3 Grundlagen der Sanierung von Bestandsimmobilien

Das Bauen im Bestand gewinnt vor dem Hintergrund der aktuellen Immobilienmarktsituation sowie der zu erwarteten Entwicklungen immer mehr an Bedeutung. Unerlässlich für die finanzierende Bank ist deshalb grundsätzliches Wissen und Verständnis auch Abseits der originären Kreditprüfung vorzuhalten. In diesem Kapitel soll auf Konzepte der Erneuerung sowie auf grundlegende rechtliche Rahmenbedingungen eingegangen werden. Weiterführende Informationen im Anhang A.6 Lebenszyklus der Immobilie.

3.1 Konzepte zur Erneuerung

3.1.1 Sanierung

Die Sanierung selbst umfasst alle Bautechnischen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit, wobei die Beseitigung von Schäden und deren Ursachen die wichtigsten Maßnahmen sind.[23] Sie werden in Instandsetzung und Rekonstruktion untergliedert.

Unter Instandsetzung versteht man die Beseitigung von größeren Schäden und Mängeln, die durch Alterung, Abnutzung, Witterungseinflüsse, Unterlassung oder nicht ordnungsgemäße Durchführung der laufenden Instandhaltung oder durch Einwirkung Dritter entstanden ist. Sie bezwecken die Widerherstellung eines einmal verloren gegangenen ordnungsgemäßen Zustands.[24] Der Inhalt und Umfang der Denkmalinstandsetzung richtet sich nach dem Gegenstand von Denkmalschutz und Denkmalpflege.[25] Hier geht es nicht immer um die großen ästhetischen Werte oder Werke von hohem Alter, auch nicht immer um Denkmäler bedeutender Architekten oder Künstler. Vielmehr steht im Mittelpunkt das Bemühen, das Wesentliche zu bewahren und die Fragen, wie kann das Objekt anders genutzt werden um es besser zu erhalten und welche Techniken und Methoden können angewandt werden, um diese Ziele zu erreichen.[26]

Wird hingegen eine Immobilie oder ein Teil einer Immobilie nach der ursprünglichen Form und Art wiederhergestellt oder wiederaufgebaut, spricht man von einer Rekonstruktion. Darunter fällt ebenfalls die Wiedererrichtung eines Bauwerks nach historischem Vorbild.[27]

3.1.2 Modernisierung

Es gibt grundsätzlich keine einheitliche Begriffsbestimmung zur Modernisierung von Wohngebäuden. Allerdings erfolgt eine inhaltliche Beschreibung nach BGB § 514b „Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Gebäudeteile“ sowie die Ausführung nach II. BV, wonach es sich bei einer Modernisierung um bauliche Maßnahmen handelt, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie und Wasser bewirken.[28] Auf Basis dieser Ausführungen lässt sich eine Modernisierung näher konkretisieren.

Zu nennen ist die bautechnische Verbesserung in Form der Veränderung der bauphysikalischen Eigenschaft des Gebäudes zur Verbesserung des Schall- und Wärmeschutzes durch Maßnahmen an Decken, Fenstern, Wänden und Türen. Die funktionale Verbesserung hingegen bezieht sich auf die Veränderung der Raumgröße, -zuordnung und

-funktion, und die gebäudetechnische Verbesserung zielt auf Verbesserung der Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Kücheninstallationen sowie der Warmwasserversorgung ab.

Als weitere Form der Modernisierung umfasst die Adaptierung alle baulichen Veränderungen, die der Anpassung der Immobilie an neue funktionelle Gegebenheiten und Forderungen sowie Maßnahmen zur Erneuerung der Nachhaltigkeit dienen, wobei auch Fehler in der Planung oder Ausführung behoben werden können. Werden nur Missstände behoben spricht man von Sanierung, wird eine Gebrauchswertsteigerung angestrebt ist von Modernisierung die Rede, wobei sämtliche Adaptierungsarten in Anbau, Umbau, Ausbau oder Aufstockung untergliedert werden können.[29]

3.2 Rechtliche Behandlung

Bei einer geplanten Umnutzung oder erweiterten Nutzung eines Bestandsgebäudes ist frühzeitig mit den genehmigenden Behörden abzustimmen, welche bauordnungsrechtlichen Belange dem gegenüberstehen, welche Interpretation des Bestandsschutzes akzeptiert wird und welche evtl. geänderten Rechtspositionen zu berücksichtigen sind.[30] Zusätzlich existieren einige wesentliche rechtliche Rahmenbedingungen über deren Anwendung und Praxisrelevanz im bauträgerfinanzierenden Kreditinstitut ausreichend Fachwissen vorgehalten werden muss.

3.2.1 Bestandsschutz

Bestandsschutz ist ein Rechtsinstitut, welches einem rechtsmäßig begründeten Bestand und seiner Nutzung grundsätzlich Durchsetzungskraft gegenüber neuen ggf. entgegenstehenden Gesetzen und Anforderungen verleiht.[31] Dies bedeutet, dass ein vorhandenes Gebäude, dass nach früherer geltendem Recht errichtet wurde, aber dem heutigen gültigen Baurecht nicht mehr entspricht, erhalten und weiter genutzt werden darf. Diese Auslegung entspricht auch dem sog. passiven Bestandsschutz. Der aktive Bestandsschutz, der sich auf ein sanierungs-, modernisierungs-, oder denkmalpflegerisches Vorhaben bezieht, greift in dem Fall, in dem der Bauherr Änderungen und Erweiterungen nur in einer begrenzten und geringfügigen Art vornimmt und diese zu keiner wesentlichen Veränderung des ursprünglichen Bestands führen oder die Identität des ursprünglichen Bauwerks gewahrt bleibt.[32] Damit im Falle einer Sanierungsmaßnahme eine Nutzungsänderung oder eine wesentliche Veränderung des Bestandes durchführbar ist, gibt es landesrechtliche Vorschriften oder Satzungen, die den Bestandsschutz einschränken oder sogar aufheben können. Dazu zählen Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht sowie Baunebenrecht, welche die wichtigsten Anspruchsgrundlagen in Form städtebaulicher Gebote wie z. B. Baugebot (§176 BauGB), Modernisierungs- und Instandhaltungsgebot (§177 BauGB), Pflanzgebot (§178 BauGB) sowie Rückbau- und Entsiedelungsgebot (§179 BauGB) liefern. Insbesondere das Baugebot in seinen Formen als Bebauungsgebot, Anpassungsgebot oder Nutzungsgebot[33] sowie das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot eröffnen Möglichkeiten den Bestandsschutz eines Sanierungsobjektes derart einzuschränken oder aufzuheben, um notwendige bautechnische Maßnahmen durchführen zu können.[34] Zu verweisen ist an dieser Stelle noch auf die Einschränkungsmöglichkeiten des Bestandsschutzes durch das Bauordnungsrecht.[35]

3.2.2 Steuerrechtliche Behandlung

Jeder der eine Immobilie zur Vermietung kauft oder baut, kann jedes Jahr 2 Prozent als lineare Abschreibung steuerlich geltend machen. Für Immobilien die ab dem Baujahr 1925 entstanden sind werden 50 Jahre lang 2 Prozent steuerlich anerkannt. Immobilien die vor 1925 erbaut wurden sind über 40 Jahre lang mit 2,5 Prozent absetzbar.[36] Diese in Abzug zu bringenden Werbungskosten können zu Liquiditätsüberschüssen oder sogar Steuerrückerstattungen beim Eigentümer führen. [37]

Bei der Einkommensteuererklärung werden...