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E-Book

Kapitalanlage mit Immobilien

Produkte - Märkte - Strategien

VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2010
Seitenanzahl407 Seiten
ISBN9783834985187
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis44,99 EUR
Spezialisten aus den unterschiedlichen Bereichen rund um die Immobilie vermitteln dem Anleger das notwendige Faktenwissen hinsichtlich der Finanzierung, der Bewertung und der Wertentwicklung von Immobilien. Im Fokus stehen Direktanlagen - selbstgenutzes Wohneigentum, Ferienimmobilie, Seniorenimmobilie, Auslandsimmobilie, Mehrfamilienhäuser, denkmalgeschützte Immobilien - sowie indirekte Anlagen - offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobilienaktien.

Professor Dr. Marlies Brunner ist Professorin am Lehrstuhl Finance & Accounting an der International Business School Berlin. Davor war sie u.a. als selbstständige Immobilienverwalterin tätig.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Grußwort5
Inhaltsverzeichnis6
Geldanlage in Immobilien: Entscheidungskriterien und Anlageprodukte9
1. Eckpfeiler der Entscheidung für Immobilienanlagen10
2. Anlegerbedürfnisse und Anlegerziele14
2.1 Für jede Lebensphase die richtige Anlagemöglichkeit14
2.2 Sicherheit: Immobilienanlagen zur Altersvorsorge und zum Substanzerhalt15
2.3 Keine Rendite ohne Risiko16
2.4 Für jede Liquiditätsanforderung das geeignete Produkt18
2.5 Am Ende können subjektive Faktoren den Ausschlag geben18
3. Breitgefächertes Spektrum der Immobilienanlagen19
3.1 Kriterien zur Klassifizierung19
3.2 Bedeutung einzelner Anlageformen20
4. Gründliche Vorbereitung der Geldanlage in Immobilien21
Literaturverzeichnis22
Teil I Direkterwerb23
Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien24
Zusammenfassung25
1. Immobilien – ein krisensicheres Anlagegut?25
2. Werthaltigkeit von Immobilien28
2.1 Marktwertgutachten28
2.2 Wertindikatoren29
2.2.1 Wertindikatoren untergeordneter Bedeutung29
2.2.2 Maßgebliche Bestimmungsgrößen34
2.3 Gutachten39
Literaturverzeichnis41
Wohneigentum als sicherer Bausteinder privaten Altersvorsorge42
Zusammenfassung43
1. Einleitung43
2. Wohneigentum zur Altersvorsorge44
3. Geld- und Wohnrente im Vergleich45
3.1 Rationale und emotionale Komponenten des Wohneigentums gehören zusammen46
3.2 Bedeutung des Substanzwertes47
3.3 Erbschaftsrechtliche Vorteile der Immobilienrente47
4. Bausparen als Bestandteil der Altersvorsorge48
4.1 Erziehung zum Sparen49
4.2 Sicherheitsaspekte der deutschen Baufinanzierung50
4.3 Vorsparen im Bausparkollektiv51
4.4 Nachgelagerte Besteuerung von gefördertem Wohneigentum53
5. Demografische Einflüsse auf das Wohnen53
6. Großer Modernisierungsbedarf54
7. Schlussbetrachtung: Baufinanzierungsinstitute sind demografischen Herausforderungen gewachsen55
Eigenkapitalbasierte Finanzierung von Wohneigentum57
Zusammenfassung58
1. Finanzierungen ohne Eigenkapital: die internationale Finanzkrise als Folge58
2. Besonderheiten des Realkredits59
3. Bausteine der Finanzierung60
3.1 Eigenkapital60
3.2 Darlehen63
3.3 Bausparmittel65
3.4 Öffentliche Mittel67
4. Staatliche Förderung68
4.1 Wohnungsbauprämie68
4.2 Arbeitnehmersparzulage69
4.3 Altersvorsorgezulage („Eigenheimrente“)69
4.4 Direkte staatliche Finanzhilfen71
5. Die „typische“ Eigenheimfinanzierung72
Literaturverzeichnis73
Kapitalanlagen in denkmalgeschützten Immobilien74
Zusammenfassung75
1. Einführung75
2. Spezialimmobilie Baudenkmal76
2.1 Was ist ein Kulturdenkmal?76
2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen (Grundlagen) für Denkmalschutz und Denkmalpflege76
2.3 Erfassung von Kulturdenkmälern78
2.4 Denkmalschutzbehörden78
2.5 Rechte und Pflichten der Eigentümer/Besitzer von Kulturdenkmälern79
3. Investitionskriterien80
3.1 Kaufpreisfindung bei Baudenkmälern81
3.2 Steuervergünstigungen für Denkmaleigentümer81
3.2.1 Voraussetzungen für die Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen81
3.2.2 Regelungen zur steuerlichen Vergünstigung83
3.3 Finanzierungsmöglichkeiten84
3.4 Denkmalschutz und energetische Sanierung86
3.5 Mietrechtliche Konsequenzen bei Denkmalsanierung88
3.6 Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie89
3.7 Beispiel des Erwerbs einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus90
4. Die Zukunft denkmalgeschützter Immobilien92
Anhang92
Literaturverzeichnis101
Teil II Indirekte Beteiligung102
Perspektiven der Geldanlage in offene Immobilienfonds103
Zusammenfassung104
1. Einleitung104
2. Rechtliche Grundlagen106
3. Strukturen offener Immobilienfonds108
4. Steuerliche Vorteile offener Immobilienfonds109
5. Übersicht über das Angebot von offenen Immobilienfonds deutscher Kapitalanlagegesellschaften110
6. Diskussion der Liquidität von offenen Immobilienfonds112
7. Ausblick113
Literaturverzeichnis114
Geschlossene Immobilienfonds im privaten Asset Management115
Zusammenfassung116
1. Einführung116
2. Gestaltungsparameter von Immobilienfonds117
2.1 Investmentarten117
2.1.1 Core-Investment117
2.1.2 Value Added Investment118
2.1.3 Opportunity-Investment und Projektentwicklungen119
2.2 Nutzungsarten120
2.2.1 Büro120
2.2.2 Einzelhandel121
2.2.3 Logistik, Hotel, Wohnen122
2.3 Unmittelbare Beteiligung122
2.4 Mittelbare Beteiligung: Dachfondskonzepte124
2.5 Steuerliche Aspekte125
3. Portfolioeigenschaften des geschlossenen Immobilienfonds126
3.1 Portfoliotheorie126
3.2 Portfoliobeitrag von geschlossenen Immobilienfonds127
4. Aktuelle Entwicklungen und Ausblick133
4.1 Platzierungstrends133
4.2 Investitionsschwerpunkte135
4.3 Investitionsstandorte136
5. Fazit137
Literaturverzeichnis137
Zweitmarkt für geschlosseneImmobilienfonds138
Zusammenfassung139
1. Einführung139
2. Markt für geschlossene Immobilienfonds140
2.1 Erstmarkt140
2.2 Zweitmarkt141
3. Marktteilnehmer und Marktstruktur144
3.1 Marktteilnehmer144
3.1.1 Verkäufer144
3.1.2 Käufer145
3.1.3 Handelsplattformen146
3.2 Marktstruktur146
3.2.1 Nutzungsart146
3.2.2 Objektlage149
3.2.3 Zweitmarktpreise151
4. Bewertung geschlossener Immobilienfonds154
4.1 Grundzüge der Unternehmensbewertung154
4.2 Substanzwertverfahren155
4.3 Ertragswertverfahren156
4.4 Bewertung mit Verkaufsfaktoren161
5. Ausblick162
Literaturverzeichnis163
Strategische Perspektiven des Marktes für G-REITs164
Zusammenfassung165
1. Einführung von REITs weltweit165
2. Einführung von G-REITs166
3. Gesetzliche und steuerliche Grundlagen der G-REITs167
4. G-REITs im internationalen Vergleich170
5. REITs im Vergleich zu anderen Anlageklassen171
5.1 REITs versus offene Immobilienfonds172
5.2 REITs versus geschlossene Immobilienfonds173
5.3 REITs versus Direktanlage173
5.4 REITs versus „traditionelle Aktien“173
6. Investments in REITs174
6.1 Erfolgsfaktoren175
6.2 Diversifizierungsvorteile177
6.3 Weitere Möglichkeiten des Investments178
6.3.1 Immobilienaktien- und REIT-Fonds179
6.3.2 Immobiliendachfonds179
6.3.3 REIT-Zertifikate179
Literaturverzeichnis179
Investments in Immobilienaktien181
Zusammenfassung182
1. Immobilienaktien weltweit182
2. Deutsche Immobilienaktien und REITs – Status quo185
3. Die Einführung von REITs in Deutschland187
3.1 Langwieriger Prozess187
3.2 Anfängliche Positionierung des deutschen REIT188
3.3 REITs – Positionierung und Anleger189
3.4 Das REIT-Gesetz im Detail190
3.5 Wünschenswerte Änderungen am REIT-Gesetz191
3.5.1 Einbeziehung von Wohnimmobilien191
3.5.2 Aktionärsstruktur: keine zehnprozentige Anteilsbegrenzung191
3.5.3 Keine Beschränkung der M&A-Aktivitäten192
4. Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienaktien und REITs192
5. REITs: kein Ersatz für schwachen „Investment Case“194
6. Ausblick: Der deutsche REIT hat Potenzial194
Teil III Spezielle Fragen der Immobilienanlage196
Immobilienfinanzierung: das Beratungs- und Leistungsprogramm der Kreditinstitute197
Zusammenfassung198
1. Der Immobilienmarkt198
2. Besonderheiten des Immobiliendarlehens200
3. Vielfalt der Finanzierungsangebote202
3.1 Laufzeiten der Immobilienfinanzierung202
3.2 Zinsbindungen202
3.3 Tilgungsarten204
3.4 Das Bauspardarlehen205
3.5 Förderkredite205
4. Beratungsangebot der Kreditinstitute206
4.1 Immobilienobjekt206
4.2 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse208
4.3 Finanzierung209
4.4 Absicherung210
Rechtsfragen beim Immobilienerwerb212
Zusammenfassung213
1. Das Grundbuch213
1.1 Die Funktion des Grundbuchs213
1.2 Führung und Inhalt des Grundbuchs214
2. Kaufvertrag und Auflassung216
2.1 Systematik216
2.2 Beurkundungszwang216
2.3 Inhalt und Kosten des Kaufvertrages217
2.4 Absicherung der Vertragsparteien218
3. Grundpfandrechte219
4. Eigentumswohnungen221
5. Einzelne Vertragsarten221
5.1 Kauf eines unbebauten Grundstücks221
5.2 Kauf einer Gebrauchtimmobilie222
5.3 Kauf vom Bauträger223
Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen225
Zusammenfassung227
1. Direktanlage227
1.1 Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung227
1.1.1 Überschussrechnung227
1.1.2 Die Einnahmen227
1.1.3 Die Ausgaben228
1.2 Der Veräußerungsgewinn231
1.3 Einkünfte aus Gewerbebetrieb232
1.4 Gewerblicher Grundstückshandel233
1.5 Immobilien im Ausland233
1.5.1 Die Doppelbesteuerungsabkommen233
1.5.2 Abschaffung des Progressionsvorbehaltes234
1.5.3 Verlust aus Immobilien im Ausland234
1.6 Umsatzsteuer234
1.6.1 Vermietung234
1.6.2 Verkauf der Immobilie235
1.7 Erbschaftsteuer235
2. Geschlossene Immobilienfonds236
2.1 Das wirtschaftliche Konzept236
2.2 Das einkommensteuerliche Transparenzprinzip236
2.3 Verluste237
2.3.1 Transparenzprinzip237
2.3.2 Verlustausgleichsverbot237
2.4 Verfahrensrechtliche Verselbständigung des Fonds237
2.5 Innenfinanzierung/ Anteilsfinanzierung239
2.6 Ausschüttungen239
2.7 Veräußerungsgewinne240
2.8 Einkunftsart242
2.9 Erbschaftsteuer243
3. Immobilien Aktiengesellschaften243
3.1 Allgemeines243
3.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktiengesellschaft244
3.3 Besteuerung auf der Ebene des Anlegers245
3.3.1 Laufende Einkünfte245
3.3.2 Veräußerungsgewinne245
4. REITs246
4.1 Zivilrecht246
4.2 Die Steuerfreiheit des REIT247
4.2.1 Besteuerung erst auf der Ebene der Anteilseigner247
4.2.2 Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des REIT248
4.3 Exit Tax249
4.4 Besteuerung der Anteilseigener250
4.4.1 Ausschüttungen250
4.4.2 Veräußerungsgewinne251
5. Offene Immobilienfonds252
5.1 Rechtliche Grundlagen252
5.2 Das Prinzip der beschränkten Transparenz, Steuerfreiheit des Fonds253
5.3 Ermittlung der Erträge des Fonds253
5.4 Die Besteuerung beim Anleger254
5.4.1 Die laufende Besteuerung254
5.4.2 Schlussbesteuerung (Besteuerung der Veräußerung im Privatvermögen gehaltener Anteile)256
6. Vergleich der verschiedenen Formen der Immobilienkapitalanlage258
6.1 Vergleich der Besteuerung verschiedener Formen der Immobilienkapitalanlage258
6.2 Vergleichende Würdigung258
6.2.1 Beteiligungen an geschlossenen Fonds258
6.2.2 Immobilien AG259
6.2.3 REITs259
6.2.4 Offene Fonds260
Bewertung von Immobilien: Verfahrensweise – quantitative und qualitative Methoden261
Zusammenfassung262
1. Aufgaben, Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienbewertung262
2. Die offiziellen Verfahren der Wertermittlung264
2.1 Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung264
2.2 Verkehrswertbegriff und Prinzipien des § 194 BauGB265
2.3 Vergleichswertverfahren267
2.3.1 Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren268
2.3.2 Weitere Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens270
2.4 Ertragswertverfahren272
2.5 Sachwertverfahren276
3. Anwendungsbereich und Auswahl der Wertermittlungsverfahren281
4. Ableitung des Verkehrs- bzw. Marktwertes282
Literaturverzeichnis283
Energieeffizientes Bauen: Wirtschaftlichkeitsüberlegungen und Klimaschutz284
Zusammenfassung285
1. Eingeforderte Einsparungen von Co2-Emissionen285
2. Implikationen für den Wohnungsbau288
3. Novellierung der Energiesparverordnung289
3.1 Studie zu den Auswirkungen der Energiesparverordnung289
3.2 Anhörung der Verbände zur Änderung der Energieeinsparverordnung292
3.3 Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zu Strategien zur Vermeidung von CO2-Emissionen295
Literaturverzeichnis301
Ökologische Nachhaltigkeit als Entscheidungskriterium bei der Immobilienanlage302
Zusammenfassung303
1. Einleitung303
2. Der Markt für ökologisch nachhaltige Immobilieninvestments305
2.1 Treiber305
2.2 Struktur306
2.3 Größe307
3. Die Relevanz der ökologischen Nachhaltigkeit bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie308
4. Werttreiber einer Investition in ökologisch nachhaltige Immobilien311
4.1 Höhere Kosten bei der Erstellung311
4.2 Höhere Zahlungsbereitschaft der Mieter und niedrigerer Leerstand312
4.3 Geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten313
4.4 Bessere Wiederverkaufsmöglichkeit314
Literaturverzeichnis315
5. Ausblick314
Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien316
Zusammenfassung317
1. Einführung und Ausgangslage317
1.1 Investmentsituation Anfang 2009318
1.2 Neue Rahmenbedingungen319
1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten?319
1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen324
1.2.3 Neues „Heimvertragsrecht“ – nicht nur für Heime326
1.2.4 Neue Player – Neue Konkurrenz327
2. Neue Konzeptionen – Neue Immobilien327
2.1 Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden327
2.2 Mehr Pflegeheime der fünften Generation oder mehr „Wohnen“?328
3. Trends und Ausblick329
3.1 Intelligente Symbiosen: Pflege- und Immobilienmarkt wachsen zusammen330
3.2 Nichts geht mehr ohne die Wohnungswirtschaft332
3.3 Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert332
4. Investment-Guideline: Kanon der zehn konzeptionellen Erfolgsfaktoren333
Initiierung, Entwicklung und Management von Immobilienprojekten335
Zusammenfassung336
1. Einführung336
2. Definition Projektentwicklung337
3. Aufgabenstellung337
3.1 Anforderungen338
3.2 Phasen338
3.3 Standortbezogene Projektentwicklung340
3.4 Ideenbezogene Projektentwicklung340
3.5 Projektrealisierung341
3.6 Risiken342
3.7 Vertragsgestaltung342
4. Projektmanagement343
4.1 Aufgaben343
4.2 Leistungsbereiche344
4.3 Neutralität345
4.4 Projektteam345
4.5 Einsatzminimierung345
4.6 Kompetenzerweiterung345
4.7 Dokumentation346
4.8 Termin- und Kostenoptimierung346
Literaturverzeichnis346
Teil IV Professionelle Unterstützung bei Immobilienerwerb und -verwaltung347
Verbesserte Markttransparenz durch Immobilenportale im Internet348
Zusammenfassung349
1. Einführung349
2. Rückblick: Intransparenz in regionalen Immobilienmärkten350
3. Nachfragegetriebene Entwicklung des Internet-Immobilienmarktes351
4. Rasantes Wachstum der Immobilienplattformen353
5. Neue Transparenz für Immobiliensuchende354
6. Transparenz für Immobilienanbieter: Erfolgskontrolle und effizientere Vermarktung356
6.1 Kosteneffizienz und Budgetkontrolle358
6.2 Makler als Informationsdienstleister360
7. Der Markt der Immobilienportale: schnelle Konzentration auf wenige Anbieter361
8. Weiterverwertung der Immobilienmarktdaten362
Literaturverzeichnis363
Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerungen364
Zusammenfassung365
1. Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten365
1.1 Informationsquellen365
1.2 Grundbegriffe der Versteigerungspraxis366
1.3 Auswertung des Gerichtsgutachtens367
1.4 Auswertung des Grundbuchauszuges367
1.5 Informationen von Behörden369
1.6 Besichtigung des Versteigerungsobjekts370
1.7 Bautechnische Prüfung und Beurteilung des Objekts371
2. Sicherstellung der Finanzierung372
3. Erarbeiten einer Bietstrategie373
4. Ablauf des Versteigerungstermins374
4.1 Bekanntmachungsteil374
4.2 Bietstunde375
4.3 Verhandlung über den Zuschlag376
5. Verteilungstermin378
Interessenvertretung durch die Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine379
Zusammenfassung380
1. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft380
2. Service rund um die Immobilie381
3. Interessenvertretung gegenüber politischen Instanzen382
Die Herausgeberin389
Die Autoren390

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