Textprobe: Kapitel 3.2.2, Standortanalyse: Wesentlicher Bestandteil der Standortanalyse ist die Betrachtung des Absatzmarktes. Diese beinhalte die Untersuchung der Nachfrage, des Angebots und der Preispolitik. Im Rahmen eines sogenannten Vorvermarktungstestes zur Erfassung des Nachfragepotenzials können durch Befragungen potenzieller Kunden sowie Experten qualitative und quantitative Einschätzungen über das Nachfrageverhalten vorgenommen werden. Darüber hinaus dienen Maklerhäuser, Beratungsunternehmen oder auch Bund, Länder und Kommunen auf nationaler Ebene der Informationsbeschaffung. Die Gestaltung der Datenerhebung sowie deren Untersuchungsaspekte sind je nach Produkt bzw. Projekt sehr individuell. Insgesamt ist eine trennscharfe Analyse des Nachfrageaufkommens notwendig, jedoch bleibt insbesondere bei Innovationen die Ungewissheit über die tatsächliche Abnahme nach Fertigstellung der Immobilie bzw. des Angebotes. Daher ist eine Kombination dieser Analyse mit der Analyse des vorhandenen Angebots sinnvoll. Im Rahmen der Marktbetrachtung lässt sich angebotsseitig die Ist-Situation erfassen. Die Analyse der vergangenen Entwicklungen des Angebots gibt darüber hinaus Aufschluss über ggf. gescheiterte Projekte oder sehr erfolgreiche Projekte. Das eigene Konzept kann dadurch im direkten Vergleich zur Konkurrenz bewertet werden. Schwierigkeiten können sich ergeben, sofern bereits konkurrierende Projekte in der Planungs- bzw. Umsetzungsphase sind, insbesondere wenn der Projektherr keine Kenntnis von diesen Projekten erlangt hat. In einem ersten Schritt der Prüfung des Angebots werden weitestgehend vergleichbare Faktoren gemessen. Hierzu gehören z.B. Größe, Preis und Ausstattung. Für diese Primärerhebung kommen folgende Methoden bzw. Informationsquellen in Betracht: amtliche Statistiken. Expertengespräche. Immobiliennachrichten in (lokalen) Tageszeitungen. Zählungen. Begehungen/ Besichtigungen. Über die rein quantitativen Daten hinaus, bietet die Einschätzung des Standortimages und des Vermarktungskonzeptes der potenziellen Mitbewerber die Möglichkeit der klaren Differenzierung und Vergleichsmöglichkeit bezogen auf das eigene Konzept. Zu einer umfassenden Marktbetrachtung zählt des Weiteren die Preisanalyse bzw. Preisprognose. Sie gewährt den Entscheidern zum einen den Überblick über die durch Angebot und Nachfrage bestimmten Preise am Absatzmarkt und zum anderen über die erzielbaren Erträge und dem daraus resultierenden Ertrag für das eigene Objekt. Dieses Ergebnis dient als Grundlage für noch durchzuführende Wirtschaftlichkeitsberechnungen. All diese erhobenen bzw. in Erfahrung gebrachten Parameter gilt es im Zeitablauf zu untersuchen, damit sich Aussagen hinsichtlich eines möglicherweise erkennbaren Trends treffen lassen. 3.2.3, Analyse der gesellschaftlicher Rahmenbedingungen: Die Analyse der gesellschaftlichen Rahmenbedingungen erkundet die Akzeptanz der Nachfrager am Absatzmarkt. So werden bspw. Bürger, in deren Stadt mehrere Kaufhäuser entstanden sind, welche durch zu hohen Wettbewerbsdruck sowohl sich als auch die ansässigen Einzelhändler ruiniert und somit das Image der Stadt nachhaltig verschlechtert haben, der Entwicklung eines neuen Kaufhauses mit großer Skepsis entgegen sehen. Es handelt sich also um gewachsene Barrieren, die nur schwer bzw. mit erheblichen Marketingaufwand und voraussichtlich geringen Absatzzahlen in der Startphase zu überwinden sind. 3.2.4, Analyse des Anlagemarkt: Die Analyse des Anlagemarktes spielt eine wichtige Rolle und gibt Aufschluss über die langfristigen Vermarktungs- bzw. Verkaufschancen. Dieser Aspekt ist insbesondere für Investoren im Rahmen von Gewerbe- und Spezialimmobilien aufgrund der Größenordnung und der individuellen Nutzung interessant. So wird ein Investor an Kenntnissen über die Wertentwicklung dieser Immobilienklasse interessiert sein, damit er einerseits durch Auswertung der Daten aus der Vergangenheit auf mögliche Wertentwicklungen der Immobilien in Relation zu seinen eigenen Renditeerwartungen schließen kann und andererseits die prognostizierbare Umschlagsgeschwindigkeit auf Basis der durchgeführten Analysen mit seinem persönlichen Anlagehorizont abgleichen kann. Folglich gibt diese Analyse Aufschluss über die Eignung einer Immobilienprojektentwicklung als Anlageprodukt für einen Investor und die Kaufbereitschaft potenzieller anderer Investoren. Zu diesem Investorenkreis gehören insbesondere Fondsgesellschaften, welche die treuhänderisch verwahrten Gelder unter Abwägung von Rendite, Sicherheit und Liquidität in Immobilien investieren können. 3.2.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse: Die Wirtschaftlichkeitsanalyse ist ein wesentlicher Bestandteil der Machbarkeitsstudie. Sie bildet die Grundlage für die Realisierungsentscheidung, dient als Controllinginstrument und beinhaltet Sensitivitätsanalysen zum Zwecke der Risikomessung. Ausgangspunkt ist die Ermittlung der geplanten Erlöse und der Investitionskosten. Die Investitionskosten sind seitens des Projektentwicklers auf Basis sogenannter Kostenkennwerte zu berechnen. Diese beziehen sich bspw. auf Kosten pro zu erstellendem Büroarbeitsplatz, Kosten pro zu erstellendem qm, Bruttogeschossfläche etc. Näherungswerte hierfür liefern die Preisindizes für Bauwerke des Statischen Bundesamtes oder der Statistischen Landesämter. Diese Kostenkennwerte besitzen eine projektspezifische Volatilität. Der Projektentwickler hat daher im besten Fall die notwendigen Kostenkennwerte von vergleichbaren Projekten vorliegen. Die genaue Festlegung der Investitionskosten, orientiert sich an den vorliegenden Kostenkennwerten und ist Grundlage der weiteren Kalkulationen.