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Immobilienbewertung im Kontext der IFRS

Eine deduktive und empirische Untersuchung der Vorziehenswürdigkeit alternativer Heuristiken hinsichtlich Relevanz und Zuverlässigkeit bei der Fair Value-Ermittlung von Investment Properties

Autor	Christian Huschke
Verlag	DUV Deutscher Universitäts-Verlag
Erscheinungsjahr	2008
Seitenanzahl	365 Seiten
ISBN	9783835055551
Format	PDF
Kopierschutz	DRM
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	62,99 EUR

Christian Huschke stellt IAS 40 umfassend dar, arbeitet die dessen Anwendungs¬probleme heraus und zeigt einen geeigneten Problemlösungsrahmen auf. Dabei konnten erstmals Erkenntnisse über die Präferenzstruktur von Immobi¬lien¬sach¬verständigen in Deutschland gewonnen werden, die sich vor allem auf die Rele¬vanz und Zuverlässig¬keit der zentralen Parameter des DCF-Verfahrens be¬ziehen.

StB Dr. Christian Huschke promovierte bei Prof. Dr. Klaus Ruhnke am Institut für Betriebswirtschaftliche Prüfungs- und Steuerlehre an der Freien Universität Berlin. Er ist im Bereich Real Estate bei PricewaterhouseCoopers in Berlin tätig.

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Leseprobe

3 Problemlösungsrahmen für die Abbildung von Investment Properties zum Fair Value -8 (S. 77-78)

3.1 Bedeutung und Eingrenzung

Wissenschaftliche Arbeiten lassen sich grundsätzlich in eher deskriptiv ausgestaltete Arbeiten (welche vorwiegend ein bestehendes System von Regeln beschreiben und kritisch hinterfragen) und normativ ausgestaltete Arbeiten unterscheiden. Untersuchungsgegenstand der vorliegenden Arbeit ist ein konkretes Rechnungslegungsproblem innerhalb der IFRS, für das Lösungsansätze und/oder Handlungsempfehlungen entwickelt werden sollen. Hierzu lassen sich zwei grundlegende Vorgehensweisen, die logische Deduktion und die Induktion, unterscheiden. Logische Deduktion beschreibt die Ableitung einer Lösung aus einem zuvor gegebenen oder zu konstruierenden Bezugsrahmen durch Nachdenken. Bei der Induktion dagegen erfolgt ein Schlussfolgern der Lösung aus der Betrachtung der Realität (hier Vorgehensweise bei der Ermittlung des Fair Value in der Bewertungspraxis).

Voraussetzung für eine logisch-deduktive Ableitung einer möglichen Lösung wäre die vorherige Festlegung einer Deduktionsbasis in Gestalt eines festzulegenden Bezugsrahmens. Erfolgt eine induktive Ableitung auf Grundlage einer empirischen Untersuchung der Bewertungspraxis, so erfordert die Untersuchung selbst zwar zunächst keinen Bezugsrahmen. Eine Beurteilung der empirisch gewonnenen Erkenntnisse kann jedoch ebenfalls nur vor dem Hintergrund eines Bezugsrahmens, hier insbesondere den Anforderungen der IFRS, erfolgen.

Daher ist für beide methodischen Vorgehensweisen die Festlegung eines Bezugsrahmens, im Nachfolgenden als Problemlösungsrahmen bezeichnet, notwendig. Ausgangspunkt für eine Festlegung des Problemlösungsrahmens ist die Betrachtung möglicher Normen und Erkenntnisquellen innerhalb des Normensystems der IFRS. Gemäß IAS 8.7 sind bei der Anwendung eines Standards sämtliche relevanten Interpretationen und Umsetzungsleitlinien zu beachten. Jedoch liegen Interpretationen des SIC bzw. dessen Nachfolgeorganisation, des IFRIC416 sowie Anwendungshilfen zu IAS 40 derzeit nicht vor. Auch Gerichtsentscheidungen zur Auslegung der IFRS existieren soweit ersichtlich nicht.

Daher verbleibt als Erkenntnisquelle innerhalb der IFRS nur das IASB Framework419 sowie ggf. existierende Diskussionspapiere und Exposure Drafts. Das Framework, insbesondere die qualitativen Anforderungen nach Relevanz und Zuverlässigkeit, erhält durch die Vorgaben in IAS 8.10, welche gerade diese Anforderungen als Entscheidungsgrundlage zur Problemlösung vorgeben, zusätzliche Bestätigung. Zieht man zur Eingrenzung der möglichen Erkenntnisquellen die in IAS 8.7 ff. normierte Hermeneutik heran, so lässt sich eine Unterscheidung in berücksichtigungspflichtige und berücksichtigungsfähige Quellen vornehmen. IAS 8.11 nennt als berücksichtigungspflichtige Quellen, auf die der Normenanwender Bezug nehmen muss, zunächst andere Standards, Interpretationen und Implementierungsrichtlinien420 sowie nachrangig Definitionen, Ansatzkriterien und Bewertungskonzepte der Jahresabschlussposten.

Diese existieren im hier betrachteten Kontext nicht. Daher verbleibt als Erkenntnisquelle innerhalb der IFRS nur das IASB Framework419 sowie ggf. existierende Diskussionspapiere und Exposure Drafts. Das Framework, insbesondere die qualitativen Anforderungen nach Relevanz und Zuverlässigkeit, erhält durch die Vorgaben in IAS 8.10, welche gerade diese Anforderungen als Entscheidungsgrundlage zur Problemlösung vorgeben, zusätzliche Bestätigung. Zieht man zur Eingrenzung der möglichen Erkenntnisquellen die in IAS 8.7 ff. normierte Hermeneutik heran, so lässt sich eine Unterscheidung in berücksichtigungspflichtige und berücksichtigungsfähige Quellen vornehmen. IAS 8.11 nennt als berücksichtigungspflichtige Quellen, auf die der Normenanwender Bezug nehmen muss, zunächst andere Standards, Interpretationen und Implementierungsrichtlinien sowie nachrangig Definitionen, Ansatzkriterien und Bewertungskonzepte der Jahresabschlussposten.421 Diese existieren im hier betrachteten Kontext nicht.

Inhaltsverzeichnis

Geleitwort	6
Vorwort	8
Inhaltsübersicht	10
Inhaltsverzeichnis	12
Abkürzungsverzeichnis	20
Abbildungsverzeichnis	24
Tabellenverzeichnis	26
Teil I Einleitung	27
1 Problemstellung	27
2 Thematische Einordnung und Abgrenzung	33
2.1 Wissenschaftstheoretischer Hintergrund	33
2.2 Abgrenzung zu thematisch verwandten Arbeiten	34
2.3 Abgrenzung zu anderen empirischen Arbeiten	36
3 Gang der Untersuchung	39
Teil II Konzeptioneller Rahmen und methodische Vorüberlegungen	43
1 Abbildung von Investment Properties nach IAS 40	43
1.1 Normzweck und Verpflichtungsgrad des IAS 40	43
1.1.1 Vermittlung entscheidungsnützlicher Informationen als Zielsetzung	43
1.1.2 Rechenschaftsfunktion	46
1.1.3 Verpflichtungsgrad des IAS 40 innerhalb des IFRS-Normensystems	48
1.2 Umsetzung des Fair Value-Konzepts für Investment Properties in IAS 40	52
1.2.1 Regelungen des IAS 40 für Investment Properties	52
1.2.1.1 Anwendungszeitpunkt und Anwendungsbereich	52
1.2.1.2 Ansatz und Bilanzausweis	54
1.2.1.3 Erstbewertung	55
1.2.1.3.1 Erstbewertung bei Herstellung	55
1.2.1.3.2 Erstbewertung bei Erwerb	56
1.2.1.4 Folgebewertung	56
1.2.1.4.1 Cost Model	56
1.2.1.4.2 Fair Value Model	57
1.2.1.4.2.1 Eigenschaften des Bewertungsmaßstabs Fair Value	57
1.2.1.4.2.2 In IAS 40 normierte Bewertungshierarchie	60
1.2.1.5 Anhangangaben	62
1.2.1.5.1 Notwendige Anhangangaben unabhängig von der Wahl des Folgebewertungsmodells	62
1.2.1.5.2 Zusätzliche Angaben bei Wahl des Fair Value Model	63
1.2.1.5.3 Angabe des Fair Value bei Wahl des Cost Model	65
1.2.2 Markteigenschaften und Bewertungskonzeption	66
1.2.2.1 Eigenschaften eines aktiven Immobilienmarktes	66
1.2.2.2 Bewertungskonzeption	69
1.2.2.2.1 Bewertungsmaßstäbe innerhalb der IFRS	69
1.2.2.2.2 Kapitalerhaltungskonzeption der IFRS	70
1.2.2.2.3 Einordnung der Bewertungsmaßstäbe und der Kapitalerhaltungskonzeption/ Gewinnmessung des IAS 40 in die IFRS	71
1.3 Zwischenergebnis	71
2 Problemkonkretisierung und -definition	73
2.1 Anwendung von Schätzverfahren	73
2.1.1 Bedeutung von Schätzverfahren für die marktgestützte Ermittlung von Fair Values	73
2.1.2 Bestimmung des anzuwendenden Schätzverfahrens	74
2.1.2.1 Überblick und Würdigung	74
2.1.2.1.1 In Deutschland normierte Bewertungsverfahren	74
2.1.2.1.2 Im angelsächsischen Raum angewandte Bewertungsverfahren	77
2.1.2.1.3 Statistische Methoden zur Ermittlung des Grundstückswertes	79
2.1.2.1.4 Würdigung alternativer Schätzverfahren	82
2.1.2.2 DCF-Verfahren	85
2.1.2.2.1 Grundlagen	85
2.1.2.2.1.1 Ursprung und Varianten	85
2.1.2.2.1.2 Formaler Aufbau	86
2.1.2.2.2 Parameter	86
2.1.2.2.2.1 Einzahlungen	86
2.1.2.2.2.2 Auszahlungen	88
2.1.2.2.2.3 Diskontierungszinssatz	88
2.1.2.2.2.4 Detailplanungsperiode	90
2.1.2.3 Zwischenergebnis	90
2.2 Problemdefinition	91
2.2.1 Ermittlung von Fair Values als Prognoseproblem?	91
2.2.2 Theoretische Fundierung des Prognosemodells	92
2.2.2.1 Erklärungsmodell von Hempel/Oppenheim als Ausgangspunkt	92
2.2.2.2 Vom Erklärungsmodell zum Prognosemodell	93
Prognoseaussage	95
2.2.2.3 Daten	96
2.2.2.4 Annahmen	97
2.2.2.5 Diskussion der Existenz von Gesetzesaussagen/Theorien	98
2.2.3 Parameter des DCF-Verfahrens und Prognoseergebnis	100
2.3 Zwischenergebnis und Überleitung	100
3 Problemlösungsrahmen für die Abbildung von Investment Properties zum Fair Value	103
3.1 Bedeutung und Eingrenzung	103
3.2 Rechnungslegungsspezifische Erkenntnisquellen	105
3.2.1 IASB Framework	105
3.2.1.1 Zweck, Status und Anwendungsbereich	105
3.2.1.2 Bedeutung des Framework bei der Anwendung einzelner Standards	106
3.2.1.3 Qualitative Anforderungen an Rechnungslegungsinformationen	108
3.2.1.3.1 Funktion der qualitativen Anforderungen	108
3.2.1.3.2 Anforderungen im Einzelnen	108
3.2.1.3.2.1 Verständlichkeit	108
3.2.1.3.2.2 Vergleichbarkeit	109
3.2.1.3.2.3 Relevanz	110
3.2.1.3.2.4 Zuverlässigkeit	112
3.2.1.4 Reduktion auf die Anforderungen der Relevanz und Zuverlässigkeit und deren Spannungsverhältnis	118
3.2.2 Andere rechnungslegungsspezifische Quellen	119
3.2.2.1 US-GAAP Conceptual Framework	119
3.2.2.1.1 Bedeutung des Conceptual Framework bei der Auslegung der IFRS	119
3.2.2.1.2 Konzeption und Bestandteile	120
3.2.2.1.3 Qualitative Anforderungen	121
3.2.2.2 FASB/IASB Due Process Documents	124
3.2.2.2.1 Diskussionspapier: Fair Value Measurements	124
3.2.2.2.2 Diskussionspapier: Preliminary Views on an improved Conceptual Framework for Financial Reporting	127
3.3 Immobilienspezifische Erkenntnisquellen	130
3.3.1 In Frage kommende Verlautbarungen	130
3.3.2 Verlautbarungen des IVSC	132
3.3.2.1 Zielsetzung und Überblick	132
3.3.2.2 Relevante Standards des IVSC	132
3.3.2.3 Relevante Anwendungsrichtlinien und -hilfen	133
3.3.2.3.1 International Valuation Application 1	133
3.3.2.3.2 Guidance Note 1	134
3.3.2.3.3 Guidance Note 9	135
3.3.2.4 Zwischenergebnis und Würdigung	136
3.3.3 Verlautbarungen der TEGoVA	136
3.3.3.1 Zielsetzung	136
3.3.3.2 Überblick über die in Frage kommenden Standards	137
3.3.3.3 Zwischenergebnis und Würdigung	138
3.4 Zwischenergebnis und Überleitung	139
4 Induktive und deduktive Überlegungen zur Problemlösung	141
4.1 Anforderung an eine und Wege zur Problemlösung	141
4.1.1 Relevanz und Zuverlässigkeit als maßgebliche Kriterien der Entscheidungsnützlichkeit	141
4.1.2 Betrachtungsgegenstand und Übertragung der Anforderung auf das Prognosemodell	143
4.1.3 Heuristiken als nicht willkürliche, systematische Verfahren	144
4.2 Bestimmung der Heuristiken im engeren Sinne	147
4.2.1 Erhebung der Handlungsalternativen	147
4.2.1.1 Vorgehen	147
4.2.1.2 Einzahlungen	148
4.2.1.3 Auszahlungen	149
4.2.1.4 Diskontierungszinssatz	150
4.2.2 Auswahl der Handlungsalternativen	150
4.2.2.1 Notwendigkeit einer Analyse	150
4.2.2.2 Analyse der Handlungsempfehlungen	152
4.2.2.2.1 Einzahlungen	152
4.2.2.2.1.1 Vorbemerkung	152
4.2.2.2.1.2 Betrachtung der Handlungsalternativen	155
4.2.2.2.2 Auszahlungen	157
4.2.2.2.2.1 Vorbemerkung	157
4.2.2.2.2.2 Betrachtung der Handlungsalternativen	160
4.2.2.2.3 Diskontierungszinssatz	163
4.2.2.2.3.1 Vorbemerkung	163
4.2.2.2.3.2 Exkurs zu kapitalmarktorientierten und liegenschaftsorientierten Zinssätzen	166
4.2.2.2.3.3 Betrachtung der Handlungsalternativen	175
4.2.3 Zwischenergebnis	180
4.3 Beurteilung alternativer Heuristiken	181
4.3.1 In Frage kommende Methoden	181
4.3.1.1 Logische Deduktion	181
4.3.1.2 Induktion	183
4.3.1.3 Würdigung	184
4.3.2 Versuch einer deduktiv begründeten Entscheidung	185
4.3.2.1 Entscheidungsgrundlage	185
4.3.2.1.1 Kriterien für die Relevanz	185
4.3.2.1.2 Kriterien für die Zuverlässigkeit	186
4.3.2.2 Anwendung der Kriterien auf das Entscheidungsproblem	188
4.3.3 Grenzen der deduktiven Auswahl einer den Entscheidungsnutzen optimierenden Heuristik	189
4.4 Zwischenergebnis und Überleitung zur empirischen Untersuchung	191
Teil III Empirische Untersuchung	195
1 Einordnung und Zielsetzung	195
1.1 Explorativer Charakter der Untersuchung	195
1.2 Durchführung als experimentelle, verhaltenswissenschaftliche Studie	196
2 Methodenauswahl und theoretische Grundlagen	199
2.1 Auswahl und Begründung des statistischen Verfahrens	199
2.1.1 Strukturen-entdeckende und strukturen-prüfende Verfahren im Überblick	199
2.1.2 Auswahl und Würdigung des Conjoint Measurement als geeignetes Verfahren	202
2.1.2.1 Kompositionelle Verfahren	202
2.1.2.2 Conjoint Measurement als dekompositionelles Verfahren	203
2.1.2.3 Zwischenergebnis	205
2.2 Festlegung des Erhebungsdesigns für das Conjoint Measurement- Experiment	206
2.2.1 Bestandteile und Phasen des Experiments	206
2.2.2 Bestimmung der Merkmale und ihrer Ausprägungen	207
2.2.3 Festlegung des Präferenzmodells	209
2.2.4 Präsentationsform	209
2.2.5 Datengewinnung und Bewertung der Stimuli	211
2.2.6 Schätzung der Nutzenwerte	213
2.2.7 Aggregation der Nutzenwerte	215
2.3 Festlegung des Umfangs des qualitativen Fragebogens	215
2.4 Datenerhebung und Grundgesamtheit	218
3 Datenauswertung	221
3.1 Grundsätzliche Anmerkungen zur statistischen Auswertung	221
3.1.1 Allgemeine deskriptive empirische Anmerkungen	221
3.1.1.1 Rücklauf und Antwortverhalten	221
3.1.1.2 Einfluss der Präsentationsreihenfolge, der Nachfassaktion und des Rücklaufzeitpunktes	222
3.1.2 Anmerkungen zum Conjoint Measurement-Experiment	223
3.1.2.1 Präferenzmodell und formale Darstellung	223
3.1.2.2 Schätzung der Nutzenwerte mit SPSS	224
3.1.2.3 Aussagen zur Validität	225
3.1.2.4 Identifizierung und Würdigung unplausibler Antworten	227
3.2.1.2 Vorziehenswürdigkeit von Relevanz oder Zuverlässigkeit	229
3.2.1.3 Zwischenergebnis	231
3.2.2 Segmentierte Betrachtung	232
3.2.2.1 Verbandszugehörigkeit	232
3.2.2.1.1 Betrachtung des Segmentierungsmerkmals	232
3.2.2.1.2 Vorziehenswürdigkeit von Relevanz oder Zuverlässigkeit	232
3.2.2.2 Vorbildung	234
3.2.2.2.1 Betrachtung des Segmentierungsmerkmals	234
3.2.2.2.2 Vorziehenswürdigkeit von Relevanz oder Zuverlässigkeit	235
3.2.2.3 Anwendung des DCF-Verfahrens	239
3.2.2.3.1 Betrachtung des Segmentierungsmerkmals	239
3.2.2.3.2 Vorziehenswürdigkeit von Relevanz oder Zuverlässigkeit	239
3.2.2.4 Kenntnis der Anforderungen der IFRS	240
3.2.2.4.1 Betrachtung des Segmentierungsmerkmals	240
3.2.2.4.2 Vorziehenswürdigkeit von Relevanz oder Zuverlässigkeit	240
3.2.2.5 Verlautbarungen des IVSC und der TEGoVA	241
3.2.2.5.1 Betrachtung der Segmentierungsmerkmale	241
3.2.2.5.2 Vorziehenswürdigkeit von Relevanz oder Zuverlässigkeit	242
3.2.2.6 Weitere, nicht zu Segmentierungszwecken verwandte Merkmale	243
3.2.3 Plausibilisierung anhand der Trade-Off-Antworten im Fragebogen	244
3.2.3.1 Notwendigkeit und Zweck	244
3.2.3.2 Betrachtung der Trade-Off-Antworten im Fragebogen	245
3.2.3.3 Segmentierte Betrachtung der Vorziehenswürdigkeit von Relevanz oder Zuverlässigkeit zur Plausibilisierung	246
3.2.3.3.1 Trade-Off-Antworten zugunsten der Relevanz	246
3.2.3.3.2 Trade-Off-Antworten zugunsten der Zuverlässigkeit	247
3.2.4 Zwischenergebnis	249
3.3 Ergänzende empirische deskriptive Befunde über den Anteil verschiedener Bewertungsverfahren	250
3.3.1 Grundsätzliche Anmerkungen zur statistischen Auswertung	250
3.3.2 Unsegmentierte Betrachtung der gesamten Stichprobe	252
3.3.2.1 Ertragswertverfahren	252
3.3.2.2 DCF-Verfahren	253
3.3.2.3 Vergleichswert- und sonstige Verfahren	255
3.3.3 Segmentierte Betrachtung	257
3.3.3.1 Verbandszugehörigkeit	257
3.3.3.2 Vorbildung	259
3.3.3.3 Kombinierte Betrachtung nach Vorbildung und Verbandszugehörigkeit	261
3.3.4 Zwischenergebnis	262
3.4 Zusammenfassung der deskriptiven Befunde	262
4 Ergebnisinterpretation und Implikationen	265
4.1 Interpretation und Würdigung der Untersuchungsergebnisse	265
4.1.1 Konsistenz der angewandten Bewertungsverfahren	265
4.1.2 Auswahl der geeigneten Heuristiken	269
4.1.2.1 Betrachtung des Parameters Einzahlungen	269
4.1.2.2 Betrachtung des Parameters Auszahlungen	270
4.1.2.3 Betrachtung des Parameters Diskontierungszinssatz	271
4.1.3 Würdigung im Kontext der Zielsetzung der IFRS	273
4.2 Mögliche Implikationen für den Normengeber	275
4.2.1 Ansatzpunkte für eine Normierung	275
4.2.2 Detaillierte Normierung des Bewertungsverfahrens	276
4.2.2.1 Übernahme des Ertragswertverfahrens nach WertV	276
4.2.2.2 Normierung des DCF-Verfahrens hinsichtlich der Eingang findenden Parameter	277
4.2.2.3 Würdigung im Kontext der Zielsetzung der IFRS	280
4.2.3 Entscheidungsregeln zwischen Relevanz und Zuverlässigkeit	281
4.2.3.1 Status des Framework und Konsequenzen für einen Lösungsansatz	281
4.2.3.2 Allgemeine Entscheidungsregel im Framework am Beispiel des Diskussionspapiers zum Conceptual Framework	283
4.2.3.3 Bewertungsmaßstabsspezifische Entscheidungsregel am Beispiel des SFAS 157: Fair Value Measurements	286
4.2.3.4 Würdigung im Kontext der Zielsetzung der IFRS	288
4.3 Zusammenfassende Beurteilung der Untersuchungsergebnisse und Normierungsvorschläge	288
4.4 Grenzen der Untersuchung und zukünftiger Forschungsbedarf	290
Thesenförmige Zusammenfassung	293
Anhangverzeichnis	297
Literaturverzeichnis	359
A	359
B	360
C	364
D	365
E	365
F	367
G	368
H	369
I	372
J	373
K	374
L	377
M	378
N	380
O	380
P	381
Q	382
R	382
S	383
T	387
V	387
W	388
XYZ	390

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