Das Leasing und hier im Folgenden das Immobilienleasing als Alternative zum Immobilienkauf gehörte in den letzten Jahren zu den Wachstumsbranchen. Hervorgerufen durch die allgemeine Konjunkturschwäche und die sich verstärkende Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe - u. a. durch Basel II und den damit verbundenen verschärften Ratingerfordernissen - wurden in der jüngsten Vergangenheit zunehmend die Investitionsfähigkeit und -tätigkeit von Unternehmen mittels Kreditengagements beeinträchtigt. Besonders kleine und mittelständische Unternehmen sind hier existenziell betroffen. Ihnen ist durch den beschränkten Zugang zum Kapitalmarkt, der restriktiven Kreditvergabe durch die Banken und den damit verbundenen Schwierigkeiten der Kapitalbeschaffung und -verwendung eine effiziente Nutzung des Kapitals oft nur schwer möglich. Insofern erlangt die Form des (Immobilien-)Leasings als bedeutendes Finanzierungsinstrument mehr und mehr Beachtung. Sie hat sich seit Mitte der 70er Jahre - insbesondere im gewerblichen Bereich - zu einer allgemein bekannten und anerkannten Finanzierungsform entwickelt und sich als Alternative zu den bis dahin dominanten Finanzierungsinstrumenten Eigenkapital- bzw. Darlehensaufnahme durchgesetzt.[1]
Die Finanzierungs- bzw. Investitionsalternative Leasing ebnet einerseits den Weg für ein effizientes Asset Management, d. h. Steuerung der Aktiva zur Optimierung des Kapitaleinsatzes, und eröffnet dem Unternehmen andererseits Möglichkeiten zur Mobilisierung ungenutzter Reserven.
Auch die zunehmende Internationalisierung der Geschäftstätigkeiten durch die Globalisierung oder dem Zusammenwachsen der Kapitalmärkte gibt dem Leasing weitere Wachstumsimpulse. Vor allem die so genannten Leasinggesellschaften werden zukünftig ihr Auslandsengagement verstärken, d. h. ihre Netzwerke international ausbauen, und damit die Leasingquote in Deutschland (derzeit ca. 20%) an das relativ hohe Niveau in den USA und England weiter annähern. [2]
Leasinggeschäfte bzw. Immobilienleasinggeschäfte sind jedoch sehr komplex. Besonders in Bilanzierungsfragen besteht trotz zahlreich vorhandener Fachliteratur weiterhin zivilrechtlich als auch handels- und steuerrechtlich Ungewissheit. U. a. ist hier die Problematik der Entscheidung über die Zurechnung des Leasingobjektes zum Vermögen des Leasinggebers bzw. –nehmers zu nennen.
Ein weiterer Unsicherheitsfaktor bei der Bilanzierung von Leasinggeschäften im Hinblick auf die zunehmende Internationalisierung stellt die immer noch hohe Regelungsvarianz zwischen den Ländern dar, obwohl bereits eine Harmonisierung der Rechnungslegungsvorschriften in den Standards internationaler Rechnungslegung verfolgt wird.
Einerseits misst die Gesetzesänderung des HGB 1998, wonach börsennotierte Unternehmen einen Konzernabschluss mit befreiender Wirkung nach international anerkannten Rechnungslegungsvorschriften aufstellen dürfen (§ 292a Abs. 2 HGB), der Vereinheitlichung der internationalen Rechnungslegungsvorschriften sehr große Bedeutung zu. Andererseits ist die Entscheidung der EU-Kommission, durch Verordnung vom 19. Juli 2002, ausschließlich die International Accounting Standards (IAS) ab 2005 – in Ausnahmefällen ab 2007 – als verbindliches Regelwerk zur Erstellung konsolidierter Abschlüsse für kapitalmarktorientierte Unternehmen in der EU einzuführen, ebenfalls wesentlich für die zukünftige Fokussierung auf die internationale Bilanzierung.
Ziel dieser Arbeit ist es, Vorgehensweisen, Gemeinsamkeiten, Unterschiede und Probleme im Zusammenhang mit der Immobilienleasingbilanzierung nach dem deutschen Handels-/Steuerrecht und den internationalen Rechnungslegungsstandards auf der Grundlage der aktuellen Gesetzgebung und den Kriterien zur Aufstellung eines Einzelabschlusses aufzuzeigen.
Auf Themengebiete wie Forfaitierung, spezielle Leasingverhältnisse wie Herstellerleasing oder Sale-and-lease-back-Transaktionen (von der Begriffsklärung abgesehen), Besonderheiten beim Konzernabschluss, abweichenden Regelungen bei Erbbaurechten oder eventuell auftretenden Problemen bei der Vertragsdurchsetzung wird in dieser Arbeit zugunsten tiefer gehender Betrachtung der vorgenannten Gliederungspunkte nicht eingegangen. Ebenfalls außer Betracht bleiben betriebswirtschaftliche Vorteilhaftigkeitsuntersuchungen, wie z. B. der Alternativenvergleich Leasing oder Kreditkauf von Immobilien.
Eine betriebswirtschaftliche Begriffsbestimmung des Leasings in Form einer allgemeingültigen einheitlichen Definition ist aufgrund der Vielzahl an Erscheinungsformen und Gestaltungsmöglichkeiten kaum möglich. Auch in juristischer Hinsicht findet sich im deutschen Recht keine tiefergehende und dennoch alle unterschiedlichen Leasingformen umschließende Legaldefinition.[3]
Nähert man sich der Begriffsbestimmung zunächst auf rechtlicher Ebene an, werden Leasingverträge allgemein als zeitlich begrenzte Nutzungs- und Gebrauchsüberlassungsverträge mit grundsätzlicher Anlehnung an die Ausgestaltung von Miet- und Pachtverhältnissen interpretiert. Dementsprechend ist mit Leasing die periodisch entgeltliche Vermietung oder Verpachtung von Investitions- oder langlebigen Gütern, d. h. beweglichen oder unbeweglichen Gegenständen, die wirtschaftlich selbständig verwertbar und nutzbar sind, gemeint.
Auch der BFH konkretisiert in seinem Grundsatzurteil zur steuerlichen Behandlung von Leasingverträgen als wesentliches Merkmal für das Vorliegen von Leasing die „entgeltliche Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassung von Wirtschaftsgütern“[4]. Jedoch ist diese Erklärung nicht hinreichend, da dieses Merkmal ebenso bei normalen Miet- und Pachtverhältnissen greift.[5]
Laut IAS 17 sind Leasingverhältnisse generell „Vereinbarungen, bei denen der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Recht zur Nutzung eines Vermögenswertes für einen vereinbarten Zeitraum gegen Entgelt einräumt.“[6], wobei auch hier keine eindeutige Abgrenzung zu Miet- und Pachtverhältnissen zu erkennen ist.
Aufgrund der Gestaltungsvielfalt weichen Leasingverträge dennoch in wesentlichen Punkten von Miet- und Pachtverhältnissen ab, worauf ich speziell in Kapitel 1.2.2 näher eingehen werde.
Aus betriebswirtschaftlicher bzw. finanzwirtschaftlicher Sicht handelt es sich beim Leasing um „Nutzungsüberlassung eines Investitionsobjektes gegen Entgelt durch einen außenstehenden Finanzier und Eigentümer mit der Wirkung, dass der Nutzer die Anschaffung des Investitionsobjektes nicht aus eigenen Mitteln direkt bezahlen muss.“[7] Jahrmann deutet Leasing als „Überlassung von Realkapital“ und dementsprechend als „eine besondere Kreditart“. Die Leistung des Kapitaldienstes erfolgt insbesondere durch „Zahlung von regelmäßigen Leasingraten und durch die für einen späteren Zeitpunkt vertraglich vereinbarte Rückgabe des Leasingobjektes“.[8] Und Gabele/Dannenberg/Kroll definieren das Leasing als „Vermietung von Anlagegegenständen durch Finanzierungsinstitute und andere Unternehmen, die das Vermietungsgeschäft gewerbsmäßig betreiben“.[9]
Die Abgrenzung eines einheitlichen Leasingbegriffs als Oberbegriff ist sonach, wie zuvor dargestellt, nur schwer möglich, da unterschiedlichste Ausprägungen dieser Finanzierungsform – welche in dieser Arbeit weitgehend außen vor gelassen werden - wiederum eigens spezifizierte Begriffsdefinitionen erfordern.
1.2.1 Immobilienleasing
Grundsätzlich differenziert man zwei Kategorien des Leasings, das Mobilienleasing und/oder das Immobilienleasing, wobei die Unterscheidung von der Art des Investitionsobjektes abhängt. Immobilienleasing bezeichnet die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden oder Betriebsanlagen, sofern diese an einen festen Standort gebunden – nicht mobil – sind.[10] Charakteristisch bei dieser Form ist, dass keine Mitfinanzierung von Mobilien bzw. Betriebsvorrichtungen, also alles, was dem im Gebäude stattfindenden Betrieb dient, erfolgt. Es handelt sich zunächst um eine 100% objektbezogene Fremdfinanzierung mit dem Leasinggeber als rechtlicher Eigentümer und dem Leasingnehmer als Nutzer und Besitzer der Immobilie(n), die jedoch langfristig durch die Ausübung eines Ankaufsrechtes zu Eigentum beim Leasingnehmer führen kann.[11]
Die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale des Mobilien- und Immobilienleasings sind der Tab. 1 zu entnehmen.
Tab. 1: Kennzeichen des Mobilien- und Immobilienleasings
(Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 2)
Als Entgelt für die Nutzungs- und Gebrauchsüberlassung der Immobilie hat der Leasingnehmer dem Leasinggeber die so genannte Leasingrate, die sich aus einem Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt, über eine festgelegte Vertragslaufzeit zu entrichten, wobei im Tilgungsanteil innerhalb der Leasingrate grundsätzlich die bei Übernahme des Objektes festgestellten Investitionskosten dargestellt sind, welche...
