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E-Book

Immobilienmanagement in Nonprofit-Organisationen

Analyse und Konzeptentwicklung mit Schwerpunkt auf kirchlichen und sozialen Organisationen

AutorUwe Heller
VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2010
Seitenanzahl256 Seiten
ISBN9783834986146
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis46,99 EUR
Uwe Heller entwickelt ein theoretisch fundiertes und zugleich praxisnahes strategisches Immobilienmanagementkonzept, das insbesondere die Führung kirchlicher und sozialer Organisationen dabei unterstützt, immobilienbezogene Kostensenkungspotentiale zu erschließen und die Effizienz ihres Managements zu erhöhen.

Dr. Uwe Heller promovierte bei Prof. Dr. Dieter Witt am Lehrstuhl für Dienstleistungsökonomik an der Technischen Universität München.

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Leseprobe
I. Einleitung (S. 1)

A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit

Nonprofit-Organisationen (NPO) sind als Intermediäre zwischen Staat und Markt in unserem Gesellschafts- und Wirtschaftssystem fest verankert und in nahezu allen Lebensbereichen, sei es im Sozial- und Gesundheitswesen, im Umwelt-, Sport-, Wirtschafts-, politischen oder kirchlichen Bereich anzutreffen.

In der betriebswirtschaftlichen Forschung werden NPO als institutioneller Untersuchungsgegenstand ihrer hohen gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Bedeutung jedoch kaum gerecht. Das liegt vor allem daran, dass sich die Betriebswirtschaftslehre traditionell auf den Objektbereich der erwerbswirtschaftlichen Betriebe konzentriert.

Der ökonomische Stellenwert von Nonprofit-Organisationen kann anhand folgender statistischer Größen verdeutlicht werden: Im Rahmen des „John Hopkins Comparative Nonprofit Sector Project“ wurde ein Anteil der Ausgaben des Nonprofit-Sektors von fast 4 % am Bruttosozialprodukt ermittelt, gleichzeitig waren nahezu 5 % aller Beschäftigten in Deutschland in privaten NPO tätig. Allein die sechs Spitzenverbände der Freien Wohlfahrtspflege zählten im Jahr 2004 zusammen mehr als 1,4 Millionen hauptamtliche Mitarbeiter und nahezu 100.000 Einrichtungen aus den Bereichen Jugend-, Alten-, Behinderten-, Gesundheits- und Familienhilfe.

Darüber hinaus gehören die beiden großen Kirchen als weitere bedeutende Nonprofit-Organisationen in Deutschland mit einem jeweils mehrere hunderttausend Hektar großen Grundbesitz gemeinhin zu den größten Immobilienbesitzern in Deutschland. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem Management immobiliarer Ressourcen in Nonprofit-Organisationen. In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat sich in erwerbs-wirtschaftlichen Unternehmen ein Paradigmenwechsel im Umgang mit betrieblich genutzten Immobilien vollzogen.

International tätige Konzerne wie IBM oder ABB gelten mit ihren Ansätzen zur aktiven Steuerung ihrer Unternehmensimmobilien als Pioniere. In Forschung und Praxis hat sich das immobilienwirtschaftliche Managementkonzept des „Corporate Real Estate Management“ (CREM) entwickelt, bei dem der Wertbeitrag von Unternehmensimmobilien für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens im Vordergrund steht. In empirischen Untersuchungen zu immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen wurde aufgezeigt, dass in erwerbswirtschaftlichen Organisationen Immobilienkosten oftmals den größten Kostenblock nach den Personalkosten darstellen.

Angesichts dieser Erkenntnis wurde seit Mitte der 1990er Jahre auch in deutschen Großunternehmen ein Bewusstseinswandel eingeleitet. Immobilien werden zunehmend als eine wichtige strategische Ressource erkannt, sodass ein Trend von der klassischen, eher passiv eingestellten Liegenschaftsverwaltung, hin zu einem aktiven und strategisch orientierten Immobilienmanagement festzustellen ist.

Es stellt sich die Frage, ob auch innerhalb der Betriebe des Nonprofit-Sektors Kostensenkungs- und Effizienzpotentiale durch ein systematischeres Immobilienmanagement erschlossen werden können. Zu beobachtende Veränderungen der Umfeldbedingungen wie etwa eine zunehmende Internationalisierung, ein steigender Wettbewerb oder rückläufige Mitgliederentwicklungen setzen viele NPO zunehmend unter Druck, ihre Ressourcen effizient einzusetzen.

Angesichts dieser Herausforderungen ist ein Umdenken in der Führung privater NPO und eine stärkere Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Instrumentarien erforderlich, um mit deren Hilfe die Professionalität der Organisationsführung zu steigern und Kostensenkungspotentiale zur Entschärfung der angespannten Wettbewerbsrespektive Finanzlage aufzudecken. Eine unreflektierte Übernahme erwerbswirtschaftlicher Managementkonzepte kann aufgrund der Komplexität und Eigenarten von Nonprofit-Organisationen jedoch kaum zielführend sein.
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort6
Vorwort7
Inhaltsverzeichnis8
Abbildungsverzeichnis14
Tabellenverzeichnis18
Abkürzungsverzeichnis19
I. Einleitung21
A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit21
B. Vorgehensweise und Aufbau der Arbeit23
II. Nonprofit-Organisationen und Management immobiliarer Ressourcen – Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen27
A. Untersuchungsgegenstand Nonprofit-Organisationen27
1. Begriff Nonprofit-Organisation und Abgrenzung von erwerbswirtschaftlichen Unternehmen27
2. Typeneinteilung von Nonprofit-Organisationen nach Betätigungsfeldern31
3. Ehrenamtliche Mitarbeiter als typisches Organisationsmerkmal35
B. Grundlagen zu Immobilien und zum Immobilienmanagement41
1. Betrachtungsgegenstand Immobilie41
a) Charakterisierung des Wirtschaftsgutes Immobilie41
b) Der Immobilienbegriff aus rechtlicher, sozialer und betriebswirtschaftlicher Perspektive43
c) Der Lebenszyklus von Immobilien48
d) Systematisierung von Immobilien anhand des Bebauungszustands sowie grundsätzlicher und spezifischer Nutzungsarten51
e) Erläuterung und Spezifizierung immobilienbezogener Maßgrößen54
(1) Darstellung und Systematisierung immobilienbezogener Flächen54
(2) Darstellung und Systematisierung immobilienbezogener Kosten55
2. Immobilienmanagement – Gegenstand und Begriffsabgrenzung57
a) Begriffsvielfalt – Zwei Ansätze zur Strukturierung immobilienwirtschaftlicher Managementbegriffe58
b) Einordnung immobilienwirtschaftlicher Managementbegriffe und -disziplinen61
3. Immobilienwirtschaftliches Managementkonzept für erwerbswirtschaftliche Unternehmen: Corporate Real Estate Management66
a) Fünf Entwicklungsstufen im Corporate Real Estate Management68
b) Phasenbezogene Aufgabenfelder und Ziele des Corporate Real Estate Managements69
(1) Immobilienbereitstellung – Darstellung und Diskussion grundsätzlicher Bereitstellungsmöglichkeiten70
(2) Immobilienbewirtschaftung – Immobilienbezogene Aufgabenund Optimierungsbereiche in der Nutzungsphase77
(3) Immobilienverwertung – Monetarisierung von Unternehmensimmobilien81
III. Überblick über das Immobilienvermögen und -management in deutschen Nonprofit-Organisationen – eine quantitative Untersuchun86
A. Ziele, Vorgehensweise und Methodik der quantitativen Untersuchung86
1. Zielsetzung der Befragung86
2. Untersuchungsablauf87
3. Erhebungsmethode und Stichprobe88
4. Konzeption des Fragebogens und Auswertungsmethodik90
B. Darstellung und Interpretation der Ergebnisse94
1. Beteiligung an der Befragung und Charakterisierung der Teilnehmer94
2. Ergebnisse zum Immobilienbestand101
a) Quantitative Darstellung des Immobilienbestandes101
b) Eigentumsverhältnisse im Immobilienbestand105
c) Weitere Charakterisierung der betriebseigenen Immobilien107
3. Zum Management betriebseigener Immobilien111
a) Die Bedeutung von Immobilien innerhalb der Organisationsführung111
b) Flächenerfassung und Instandhaltungsmanagement113
c) Die Vermögensund Kostendimension118
d) Zur Organisation des Immobilienmanagements121
e) Zentrale Herausforderungen im Immobilienmanagement126
C. Zusammenfassung der zentralen Ergebnisse und Schlussfolgerung: Kirchliche und soziale Organisationen im Fokus der weiteren Be127
IV. Charakteristika der Immobilien und Rahmenbedingungen des Immobilienmanagements in kirchlichen und sozialen Organisationen129
A. Typisierung und Eigenarten des Immobilienbestandes kirchlicher und sozialer Organisationen129
1. Heterogenität des Immobilienbestandes und Spezifität der Immobilienarten129
2. Komplexität der Eigentumsverhältnisse und Verfügungsrechte134
3. Widmungsvermögen als Eigenart137
B. Zur Notwendigkeit einer Neuausrichtung der Immobilienstrategie für kirchliche und soziale Organisationen143
1. Ursachen einer angespannten Wettbewerbssituation im Bereich sozialer Dienstleistungen144
a) Kürzung finanzieller Zuwendungen145
b) Veränderungen in der staatlichen Förderpolitik146
2. Wandel der Rahmenbedingungen eines kirchlichen Immobilienmanagements151
a) Rückläufige Kirchensteuereinnahmen151
b) Veränderte Lebensräume und -situationen154
V. Entwicklung immobilienbezogener Strategien für kirchliche und soziale Nonprofit-Organisationen auf der Grundlage einer qualitativen Untersuchung160
A. Zielsetzung, Methodik und Vorgehensweise der qualitativen Untersuchung160
1. Zielsetzung der Untersuchung160
2. Forschungsmethodik und Ablauf der Untersuchung161
3. Datenaufbereitung165
B. Orientierung an der strategischen Gesamtausrichtung der Organisation166
1. Analyse der Ausgangssituation167
2. Zielorientierung als Voraussetzung inhaltlicher und struktureller Schwerpunktsetzung169
3. Stärkung des Ressourcenbewusstseins173
C. Komponenten eines strategischen Immobilienplanungsprozesses174
1. Immobilienbestandserfassung als Voraussetzung weiterführender Analysen und Strategieformulierungen177
a) Informationsgewinnung durch Beschaffung immobilienspezifischer und -relevanter Daten177
b) Immobilieninformationssystem zur effizienten Informationsverarbeitung181
2. Flächenanalyse und -planung – Bestimmung des Flächenbedarfs und Abgleich mit dem Flächenbestand185
a) Flächenbedarfsermittlung186
b) Flächenoptimierung – Abgleich zwischen Flächenbedarf und -bestand189
3. Immobilien-Portfolioanalyse – Einordnung der Immobilien in ein zukünftiges Bestandsportfolio und ein verwertbares Portfolio191
a) Unterscheidung zwischen betrieblich genutzten Immobilien und Immobilien zur Kapitalanlage191
b) Bewertung des Immobilienportfolios192
4. Strategien zur Bereitstellung von Immobilien – Eigentums-, Kaufund Finanzierungsentscheidung als Teilentscheidungsprozesse197
a) Eigentumsentscheidung199
b) Kaufentscheidung204
c) Finanzierungsentscheidung205
5. Optimierung der Immobilienbewirtschaftung – Instrumente zur Identifikation und Erschließung von Kostensenkungspotentialen208
a) Kennzahlenanalyse209
b) Lebenszykluskostenrechnung214
c) Instandhaltungsplanung216
6. Strategien zur Verwertung von Immobilien220
a) Verwertungsoptionen für Kirchengebäude – von Nutzungspartnerschaften bis zum Abriss des Kirchengebäudes220
b) Desinvestitionsüberlegungen für andere Immobilienarten des verwertbaren Portfolios224
c) Restrukturierung der Eigentümerposition von Immobilien des Bestandsportfolios225
7. Organisatorische Aspekte des Immobilienmanagements226
VI. Zusammenfassung232
Anhang239
Anhang 1: Fragebogen und Rücklaufformular239
Anhang 2: Weitere Abbildungen zur quantitativen Untersuchung244
Anhang 3: Interviewleitfaden zur qualitativen Untersuchung248
Quellenverzeichnis251
Gesetze, Verordnungen, Verträge274
Verzeichnis der Internetquellen275

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