D Kosten und Termine in der Planung
Zu den Leistungen des Architekten gehören die permanente Beratung des Bauherrn und die Kontrolle hinsichtlich Kosten und Termine in der Planung.
Ständige Transparenz bei Kosten und Terminen sehr wichtig!
Das Wichtigste zu Beginn: Jeder Architekt sollte darauf achten, seinen Bauherrn in punkto Zeit und Geld ständig informiert zu halten. Geht der Architekt mit beiden Themen offen und transparent um, nutzt dies dem Bauablauf und vermeidet Störungen der Vertrauensbeziehungen zwischen Bauherr und Planer. Ganz grundsätzlich ist zu bemerken, dass sich der Architekt vor vertraglichen Zusagen zu Kosten und Terminen soweit wie möglich hüten sollte.
Definition von Standards und Budget in LP 1 + 2
Schon zu Beginn der Planertätigkeit muss der Architekt mit dem Bauherrn die Aufgabenstellung klären (Leistungsphase 1 nach § 15 HOAI) und die Zielvorstellungen abstimmen (Leistungsphase 2 nach § 15 HOAI). Hier werden die Grundlagen für Art und Umfang des Objekts, Standards und Qualitäten, gestalterischen Anspruch von Bauherr und Architekt sowie die finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn geklärt, die sich später unmittelbar auf Kosten und Termine niederschlagen. Zur beiderseitigen Sicherheit lohnt es sich, in dieser Phase offen über Wünsche und Zielkonflikte zu diskutieren, wobei der Bauherr selbstverständlich immer das letzte Wort behalten muss. Eine sorgfältige Dokumentation durch Protokolle und deren Übergabe an den Bauherrn schafft Transparenz und sichert den Architekten zugleich gegen spätere Streitigkeiten ab.
D 1 Vereinbarungen über Termine
Terminsicherheit ist für den Bauherrn in aller Regel von großer Wichtigkeit.
Beispiele
Beispiele:
- Der private Bauherr eines Einfamilienhauses will wissen, bis zu welchem Datum er seine Mietwohnung kündigen soll.
- Der gewerbliche Auftraggeber hat sich durch Mietverträge über das noch zu erstellende Objekt bereits vor Baubeginn gebunden.
Architekt hat nur begrenzten Einfluss auf die Temine
Der Architekt hat nur begrenzt Einwirkungsmöglichkeiten auf die Einhaltung von Terminen. Letztlich baut nicht er, sondern das ausführende Unternehmen. Trotz aller Koordinationsbemühungen des Architekten können zeitliche Verzögerungen eintreten.
Beispiele
Beispiele:
- Das Genehmigungsverfahren dauert länger als erwartet.
- Der Rohbauer wird insolvent und muss durch nochmalige Vergabe ersetzt werden.
- Im Herbst verhindert Hochwasser, im Winter extremer Frost den Fortgang der Baustelle.
- Die Vergabe wichtiger Gewerke kann wegen der schleppenden Mitwirkung des Auftraggebers nicht wie geplant vorangehen.
begrenzte Einflussmöglichkeiten und Haftung des Architekten
Haftung des Architekten bei Terminverpflichtung
Natürlich kann sich der Architekt verpflichten, das Bauwerk bis zu einem bestimmten Zeitpunkt einzugsbereit fertig zu stellen. Er haftet dann bei schuldhafter Übertretung des Zeitpunktes für die Schäden des Bauherrn, evtl. ohne dass seine Berufshaftpflichtversicherung einsteht.
Beispiel
Beispiel:
Der Planer hat vertraglich Bezugsfertigkeit bis 31. 12. zugesagt. Fertig wird das Haus erst am 1. 4. des Folgejahres. Der Bauherr muss für 3 Monate länger Miete in seiner bisherigen Wohnung und zugleich Bereitstellungszinsen für den nicht abgerufenen Teil des Bankdarlehens bezahlen.
Haftung nur bei schuldhafter Übertretung
Die Haftung des Architekten wegen Verzugs (§ 286 BGB) setzt sein Verschulden voraus. Er muss vorsätzlich oder fahrlässig dafür verantwortlich gemacht werden können, dass der Fertigstellungstermin nicht eingehalten wurde. Er muss sich entlasten können durch die Behauptung, dass er keinen Einfluss auf die Verzögerung hatte.
sorgfältige Dokumentation
Dafür ist eine sorgfältige Dokumentation erforderlich, wann welche Entscheidung des Bauherrn angefordert, wann sie getroffen wurde oder wann ein Auftragnehmer seine Leistungen wegen Insolvenz eingestellt hat.
D 2 Mitwirkungshandlungen des Bauherrn
Darstellung von Handlungsalternativen für den AG
Vielfach besteht die Tätigkeit des Architekten darin, dass er dem Bauherrn Handlungsalternativen zu unterbreiten hat. Der Bauherr entscheidet über gestalterische Fragen ebenso wie über Qualitäten und Standards, er beauftragt die ausführenden Firmen und nimmt deren Leistungen nach Vorbereitung durch den Architekten ab.
Mitwirkung des AG
Im Rahmen der Terminkoordination ist der Architekt deshalb vielfach auf die unmittelbare Mitwirkung und Entscheidung des Bauherrn angewiesen. Dafür ist es wichtig, dass der Architekt rechtzeitig und deutlich Entscheidungen abfragt und zur Mitwirkung auffordert. Je nach Einzelfall muss dem Auftraggeber eine Entscheidungsfrist von einigen Tagen zugestanden werden. Fühlt sich der Auftraggeber unter Druck gesetzt, belastet das häufig das Vertrauensverhältnis zum Architekten. Dies gilt es, durch rechtzeitige Anfragen und angemessene Zeitvorgaben für die Entscheidungen zu verhindern.
D 3 Beteiligung von Fachplanern
Einbindung von Fachplanern
Dort, wo die eigene Fachkompetenz des Architekten aufhört, muss er einen Fachplaner hinzuziehen. Da dies zusätzliche Kosten für den Auftraggeber bedeutet, muss der Architekt ihn darauf aufmerksam machen. Auch hier gilt: offen, transparent und rechtzeitig die Grenzen der eigenen Kompetenz ansprechen und Lösungsmöglichkeiten über die Beauftragung von Fachplanern anbieten.
Beispiel
Beispiel:
Der Architekt ist sich nach dem Aushub der Baugrube unsicher, ob wider Erwarten die Ausführung eines wasserdichten Kellers erforderlich ist. Er muss in dieser Situation dem Auftraggeber die Beauftragung eines Baugrundgutachters anraten. Dies ist fachgerecht und dient nicht zuletzt der eigenen Absicherung des Architekten.
Koordinationspflicht des Architekten
Unabhängig davon, ob der Architekt als Generalplaner beauftragt wird oder der Bauherr Einzelverträge mit Architekt und Fachplaner abschließt, bleibt dem Architekt die Verantwortung für die Koordination mit den anderen an der Planung fachlich Beteiligten über das ganze Bauvorhaben hinweg erhalten. Dies gilt für die Planung über die Ausschreibung, das Vergabeverfahren bis hin zu Ausführung und Abnahme.
D 4 Vereinbarungen über die Kosten
Bauherr und Architekt können Vereinbarungen über die Kosten treffen. Hier unterscheidet man zwischen einer Bausummengarantie und einem Kostenlimit.
Bausummengarantie
Bausummengarantie durch Architekten als schärfste Haftungsform
Was für „den Teufel das Weihwasser“, ist für den Architekten die Bausummengarantie. Sie stellt die schärfste Haftungsmöglichkeit im Bereich der Kosten dar. Der Architekt verpflichtet sich dabei persönlich, sämtliche den ausgehandelten Betrag übersteigende Mehrkosten verschuldensunabhängig (!) selbst zu übernehmen. Die Haftung des Architekten für jede Art von Mehrkosten auf Basis der ursprünglichen Planung im Zeitpunkt der Vereinbarung der Bausummengarantie bleibt also unberührt von den Unwägbarkeiten, die sich aus dem Prozesscharakter des Planens und Bauens ergeben. Die Anforderungen für die Annahme einer Bausummengarantie sind sehr hoch. Der Auftraggeber müsste diese vor Gericht beweisen. Dabei muss in einem Vertrag allerdings nicht der Begriff der Bausummengarantie ausdrücklich enthalten sein, es genügt vielmehr, dass man durch Auslegung den Willen des Architekten für diese scharfe Haftungsform ermitteln kann.
Praxistipp
Praxistipp:
Es ist offensichtlich, dass der Architekt lieber auf einen solchen Auftrag verzichten sollte als sich einer Bausummengarantie zu unterwerfen. Seine Haftpflichtversicherung deckt eine Bausummengarantie im Übrigen nicht ab, so dass er bei deren Überschreitung voll und ganz selbst haftet.
Kostenlimit
Kostenlimit/Kostenrahmen/Kostenobergrenze
Schadenersatzansprüche kann der Auftraggeber geltend machen, wenn der Architekt ein vereinbartes Kostenlimit (oder Kostenrahmen oder Kostenobergrenze) überschreitet. Darunter versteht man die Abweichung von einer zuvor festgelegten Bausumme, die sich oft aus der ersten Kostenschätzung ergibt. Das ist der Fall, wenn der Bauherr deutlich erkennbar entscheidenden Wert auf die Einhaltung einer bestimmten Kostenvorgabe legt und der Architekt im Gegenzug eindeutig erklärt, dass dieser Rahmen eingehalten wird. Da die Kosten für jeden Bauherrn eine bedeutende Rolle spielen, kann man auch ein Kostenlimit nicht zu leichtfertig annehmen. So genügt es nicht, wenn der Architekt auf die Frage des Bauherrn, ob eine bestimmte Bausumme...
