„Money for nothing – EZB senkt Leitzins auf null Prozent“[1], so kommunizierte die Tagesschau am 10. März 2016 den Entscheid der EZB, den Leitzins erstmals in ihrer Geschichte auf den Wert von null Prozent zu senken und gleichzeitig den Einlagensatz für Banken auf minus 0,4 Prozent zu reduzieren. Dieses, in der Historie des zinsbasierten Geldsystems bisher einmalige und vor einigen Jahren noch undenkbare Experiment, der Einführung negativer Zinsen, ist seither in der ökonomischen Realität angekommen. Was auf der einen Seite die Wirtschaftssubjekte der Eurozone zu Investitionen anregen und in der Folge die Wirtschaft beleben soll, führt auf der anderen Seite bei Anlegern und Sparern zu Repressionen, sei es bei der Entwicklung der Zinsen für Kontoguthaben oder aber auch bei der Vorsorge für das Rentenalter. Auf Basis der Leitzinssenkungen der jüngsten Vergangenheit als auch dem Ankauf von Staatsanleihen im Volumen von aktuell monatlich EUR 80 Mrd. durch die EZB, wurde im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung gleichzeitig ein noch nie dagewesenes rekordniedriges Zinsniveau erreicht. Die Kombination von attraktiven Finanzierungskonditionen bei gleichzeitig beschränkten Anlagealternativen, führte in der Konsequenz bei vielen Deutschen zur Erwägung eigener Immobilieninvestitionen.[2]
Mit Blick auf den Auslöser der Finanz- und Wirtschaftskrise des Jahres 2007, dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Wohnimmobilienmarkt, führt diese Entwicklung zu der Angst die damalige Entwicklung in den USA könnte sich in Deutschland wiederholen. Ihren Ausdruck finden diese Befürchtungen unter anderem in Form der Präsenz des Themas innerhalb der medialen Berichterstattung. Titel wie: „Vorsicht Blase! In diesen Städten sind Immobilien viel zu teuer“[3], „Grenzwert überschritten, BIZ warnt: Immobilienblase hat Deutschland erreicht“[4] oder „Gefährliche Überhitzung droht – Experten warnen vor Immobilienblase“[5], stellen dabei eine Auswahl der Überschriften der Tagespresse dar.
Wesentliches Argumentationskriterium der Berichterstattung sind dabei die Preisanstiege seit dem Jahr 2010, innerhalb welcher sich die Preise im Vergleichskontext unter anderem von Einkommens- und Inflationsentwicklung abgekoppelt haben sollen. Neben dem Aspekt der rekordniedrigen Zinsen, war das Jahr 2015 mit knapp 2 Mio. registrierten Menschen, durch eine, so das bundesdeutsche Statistikamt Destatis, außergewöhnlich hohe Zuwanderung geprägt. Mit einer positiven Differenz von 1,14 Mio. Menschen ergab sich im Jahre 2015 der höchste jemals in der Bundesrepublik Deutschland gemessene Wanderungsüberschuss.[6]
Höhere Kosten im Bereich des Neubaus von Wohnimmobilien, bedingt durch steigende gesetzliche Anforderung, wie z. B. verschärfte Brand- und Umweltschutzgesetze, führten andererseits dazu, dass der dringend benötigte soziale Wohnungsbau in den letzten Jahren zunehmend unattraktiver wurde und neuer Wohnraum, im Wesentlichen im lukrativen Bereich des Luxus-Segmentes, geschaffen wurde.[7] Versäumnisse der Wohnungsbaupolitik der vergangenen Jahre zusammen mit einem steigenden Zuzug nach Deutschland, führten nach einer 2015 veröffentlichen Studie des deutschen Pestel-Institutes dazu, dass bis zum Jahre 2020 jährlich ca. 400.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten, um den realistischen Nachfragebedarf der kommenden Jahre zu decken. Im Vergleich wurden im betreffenden Analysejahr 2015 jedoch insgesamt nur 260.000 Wohnungen, vornehmlich im oberen Preissegment, fertiggestellt.[8]
In Folge der Globalisierung und dem weltweiten Umfeld niedriger Zinsen, sind neben den Nachfragern des heimischen Immobilienmarktes auch internationale Investoren, bei ihrer Suche nach Renditeopportunitäten, auf den deutschen Immobilienmarkt aufmerksam geworden.[9] Im internationalen Vergleich erscheint der deutsche Wohnimmobilienmarkt dabei, selbst in Spitzenlagen, wie etwa München oder Berlin, mit Mietrenditen von 4,5 % - 6,0 %, relativ gesehen, nach wie vor attraktiv bewertet.[10]
Bei der allgemeinen Betrachtung des deutschen Wohnimmobilienmarktes, über einen größeren Zeitraum hinweg, ist, mit Bezug auf die Presseberichterstattung festzustellen, dass sich der Markt von 2000 bis zum zweiten Jahr nach der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahre 2009, in einer Phase der Stagnation bzw. in einem Umfeld leicht fallender Preise befunden hatte. Seit dem Jahr 2009 wurde dieses Jahrzehnt beendet und der Markt erfährt seitdem zunehmende Steigerungsraten.[11]
Auf Basis der Steigerungsraten seit dem Jahr 2009 verdeutlichen auch die neusten staatlichen Gesetzgebungen, wie das 2015 eingeführte Gesetz der Mietpreisbremse oder die zum 21. März 2016 europaweit eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie, wie der Regulator seinerseits versucht möglichen Blasenbildungen bzw. Übertreibungen entgegen zu wirken.[12] Durch die offensichtlichen Interventionen des Staates am Wohnimmobilienmarkt erscheinen die Relevanz der Thematik und die mit ihr verbundenen Problematiken auch aus diesem Betrachtungswinkel interessant.
Aus der Kombination eines begrenzten Angebotes, bedingt durch eine relativ geringe Zahl von Neubauprojekten bei einem stabilen Altbestand sowie einer ansteigenden Nachfrage, auf Grund attraktiver Finanzierungskonditionen, einem hohen positiven Zuwanderungssaldo sowie der Suche finanzkräftiger Investoren nach Renditealternativen, liegt ein Umfeld vor, welches Preissteigerungen innerhalb des deutschen Immobilienmarktes begünstigt. Die Symptome der Umfeldfaktoren des Immobilienmarktes äußern sich hierbei durch steigende Immobilienpreise der Metropolregionen, großvolumige Transaktionen unter den börsennotierten deutschen Immobilienunternehmen oder aber auch der Schließung offener Immobilienfonds.[13]
Bedingt durch die Erfahrungen und Konsequenzen des Platzens der Immobilienpreisblase in den USA, gilt es, vor dem Hintergrund der Bedeutung der deutschen Volkswirtschaft, eine mögliche Blasenbildung am deutschen Wohnimmobilienmarkt zu identifizieren. Von ihrem Umfang und Anspruch her bietet die vorliegende Master-Arbeit hierzu eine attraktive Möglichkeit. In der Konsequenz ergab sich als Fokusthema dieser Arbeit die Überprüfung des deutschen Wohnimmobilienmarktes auf das Vorliegen einer möglichen Blasenbildung.
Zielsetzung der Arbeit ist es zu klären, ob die in Deutschland aktuell vielschichtig diskutierte Thematik, des Vorliegens einer Immobilienpreisblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt, durch die Erkenntnisse der Arbeit bestätigt werden kann. In diesem Kontext ist das Ziel, mittels der im Verlauf der Arbeit zu nutzenden empirischen Methodenansätze, ein klares Bild der Ergebnisse und ihrer ökonomischen Bedeutung zu vermitteln, wobei die ökonomische Deutung und Erklärung der empirischen Auswertung in den Mittelpunkt der Arbeit gerückt wird. Aufbauend auf der Einleitung widmet sich das zweite Kapitel der Arbeit den definitorischen Grundlagen von Vermögenspreisblasen und den historischen Hintergründen des nahezu regelmäßigen Auftretens des Phänomens von Preisblasen an den Finanzmärkten. Im Anschluss an die kritische definitorische Abgrenzung des Betrachtungsgebietes in Kapitel zwei, erfolgt in Kapitel drei die detaillierte Analyse des Marktes für Immobilien inklusive dessen Alleinstellungsmerkmalen. So wird im ersten Abschnitt des dritten Kapitels, auf Immobilien als Vermögenswerte im Kontext der Volkswirtschaft, ihren spezifischen Marktgegebenheiten in Form der Segmentierung in Teilmärkte sowie die expliziten Besonderheiten des Wohnimmobilienmarktes eingegangen. Aufbauend auf dem vorhergegangenen Abschnitt 3.1, in welchem die Fokussierung der Arbeit auf den Wohnimmobilienmarkt vorgenommen wird, wird in Kapitel 3.2 auf die besonderen Eigenschaften der Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten eingegangen, wobei hier die Dauer der Entwicklung einer Preisblase, moderate Preisrückgänge im Anschluss an das Platzen einer Blase sowie die Lokalität die wesentlichen kennzeichnenden und zu erläuternden Charakteristika darstellen. Nach dem geschaffenen Verständnis der grundlegenden Aspekte der Betrachtungsthematik, bestehend aus den Charakteristika von Preisblasen sowie den Spezifikationen des Wohnimmobilienmarktes widmet sich Abschnitt 3.3 der detaillierten Analyse des Entstehens von Preisblasen, insbesondere auf Immobilienmärkten. Hierzu werden die Erklärungsansätze der makroökonomischen Sichtweise, der institutionellen Ökonomie sowie der verhaltensbasierten Ansätze zur Erläuterung ausgewertet. Abschnitt 3.4 widmet sich im Anschluss der Frage, warum Preisblasen auf Immobilienmärkten überhaupt identifiziert und deren Entwicklung möglichst frühzeitig entgegengewirkt werden sollten. Zu dieser Frage liefert dieser Teil die entsprechenden Argumente und Antworten, wobei er die Auswirkungen des Entstehens und des Platzens von Immobilienblasen auf Volkswirtschaften erläutert. Indem zuvor die volkswirtschaftlichen Verwerfungen und negativen Auswirkungen beleuchtet wurden, beschäftigt sich Kapitel vier mit den Ansätzen zur Erkennung von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten. Hierzu werden zwei unterschiedliche und sich jeweils...
