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Modell zur Bewertung wohnwirtschaftlicher Immobilien-Portfolios unter Beachtung des Risikos

Entwicklung eines probabilistischen Bewertungsmodells mit quantitativer Risikomessung als integralem Bestandteil

AutorStefan Haas
VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2010
Seitenanzahl265 Seiten
ISBN9783834960566
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis46,99 EUR
Stefan Haas entwickelt eine Bewertungsmethodik, welche standardisiert einen Portfolio-Erwartungswert ermittelt, darüber hinaus eine quantitative Risikomessung ermöglicht und nachvollziehbare Ergebnisse für die Praxis liefert.

Dr. Stefan Haas promovierte bei Prof. Dr.-Ing. Stefanie Streck am Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft, Abteilung Bauingenieurwesen, an der Universität Wuppertal.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort6
Vorwort8
Inhaltsverzeichnis9
Abkürzungsverzeichnis13
Symbolverzeichnis17
Formelverzeichnis19
Abbildungsverzeichnis21
Tabellenverzeichnis24
1 Einleitung27
1.1 Ausgangssituation – Problemstellung und Motivation27
1.2 Wirtschaftswissenschaftliche Relevanz der Fragestellung31
1.2.1 Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes in Deutschland31
1.2.2 Anlässe der Portfoliobewertung36
1.2.3 Bisheriges Transaktionsvolumen von Wohnportfolios36
1.2.4 Prognose Transaktionsvolumen39
1.3 Stand der Forschung45
1.3.1 Aggregierte Einzelbewertungen46
1.3.2 Bewertung mittels Pareto-Prinzip47
1.3.3 Desktopbewertung47
1.3.4 Paketund Massenbewertungen48
1.3.5 Bewertung mittels Random-Verfahren50
1.3.6 Hedonische Immobilienbewertung50
1.3.7 Zwischenfazit52
1.4 Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext und Abgrenzung des Themengebietes53
1.5 Vorgehensweise und Struktur der Arbeit56
2 Grundlagen59
2.1 Definition der Grundbegriffe59
2.1.1 Flurstück und Grundstück59
2.1.2 Grundstücksausnutzung60
2.1.3 Flächendefinitionen60
2.1.4 Mietbegrifflichkeiten61
2.1.5 Bauzustand62
2.2 Der Preis und der Wert einer Immobilie64
2.3 Wohnwirtschaftliche Marktund Objektfaktoren68
2.3.1 Marktfaktoren68
2.3.2 Objektfaktoren71
2.4 Finanzmathematische Grundlagen73
2.5 Grundlagen der Stochastik75
2.5.1 Lageund Streuungsparameter75
2.5.2 Häufigkeitsverteilungen76
2.5.3 Regressionsund Korrelationsanalyse77
2.5.4 Wahrscheinlichkeitsrechnung77
2.5.5 Simulationsansätze79
2.5.6 Stochastische Simulation – das Monte-Carlo-Verfahren80
2.5.7 Das Monte-Carlo-Verfahren in der Immobilienbewertung82
2.6 Immobilienbewertung und deren Verfahren84
2.6.1 Ertragswertverfahren84
2.6.2 Modifizierte Ertragswertverfahren88
2.7 Risikobetrachtung im Immobilienmanagement90
2.8 Ablauf einer Risikoanalyse95
3 Identifikation der Risiken (Bewertungsparameter)99
3.1 Rohertrag104
3.1.1 Darstellung des Parameters „Rohertrag“104
3.1.2 Interdependenzen des Parameters „Rohertrag“107
3.1.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Rohertrag“108
3.1.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Rohertrag“108
3.2 Liegenschaftszinssatz109
3.2.1 Darstellung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“109
3.2.2 Interdependenzen des Parameters „Liegenschaftszinssatz“115
3.2.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Liegenschaftszinssatz“116
3.2.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“116
3.3 Restnutzungsdauer117
3.3.1 Darstellung des Parameters „Restnutzungsdauer“117
3.3.2 Interdependenzen des Parameters „Restnutzungsdauer“119
3.3.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Restnutzungsdauer“119
3.3.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Restnutzungsdauer“119
3.4 Bodenwert120
3.4.1 Darstellung des Parameters „Bodenwert“120
3.4.2 Interdependenzen des Parameters „Bodenwert“125
3.4.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bodenwert“126
3.4.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bodenwert“126
3.5 Bewirtschaftungskosten127
3.5.1 Darstellung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“127
3.5.2 Interdependenzen des Parameters „Bewirtschaftungskosten“132
3.5.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bewirtschaftungskosten“133
3.5.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“133
3.6 Sonderwert (sonstige wertbeeinflussende Umstände)134
3.6.1 Darstellung des Parameters „Sonderwert“134
3.6.2 Interdependenzen des Parameters „Sonderwert“135
3.6.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Sonderwert“135
3.6.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Sonderwert“136
4 Modellbildung137
4.1 Problemdefinition142
4.2 Modellentwurf143
4.2.1 Operationalisierung des Parameters „Rohertrag“144
4.2.2 Operationalisierung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“145
4.2.3 Operationalisierung des Parameters „Restnutzungsdauer“148
4.2.4 Operationalisierung des Parameters „Bodenwert“149
4.2.5 Operationalisierung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“151
4.2.6 Operationalisierung des Parameters „Sonderwert“152
4.3 Datenerhebung153
4.3.1 Indikatoren der Marktfaktoren154
4.3.2 Datensatz und deskriptive Statistik155
4.3.3 Vorhandene Korrelationen156
4.3.4 Ökonometrisches Modell157
4.3.5 Wahrscheinlichkeitsverteilungen der unsicheren Parameter160
4.4 Modellimplementierung162
4.5 Modellbasierte Portfoliobewertung – Ein Praxistest166
4.5.1 Zusammenstellung des Beispiel-Portfolios166
4.5.2 Struktur des Beispiel-Portfolios167
4.6 Simulation169
4.6.1 Ermittlung des Portfolio-Erwartungswert169
4.6.2 Szenarioanalyse (Stress-Test)170
4.6.3 Simulationsanalyse zur Erstellung des Risikoprofils171
4.6.4 Spezifikation des Risikomaßes172
4.6.5 Weiterer Validierungsstest – Bildung von Teilportfolios173
4.6.6 Abweichungsanalyse des Liegenschaftszinssatzes177
4.7 Ergebnisinterpretation und Fazit178
5 Zusammenfassung und Ausblick181
5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse181
5.2 Kritische Würdigung183
5.3 Ansatzpunkte für weiterführende Forschung185
Literaturverzeichnis187
Anhangsverzeichnis199
Anhang 01 – Leverage-Effekt201
Anhang 02 – Infomemorandum eines Wohnungsportfolios202
Anhang 03 – Wohnportfoliotransaktionen > 1 Mrd. EUR203
Anhang 04 – Wohnungsportfolio-Verkäufe ab 1997204
Anhang 05 – Mietbegriffsdefinitionen213
Anhang 06 – Wertbegriffsdefinitionen215
Anhang 07 – Faktoren der Marktattraktivität und der Wettbewerbsstärke218
Anhang 08 – Zinsund Rentenrechnung220
Anhang 09 – Lageund Streuungsparameter223
Anhang 10 – Normalverteilung227
Anhang 11 – Regressionsund Korrelationsanalyse228
Anhang 12 – Wichtige diskrete und stetige Verteilungen230
Anhang 13 – Anwendungsbeispiel Monte Carlo-Methode231
Anhang 14 – Musterertragswertberechnung233
Anhang 15 – Immobiliencharakteristika und -risiken234
Anhang 16 – Risikomaße235
Anhang 17 – Methoden zur Berücksichtigung von Unsicherheiten237
Anhang 18 – Ertragswertberechnung für Tornadodiagramm239
Anhang 19 – Methodik zur Berechnung eines Overrents / Underrents240
Anhang 20 – Einfluss der Wohnungsgröße auf die Miete241
Anhang 21 – Ausstattungsmerkmale von Gebäuden242
Anhang 22 – Lagekriterien für Wohnimmobilien243
Anhang 23 – Immobilienwirtschaftliche Standortanalyse244
Anhang 24 – Verfahren nach Sommer/Kroll und Hausmann245
Anhang 25 – Ermittlung eines fiktiven Baujahrs248
Anhang 26 – Sonstige wertbeeinflussende Umstände250
Anhang 27 – Übersicht der Raumordnungsregionen257
Anhang 28 – Rohdaten-Matching258
Anhang 29 – Studie PERSPEKTIVE DEUTSCHLAND261
Anhang 30 – Ökonomische Basis und Flächennachfrage263
Anhang 31 – Investitionsund Flächenmarkt270
Anhang 32 – Korrelationsmatrix278
Anhang 33 – Ergebnisse des ROR-Ratings279
Anhang 34 – Objektdaten des Beispiel-Portfolios280
Anhang 35 – Abweichungsanalyse Erwartungs/ Marktwert286

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