Sinkende Geburtenzahlen sowie eine sich stetig erhöhende Lebenserwartung führen zu einer Alterung der Gesellschaft in Deutschland. Dies hat zur Folge, dass die Pflege älterer Menschen an Bedeutung gewinnt. Hierbei wird zunehmend professionelle Pflege durch ambulante Dienste und Pflegeheime in Anspruch genommen.[1]
Trotz der höheren Nachfrage nach Pflegeleistungen sehen sich besonders Betreiber von Pflegeheimen mit sinkenden Finanzressourcen konfrontiert.[2] Zu den Ursachen zählen real sinkende Einnahmen durch den im Zuge des demografischen Wandels wachsenden Kostendruck seitens der Pflegeversicherungs- und Sozialhilfeträger.[3] Auch steigende Aufwendungen durch höhere Bauauflagen (beispielsweise ein höherer Einzelzimmeranteil) und administrative Anforderungen (vermehrte Dokumentationspflichten) durch Gesetzgeber oder Behörden tragen hierzu bei.
Ertragsrückgänge der Heimbetreiber könnten grundsätzlich durch eine Anhebung der von den Pflegebedürftigen zu zahlenden Heimentgelte vermieden werden. Um diese Erhöhung tatsächlich umsetzen zu können, muss jedoch seitens der Betreiber die Zustimmung der Kostenträger (Pflegekassen und Sozialhilfeträger) eingeholt werden. Diese rechnen allerdings ihrerseits aufgrund der demografischen Entwicklung mit sinkenden Einnahmenüberschüssen und begegnen Erhöhungsanträgen eher restriktiv.[4]
Zudem hat das in der jüngeren Vergangenheit überproportional zur Nachfrage gewachsene Angebot an Pflegeheimen[5] zu einem erhöhten Wettbewerbs- und damit Preisdruck geführt, was eine Anhebung der Heimentgelte weiter begrenzt. Des Weiteren stellt die finanzielle Belastbarkeit der Heimbewohner einen limitierenden Faktor dar, da diese mitunter nicht mehr in der Lage sind, einen höheren Unterhalt für ihre Versorgung im Heim aus eigenen Mitteln zu tragen. In solchen Fällen sind sie auf die Unterstützung durch Sozialhilfeträger angewiesen. Diese kommen jedoch nur für Entgelte bis zu gewissen Höchstgrenzen auf, so dass die meist darüber hinausgehenden Forderungen seitens der Betreiber nicht vollends beglichen werden können.[6]
Die beschriebenen Entwicklungen haben bislang zu vermehrten Betreiberinsolvenzen geführt.[7] Wirtschaftliche Engpässe der Betreiber gehen überdies häufig mit einer geringeren Qualität der Pflege einher, wenn beispielsweise an Zeit für die Essenseingabe oder das Umbetten[8] der Pflegebedürftigen gespart wird.[9]
Um den Bedingungen des deutschen Pflegemarkts gerecht zu werden, wurden die gesetzlichen und behördlichen Forderungen gegenüber Pflegeheimbetreibern und -eigentümern in der Vergangenheit kontinuierlich erweitert. Eine Grundlage hierfür wurde 2002 im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie der deutschen Bundesregierung gelegt.[10] Eine nachhaltige Entwicklung berücksichtigt dabei die gleichberechtige Verfolgung dreier Zielbereiche: des sozialen, ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeitsziels.[11] Die Einführung von Nachhaltigkeitsprinzipien seitens der Bundesregierung erfolgte in den letzten Jahren durch die Implementierung oder Änderung von Gesetzen und Verordnungen, die sich vorwiegend mit dem Sozialbereich und dem Umweltschutz befassen. Nicht nur die Verfolgung der sozialen Nachhaltigkeit, sondern auch die der ökologischen hat jedoch sowohl zu einer stetigen Erhöhung der Investitionen für Pflegeheime seitens der Eigentümer als auch zu einer Anspannung der ohnehin schwierigen finanziellen Situation der Betreiber geführt. Eine Änderung dieses Trends ist nicht absehbar.
Insofern erscheint es sinnvoll, Nachhaltigkeitskriterien von Pflegeheimen zu identifizieren, die bei Berücksichtigung der sozialen und ökologischen Nachhaltigkeit auch den wirtschaftlichen Erfolg fördern können. In diesem Zusammenhang bestehen jedoch in der Theorie und Praxis Wissenslücken. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) hat Nachhaltigkeitskriterien für diverse Immobilienarten erarbeitet, Pflegeheime wurden hierbei jedoch nicht explizit berücksichtigt. Eine exakte Übertragung vorhandener Kriterienkataloge auf Pflegeheime erscheint wenig sinnvoll angesichts der speziellen Nutzeranforderungen an diese Betreiberimmobilien. Auch lassen die Kataloge der DGNB Aspekte vermissen, die bei einer Nachhaltigkeitsbetrachtung von Pflegeheimen zu berücksichtigen sind. Dazu zählen beispielsweise Standortkriterien, die Höhe von Miet- oder Pachtzahlungen und die Bonität von Pflegeheimbetreibern.
Zentrales Ziel dieser Arbeit ist die Identifizierung von Nachhaltigkeitskriterien von Pflegeheimen sowie deren Bewertung hinsichtlich ihres Einflusses auf den Erfolg von Heimen auf Basis einer Umfrage.
Umwelterfordernisse sowie die Ansprüche von Betreibern, Endinvestoren und Nutzern stationärer Pflegeeinrichtungen werden bei der Erarbeitung der Kriterien gleichermaßen gewürdigt. Zudem werden die Zusammenhänge zwischen umweltverträglichen, wirtschaftlichen und sozialen Nachhaltigkeitskriterien von Pflegeheimen herausgearbeitet. Der Fokus wird auf die Ausgestaltung der Gebäude sowie die Anforderungen an den Standort, Pflegeheimbetreiber, Pachtvertrag und auf Wirtschaftlichkeitsberechnungen gerichtet. Ergänzend werden Indikatoren aufgestellt, welche den Erfüllungsgrad (gering, durchschnittlich, hoch) der Nachhaltigkeitskriterien verdeutlichen sollen.[12]
Die Erkenntnisse werden anhand einer Machbarkeitsanalyse eines fiktiven Pflegeheimprojekts namens „Carpe Diem“ veranschaulicht und zu einem Kriterienkatalog zusammengefasst. Ein Katalog dieser Art wurde wissenschaftlich bisher noch nicht erarbeitet. Hieraus können im Sinne der angewandten Betriebswirtschaftslehre[13] Handlungsempfehlungen für die Konzipierung von Pflegeimmobilien sowie Entscheidungshilfen für den Ankauf, die Anmietung oder den Betrieb von Pflegeheimen abgeleitet werden. Zusätzlich können die Angaben Immobilienbewerter und -finanzierer bei der Beurteilung der Nachhaltigkeitsausprägung von Pflegeimmobilien unterstützen.
Im Rahmen der vorliegenden Arbeit dient der Katalog zudem als Basis für die anschließende Untersuchung. Diese befasst sich mit dem Einfluss von Nachhaltigkeitskriterien auf den langfristigen Erfolg eines Pflegeheims. Hierzu befragt werden Entwickler, Betreiber und Endinvestoren. Eine wissenschaftliche Untersuchung wurde in diesem Zusammenhang noch nicht unternommen. Somit trägt diese Analyse dazu bei, die Wissenslücken in der Theorie und Praxis hinsichtlich der Bewertung des Erfolgsbeitrags von Nachhaltigkeitskriterien zu schließen. Durch die wissenschaftliche Untersuchung der Zusammenhänge zwischen Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit soll das nachhaltige Entwickeln, Betreiben und Investieren in diesem Bereich unterstützt werden.
Weiterhin wird analysiert, ob und inwieweit die Unternehmensart (privat oder öffentlich/gemeinnützig), die Risikobereitschaft und die Umwelteinstellung der Teilnehmer ausschlaggebend für die jeweiligen Bewertungsergebnisse sind.
Die Arbeit ist in acht Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung (erstes Kapitel) schließt sich im zweiten Abschnitt ein Überblick über die Rahmenbedingungen und Grundlagen an. Dies umfasst die Darlegung von für die Arbeit bedeutenden Begrifflichkeiten und den aktuellen Stand der Forschung zur Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten im Immobiliensektor. Zudem werden maßgebliche rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen, denen Pflegeheime unterliegen, erörtert, um vorgeschriebene Anforderungen an die bauliche Konzeption sowie an den Betrieb von Pflegeheimen zu eruieren und etwaige Missstände oder Lücken aufzudecken.
Im dritten Kapitel wird der Pflegeheimmarkt zur Ermittlung der aktuellen und zukünftigen Relevanz der entsprechenden Immobilienklasse analysiert. Hierbei wird zunächst die Nachfragesituation nach stationären Pflegeplätzen in quantitativer und qualitativer Hinsicht untersucht. Darauf folgen Prognosen zur Auswirkung der demografischen Entwicklung in Deutschland sowie der Entwicklung von Pflegestufen und Ansprüchen seitens Pflegebedürftiger auf die zukünftige Pflegenachfrage. Um einen etwaigen Handlungsbedarf bei der Konzipierung von Pflegeheimen aufzudecken, mündet die Untersuchung in die Analyse der zahlenmäßigen und qualitativen Entwicklung des Angebots an stationären Pflegeeinrichtungen.
Mittels einer Literaturrecherche und geführter Interviews sowie unter Berücksichtigung der aus der Marktanalyse gewonnenen Erkenntnisse werden im vierten Kapitel Nachhaltigkeitskriterien für Pflegeheime erarbeitet. In diesem Zusammenhang werden zunächst Anforderungen an den Standort und die bauliche Konzeption ermittelt. Ferner erfolgt eine Betrachtung der Projektvermarktung, -finanzierung und der Kosten, die von der Projektinitiierung bis zum Abbruch oder zur Umnutzung eines Gebäudes anfallen (Lebenszykluskosten). Zur Berücksichtigung der Erlöse einer Projektentwicklung werden anschließend detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalysen aus Entwickler-, Betreiber- und Endinvestorensicht erstellt.
...
