| Kritische Diskussion des sale and leaseback-Verfahrens bei der Finanzierung von Unternehmensimmobilien | 1 |
| Vorwort | 3 |
| Inhaltsverzeichnis | 4 |
| 1 Einleitung | 7 |
| 1.1 Problemstellung und Zielsetzung | 7 |
| 1.2 Abgrenzung | 8 |
| 1.3 Aufbau der Arbeit | 9 |
| 2 Vergleich zwischen Eigentum, Leasing und Miete | 12 |
| 2.1 Immobilien im Unternehmenseigentum | 12 |
| 2.2 Definition des Immobilien-Leasings | 13 |
| 2.3 Abgrenzung zwischen Leasing, Miet- und Kreditkauf | 15 |
| 2.4 Entscheidungsaspekte zwischen Eigentum und Leasing | 17 |
| 2.4.1 Finanzielle Aspekte | 17 |
| 2.4.2 Verfügungsgewalt | 18 |
| 2.4.3 vertragliche Ausgestaltung | 18 |
| 3 Klassische Finanzierung von Unternehmen | 21 |
| 3.1 Innenfinanzierung | 22 |
| 3.2 Bankkredit bzw. Investitionskredit | 23 |
| 3.3 Grundschuld- bzw. Hypothekendarlehen | 24 |
| 3.4 Kapitalbeschaffung am Kapital- und Beteiligungsmarkt | 25 |
| 3.4.1 Eigenkapital durch Kapitalerhöhung | 26 |
| 3.4.2 Unternehmensanleihen (Corporate Bonds) | 28 |
| 3.4.3 Finanzierung durch Kapitalbeteiligungsgesellschaften | 30 |
| 3.4.4 Mezzanine-Kapital | 31 |
| 4 Immobilien-Leasing | 33 |
| 4.1 Leasing-Varianten | 33 |
| 4.1.1 Herkunft des Gebäudes bei Leasingverträgen | 33 |
| 4.1.2 Vertragsdauer | 35 |
| 4.1.3 Optionsrechte | 35 |
| 4.1.4 Bilanzieller Vorschriften im Hinblick auf IFRS und US-GAAP | 37 |
| 4.2 Struktur einer sale and lease back-Transaktion | 44 |
| 4.3 Marktüberblick sale and lease back-Transaktionen | 46 |
| 5 Gründe für und gegen sale and lease back | 50 |
| 5.1 Chance für das Unternehmen | 51 |
| 5.1.1 Kapitalfreisetzung und Konzentration auf das Kerngeschäft | 52 |
| 5.1.2 Optimierung der Immobilienbereitstellungskosten | 53 |
| 5.1.3 Klare Kalkulationsbasis und interne Kostentransparenz | 54 |
| 5.1.4 Flexibilität und Exit-Möglichkeit | 55 |
| 5.1.5 Erzielung positiver Steuereffekte | 57 |
| 5.1.6 Verbesserung der Bilanzstruktur und der Kennzahlen | 58 |
| 5.1.7 Abgabe von immobilienspezifischen Risiken | 59 |
| 5.1.8 Aufdecken stiller Reserven durch einen attraktiven Preis | 60 |
| 5.2 Gesamtwirtschaftliche Optimierung der Nutzung | 61 |
| 5.2.1 Maximierung des Assetwertes | 61 |
| 5.2.2 Bessere Ausnutzung des Gebäudes | 63 |
| 5.2.3 Umstrukturierung des Grundstückes | 63 |
| 5.2.4 Service-Leistungen des Investors | 64 |
| 5.3 Kritische Gründe aufgrund der monatlichen Belastung | 65 |
| 5.3.1 Verbesserung des Ratings | 65 |
| 5.3.2 Freihalten von Kreditlinien durch Kapitalfreisetzung | 66 |
| 5.4 Risiken und Nachteile für das Unternehmen | 67 |
| 5.4.1 Probleme am Immobilienmarkt bzw. Kapitalmarkt | 68 |
| 5.4.2 Strategische Unsicherheit und Widerstand im Unternehmen | 68 |
| 5.4.3 Realisierung von Buchverlusten | 69 |
| 5.4.4 Langfristige Bindung und Probleme mit dem Investor | 70 |
| 5.4.5 Eigentumsverlust oder Verlust notwendiger Verfügungsrechte | 71 |
| 5.4.6 Imageverlust | 71 |
| 5.4.7 Laufende Liquiditätsbelastung | 72 |
| 5.4.8 Aufgabe von Renditechancen | 73 |
| 5.5 Zwischenfazit über die Chancen und Risiken | 73 |
| 6 Unternehmensstrategien | 76 |
| 6.1 Veränderbare Entscheidungsdeterminanten | 76 |
| 6.2 Entscheidungen bei verschiedenen Unternehmensstrategien | 78 |
| 6.2.1 Eignungsprüfung der Immobilie für ein sale and lease back | 79 |
| 6.2.2 Liquidität / Kapital für das Kerngeschäft | 82 |
| 6.2.3 Kostenoptimierung | 87 |
| 6.2.4 Ausnutzung der Marktlage / Bilanzoptimierung | 89 |
| 6.2.5 Standortoptimierung | 90 |
| 6.2.6 Standortreduzierung und -verlagerung | 92 |
| 6.2.7 Steueroptimierung | 94 |
| 6.3 Verfahren zur Immobilienbewertung | 94 |
| 6.3.1 Definition des Cash Flow einer Immobilie | 95 |
| 6.3.2 Investitionsorientierte DCF-Verfahren | 95 |
| 6.3.3 Standardisiertes DCF-Verfahren in Deutschland | 97 |
| 6.4 Wirtschaftlichkeitsvergleich an einem konkreten Beispiel | 98 |
| 7 Schlussfolgerung und Ausblick | 106 |
| Abkürzungsverzeichnis | 108 |
| Literaturverzeichnis | 109 |
