Grundlagen der Bausparfinanzierung:
Quelle: Bieler/Keuser: Die Baufinanzierung, Planungshilfen, Finanzierungsformen, Verlag Verbraucher-Zentrale, ISBN 3933705762
Rund 50 Prozent aller Bauherren setzen auch heute noch einen Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung ein. Dennoch muss bei dieser Art Ansparen auf ein Eigenheim eine ganz wichtige Frage beantwortet werden: Welche Vor- bzw. Nachteile bietet ein solcher Vertrag und ist es überhaupt lohnenswert, einen solchen einzusetzen? Der Grund liegt dabei auf der Hand: Jede Immobilienfinanzierung muss als Langfristprojekt angesehen werden, von daher müssen nicht nur die Vergünstigungen stimmen. Ein Bausparvertrag muss auch zur persönlichen bzw. familiären Situation passen. Um sich diese Entscheidung zu erleichtern, bieten die meisten Bausparkassen so genannte Bausparrechner an, die einen Überblick über die Auswahl der passenden Bauspartarife erlauben.
Grundsätzlich lassen sich Bausparen und Bausparfinanzierung in 3 unterschiedliche Phasen einteilen. Diese wären
die Sparphase,
die Zuteilungsphase sowie die
Darlehensphase.
Vor jedem Vertragsabschluss über einen Bausparvertrag muss sich der Kunde für eine bestimmte Bausparsumme entscheiden. Da es für diesen Fall kein besonderes Bausparrecht gibt, fällt den meisten Bausparern schon die Festlegung auf eine bestimmte Summe im Bausparvertrag schwer. Die Festlegung gilt nicht nur als sehr beratungsintensiv, es bedarf auch eines Grundlagen-Wissens, um die Besonderheiten des Bausparens zu erkennen. Denn die Ansparphase stellt nicht nur die erste und gleichzeitig grundlegende Phase dar, der Bausparer legt mit ihr auch gleichzeitig den Grundstein für sein späteres Bauspardarlehen.
Um sich ein solches Bauspardarlehen zu sichern, zahlt der Bausparer in der Ansparphase seines Bausparvertrages monatliche Sparbeiträge ein. Hierfür gibt es einen Regelsparbetrag; dieser liegt entweder zwischen 1,50 und 5,00 Euro pro 500 Euro Bausparsumme oder aber zwischen 0,3 und 1 Prozent des Bauspardarlehens.
Die meisten Standardtarife der Bausparkassen sehen hier 0,4 Prozent vor. Zudem hat der Bausparer jederzeit die Möglichkeit, die Zahlungsweise seiner Sparbeiträge flexibel zu gestalten, in dem er innerhalb der Ansparphase den Betrag erhöht oder – bei vorübergehender Arbeitslosigkeit – auch temporär aussetzen kann. Allerdings wirkt sich diese „Nichtzahlung“ auf den Zuteilungszeitpunkt des Bauspardarlehens aus. Denn:
Merke: Die Guthabenzinsen, die während der Ansparphase anfallen, stehen in direktem Zusammenhang mit den Zinsen, die in der Darlehensphase anfallen.
Auf diese Weise kann jeder Bausparer bereits innerhalb der Ansparphase Einfluss auf die Zuteilung seines Bausparvertrages nehmen. Da das Bausparsystem selber erst durch die Vorleistung aller Bausparer innerhalb der Ansparzeit finanziert werden kann, muss allerdings eine Mindestsparzeit erfüllt werden, die in der Regel zwischen 18 und 24 Monate beträgt. Andererseits hat der Bausparer jederzeit die Möglichkeit, sein Mindestsparguthaben, das in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent des Bauspardarlehens liegen sollte, durch regelmäßige Einzahlungen schneller zu erreichen.
Ist die Ansparphase abgeschlossen, erfolgt die zweite Phase, nämlich die der Zuteilung. Um in die zweite Phase zu gelangen, müssen folgende Gegebenheiten erfüllt sein:
die Mindestsparzeit muss erfüllt sein,
das Mindestsparguthaben muss erreicht sein,
es muss genügend Kapital bei der Bausparkasse vorhanden sein.
Nur wenn diese drei Voraussetzungen durch den Bausparer erfüllt sind, kommt es letztlich auch zur Zuteilung des Darlehens. Dabei gib es eine Reihenfolge bei der Zuteilung, die durch eine Bewertungszahl geregelt wird. Und genau diese Bewertungszahl richtet sich zum einen nach der Anspardauer, zum anderen nach dem Guthaben der gesamten Bausparer. In der sich anschließenden Darlehensphase des Bausparvertrages zahlt der Bausparer dann die festgelegten Zins- und Tilgungsraten zurück. Zudem hat der Bausparer innerhalb der Darlehensphase die Möglichkeit, auch kostenfreie Sondertilgungen vorzunehmen.
Auf die Ansparphase folgt dann die Zuteilungsphase, in der es dann zur Bereitstellung des Bauspardarlehens durch die Bausparkasse kommt. Ein Bausparguthaben kann jedoch nur dann bereitgestellt werden, wenn die Mindestsparzeit und der Mindestsparbeitrag erreicht wurden und der Bausparkasse genügend Kapital zur Darlehensgewährung zur Verfügung steht. Dabei kann es immer wieder zu Verzögerungen kommen, insbesondere, wenn innerhalb der Zuteilungsphase gerade viele Verträge zuteilungsreif werden. Dann wird die Reihenfolge der Zuteilung mit Hilfe der Bewertungszahl geregelt. Dabei kann es zu Verzögerungen von bis zu sechs Monaten kommen.
Entsprechend kann aber auch der umgekehrte Fall eintreten. Fließen nämlich der Bausparkasse viele neue Sparraten zu, dann kann es dadurch wieder zu einer Verkürzung der Wartezeit kommen. In aller Regel liegen aber zwischen dem Erreichen der Mindestzulassungsvoraussetzungen und der tatsächlichen Zuteilung generell einige Monate. Diese Verzögerung sollte deshalb durch den Bausparer unbedingt bei seiner Gesamtfinanzierung mit berücksichtigt werden. Für den Fall der Zuteilung wird eine Darlehensgebühr fällig. Diese liegt in der Regel zwischen zwei und drei Prozent und wird dem Darlehensbetrag zugeschlagen.
Die Bewertungszahl innerhalb der Zuteilungsphase spiegelt daher nicht nur die individuelle Sparleistung des Bausparers selbst, sondern auch den Erfolg der Bausparkassen wider. Ob die Bausparkasse Erfolge erzielt, hängt dabei entscheidend vom Neukundengeschäft ab, gleichzeitig aber auch von den Rückläufen von Kapital aus Krediten. Daher ist bei der Wahl der Bausparkasse auch auf die Kosten- struktur zu achten, gerade in diesem Bereich gibt es erhebliche Unterschiede. Denn gerade die Kostenstruktur unterscheidet eine gute Bausparkasse von einer weniger guten.
Merke: Die Bausparkassen dürfen gegenüber dem Bausparer keinen Zuteilungstermin während der Ansparphase nennen.
Allerdings liefern die Bausparkassen zwischenzeitlich sehr genaue Schätzungen, welche Bewertungszahl erreicht werden muss, damit es zu einer Zuteilung der Bausparsumme kommt. Auf diese Weise besteht durch den Bausparer immer noch die Möglichkeit, innerhalb seiner Sparphase Sonderzahlungen zu leisten, um hierdurch früher in den Genuss seines Darlehens zu kommen. Da Bausparer jedoch grundsätzlich mit einer Verzögerung zu rechnen haben, die sich zwischen der Zuteilungszusage und der Auszahlung ergibt, muss vielfach eine Zwischenfinanzierung eingeplant werden. Denn die Zuteilungszusage wird fast immer nach dem so genannten Stichtagsprinzip festgelegt.
Zwar haben Bausparer in der Zwischenzeit das Recht auf Schnellspartarife, bei denen es zu einer sofortigen Zuteilung kommt. Dafür muss der Bausparer allerdings deutlich höhere Kosten hinnehmen. Gerade bei Abschlüssen in jungen Jahren sollten Verträge mit relativ kleinen Bausparsummen gewählt werden, denn diese sind dann schon in einem überschaubaren Zeitraum zuteilungsreif. Steht dann ein Eigentumserwerb an, kann der Bausparvertrag aufgestockt und weiter bespart werden. Ist hingegen eine Zuteilung deshalb nicht möglich, weil das Mindestguthaben noch nicht angespart ist, kann wiederum die Bausparsumme herabgesetzt werden. Auf diese Weise lassen sich die Zuteilungsaussichten wieder verbessern. In diesem Zusammenhang muss aber erwähnt werden, dass mit der Herabsetzung auch das erforderliche Mindestguthaben abgesenkt wird, so dass eine eventuelle Finanzierungslücke wieder durch ein anderweitiges Darlehen geschlossen werden muss.
Nach Erreichen des Mindestguthabens sollte der Bausparvertrag nicht weiter hinaus bespart werden, denn hierdurch verringert sich der Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, wenn die auszuzahlende Bausparsumme konstant bleibt. In allen anderen Fällen wird das Mindestguthaben nach rund 8 Jahren und 9 Monaten erreicht. Sowohl beim Abschluss des Bausparvertrages als auch bei der Auszahlung des Darlehens fallen Gebühren an. Die Abschlussgebühren liegen je nach Tarif zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme, bei der Auszahlung des Darlehens wird eine einmalige Gebühr fällig, diese liegt in einer Höhe von 2 bis 3 Prozent des Darlehensbetrages. Daneben stellt die Bausparkasse auch noch jährliche Kontoführungsgebühren in Rechnung, die je nach Bausparkasse unterschiedlich ausfallen.
Ist die Zuteilungsphase abgeschlossen, folgt hierauf die Darlehensphase. Während dieser Zeit muss der...
