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Praxishandbuch Real Estate Management

Kompendium der Immobilienwirtschaft

Verlag	Schäffer-Poeschel Verlag
Erscheinungsjahr	2005
Seitenanzahl	670 Seiten
ISBN	9783799265195
Format	PDF
Kopierschutz	Wasserzeichen DRM
Geräte	PC MAC eReader Tablet
Preis	79,95 EUR

In den letzten Jahren hat sich die Branche entscheidend gewandelt. Die Folge: Von Portfoliomanagern, Objektbetreibern, Facility- und Fondsmanagern wird noch mehr Kompetenz gefordert. Der Sammelband verschafft einen umfassenden Überblick.

Immobilienbilanzierung, -bewertung und -finanzierung
Bestandsmanagement
Projektentwicklung
Rechtliche und steuerliche Aspekte

Ein zuverlässiges Nachschlagewerk für den täglichen Gebrauch.

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Leseprobe

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Inhaltsverzeichnis

Geleitwort	6
Vorwort	7
Inhaltsübersicht	10
Inhaltsverzeichnis	14
A. Einführung in die Immobilienwirtschaft	39
Einführung in die Immobilienwirtschaft – Einordnung der Immobilienwirtschaft in dieWirtschaftswissenschaften	41
1. Inhalt und Struktur der Immobilienwirtschaft	41
1.1. Betriebswirtschaftliche Einordnung der Immobilienwirtschaft	41
1.2. Lebenszyklus der Immobilie und immobilienwirtschaftliche Themenstellungen	42
1.3. Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie und des Immobilienmarktes	49
2. Entwicklungstendenzen im Immobilienmanagement	51
2.1. Begriffsbestimmungen Immobilienmanagement	51
2.2. Portfoliomanagement	52
2.3. Facility Management	53
2.4. Corporate und Public Real Estate Management	54
3. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft und Entwicklungstrends	55
B. Rechtsgrundlagen der Immobilienwirtschaft	59
I. Allgemeine Grundzüge des öffentlichen Baurechts	61
1. Einleitung	61
2. Bauleitplanung	61
2.1. Vorhaben- und Erschließungsplan (VuE-Plan)	61
2.2. Flächennutzungsplan (FNP)	61
2.3. Bebauungsplan (B-Plan)	62
2.3.1. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB)	63
2.3.2. Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)	63
2.4. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen	64
3. Zulässigkeit von Vorhaben nach Baugesetzbuch (BauGB)	65
4. Baunutzungsverordnung (BauNVO) – Art und Maß der baulichen Nutzung	66
5. Bauordnungsrecht	71
II. Grundstücksrecht	73
1. Einleitung	73
2. Die Definition des Grundstücks	74
3. Eigentum und Besitz	74
3.1. Arten des Eigentums	75
3.1.1. Alleineigentum	75
3.1.2. Gesamthandeigentum	75
3.1.3. Miteigentum nach Bruchteilen	76
3.1.4. Eigentum nach dem WEG	76
3.2. VomEigentum amGrundstück umfasste bewegliche und unbewegliche Gegenstände	77
3.2.1. Wesentliche Bestandteile i.S.d. § 94 Abs. 1 BGB	77
3.2.2. Scheinbestandteile i.S.d. § 95 BGB	77
3.2.3. Zubehör i.S.d. § 97 BGB	78
4. Belastungen von Grundstücken	78
4.1. Die in Abteilung II des Grundbuches eingetragenen Belastungen	78
4.1.1. Vormerkung	78
4.1.2. Rückauflassungsvormerkung	79
4.1.3. Erbbaurecht (§§ 1 bis 39 ErbbauVO)	79
4.1.4. Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 bis 1029 BGB)	80
4.1.5. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB)	81
4.1.6. Nießbrauch (§§ 1030 bis 1067 BGB)	81
4.1.7. Reallasten (§ 1105 bis 1112 BGB)	81
4.1.8. Dauerwohnrecht / Dauernutzungsrecht (§§ 31 bis 42 WEG)	81
4.2. Die in Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Belastungen	82
4.2.1. Grundschuld	82
4.2.1.1. Briefgrundschuld	82
4.2.1.2. Buchgrundschuld	82
4.2.1.3. Sicherungsgrundschuld	83
4.2.2. Hypothek	83
4.2.3. Rentenschuld (§ 1199 BGB)	84
5. Der Grundstückskaufvertrag	84
5.1. Gegenstand des Kaufvertrages	85
5.2. Kaufpreis	86
5.3. Kaufpreisfälligkeit und Zahlung	86
5.4. Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers	88
5.4.1. Aufnahme von Darlehen und Bestellung von Grundpfandrechten	88
5.4.2. Übernahme von Darlehen	88
5.4.3. Übernahme von Grundschulden	89
5.4.4. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in das persönliche Vermögen	89
5.5. Übergang von Nutzen und Lasten	89
5.6. Altlasten und baumaßnahmebedingte Entsorgungskosten	90
5.6.1. Altlasten	90
5.6.2. Baumaßnahmenbedingte Entsorgungskosten	90
5.7. Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel	91
5.8. Öffentliche Lasten, Erschließungskosten	93
5.9. Verjährung	93
III. Geschäftsraummiete	95
1. Mietvertrag	95
1.1. Begriff der Miete	95
1.2. Abgrenzung zu anderen Verträgen	95
1.3. Wohnraummiete/Geschäftsraummiete (Gewerberaummiete)	95
2. Abschluss des Mietvertrages	96
2.1. Vertragsparteien	96
2.2. Inhalt des Mietvertrages	97
2.2.1. Einigung von Mieter und Vermieter	97
2.2.2. Mindestinhalt der vertraglichen Regelungen	98
2.2.3. Weitere Regelungen des Mietvertrages	99
2.3. Formerfordernisse	99
2.3.1. Gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB)	99
2.3.2. Gewillkürte Schriftform	101
2.3.3. Notarielle Beurkundung	101
3. Pflichten der Vertragsparteien	102
3.1. Hauptpflichten, Gewährleistung	102
3.1.1. Pflichten des Vermieters	102
3.1.2. Pflichten des Mieters	103
3.2. Nebenpflichten der Vertragsparteien	104
4. Abweichende Vereinbarungen, Allgemeine Geschäftsbedingungen	104
5. Ende des Mietverhältnisses (§ 542 BGB)	106
5.1. Beendigung durch Zeitablauf	106
5.2. Kündigung	106
5.2.1. Ordentliche Kündigung	107
5.2.2. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund	107
5.3. Vertragsaufhebung	107
6. Rückgabe der Mietsache	108
7. Untermiete	109
7.1. Begriff der Untermiete	109
7.2. Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter	109
7.3. Rechtsbeziehung zwischen Mieter und Untermieter	110
IV. Immobilienerwerb in Ungarn	111
1. Vorbemerkung	111
1.1. Daten zum Immobilienmarkt in Ungarn	111
1.2. Die Einteilung des Bodens in landwirtschaftliche Flächen und nicht landwirt-schaftliche Flächen, das Goldkronen-Bewertungssystem	115
2. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen des Immobilienerwerbs	116
2.1. Allgemeine Beschränkungen	116
2.1.1. Landwirtschaftliche Flächen (kein Erwerb durch juristische Personen)	116
2.2. Beschränkungen für EU-Ausländer	117
2.2. Beschränkungen für EU-Ausländer	117
2.2.1. Die „Zweitwohnung“	118
2.2.2. Der Zeitplan des Wegfalls der Beschränkungen für EU-Ausländer	118
2.3. Beschränkungen für Nicht-EU-Ausländer Juristische Personen mit Sitz außerhalb der EU	119
3. Ablauf und Besonderheiten beimKaufvertrag von Grundstücken	119
3.1. Das ungarische Grundbuchsystem	120
3.2. Der Eigentumserwerb von Grundstücken, das „Eintragungssystem“	120
3.3. Vorschuss, „earnest money“, Kaufoption, Vorkaufsrecht	122
4. Steuern und Gebühren	123
5. Zusammenfassung	123
V. Überblick über das Immobilienrecht in Polen	125
1. Einführung	125
2. Eigentum an Grundstücken	125
3. Erbbaurecht	126
3.1. Erwerb von Erbbaurechten	126
3.2. Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses	127
4. Restitutionsansprüche	128
4.1. Warschauer Grundstücke	128
–	129
4.2. Restitution der Liegenschaften an Religionsgemeinschaften	130
4.3. Lösung der Restitutionsproblematik	130
5. Grundbuch / Kataster	131
6. Gestaltung von Erwerbsvorgängen	131
7. Genehmigungserfordernisse	132
8. Miete / Pacht / Leasing	132
9. Steuerliche Nachhaftung bei Immobilientransaktionen	133
10. Steuerliche Eckdaten eines Immobilienverkaufs/ -erwerbs	133
C. Steuerliche Aspekte imImmobilienbereich	135
I. Grundlagen des Steuerrechts für die Immobilien-wirtschaft	137
1. Einleitung	137
2. Ertragsteuern	137
2.1. Einkommensteuer	137
2.1.1. Grundbesitz im Betriebsvermögen	139
2.1.2. Grundbesitz im Privatvermögen	144
2.1.3. Förderungen in den neuen Bundesländern	147
2.1.4. Immobilienfonds	148
2.1.5. REITs	148
2.2. Körperschaftsteuer	149
2.3. Gewerbesteuer	149
2.3.1. System der Gewerbesteuer	149
2.3.2. Hinzurechnungen: Dauerschuldzinsen	149
2.3.3. Pauschale Kürzung von zum Betriebsvermögen gehörendem Grundbesitz	150
2.3.4. Erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG)	150
3. Sonstige Steuern	151
3.1. Umsatzsteuer	151
3.1.1. Art des Umsatzes	151
3.1.2. Ort der Lieferung bzw. sonstigen Leistung	152
3.1.3. Steuerfreiheit	152
3.1.3.1. Vermietung/Verpachtung § 4 Nr. 12 UStG	152
3.1.3.2. Veräußerung von Grundstücken § 4 Nr. 9 a UStG	153
3.1.4. Optionsmöglichkeit § 9 UStG	153
3.1.4.1. Einschränkung der Optionsmöglichkeit § 9 Abs. 2 UStG	154
3.1.4.2. Form- und Fristvorschriften der Optionsausübung § 9 Abs. 3 UStG	154
3.1.5. Bemessungsgrundlage, Entgelt, Steuersatz	155
3.1.6. Vorsteuerabzug § 15 UStG	155
3.1.7. Umsatzsteuerberichtigung § 15 a UStG	155
3.1.7.1. Grundlagen	155
3.1.7.2. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten	156
3.1.7.3. Ertragsteuerliche Auswirkungen der Vorsteuerberichtigung	156
3.1.8. Seeling-Rechtsprechung	156
3.1.9. Übertragung der Umsatzsteuerschuld § 13 b UStG	156
3.1.10. Pflicht zur Ausstellung und Aufbewahrung von Rechnungen	157
3.2. Erbschaft- und Schenkungsteuer	157
3.2.1. Allgemeines	157
3.2.2. Bewertung von Grundstücken im Grundvermögen	158
3.2.3. Bewertung von Betriebsgrundstücken	160
3.3. Grunderwerbsteuer	160
3.3.1. Grundstücksbegriff	160
3.3.2. Erwerbsvorgänge	161
3.3.3. Steuerbefreiungen, Steuersatz	161
3.3.4. Rückabwicklung eines Erwerbvorgangs	161
4. Schlussbemerkung	162
II. Abgrenzung private Vermögensverwaltung zumgewerblichen Grundstückshandel	163
1. Vorbemerkung	163
2. Rechtliche Würdigung	163
2.1. „Drei-Objekt-Grenze\	165
2.1.1. Begriff Objekt	165
2.1.2. Begriff Veräußerung	165
2.1.3. Zeitraum zwischen Anschaffung, Errichtung oder Modernisierung und Veräußerung	166
2.1.4. Zeitraum zwischen Veräußerung und Überschreiten der „Drei-Objekt-Grenze“	167
2.1.5. Beispiele „Drei-Objekt Grenze“	169
2.2. Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr	175
2.3. Ausnahmen der „Drei-Objekt-Grenze“ – bedingte Veräußerungsabsicht	175
3. Zusammenfassung/Ausblick	176
4. Prüfschema	177
D. Immobilienbilanzierung	179
I. Grundlagen der Bilanzierung von Immobilien nach den International Financial Reporting Standards (IFRS)	181
1. Einleitung	181
2. Allgemeines zu den IFRS	182
2.1. Rechnungslegungszweck	182
2.2. Aufbau der IFRS	182
2.2.1. Vermögenswerte (Assets) nach IFRS	184
2.2.2. Schulden (Liabilities) nach IFRS	184
3. Grundlagen der IFRS-Bilanzierung	184
3.1. Erstmalige Anwendung der IFRS	184
3.2. Differenzierung nach Anlageklassen	186
4. Bilanzierung von Immobilien nach IFRS	188
4.1. Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zumVerkauf bestimmte Immobilien (	188
4.1.1. Zielsetzung und Anwendungsbereich	188
4.1.2. Ausweis von inventories	189
4.1.3. Bewertung von inventories	189
4.1.4. Anhangsangaben	191
4.2. Fertigungsaufträge (	192
4.2.1. Zielsetzung und Anwendungsbereich	192
4.2.2. Bilanzierung von construction contracts	192
4.2.3. Ausweis von Fertigungsaufträgen in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung	194
4.2.4. Anhangangaben	195
4.3. Sachanlagen	195
4.3.1. Anwendungsbereich	195
4.3.2. Zugangsbewertung	195
4.3.3. Folgebewertung	196
4.3.4. Anhangangaben	197
4.4. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (	197
4.4.1. Anwendungsbereich und Zielsetzung	197
4.4.2. Bewertung von Investment Properties	198
4.4.3. Bestimmung des fair value für Investment Properties	199
4.4.4. Anhangangaben	200
4.5. Immobilien mit Veräußerungsabsicht (	200
4.5.1. Anwendungsbereich	201
4.5.2. Ausweis von non-current assets held for sale	201
4.5.3. Bewertung non-current assets held for sale	201
4.5.4. Anhangangaben	201
4.6. Übergreifend: Impairment-Test bei Immobilien	202
4.6.1. Zielsetzung und Anwendungsbereich	202
4.6.2. Vorgehensweise	202
4.6.3. Anhangangaben	203
5. Immobilienspezifische Rückstellungen und Haftungsverhältnisse	205
5.1. Zielsetzung und Anwendungsbereich	205
5.2. Ansatz von Rückstellungen	206
5.3. Bewertung von Rückstellungen	207
5.4. Behandlung von Rückstellungen /Eventualschulden und -forderungen im Jahresabschluss	207
6. Der Umstellungsprozess	208
II. Sonderthemen zur Bilanzierung von Immobilien im IFRS-Abschluss	211
1. Einleitung	211
2. Der Komponentenansatz nach IAS 16 – die Forderung nach separa-ten Abschreibungsverläufen für einzelne Komponenten einer Anlage	212
2.1. Anforderungen des Komponentenansatzes (	212
2.2. Umsetzung der Forderung des Komponentenansatzes	212
2.3. Schwierigkeiten bei der Aufteilung der Komponenten von Immobilienobjekten	213
2.4. Vereinfachung durch prozentuale Aufteilung	214
2.5. Nutzungsdauer einzelner Komponenten	214
2.6. Wertunterschiede durch den Komponentenansatz – Szenariorechnung	215
2.7. Interpretation der Ergebnisse	216
2.8. Anforderungen durch den Grundsatz der Periodenabgrenzung (accrual basis [F.22])	216
2.9. Zwischenergebnis zu den Forderungen des IAS 16 –	217
3. Ertragsrealisierung bei der Veräußerung von Immobilien nach IAS 18 – insbesondere bei Renditegarantien	219
3.1. Erfassung der Erträge bei der Veräußerung von Grundstücken	219
3.2. Kriterien der Ertragsrealisierung nach IAS 18	220
3.2.1. Zeitpunkt der Ertragsrealisierung	220
3.2.2. Art und Höhe des Ertragsausweises	221
3.3. Ertragsrealisierung beim Immobilienverkauf	222
3.3.1. Verkauf von Immobilien (Risikoübergang u. Verlust der Verfügungsmacht)	222
3.3.2. Einschränkungen der Ertragsrealisierung	222
3.4. Zwischenergebnis und Fazit zur Ertragsrealisierung nach IAS 18	225
4. Behandlung von Sanierungsmaßnahmen bei Investment Properties im fair value-model	226
4.1. „Eingefrorener“ fair value der sanierungsbedürftigen Liegenschaft	227
4.2. Residualwert aus dem fair value nach Sanierung abzüglich der Sanierungs-maßnahmen	227
4.3. Fair value-Ermittlung mit negativen Zahlungsströmen während der Sanierungs-maßnahmen und historischen Zahlungsströmen in der Zukunft	228
4.4. Fair value-Ermittlung unter anteiliger Berücksichtigung der Ertragssteigerung nach dem Fertigstellungsgrad (in Analogie zu der	228
4.5. Wechsel von der fair value-Bilanzierung zur at cost-Bilanzierung und Aktivie-rung nachträglicher AHK	228
5. Ausblick	229
III. Bilanzielle Abbildung von Leasingverhältnissen nach IAS 17	231
1. Wirtschaftliche Bedeutung von Leasing	231
2. Vorgehensweise und Überblick Rechnungslegungsnormen	232
3. Begriffsdefinitionen	232
3.1. Immobilienleasing	232
3.2. Finanzierungs-Leasingverhältnis / Operating-Leasingverhältnis	233
3.3. Sale-and-Leaseback-Transaktionen	233
3.4. Mindestleasingzahlungen	233
3.5. Beizulegender Zeitwert	233
3.6. Bruttoinvestitionswert	234
3.7. Nettoinvestitionswert	234
3.8. Noch nicht realisierter Finanzertrag	234
4. Klassifizierung von Leasingverhältnissen	235
4.1. Allgemeines	235
4.4. Kaufoptionskriterium	238
4.5. Mietzeitkriterium	239
4.6. Barwertkriterium	240
4.7. Spezialleasing-Kriterium	241
5. Bilanzierung von Finanzierungs-Leasingverhältnissen	242
5.1. Bilanzierung beim Leasinggeber	242
5.1.1. Zugangsbewertung	242
5.1.2. Folgebewertung	242
5.2. Bilanzierung beim Leasingnehmer	243
5.2.1. Zugangsbewertung	243
5.2.2. Folgebewertung	244
6. Bilanzierung von Operating-Leasingverhältnissen	245
6.1. Bilanzierung beim Leasinggeber	245
6.1.1. Zugangsbewertung	245
6.1.2. Folgebewertung	245
6.2. Bilanzierung beim Leasingnehmer	245
7. Sonderthemen bei der Bilanzierung von Leasingverhältnissen	246
7.1. Sale-and-Leaseback-Transaktionen	246
7.2. Herstellerleasing	248
8. Anhangangaben	248
9. Fazit	250
E. Immobilienbewertung	253
I. Grundsätze der Bewertung von Immobilien nach der Wertermittlungsverordnung	255
1. Einleitung	255
2. Entwicklung der Wertermittlungsverordnung	255
3. Anlass und Zweck für die Wertermittlung von Immobilien	256
4. Wesentliche Wertermittlungsverfahren bei der Immobilienbewertung	257
4.1. Normierte Verfahren	258
4.1.1. Vergleichswertverfahren	258
4.1.2. Ertragswertverfahren	260
4.1.3. Sachwertverfahren	261
4.1.4. Liquidationswertverfahren	262
4.2. Nicht normierte Verfahren	263
4.2.1. Discounted-Cash-Flow-Verfahren	263
4.2.2. Residualwertverfahren	263
5. Ermittlung von Verkehrswerten bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren	263
5.1. Bodenwert	263
5.2. Wert der baulichen Anlage	264
5.2.1. Rohertrag	264
5.2.2. Bewirtschaftungskosten (BWK)	264
5.2.3. Reinertrag	265
5.2.4. Liegenschaftszinssatz	265
5.2.5. Bodenwertverzinsung	267
5.2.6. Nutzungsdauer / Restnutzungsdauer	267
5.2.7. Vervielfältiger	267
5.2.8. Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände und Marktgegebenheiten	268
6. Schlussbemerkung	271
II. Besonderheiten der Immobilienbewertung durch eingeschränkte Rechte oder Belastungen	273
1. Einleitung	273
2. Erbbaurecht	274
2.1. Wertermittlung des Erbbaurechtes	276
2.1.1. (Ertrags)Wert des Erbbaurechtes (nach Sprengnetter/Strotkamp)	276
2.1.2. Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbauberechtigten	276
2.1.3. Ermittlung des Wertanteils des Erbbaurechtgebers an den baulichen Anlagen	277
2.1.4. Alternatives Ertragswertverfahren für die Bewertung des Erbbaurechtes	278
2.2. Wertermittlung des mit einemErbbaurecht belasteten Grundstücks	278
2.2.1. (Ertrags)Wert des Erbbaugrundstücks	278
2.2.2. Ermittlung des Bodenwert(anteils) des Erbbaurechtgebers	279
3. Wertermittlung bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen	280
3.1. Denkmalschutz	280
3.2. Baulast	281
3.2.1. Abstandsflächenbaulast	282
3.2.2. Stellplatzbaulast	283
3.2.3. Erschließungsbaulast	283
3.2.4. GRZ-, GFZ- oder BMZ-Baulast	284
3.2.5. Vereinigungsbaulast	284
4. Wertermittlung bei gesetzlich begründeten Rechten	285
4.1. Notweg	285
4.2. Überbau	286
5. Wertermittlung bei beschränkt dinglichen Rechten (Rechte Dritter)	287
5.1. Grunddienstbarkeiten (Beispiel Geh-, Fahr-, Leitungsrecht)	288
5.2. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Beispiel Wohnungsrecht)	289
5.3. Nießbrauch	291
5.4. Vorkaufsrecht und Wiederkaufsrecht	291
5.5. Sicherungs- und Verwertungsrecht Sicherungs- und Verwertungsrechte	292
III. Bewertung von Immobilien in der Kreditwirtschaft – Ermittlung von Beleihungswerten	293
1. Einleitung und gesetzliche Grundlage	293
2. Abgrenzung des Beleihungswerts zumVerkehrswert (Marktwert)	294
3. Methodik der Beleihungswertermittlung	295
3.1. Ertragswertverfahren	296
3.1.1. Bodenwerte	296
3.1.2. Mietausgangsgangsgrößen	296
3.1.3. Bewirtschaftungskosten	297
3.1.4. Modernisierungsrisiko / Revitalisierungsrisiko	298
3.1.5. Kapitalisierungszinssätze	300
3.1.6. Gesamtnutzungsdauer / Restnutzungsdauer	301
3.2. Sachwertverfahren	301
4. Spezielle Bewertungsfragen aus Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs	301
4.1. Grunddienstbarkeiten	301
4.2. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten	302
4.3. Reallasten	302
5. Besonderheiten in der Beleihung und Bewertung bei den verschiedenen Immobilienarten	302
5.1. Unbebaute Grundstücke	302
5.1.1. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke	302
5.1.2. Bauland	303
5.1.3. Abbauland	303
5.2. Bebaute Grundstücke	303
5.2.1. Eigenheime, Ein- und Zweifamilienhäuser	303
5.2.2. Mietwohnobjekte	303
5.2.3. Eigentumswohnungen	303
5.2.4. Wohn- und Geschäftshäuser	304
5.2.5. Reine Geschäftshäuser	304
5.2.6. Bürogebäude	304
5.2.7. Sonstige gewerblich genutzte Objekte	304
5.2.8. Managementimmobilien	304
6. Ermittlung des Beleihungswerts auf der Grundlage ausländischer Bewertungen	305
6.1. Einhaltung des dualen Bewertungsprinzips (Sach- und Ertragswert)	305
6.2. Wahl eines nachhaltigen Mietansatzes	305
6.3. Ausreichender Bewirtschaftungskostenansatz	305
6.4. Einhaltung von Mindestkapitalisierungszinssätzen	305
6.5. Abschreibung	306
6.6. Erwerbsnebenkosten	306
6.7. Marktfähigkeit	306
7. Schlussbemerkung	306
IV. Gruppenbewertung von Immobilien bei der Zeitwertbestimmung nach IFRS und HGB	309
1. Vorbemerkung	309
2. Einzel- vs. Gruppenbewertung	310
3. Gruppenbewertungsverfahren	310
3.1. Kategorisierung von Immobilienbeständen	310
3.2. Bewertung	311
3.2.1. Gruppenbildung	311
3.2.2. Überprüfung der Homogenität der Gruppe	313
3.3. Anwendungsbeispiel	313
3.3.1. Ausgangsbasis	313
3.3.2. Normalverteilung bei großer Grundgesamtheit	314
3.3.3. Kleine Gruppengröße	315
3.3.4. Zusammenfassung	316
4. Fazit	317
V. Internationale Methoden der Immobilienbewertung	319
1. Die Marktteilnehmer bestimmen die Methodik	319
2. Verkehrswert oder Marktwert	320
3. Internationale Bewertungsmethodik	321
3.1. Statische Ertragswertmethodik (Implicit Growth Model)	322
3.2. Dynamische Ertragswertberechnung (Explicit Growth Model)	326
4. Einfluss der internationalen Rechnungslegung	328
5. Ausblick	328
VI. Internationale Harmonisierung der Immobilien-bewertungsstandards	331
1. Einleitung	331
2. Internationalisierung der Immobilienbewertungsstandards	331
2.1. Der Markt für Immobilienbewertungen	331
2.2. Aufgabenfeld des Gutachters	333
2.3. Qualität der Immobilienbewertung und die des Immobilienbewerters	334
3. Schlussbemerkung / Ausblick	334
VII. Immobilien – Markt- und Objektrating	337
1. Das Markt- und Objektrating	337
1.1. Forderungen nach einemRatingsystem	337
1.2. Anforderungen an das Markt- und Objektrating	338
1.3. Definition des Markt- und Objektratings für Bestandsobjekte	339
1.4. Erläuterungen zur Definition	340
1.5. Die Ratingskala	341
2. Die Kriterien	342
2.1. Kriteriengruppe 1: Markt	342
2.1.1. Nationaler Markt	342
2.1.2. Regionaler Markt	342
2.2. Kriteriengruppe 2: Standort	342
2.3. Kriteriengruppe 3: Objekt	343
2.4. Kriteriengruppe 4: Qualität des Objekt-Cashflows	343
3. Die Bedeutung der Messstandards	343
4. Wichtung	344
4.1. Die Grundwichtung der Kriterien	345
4.2. Die Zweitwichtung	347
4.3. Wichtung der Kriteriengruppen	348
5. Ergebnis	348
5.1. Vorgehensweise beim Rating	348
5.2. Transparenz des Ratingsystems	350
6. Erfahrungen mit „MoriX“	350
6.1. Neue Einsatzgebiete	351
6.1.1. Teilautomatisierte Wertermittlung von Immobilien	351
6.1.2. Basel II: Marktwert „at default“	351
6.1.3. Kreditentscheidungen	352
6.1.4. Portfoliobewertungen	352
6.2. „MoriX“ in der Portfoliobewertung	352
7. Fazit	354
VIII. Bewertung von Immobilienunternehmen	357
1. Einführung	357
2. Bewertungsanlässe	357
3. Bewertungsverfahren	358
4. Ertragswertverfahren nach IDW ES 1 (n.F.)	359
4.1. Vorbemerkungen	359
4.2. Allgemeine Bewertungsgrundsätze	359
4.2.1. Ertragswert	359
4.2.2. Nicht betriebsnotwendiges Vermögen	361
4.2.3. Liquidationswert	361
4.2.4. Substanzwert	361
4.3. Kapitalisierungszinssatz	361
4.3.1. Grundlagen	361
4.3.2. Basiszinssatz	362
4.3.3. Beta-Faktor	363
4.3.4. Berücksichtigung persönlicher Ertragsteuern der Anteilseigner	363
4.3.5. Wachstumsabschlag	364
4.4. Bewertung von Beteiligungen nach IDW RS HFA 10	365
5. Besondere Probleme bei der Ertragswertermittlung von Immobilienunternehmen nach IDW ES 1 n.F.	365
5.1. Ableitung des nachhaltig verfügbaren Ergebnisses im Terminal Value	366
5.1.1. Bewirtschaftungsergebnis	366
5.1.2. Finanzergebnis	367
5.1.3. Nachhaltige Performance	367
5.2. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes	368
6. Net Asset Value als Bewertungsverfahren	368
6.1. Überblick über das NAV-Verfahren zur Bewertung von Immobilienunternehmen	368
6.2. Das Bewertungskonzept	369
6.3. Ermittlung des Unternehmenswertes	370
6.3.1. Verkehrswert der Immobilien	370
6.3.2. Barwertermittlung beim NAV-Verfahren	371
6.3.3. Barwert der nicht erfassten Aufwendungen	371
6.3.4. Marktwert der Unternehmensfremdfinanzierung	372
6.3.5. Barwert latenter Steuern	372
6.3.6. Übrige Vermögenswerte und Schulden	373
7. Multiples	373
8. Börsenkurs	374
9. Summary	374
F. Immobilienfinanzierung	377
I. Die klassische Immobilienfinanzierung	379
1. Internationalisierung der Finanzierungsmärkte	379
2. Finanzierungsarten	380
2.1. Baufinanzierung	380
2.2. Bestandsfinanzierung	380
2.3. Portfoliofinanzierungen	381
3. Immobilientypen	381
4. Bestimmung der optimalen Finanzierungshöhe	382
4.1. Die Sicht des Kreditnehmers	382
4.2. Die Sicht der Bank	384
5. Absicherung von Zinsänderungs- und Währungsrisiken:	385
5.1. Zinsänderungsrisiko	385
5.2. Währungsrisiko	386
6. Die Gesamtkosten der Finanzierung	387
7. Sicherheitenstrukturen	387
7.1. Grundpfandrechte	388
7.2. Zusatzsicherheiten	388
8. Kreditvertrag	389
8.1. Vertragsmuster	389
8.2. Vertragsauflagen	389
9. Länderübergreifende Portfoliofinanzierung	390
10. Flexibilität der Finanzierung	390
11. Verhandlungsprozess und Verhandlungsmethoden	391
11.1. Verhandlungsprozess	391
11.2. Verhandlungsmethoden	392
12. Fazit und Ausblick	393
II. Innovative Finanzierungsformen – Mezzanine-Darlehen und Swaps	395
1. Anforderungen an eine moderne Immobilienfinanzierung	395
2. Innovationen in der Immobilienfinanzierung	395
3. Der Einfluss der Kapitalstruktur auf die Rendite: der Leverage-Effekt	396
4. Strukturierte Finanzierungen	397
4.1. Strukturierte Finanzierungen als Antwort auf Nachfrage und regulatorische Vorgaben	397
4.2. Strukturierte Finanzierungen: Konstruktion	398
5. Innovative Finanzierungsinstrumente I: Mezzanine-Kapital	399
5.1. Definition und Charakteristik	399
5.2. Theoretische Erklärungsansätze zur Einbindung von Mezzanine-Kapital	400
5.2.1. Real-Estate-Mezzanine-Kapital nach dem Leverage-Finance-Ansatz	400
5.2.2. Real-Estate-Mezzanine-Kapital nach der These der optimalen Kapitalstruktur	401
5.2.3. Ökonomisches Modell zur Erklärung des Einsatzes von Real-Estate-Mezzanine-	402
5.3. Real-Estate-Mezzanine-Kapital: Das Risiko-Return-Profil	404
5.4. Real-Estate-Mezzanine-Kapital in der Praxis	405
6. Innovative Immobilienfinanzierung II: Swap-Geschäfte	406
6.1. Swap-Geschäfte und Leverage-Effekt	406
6.2. Immobilien-Swap-Geschäfte in der Praxis	406
7. Fazit	407
III. Anforderungen von Basel II an die Immobilienwirtschaft	409
1. Einführung	409
2. Die Behandlung des Hypothekarkredits im modifizierten Standardansatz	410
2.1. Der Wohnungsbaukredit: 35%-Gewichtung	411
2.2. Der gewerbliche Realkredit: 50% Gewichtung als Option der nationalen Bank-aufsicht	412
3. Die Behandlung des Hypothekarkredits imRating-Ansatz	413
3.1. Grundlagen	413
3.2. Die Behandlung der privaten Wohnungsbaufinanzierung im Rating-Ansatz	415
3.3. Die Behandlung des gewerblichen Realkredits imRating-Ansatz	416
3.3.1. Der Basis-Rating-Ansatz	417
3.3.2. Der fortgeschrittene Rating-Ansatz	417
3.3.3. Die Laufzeitkomponente im fortgeschrittenen Rating-Ansatz	418
3.3.4. Die Schätzung der LGD-Quote im fortgeschrittenen Rating-Ansatz	419
4. Bewertungsfragen	421
4.1. Wertbegriffe	422
4.2. Wertüberwachung und Neubewertung	422
4.3. Anforderungen an die Gutachter	423
5. Schlussfolgerungen	423
G. Immobilienanlageformen	425
I. Die Immobilien-Aktiengesellschaft – Anlageinstrument für Immobilieninvestitionen	427
1. Die Immobilien-Aktiengesellschaft	427
1.1. Definition und rechtliche Einordnung der Immobilien-Aktiengesellschaft	427
1.2. Überblick über Immobilieninvestments	428
1.2.1. Direktinvestitionen	428
1.2.2. Geschlossene Immobilienfonds	429
1.2.3. Offene Immobilienfonds	429
1.2.4. Immobilieninvestition in Form von Aktien	431
1.3. Markttrends und Entwicklungen	432
1.4. Bedeutung von Immobilien-Aktiengesellschaften als Anlageinstrument	433
1.4.1. Marktkapitalisierung von börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften	433
1.4.2. Europäische Immobilien-Aktiengesellschaften	433
1.4.3. Deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften	434
1.4.4. Vergleich mit alternativen Investitionsformen am Kapitalmarkt	436
2. Die POLIS Grundbesitz und Beteiligungs AG	437
2.1. Konzept	437
2.2. Exkurs: Einführung des REIT-Konzeptes in Deutschland („G-REIT“)	437
2.3. Struktur der POLIS Grundbesitz und Beteiligungs AG	438
2.3.1. Strategische Ausrichtung	439
2.3.2. Risikoprofil	439
2.3.3. Aktives Management	440
2.3.4. Transparenz	440
3. Schlussbemerkung	441
II. REITs als attraktive Immobilienanlage	443
1. Der REIT als steuerbegünstigter Typ von Immobilienunternehmen	443
2. Die Positionierung des REITs als Immobilieninvestment	444
3. Erfolgsbedingungen	445
3.1. Rechtlicher Rahmen	446
3.2. Marktliquidität	447
3.3. Unternehmensspezifische Erfolgsfaktoren	448
3.3.1. Unternehmensgröße und Unabhängigkeit	449
3.3.2. Unternehmensstrategie	450
3.3.3. Glaubwürdigkeit und Transparenz	451
4. Reale Attraktivität für Investoren	452
4.1. Faire Preisbildung	452
4.2. Renditen	453
4.3. Risiko und Diversifikation	456
5. Anlagemöglichkeiten in REITs	460
III. Konzeption offener und geschlossener Immobilienfonds	463
1. Einleitung	463
2. Allgemeine Aspekte der Beteiligungsform „Immobilienfonds“	463
3. Unterschiede der Gestaltungsfaktoren offener und geschlossener Immobilienfonds	464
3.1. Offene Immobilienfonds	464
3.1.1. Investorenkreis &	Fondsbeteiligung	464
3.1.2. Rechtsform &	Einkunftsart	465
3.1.3. Anlageobjekt &	Risikostreuung	465
3.1.4. Rechtsvorschriften und Steuervorteil	466
3.1.5. Wirtschaftlichkeit	466
3.2. Geschlossene Immobilienfonds	467
3.2.1. Investorenkreis &	Fondsbeteiligung	467
3.2.2. Rechtsform &	Einkunftsart	468
4. Vorgehensweise bei der Konzeption offener und geschlossener Immobilienfonds	474
4.1. Phase 1: Marktanalyse	474
4.2. Phase 2: Angebotsphase	474
4.3. Phase 3: Entwicklungsphase	474
4.4. Phase 4: Konzeptionsphase	475
5. Aufgaben des Fondsmanagement offener und geschlossener Immobilienfonds	475
5.1. Phase 1: Initiierung, laufende Objektanalyse&	Akquisition von Immobilien	475
5.2. Phase 2: Fondscontrolling	476
5.3. Phase 3: Objektverkauf &	Fondsauflösung	477
6. Zusammenfassung und Ausblick	477
H. Immobilienbestandsmanagement	479
I. Immobilien-Portfoliomanagement – Portfoliomessung, -diversifizierung und -streuerung	481
1. Inhalt und Wurzeln des Immobilien-Portfoliomanagements	481
2. Kennzahlen imPortfoliomanagement	482
2.1. Renditemessung von Immobilien	482
2.2. Risikomessung von Immobilien	484
2.3. Portfolio-Rendite	485
2.4. Portfolio-Risiko Korrelation:	486
3. Optimierung – Ermittlung der individuellen Rendite-Risiko-Kombination	488
3.1. Indifferenzkurven	489
3.2. Variationskoeffizient	490
3.3. Sharpe Ratio	490
4. Empirische Studien zur Diversifikation bei Immobilieninvestitionen	491
4.1. Zwei-Objekt-Beispiel	492
4.2. Diversifikationswirkung am europäischen Markt	496
4.3. Interpretation und Grenzen des Ansatzes	498
5. Bedeutung für die Immobilienwirtschaft	500
II. Anforderungen an eine private Immobilienvermögensverwaltung	503
1. Einleitung	503
2. Zielsetzung und Bedeutung einer privaten Immobilien-vermögensverwaltung	503
2.1. Zielsetzungen und Anforderungen an eine private Immobilienvermögensverwaltung	503
2.2. Bedeutung von Immobilien imRahmen einer privaten Vermögensverwaltung	504
3. Konzeptionelle Ansatzpunkte für eine private Immobilien-vermögensverwaltung	505
3.1. Bestandsaufnahme und -analyse des Immobilienvermögens	506
3.2. Management von (Des-)Investitionen imZusammenhang mit direkten Immobilienanlagen	510
3.3. Management von (Des-)Investitionen imZusammenhang mit indirekten Immobilienanlagen	512
4. Instrumente zur Umsetzung einer privaten Immobilien-vermögensverwaltung	515
4.1. Aufbau eines effektiven Controlling- und Reporting-Systems für Immobilien	515
4.2. Anforderungen an die Managementqualitäten des Vermögensverwalters	518
4.3. Anforderungen an die organisatorische Umsetzung im Rahmen eines Family Office	518
5. Zusammenfassung	520
III. Makro- und Mikroresearch	523
1. Einführung	523
2. Warum überhaupt Daten?	523
3. Zentrale Marktdaten und ihre Quellen	524
3.1. Daten zum Investmentmarkt	525
3.2. Daten zur Standortqualität und -entwicklung	527
3.3. Immobilienmarktdaten (Mieter, Eigennutzer)	529
3.3.1. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte	529
3.3.2. Fachzeitschriften und -veröffentlichungen	529
3.3.3. Internetportale mit Immobilienmarktdaten	529
3.3.4. Zeitungsanalysen zum aktuellen Immobilienangebot	530
3.3.5. Direkte Ermittlung von Daten ohne Rückgriff auf veröffentlichtes Material:	530
3.3.6. Testkäufe und -anmietungen sowie Zielgruppenbefragungen	530
4. Datenaufbereitung	530
4.1. Datenverwendung	531
4.2. Querschnittsanalysen	532
4.3. Längsschnittanalyse (Zeitreihenverfahren)	532
5. Mängel aktuell genutzter Daten	533
5.1. Investmentmarkt	533
5.2. Standortqualität	533
5.3. Nutzermarkt	534
6. Künftige Entwicklung bei deutschen Immobilienmarktdaten	534
IV. EDV-gestützte Management-Informationssysteme für das Immobilien-Portfoliomanagement	535
1. Ausgangslage	535
2. Anforderungen an ein integriertes System	536
3. Anwenderkreis	536
4. Zur Verfügbarkeit	537
5. Herangehensweise an die Problemlösung	537
5.1. Projektansatz und Vorüberlegungen	537
5.2. Pflichtenheft	537
5.3. Softwareentwicklungsprozess	537
5.4. Technische Anforderungen	538
5.5. Architektur	538
6. Welche Prozesse sollen unterstützt werden	539
6.1. Finanzwirtschaftliche Analyse	539
6.2. Erstellungsprozess von Berichten zur Analyse der Fondsperformance	540
6.3. Mietanalysen	541
6.3.1. Gesamtvermietungsfläche	541
6.3.2. Leerstandsquote	541
6.3.3. Vermietungsquote	542
6.3.4. Objekthaltedauer	542
6.3.5. Auslaufende Mietfläche	542
6.3.6. Auslaufender Mietzins	542
6.3.7. Report Laufzeit Mietverträge	542
6.4. Prognoserechnungen und Szenarien	543
6.5. Basisdaten einzelner Objekte	544
6.5.1. Objektblatt	545
6.5.2. Objektgutachten	545
6.6. Datenmanagement/ Datenpflege	545
6.7. Datenübernahme aus SAP	545
6.7.1. Importprozess	545
6.7.2. Mietvertragsdaten	546
6.7.3. Daten von Beteiligungsgesellschaften	546
7. Qualitative Anforderungen und deren Erfüllung	547
8. Ausblick	548
8.1. Funktionserweiterung Objektwertermittlung	548
8.2. Funktionserweiterung Unternehmenswertermittlung	549
V. Facility-Management und Bewirtschaftungsstrategien von Immobilien	551
1. Einleitung	551
2. Grundlagen des Facility-Managements	552
2.1. Einführung in das Facility-Management	552
2.1.1. Definition des Facility-Managements	552
2.1.2. Ziele des Facility-Managements	552
2.1.3. Die Entwicklung des Facility-Managements	553
2.2. Strategisches Facility-Management	554
2.3. Operatives Facility-Management – Das Gebäudemanagement	556
2.4. Weitere Themen im Facility-Management	561
2.4.1. Informationsmanagement im FM (CAFM)	561
2.4.2. Benchmarking	562
3. Make or Buy – Die Outsourcing Entscheidung	562
3.1. Definition und Formen des Outsourcings	562
3.2. Relevante Aspekte des Outsourcings	565
3.2.1. Betriebsübergang nach § 613 a BGB	565
3.2.2. Service Level Agreements (SLA)	567
4. Bewirtschaftungsstrategien von Immobilien	567
4.1. Eigenleistungsstrategie	568
4.2. Einzelverträge	569
4.3. Gesamtvertrag je Leistungsdisziplin	569
4.4. Gesamtvertrag je Liegenschaft	570
4.5. Gesamtunternehmer Servicevertrag	571
4.6. Betreibergesellschaft	571
4.7. Sonderfall Contracting	573
5. Der Markt für Facility-Management	576
5.1. Die allgemeine Marktentwicklung	576
5.2. Entwicklung der Wertschöpfung:	577
6. Zusammenfassung	577
VI. Umgang mit Unternehmensimmobilien – Corporate Real Estate Management	579
1. Summary	579
2. Einführung	580
2.1. Begriffe	580
2.1.1. Corporate Real Estate Management (CREM)	580
2.1.2. Aktives und ergebnisorientiertes Management	580
2.1.3. Immobilien, betriebsnotwendige und nicht betriebsnotwendige	581
2.1.4. Facility-Management (FM)	581
2.2. Bedeutung der Immobilien in Unternehmen	582
2.3. Entwicklungsstufen des CREM	582
3. Zielsetzungen des CREM	584
3.1. Primat des Kerngeschäfts	584
3.2. Zielsetzungen des Kerngeschäfts	585
3.2.1. Mission und Strategie des Kerngeschäfts	585
3.2.2. Unternehmensstruktur	585
3.2.3. Steuerungs- und Führungsinstrumente	586
3.2.4. Bilanzierung	586
3.3. Zielvorgaben des Kerngeschäfts an das Immobilienmanagement	587
3.3.1. Beschaffen, Bereitstellen	587
3.3.2. Bewirtschaften, Betreuen	587
3.3.3. Verwertung	587
3.4. Einzelne Ziele	587
4. Strategien des CREM	588
4.1. Überblick	588
4.2. Asset-Management	589
4.2.1. Portfoliomaßnahmen	589
4.2.2. Veräußerung von Immobilien	589
4.2.3. Unternehmensinterne Restrukturierung	592
4.3. Occupancy-Management	592
4.3.1. Begriff	592
4.3.2. Immobilienperformance	592
4.4. Facility-Management (FM)	594
5. Organisation	595
5.1. Status quo des CREM in Deutschland	595
5.1.1. Dezentrale und zentrale Organisation	595
5.1.2. Organisation der Erfolgsverantwortung	596
5.1.3. Fremdvergabe von Dienstleistungen	597
5.2. Grundsätze der Organisation des CREM	598
5.2.1. Fokus Kerngeschäft	598
5.2.2. Marktwirtschaftliche Organisationsansatz	598
6. Berufsverbände	599
7. Aus- und Fortbildung	599
VII. Sozialverträgliche Wohnungsprivatisierung	601
1. Einleitung – Historie der PATRIZIAWohnungsprivatisierung GmbH	601
2. Käuferzielgruppe	601
2.1. Eigennutzer / Mieter	601
2.1.1. Grundverständnis bei der Wohnungsprivatisierung	601
2.1.2. Sozialverträglich – Der Umgang mit demMieter	602
2.1.3. Die Mieterphase	602
2.1.4. Annäherung an den Mieter – Der Vertrauensbildungsprozess	603
2.1.5. Die Mieterversammlung	603
2.1.6. Vertriebsstart	603
2.1.7. Finanzierung über Partnerbanken und weitere Serviceleistungen	604
2.1.8. Verpflichtung des Verkäufers zu umfangreichemMieterschutz	604
2.2. Kapitalanleger	605
2.2.1. Ansätze für Kapitalanleger	605
2.2.2. Vorteil: geringes Startkapital	605
2.2.3. Der „typische“ Investor für diese Kapitalanlageform	605
3. Zusätzliche Sicherheitskonzepte für Eigennutzer und Kapitalanleger	607
3.1. Immobilienkauf mit „Airbag“	607
3.2. Immobilie mit „TÜV-Plakette“ – Geprüfte Sicherheit sowie unabhängige Gutachten	608
4. Der Vertrieb von sozialverträglich privatisierten Wohnungen	608
4.1. Ansprache von potenziellen Käufern	608
4.2. Personal bzw. Vertriebsmannschaft	609
4.3. Nähe zumKunden – Immer vor Ort	609
5. Verzahnung der PATRIZIAWohnungsprivatisierung mit anderen Geschäftsbereichen	609
5.1. Schlüsselposition: PATRIZIA Asset Management	610
5.2. PATRIZIA Acquisition &	Consulting	611
5.3. PATRIZIA Immobilienmanagement (Hausverwaltung)	611
5.4. PATRIZIA Bautechnik	612
5.5. Werbung / Marketing / Öffentlichkeitsarbeit	612
6. Ablaufschema der sozialverträglichen Wohnungsprivatisierung	612
I. Immobilienmarketing	615
Immobilienmarketing 2006: Ende der Materialschlachten – Reputation schafft Markenwert	617
1. Einleitung	617
2. Professionalisierung im Immobilienmarketing	617
2.1. Produktmarketing	618
2.2. Kostenbewusstsein	619
2.3. Marketingoptimierung	619
2.3.1. Dagobert-Regel Nr. 1 – Gezielte Bewässerung statt Gießkannenprinzip	620
2.3.2. Dagobert-Regel Nr. 2 – Zusatznutzen statt uniformer Produkte	620
2.3.3. Dagobert-Regel Nr. 3 – Pressearbeit ist die hohe Kunst des Dialogs zwischen	620
2.3.4. Dagobert-Regel Nr. 4 – Nur intelligente Werbung führt zum Ziel	620
2.3.5. Dagobert-Regel Nr. 5 – Political engineering schafft win-win-Situationen	621
2.3.6. Dagobert-Regel Nr. 6 – Event-Dramaturgie statt Schlacht am kalten Buffet	621
2.3.7. Dagobert-Regel Nr. 7 – Cross-Media maximiert die Marketingbotschaft	622
2.4. Ergebnisorientierung	622
3. Schlussbemerkung	622
J. Projektentwicklung	623
Immobilienprojektentwicklung – Konzeption, Planung, Realisierung und Vermarktung	625
1. Allgemeine Einführung	625
1.1. Definition	625
1.2. Anforderungen – Schlüsselaufgaben	625
1.3. Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt	626
2. Ausgangspunkt	626
2.1. Regelfall	626
2.2. Marktanpassung und Optimierung des Immobilienbestandes.	627
2.3. Business-Case oder der risikoübernehmende Projektentwickler	627
3. Umsetzungsmodelle	627
3.1. Einführung	627
3.2. Eigenentwicklung – Projektentwicklung auf eigene Rechnung	628
3.3. Partnerschaften / Joint Ventures	628
3.4. Projektentwicklung als Dienstleistung	628
3.5. Resümee	629
4. Aufgabengebiete und Handlungsfelder der Projektentwicklung	629
4.1. Projektinitiierung	629
4.2. „Standort sucht Projektidee“	629
4.3. „Idee sucht Standort“	630
4.4. „Nutzer sucht Realisierung“	630
4.5. „Objekt sucht Hilfe“	630
5. Projektkonzeption – Aufgabenstellung	631
5.1. Einführung	631
5.2. Markt- und Standortanalyse	632
5.3. Nutzungskonzeption	633
5.4. Konzeptplanung	634
5.5. Vermarktungskonzept (gilt für Renditeobjekte)	635
5.6. Wirtschaftlichkeits- und Risikoanalyse (Machbarkeitsstudie)	636
5.6.1. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung	636
5.6.2. Terminrisiko	636
5.6.3. Genehmigungsrisiko	636
5.6.4. Projektkostenrisiko	637
5.6.5. Marktrisiko	637
5.7. Gesamtbewertung	638
6. Planung und Realisierung	639
6.1. Interne Organisation – Initiator / Bauherr	639
6.2. Projektmanagement-Consulting	639
6.2.1. Einleitung	639
6.2.2. Projektsteuerung	639
6.2.3. Projektleitung	640
6.2.4. Projektcontrolling	640
6.2.5. Construction-Management	640
6.3. Projektabwicklungsmodelle	640
6.3.1. Einzelvergabe Planung und Realisierung	640
6.3.2. Generalplanung	640
6.3.3. Generalunternehmerleistungen	641
6.3.4. Generalübernehmerleistungen	641
6.3.5. GMP Modell (Garantierter Maximal-Preis)	642
7. Baurechtschaffung / Baurecht	642
7.1. Grundlagen	642
7.2. Veranlassung und Strategien	643
7.3. Zielsetzungen	643
7.3.1. Einleitung	643
7.3.2. Angebotsplanung	643
7.3.3. Nachfrageplanung	643
7.3.4. Städtebauliche Sanierung und Konversionsflächen	644
7.4. Bauleitplanverfahren – Abwicklung	644
7.5. Bebauungsplan – Aussagen und Festsetzungen	645
7.6. Baurecht – Sonstige Verfahren und Bauleitplanungsinstrumente	645
7.6.1. Baurecht nach § 34 (ohne Bebauungplan)	645
7.6.2. Außenbereichsatzungen nach § 35	645
7.6.3. Sonstiges	645
7.7. Öffentliche Verfahrensschritte	646
7.8. Planungsinhalte	646
7.9. Vorhabenbezogener Bebauungsplan	646
8. Finanzierung	647
8.1. Vorbemerkungen	647
8.2. Anlaufkosten / -finanzierung	647
8.3. Projektfinanzierung	647
8.4. Anforderungen an die Projektfinanzierung	648
8.5. Risikobewertung	648
8.5.1. Objektrisiken	649
8.5.2. Ausblick	649
9. Immobilienvermarktung	649
9.1. Vorbemerkung	649
9.2. Marketing	650
9.3. Vertrieb – Vermietung	651
9.4. Vertrieb – Vermarktung / Investment	652
10. Öffentlich-/ Private Projekte (PublicPrivatePartnership-Projekte)	652
Herausgeber undAutoren	655

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