanmäßige Abschreibung84
III. Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG)84
1. Einheitswertermittlung (für Zwecke der Grundsteuer)85
a) Grundstücke des Grundvermögens86
aa) Unbebaute Grundstückstücke86
bb) Bebaute Grundstücke86
(1) Ertragswertverfahren86
(2) Sachwertverfahren87
cc) Grundstück im Zustand der Bebauung88
dd) Grundstücke mit einem Erbbaurecht88
ee) Wohnungs- und Teileigentum89
ff) Gebäude auf fremdem Grund und Boden89
b) Grundstücke des Betriebsvermögens (Betriebsgrundstücke)89
2. Bedarfsbewertung (für Zwecke der Grunderwerbsteuer)89
a) Verfassungsrechtliche Aspekte90
b) Grundstücke des Grundvermögens90
aa) Unbebaute Grundstücke91
bb) Bebaute Grundstücke91
3. Bewertung für Zwecke der Erbschaftund Schenkungsteuer92
a) Grundstücke des Grundvermögens93
aa) Unbebaute Grundstücke93
bb) Bebaute Grundstücke94
(1) Vergleichswertverfahren94
(2) Ertragswertverfahren95
(3) Sachwertverfahren97
cc) Grundstück mit einem Erbbaurecht98
(1) Bewertung des Erbbaurechts98
(2) Bewertung des Erbbaugrundstücks99
dd) Gebäude auf fremdem Grund und Boden, § 195 BewG100
(1) Bewertung des Gebäudes100
(2) Bewertung des belasteten Grundstücks100
ee) Grundstücke im Zustand der Bebauung, § 196 BewG101
b) Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Betriebsvermögens101
c) Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts101
§ 2 Besonderer Teil102
A. Direktinvestition103
I. Besteuerung des Erwerbs103
1. Grunderwerbsteuerliche Aspekte103
a) steuerbare Rechtsvorgänge103
b) Bemessungsgrundlage104
aa) Grundsätzliches104
bb) Einheitliches Vertragswerk105
c) Steuerbefreiungen106
d) Steuersatz107
e) Steuerschuldner107
f) Zur Entstehung, Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer107
g) Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer107
h) Anzeigepfl icht108
2. Umsatzsteuerliche Aspekte108
a) Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs108
b) Steuerpfl ichtigkeit des Erwerbvorgangs110
c) Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer110
d) Bemessungsgrundlage111
e) Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option111
f) Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpfl ichtiger Umsätze111
g) Ertragsteuerliche Behandlung der Vorsteuern112
3. Ertragsteuerliche Aspekte112
a) Entgeltlicher Erwerb113
aa) Steuerliche Behandlung von Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten113
bb) Erwerb durch Tausch113
b) Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung)114
aa) Zuführung in das Betriebsvermögen114
bb) Zuführung in das Privatvermögen114
cc) Gemischte Schenkung114
4. Steuerliche Förderung (InvZulG)115
II. Besteuerung der Nutzung115
1. Ertragsteuerliche Aspekte116
a) Abgrenzung Gewerbebetrieb/Vermögensverwaltung i.R.d. Immobiliennutzung116
aa) Gewerbliche Vermietung117
bb) Betriebsaufspaltung119
(1) Grundsätzliches119
(2) Voraussetzungen119
(3) Beginn und Ende der Betriebsaufspaltung121
(4) Steuerliche Folgen121
cc) Gewerblicher Grundstückshandel122
b) Immobilie im Privatvermögen122
aa) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken123
(1) Sonderausgabenabzug gem. § 10f EStG123
(2) Riester-Rente123
(3) Ermäßigung des Einkommensteuertarifs für haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen124
bb) Nutzung zu eigenen beruflichen Zwecken (häusliches Arbeitszimmer)126
(1) Grundsätzliches126
(2) Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung126
(3) Vermietung des häuslichen Arbeitszimmers an Arbeitgeber127
(4) Verfassungsmäßigkeit des § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG128
cc) Nutzung zu fremden Wohn- bzw. betrieblichen Zwecken129
(1) Grundsätzliches129
(2) Einkünfteerzielungsabsicht (Abgrenzung zur Liebhaberei)129
(3) Totalüberschussprognose (Widerlegung der negativen Beweiszeichen)132
(4) Besonderheiten bei teilweise vermieteter, teilweise selbstgenutzter Ferienwohnung133
(5) Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. 21 EStG133
(6) Einnahmen134
(7) Umlagen (Nebenkosten)134
(8) Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 EStG134
(9) Bagatellgrenze138
(10) Behandlung von Zuschüssen138
(11) Mietverträge zwischen Angehörigen140
(12) Überkreuzvermietung141
c) Immobilie im Betriebsvermögen141
aa) Einkünfteerzielungsabsicht141
bb) Einkünfteermittlung142
cc) Betriebsausgaben/Aufwendungen142
(1) AfA143
(2) Aufwendungen für das Arbeitszimmer143
dd) Gewerbesteuer144
2. Umsatzsteuerliche Aspekte i. R. der Immobiliennutzung144
a) Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes144
b) Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes144
c) Optionsrecht des Vermieters146
d) Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpfl ichtiger Umsätze147
aa) Teilweise Nutzung für unternehmerische Zwecke und teilweise private Zwecke147
bb) Teilweise Verwendung für Umsätze, die den Vorsteuerabzug begründen148
cc) Nutzungsänderung149
dd) Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien149
(1) Korrekturen bei Immobilien im ertragsteuerlichen Anlagevermögen150
(2) Korrekturen bei Immobilien im ertragsteuerlichen Umlaufvermögen150
(3) Korrekturen bei eingebauten Wirtschaftsgüter oder sonstigen Leistungen an einer Immobilie151
(5) Korrekturen bei bestimmten sonstigen Leistungen, die nicht an einer Immobi lieausgeführt werden152
(6) Korrekturen bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten152
e) Bemessungsgrundlage/Steuerschuldner152
f) Steuersatz153
g) Ertragsteuerliche Behandlung der Umsatzsteuer153
3. Grundsteuerliche Aspekte154
a) Grundsätzliches154
b) Steuergegenstand154
c) Steuerbefreiungen154
d) Steuerschuldner154
e) Haftungsschuldner155
f) Bemessung der Grundsteuer155
g) Festsetzung der Grundsteuer156
h) Erhebung der Grundsteuer156
i) Erlass der Grundsteuer156
4. Zweitwohnungsteuer158
III. Besteuerung der Veräußerung159
1. Veräußerung einer im Betriebsvermögen befi ndlichen Immobilie160
a) Einzelveräußerung160
b) Entnahme161
aa) Ertragsteuerliche Rechtsfolgen161
bb) Umsatzsteuerliche Rechtsfolgen162
c) Gewerblicher Grundstückshandel162
aa) Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG163
(1) Nachhaltigkeit163
(2) Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr163
bb) Überschreitung der reinen Vermögensverwaltung164
cc) Einzubeziehende Objekte165
dd) Einzubeziehende Tätigkeiten165
ee) Zeitlicher Zusammenhang166
ff) Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels167
2. Veräußerung der im Privatvermögen befi ndlichen Immobilie167
a) Grundsatz167
b) Berechnung der Haltefrist206168
aa) Anschaffung/Herstellung168
bb) Veräußerung169
c) Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke170
aa) Begünstigte Wirtschaftsgüter170
bb) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken171
d) Veräußerungsgewinn171
aa) Grundsatz der Einkunftsermittlung aus privaten Veräußerungsgeschäften171
(1) Anschaffungs- und Herstellungskosten172
(2) Werbungskosten172
(3) Fiktion der Anschaffung bzw. Veräußerung172
(4) Teilweise entgeltlich erworbenes Gebäude172
(5) Teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude173
bb) Zeitpunkt der Besteuerung des Veräußerungsgewinns173
cc) Ausnahme von der Veräußerungsgewinnbesteuerung (Freigrenze)174
dd) Verlustberücksichtigung174
IV. Immobilien-Leasing174
1. Ertragsteuerliche Aspekte175
a) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber175
aa) Bilanzierung beim Leasinggeber175
bb) Bilanzierung beim Leasingnehmer175
b) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer176
aa) Bilanzierung beim Leasingnehmer176
bb) Bilanzierung beim Leasinggeber176
2. Umsatzsteuerliche Aspekte176
a) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber177
b) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer177
B. Indirekte Investition178
I. Immobilie im Vermögen einer Personengesellschaft178
1. Abgrenzung gewerblicher von vermögensverwaltender Personengesellschaft178
2. Gewerbliche Personengesellschaft180
a) Formen der gewerblichen Personengesellschaft180
aa) Originär gewerbliche Personengesellschaft180
bb) Teilweise gewerblich tätige Personengesellschaft (Abfärbe-/ Infektionstheorie)180
cc) Gewerblich geprägte Personengesellschaft181
b) Besteuerung des Erwerbvorgangs181
aa) Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft181
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte181
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte182
(3) Ertragsteuerliche Aspekte183
bb) Besonderheiten bei Erwerb vom Gesellschafter183
(1) Unentgeltlicher Übergang183
(2) Entgeltlicher Erwerb183
cc) Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft184
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte184
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte184
(3) Ertragsteuerliche Aspekte185
c) Besteuerung der Nutzung185
aa) Umsatzsteuerliche Aspekte185
bb) Grundsteuer185
cc) Ertragsteuerliche Aspekte186
(1) Gesellschaftsebene186
(2) Gewerbesteuerliche Behandlung von Mietaufwendungen auf der Ebene des Mieters192
(3) Gesellschafterebene (Mitunternehmerschaft)192
(4) Besonderheiten bei Mietverhältnissen zwischen Personengesellschaft und Gesellschafter193
d) Besteuerung der Veräußerung194
aa) Veräußerung der Immobilie durch die gewerbliche Personengesellschaft194
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte194
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte194
(3) Ertragsteuerliche Aspekte195
bb) Veräußerung des Anteils an der Personengesellschaft195
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte195
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte195
(3) Ertragsteuerliche Aspekte196
3. Vermögensverwaltende Personengesellschaft196
a) Besteuerung des Erwerbs197
aa) Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft197
bb) Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft197
b) Besteuerung der Nutzung197
aa) Gesellschaftsebene197
bb) Gesellschafterebene198
c) Besteuerung der Veräußerung198
aa) Veräußerung der Immobilie durch die Personengesellschaft198
bb) Veräußerung des Anteils an einer Personengesellschaft198
II. Immobilie im Vermögen einer Kapitalgesellschaft199
1. Grundsätzliches199
2. Besteuerung199
a) Besteuerung des Erwerbvorgangs199
aa) Entgeltlicher Erwerb der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft199
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte199
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte199
(3) Ertragsteuerliche Aspekte200
bb) Erwerb der Anteile durch die Gesellschafter der Kapitalgesellschaft200
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte200
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte200
(3) Ertragsteuerliche Aspekte201
b) Besteuerung der Nutzung201
aa) Umsatzsteuerliche Aspekte201
bb) Grundsteuer201
cc) Ertragsteuerliche Aspekte201
(1) Ebene der Gesellschaft201
(2) Ebene der Anteilseigner202
c) Besteuerung der Veräußerung203
aa) Veräußerung der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft203
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte/ Grunderwerbsteuerliche Aspekte203
(2) Ertragsteuerliche Aspekte203
bb) Veräußerung des Anteils an einer Kapitalgesellschaft203
(1) Anteil im Privatvermögen203
(2) Anteil im Betriebsvermögen204
C. Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen205
I. Grundsätzliches205
II. Erbschaftsteuerreform205
III. Direkte Übertragung206
1. Verkehrsteuerliche Auswirkungen206
2. Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen206
a) Überlassung der selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten207
b) Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder, Kinder verstorbener Kinder207
c) Überlassung einer fremd genutzten Immobilie208
IV. Freibeträge208
V. Steuertarif208
VI. Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer209
D. Immobilienprodukte210
I. Geschlossene Immobilienfonds210
1. Grundsätzliches210
2. Besteuerung der Fondsgesellschaft211
3. Besteuerung des Anlegers212
4. Steuerliche Besonderheiten213
a) Herstelleroder Erwerbereigenschaft des Fonds214
b) Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einfl ussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft)214
c) Einordnung der Kosten bei Vorliegen einer wesentlichen Einfl ussnahmemöglichkeit (Herstellereigenschaft)215
5. Besteuerung der Veräußerung215
II. Off ene Immobilienfonds216
1. Gesellschaftsrechtlicher Rahmen217
2. Steuerliche Aspekte218
a) Laufende Einkünfte219
aa) Laufende Erträge auf Fondsebene219
bb) Laufende Erträge des Anlegers219
b) Besteuerung der Veräußerung220
aa) Veräußerungen durch den Fonds220
bb) Auswirkungen von Veräußerungen auf Anlegerseite221
III. German REIT221
1. Grundsätzliches221
2. Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status222
a) Börsenzulassung222
b) Streuung der Aktien der REIT-AG222
c) Vermögensund Ertragsanforderungen223
d) Ausschüttung an die Anleger223
e) Immobilienhandel223
f) Mindesteigenkapitalanforderungen223
3. Steuerlicher Rahmen224
a) Steuerbefreiung der REIT-AG224
b) Erwerbsphase224
c) Besteuerung laufender Erträge225
d) Besteuerung der Veräußerung226
aa) Veräußerung von Immobilien durch die REIT-AG226
bb) Besteuerung von Veräußerungsvorgängen auf Anlegerebene226
E. Internationale Immobilienbesteuerung227
I. Einführung227
II. Immobilieneinkünfte in den Doppelbesteuerungsabkommen228
1. Grundsätzliches228
2. Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA)228
3. Gewinne aus Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA)229
4. Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA)230
III. Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer230
1. Investition durch eine natürliche Person231
a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG231
aa) Einkünfteermittlung231
bb) Steuertarif232
2. Investition durch eine Kapitalgesellschaft232
a) Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG232
aa) Einkünfteermittlung232
bb) Gewerbesteuer233
3. Besteuerung der Veräußerung233
IV. Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer234
1. Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien234
a) Anrechnungsmethode236
b) Freistellungsmethode237
2. Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien238
Ausblick239
Stichwortverzeichnis240

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