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E-Book

Immobilienkennzahlen

Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis

Autor	Peter Wendlinger
Verlag	Linde Verlag Wien Gesellschaft m.b.H.
Erscheinungsjahr	2018
Seitenanzahl	368 Seiten
ISBN	9783709409640
Format	PDF
Kopierschutz	DRM
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	72,99 EUR

Neun von zehn Millionären haben ihr Vermögen mit Immobilien und Immobilieninvestments verdient. Mehr als drei Viertel des privaten Vermögens sind weltweit entweder direkt oder indirekt in Immobilien veranlagt. Aber wie wird der Wert einer Immobilie beurteilt? Anhand welcher Parameter man eine Immobilie verlässlich analysieren kann, zeigt Peter Wendlinger in der zweiten Auflage seines Standardwerks für Immobilien-Investoren, Immobilienentwickler, Immobilienbesitzer und Consulter.

Er erläutert alle wesentlichen in der Immobilienwirtschaft verwendeten Kennzahlen und Mechanismen und widmet sich in der Praxis häufig vorhandenen Unklarheiten und Abgrenzungsproblemen (Yields, Renditekennzahlen, Einkommensströme, NAVs etc.). Neue Kennzahlen, wie etwa Kosten pro Arbeitsplatz, Debt Tail, Kennzahlen gemäß § 22b BWG, FFO I versus FFO II wurden in die zweite Auflage eingearbeitet.

Ein ”must have“ für Immobilieninvestoren, -entwickler, -besitzer und Consulter - für Einsteiger, Fortgeschrittene und Experten.

Dr. Peter Wendlinger ist Leiter des strategischen Geschäftsfeldes Immobilienfinanzierung der Hypo Noe Landesbank für Niederösterreich und Wien AG. Aufsichtsratsvizepräsident der NOE Immobilien Development AG und Aufsichtsratsmitglied in mehreren gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften sowie Vortragender und Autor bzw. Mitautor diverser Fachbücher. Member der Royal Institution of Chartered Surveyors.

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Blick ins Buch

Inhaltsverzeichnis

Vorwort (Wendlinger)	5
Geleitwort (Bienert)	8
Geleitwort (Scheck)	10
Geleitwort (Számely)	12
Abkürzungsverzeichnis	23
Literaturverzeichnis	29
1. Einleitung	34
1.1. Problemstellung	35
1.2. Kennzahlendefinition	38
1.3. Praxisbezug	39
1.4. Flächendefinitionen	41
1.4.1. Flächendefinitionen nach ÖNORM B1800	42
1.4.2. Nutzflächendefinitionen im Mietrechtsgesetz	46
1.4.3. Wohnflächendefinitionen in Deutschland	47
1.4.4. Flächendefinition für den gewerblichen Raum nach gif	47
1.4.5. Flächendefinitionen nach RICS	49
1.4.6. Zusammenfassung	50
2. Immobilienkennzahlen	52
2.1. Überblick	52
2.2. Marktkennzahlen/Research-Kennza	53
2.2.1. Leerstehungsrate	55
2.2.2. Durchschnittsmiete	58
2.2.3. Spitzenmiete	60
2.2.4. Spitzenrendite	62
2.2.5. Flächenbestand	66
2.2.6. Neuflächenproduktion	68
2.2.7. Flächenangebot	69
2.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung)	70
2.2.9. Investmentvolumen	72
2.2.10. Key Money	73
2.3. Bewirtschaftungskennzahlen	75
2.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter	75
2.3.2. Objekt-Leerstandsrate	77
2.3.3. Bewirtschaftungskosten	78
2.3.4. Bewirtschaftungskostenquote	81
2.3.5. Betriebskosten	82
2.3.6. Betriebskostenquote des Mieters	84
2.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz	85
2.3.8. Verwaltungskosten	87
2.3.9. Instandhaltungskosten	88
2.3.10. Instandhaltungskostenquote	90
2.3.11. Modernisierungskosten	90
2.3.12. Leerstandskosten	92
2.3.13. Nicht umlagefähige BWK	93
2.3.14. Auslastungsgrad	95
2.4. Einnahmekennzahlen	96
2.4.1. Nettomieteinnahmen	97
2.4.2. Headline Rent	100
2.4.3. Passing Rent	102
2.4.4. Estimated Rental Value	104
2.4.5. Jahresrohertrag	105
2.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete	107
2.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen	109
2.4.8. Zusammenfassung	110
2.5. Ertragskennzahlen	111
2.5.1. Net Operating Income	111
2.5.2. Jahresreinertrag	114
2.5.3. Cashflow	116
2.5.3.1. Netto-Cashflow	118
2.5.3.2. Brutto-Cashflow	119
2.5.3.3. Cashflow vor Steuern	119
2.5.3.4. Cashflow nach Steuern	119
2.5.3.5. Zusammenfassung Cashflow	120
2.5.3.6. Häufig auftretende Fehler bei der Cashflow-Kalkulation	121
2.6. Renditen (Yields) – ein Überblick	122
2.7. Renditen in der Immobilienbewertung	125
2.7.1. Brutto-Anfangsrendite	125
2.7.2. Netto-Anfangsrendite	126
2.7.3. Renditen Share Deals	128
2.7.4. Liegenschaftszinssatz	129
2.7.5. Reversionary Yield	134
2.7.6. All Risks Yield	136
2.7.7. Diskontierungszinssatz	138
2.7.8. Exit Yield	141
2.7.9. Equated Yield	143
2.7.10. Equivalent Yield	144
2.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield)	147
2.7.12. Zusammenfassung	148
2.8. Renditen im Asset Management	150
2.8.1. Running Yield	150
2.8.2. Wertänderungsrendite	151
2.8.3. Total Return	153
2.9. Investmentkennzahlen	154
2.9.1. Investment Yield	154
2.9.2. Capitalisation Rate	156
2.9.3. Cash on Cash Return	157
2.9.4. Internal Rate of Return	159
2.9.5. IRR-Hurdle Rate	161
2.9.6. Multiplikatoren	163
2.9.6.1. Bruttomultiplikator	164
2.9.6.2. Nettomultiplikator	165
2.9.6.3. Bruttosollmultiplikator	165
2.9.6.4. Nettosollmultiplikator	165
2.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter	166
2.9.8. Zusammenfassung	168
2.10. Developmentkennzahlen	169
2.10.1. Baukosten	169
2.10.2. Baukosten pro Quadratmeter	171
2.10.3. Gesamtinvestitionskosten	171
2.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter	172
2.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter Nutzfläche)	173
2.10.6. Break-even-Miete	174
2.10.7. Break-even-Rendite	175
2.10.8. Projekttilgungsdauer	176
2.10.9. Vorverwertungsquote	177
2.10.10. Bauträgergewinn	178
2.10.11. Nutzflächenfaktor	179
2.10.12. Flächenkennziffer	179
2.10.13. Stellplatzverhältnis	181
2.10.14. Lichte Raumhöhe	182
2.10.15. Geschossflächenzahl	183
2.11. Bewertungskennzahlen	184
2.11.1. Verkehrswert/Marktwert	186
2.11.2. Vergleichswert	190
2.11.3. Bodenwert	191
2.11.3.1. Bodenrichtwert	191
2.11.3.2. Bodenvergleichswert	192
2.11.3.3. Residualwert	193
2.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung	195
2.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren	195
2.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren	196
2.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren	197
2.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren	197
2.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren	199
2.11.4.3. Zusammenfassung ertragsorientierte Bewertung	201
2.11.5. Sachwert	204
2.11.6. Vacant Possession Value	206
2.11.7. Beleihungswert	211
2.11.8. Terminal Value	214
2.11.9. Belehnwert	215
2.11.10. Stille Reserve(n)	217
2.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen	217
2.12. Finanzierungskennzahlen	218
2.12.1. Break-even-Miete (Kredit)	218
2.12.2. Loan to Value Ratio	219
2.12.3. Loan to Cost Ratio	220
2.12.4. Kreditrestwert	222
2.12.5. Kredit pro Quadratmeter	223
2.12.6. Interest Cover Ratio	224
2.12.7. Debt Service Cover Ratio	225
2.12.8. Kapitaldienstfähigkeit	228
2.12.9. Kreditmultiplikator	229
2.12.10. Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT)	230
2.12.11. Debt Tail	231
2.12.12. Zinsbindungsdauer	234
2.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien	235
2.13.1. Gross Operating Profit	236
2.13.2. Net Operating Profit	237
2.13.3. Nettoergebnis	239
2.13.4. Auslastungsgrad	240
2.13.5. Rack Rate	240
2.13.6. Average Room Rate	242
2.13.7. Revenue Per Available Room	242
2.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor	243
2.13.9. Marktwert pro Zimmer	243
2.13.10. Hotelpachtwert – JRE Pauschalansatz	244
2.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen	246
2.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunterneh	248
2.14.2. Net Asset Value	249
2.14.3. Net Asset Value pro Aktie	253
2.14.4. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation	254
2.14.5. Earnings Before Interest and Taxes	255
2.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes	256
2.14.7. EBIT-Marge	257
2.14.8. Gewinn je Aktie	258
2.14.9. Funds From Operations	259
2.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO	262
2.14.11. Funds from Operations je Aktie	263
2.14.12. Cashflow	264
2.14.13. Cashflow-Rendite	266
2.14.14. Cash Available For Distribution	267
2.14.15. Cash Reserve	267
2.14.16. Cash Ratio	268
2.14.17. Eigenkapitalquote	269
2.14.18. Gearing Ratio	270
2.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio	271
2.14.20. Leverage Ratio	271
2.14.21. Anlagendeckungsgrad	272
2.14.22. Dividendenrendite	273
2.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis	274
2.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis	275
2.14.25. Gesamtkapitalrentabilität	275
2.14.26. Return on Investment	276
2.14.27. Return on Invested Capital	277
2.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG	277
3. Kennzahlen in der Praxis – Anwendungsbeispiele	281
3.1. Überblick Praxisbeispiel	281
3.2. Marktkennzahlen	282
3.2.1. Leerstehungsrate	283
3.2.2. Durchschnittsmiete	283
3.2.3. Spitzenmiete	284
3.2.4. Spitzenrendite	284
3.2.5. Flächenbestand	285
3.2.6. Neuflächenproduktion	286
3.2.7. Flächenangebot	286
3.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung)	286
3.2.9. Investmentvolumen	287
3.2.10. Key Money	287
3.3. Bewirtschaftungskennzahlen	288
3.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter	288
3.3.2. Objekt-Leerstandsrate	289
3.3.3. Bewirtschaftungskosten	289
3.3.4. Bewirtschaftungskostenquote	289
3.3.5. Betriebskosten	290
3.3.6. Betriebskostenquote des Mieters	291
3.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz	291
3.3.8. Verwaltungskosten	292
3.3.9. Instandhaltungskosten	292
3.3.10. Instandhaltungskostenquote	292
3.3.11. Modernisierungskosten	292
3.3.12. Leerstandskosten	293
3.3.13. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten	293
3.3.14. Auslastungsgrad	294
3.4. Einnahmekennzahlen	294
3.4.1. Nettomieteinnahmen	294
3.4.2. Headline Rent	295
3.4.3. Passing Rent	296
3.4.4. Estimated Rental Value	297
3.4.5. Jahresrohertrag	297
3.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete	298
3.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen	299
3.4.8. Zusammenfassung	299
3.5. Ertragskennzahlen	300
3.5.1. Net Operating Income	300
3.5.2. Jahresreinertrag	301
3.5.3. Cashflow	302
3.6. Renditen (Yields) – ein Überblick	304
3.7. Renditen in der Immobilienbewertung	305
3.7.1. Brutto-Anfangsrendite	305
3.7.2. Netto-Anfangsrendite	305
3.7.3. Renditen Share Deals	306
3.7.4. Liegenschaftszinssatz	306
3.7.5. Reversionary Yield	307
3.7.6. All Risks Yield	308
3.7.7. Diskontierungszinssatz	309
3.7.8. Exit Yield	309
3.7.9. Equated Yield	310
3.7.10. Equivalent Yield	310
3.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield)	311
3.7.12. Zusammenfassung	311
3.8. Renditen im Asset Management	312
3.8.1. Running Yield	313
3.8.2. Wertänderungsrendite	313
3.8.3. Total Return	314
3.9. Investmentkennzahlen	314
3.9.1. Investment Yield	314
3.9.2. Capitalisation Rate	314
3.9.3. Cash on Cash Return	315
3.9.4. Internal Rate of Return	316
3.9.5. IRR-Hurdle Rate	318
3.9.6. Multiplikatoren	318
3.9.6.1. Bruttomultiplikator	319
3.9.6.2. Nettomultiplikator	319
3.9.6.3. Bruttosollmultiplikator	319
3.9.6.4. Nettosollmultiplikator	319
3.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter	319
3.9.8. Zusammenfassung	320
3.10. Developmentkennzahlen	321
3.10.1. Baukosten	321
3.10.2. Baukosten pro Quadratmeter	321
3.10.3. Gesamtinvestitionskosten	321
3.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter	322
3.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter NF)	322
3.10.6. Break-even-Miete	322
3.10.7. Break-even-Rendite	323
3.10.8. Projekttilgungsdauer	323
3.10.9. Vorverwertungsquote	323
3.10.10. Bauträgergewinn	324
3.10.11. Nutzflächenfaktor	324
3.10.12. Flächenkennziffer	324
3.10.13. Stellplatzverhältnis	325
3.10.14. Lichte Raumhöhe	325
3.10.15. Geschossflächenzahl	325
3.11. Bewertungskennzahlen	325
3.11.1. Verkehrswert/Marktwert	325
3.11.2. Vergleichswert	326
3.11.3. Bodenwert	326
3.11.3.1. Bodenrichtwert	326
3.11.3.2. Bodenvergleichswert	327
3.11.3.3. Residualwert	327
3.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung	328
3.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren	328
3.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren	328
3.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren	328
3.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren	329
3.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren	329
3.11.5. Sachwert	331
3.11.6. Vacant Possession Value	331
3.11.7. Beleihungswert	334
3.11.8. Terminal Value	335
3.11.9. Belehnwert	335
3.11.10. Stille Reserve(n)	335
3.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen	336
3.12. Finanzierungskennzahlen	336
3.12.1. Break-even-Miete (Kredit)	336
3.12.2. Loan to Value Ratio	336
3.12.3. Loan to Cost Ratio	337
3.12.4. Kreditrestwert	337
3.12.5. Kredit pro Quadratmeter	337
3.12.6. Interest Cover Ratio	338
3.12.7. Debt Service Cover Ratio	338
3.12.8. Kapitaldienstfähigkeit	339
3.12.9. Kreditmultiplikator	339
3.12.10. WAULT – Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge	339
3.12.11. Debt Tail	339
3.12.12. Zinsbindungsdauer	340
3.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien	340
3.13.1. Gross Operating Profit	341
3.13.2. Net Operating Profit	341
3.13.3. Nettoergebnis	342
3.13.4. Auslastungsgrad	342
3.13.5. Rack Rate	342
3.13.6. Average Room Rate	343
3.13.7. Revenue per Available Room	343
3.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor	343
3.13.9. Marktwert pro Zimmer	343
3.13.10. Hotelpachtwert – JRE-Pauschalansatz	343
3.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen	344
3.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunternehmen	345
3.14.2. Net Asset Value	346
3.14.3. Net Asset Value pro Aktie	348
3.14.4. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation	349
3.14.5. Earnings before Interest and Taxes	349
3.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes	350
3.14.7. EBIT-Marge	351
3.14.8. Gewinn je Aktie	351
3.14.9. Funds From Operations	351
3.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO	353
3.14.11. Funds from Operations je Aktie	354
3.14.12. Cashflow	354
3.14.13. Cashflow-Rendite	355
3.14.14. Cash Available For Distribution	356
3.14.15. Cash Reserve	356
3.14.16. Cash Ratio	357
3.14.17. Eigenkapitalquote	357
3.14.18. Gearing Ratio	357
3.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio	358
3.14.20. Leverage Ratio	358
3.14.21. Anlagendeckungsgrad	359
3.14.22. Dividendenrendite	359
3.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis	360
3.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis	360
3.14.25. Gesamtkapitalrentabilität	361
3.14.26. Return on Investment	361
3.14.27. Return on Invested Capital	362
3.14.28. Zusammenfassung	362
3.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG	364
Stichwortverzeichnis	365

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