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E-Book

Rating von Einzelhandelsimmobilien

Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten

VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2009
Seitenanzahl579 Seiten
ISBN9783834980915
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis62,99 EUR
Ziel dieses Buches ist es, sämtliche Verfahrensweisen und Maßstäbe zu verdeutlichen, die bei der Beurteilung von Einzelhandelsimmobilien, und damit für eine Investitionsentscheidung, von Bedeutung sind. Im Wesentlichen geht es dabei darum, die betriebswirtschaftlich wichtigen Zahlen transparent zu machen, aber auch die rechtlichen, steuerlichen und technischen Aspekte werden eingehend beleuchtet.

Elisabeth Kammermeier und Olaf Jahn sind Geschäftsführer der Activ Consult Real Estate (ACRE) GmbH in Frankfurt am Main.
Dr. Oliver Everling ist Geschäftsführer der RATING EVIDENCE GmbH in Frankfurt am Main, einem Unternehmen der Everling Advisory Services.

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Leseprobe
"Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven (S. 15)

Rainer Pittroff

1. Einleitung

Vorliegender Beitrag zeigt die Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland auf. Was versteht man unter einem Shopping-Center?

Shopping-Center

... sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch: die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe,

eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus/Kaufhaus/SBWarenhaus), ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen, zentrales Management bzw. Verwaltung,

die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (zum Beispiel Werbung) und verfügen über eine Mietfläche inklusive Nebenfläche von mindestens 10.000 Quadratmeter. Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und/oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers.

Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet.Die Gesamtfläche eines Shopping-Centers umfasst neben der Mietfläche die allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Center-Verwaltung und der Sanitärräume.

Fachmarkt-Center

Unter den Begriff „Shopping-Center"" werden sowohl klassische Shopping-Center als auch Fachmarkt-Center subsumiert, Fachmarkt-Center verfügen in der Regel über verkehrsgünstige Stadtrandlagen, sind gut und in der Regel auch leicht für das größere Umfeld erreichbar,

ebenerdige Nutzflächen und überwiegend ebenerdige umfangreiche Parkflächen, schlichte Funktionalität in der Optik – also wenig Chrom und Marmor – und weisen wesentlich geringere Miet- und Nebenkosten auf,

preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen und durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt werden.

2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008

2.1 Einsetzender Boom nach der Wiedervereinigung

Nach der Wiedervereinigung zwischen West und Ost 1990 veränderte sich die Handelslandschaft in der Bundesrepublik nahezu über Nacht. „Nachholbedarf"" war das Schlagwort, und viele Gemeinden der ehemaligen DDR verfolgten bald das ehrgeizige Ziel, ein Einkaufscenter oder einen Gewerbepark zu errichten, um Kaufkraft für die Region zu binden und ein möglichst großes Stück von dem neu aufzuteilenden Kuchen abzubekommen.

Wer in der damaligen Zeit auf den Autobahnen A1 Richtung Berlin oder der A4 Richtung Dresden unterwegs war, sah links wie rechts auf den Feldern riesige Plakate, die darauf hinwiesen, dass hier schon in nächster Zeit großflächige Einkaufsparks oder Gewerbeeinrichtungen entstehen sollten.

Es zeigte sich in der Folgezeit jedoch, dass es nicht immer so einfach war, Investoren für die Vorhaben zu finden und vor allem die Fragen zum Thema rechtmäßiges Eigentum innerhalb kurzer Zeit zu klären – und so mussten viele von den ursprünglichen Plänen schon bald Abstand nehmen oder sie zumindest für längere Zeit auf Eis legen. Dennoch sollte sich die Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre explosionsartig erhöhen. Es entstand eine Vielzahl von Fachmärkten.

Auch den Forschern beim EHI Retail Institute war klar, dass der Nachholbedarf Bewegung in die langjährigen Statistiken bringen würde, die das Institut seit den Sechzigerjahren regelmäßig in seinen turnusmäßig erscheinenden Publikationen darstellte."
Inhaltsverzeichnis
Vorwort5
Inhaltsverzeichnis8
Teil I Rahmenbedingungen und Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien12
Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven13
1. Einleitung14
2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 200815
3. Rückblick auf die Jahre 2006 und 200719
3.1 Entwicklung der Center nach Standort, Größenklasse und Gemeindegröße21
4. Ausblick28
Betriebsformen und Zentrentypen32
1. Einleitung33
2. Rating: Definition, Ziele, Ansätze33
3. Betriebsformenprofile35
3.1 Solitäre Betriebsformen36
3.2 Verbundformen41
4. Zentrentypen43
4.1 Zentrenbildende Faktoren44
4.2 Zentrentypologie46
5. Fazit53
Aus- und Wechselwirkungen innerstädtischer Shopping- Center – Bewertungsansätze für eine Wirkungsanalyse55
1. Einleitung56
2. Grundlagenermittlung für die Erarbeitung einer Bewertungsmethode57
2.1 Begriffsbestimmungen58
2.2 Qualität von Stadt aus kommunaler und Marktteilnehmersicht ( Handel)62
3. Bewertungsmethode73
3.1 Bewertungshintergrund74
3.2 Expertenbefragung79
3.3 Luftbildauswertung79
3.4 Auswertung Presseinformationen82
4. Fazit83
Immobilientyp Fachmarkt im Flächenmodell zur Bewertung von Potenzial und Tragfähigkeit88
1. Einzelhandelsimmobilienmarkt im Umbruch89
2. Im Investorenfokus: Fachmärkte und Fachmarktzentren91
3. Bewertung mit zwei Modellen: Scoring- und Flächenmodell95
4. Ausblick99
Teil II Bedeutung der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien100
Kapitalmarktorientierte Risiko- und Potenzialanalyse von Shopping- Centern101
1. Einleitung102
2. Einflussfaktoren bei Kapitalmarkt-Transaktionen von Shopping- Centern103
2.1 Marktumfeld103
2.2 Standort104
2.3 Objektmerkmale104
2.4 Cashflow105
3. Verfahren zur Quantifizierung der Einflussfaktoren bei Immobilienkapitalmarkt- Transaktionen106
3.1 Discounted-Cashflow-Verfahren106
3.2 Komponenten des Cashflows107
3.3 Modellierung der Potenziale und Risiken im Cashflow108
4. DCF-Modell-basierte Methoden zur Risiko- und Potenzialanalyse112
4.1 Cashflowanalyse112
4.2 Businessplan113
4.3 Szenarioanalyse114
5. Fazit und Ausblick115
Was unterscheidet Einzelhandelsimmobilien in der Finanzierung?116
1. Produktivität: entscheidendes Differenzierungsmerkmal aller Einzelhandelsimmobilien117
2. Wie Investoren sich die Inflationsindexierung von Einzelhandelsimmobilien zunutze machen können125
3. Fazit130
Einfluss des Marketingmix auf die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien131
1. Emotion als Erfolgsfaktor132
2. Immobilienmarkt134
3. Marketing136
4. Marketing Due Diligence140
4.1 Status Quo Immobilienwirtschaft: Marketingkriterien innerhalb des Ratings nach Basel II142
4.2 Aspekte der Marketing-Due-Diligence beim Rating von Einzelhandelsimmobilien144
5. Fazit und Ausblick147
Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements149
1. Einleitung151
2. Werttreiber für nachhaltiges Asset Management von Einzelhandelsimmobilien158
3. Markt-/Standortattraktivität von Einzelhandelsimmobilien166
4. Case-Study „Schöne Gasse 3“ in Wuppertal171
5. Fazit und Ausblick174
Technische Komponenten des Ratings von Einzelhandelsimmobilien – die Due Diligence Bewertung und die Zertifizierung der Nachhaltigkeit177
1. Einleitung178
2. Technische und Umwelt Due Diligence Bewertung ( TUDDB)179
2.1 Erläuterungen zur Begrifflichkeit179
2.2 Aufgaben und Ziele der TUDDB179
2.3 Hintergründe der TUDDB180
2.4 Abläufe und Inhalte der TUDDB180
2.5 Einzelaspekte der TUDDB181
2.6 Redevelopment – Erfassung der Wertsteigerungspotenziale184
3. Zertifizierung der Nachhaltigkeit – Chancen und Anforderungen186
3.1 Globaler Klimawandel und Verknappung der Energieressourcen186
3.2 Nationale und internationale Zertifizierungssysteme der ökologischen Nachhaltigkeit188
3.3 Ökologische Nachhaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien192
4. Ausblick193
Teil III Nutzen und Funktion des Ratings von Einzelhandelsimmobilien195
Ratingverfahren bei der Analyse und Steuerung von Handelsimmobilienportfolios196
1. Einsatzmöglichkeiten197
2. Projektorganisation198
3. Ratingkriterien201
3.1 Immobilienwirtschaftliche Kriterien202
3.2 Marktpositionierung203
4. Beurteilung und Systemfragen zur Methode206
Rating als Element der Akquisitionsentscheidung208
1. Einleitung209
2. Einflussfaktoren eines Immobilienratings und deren Bewertung210
3. Gewichtung innerhalb eines Scoringmodells219
4. Fazit221
Nutzen eines strategischen Scoring- und Ratingsystems bei der Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios223
1. Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios224
2. Entwicklung und Aufbau eines strategischen Scoring- und Ratingsystems225
3. Anwendung eines strategischen Scoring- und Ratingsystems227
4. Besondere Anforderungen an die Zielgröße eines strategischen Scoring- und Ratingsystems228
5. Die Lebenszyklusphasen einer Handelsimmobilie229
6. Fazit231
Teil IV Verfahren, Prozesse und Methoden des Ratings von Einzelhandelsimmobilien232
Immobilienmarkt- und Objektrating: Grundlage zur Wertermittlung von Shopping- Centern233
1. Einleitung234
2. Grundlagen235
3. Das Feri Rating- und Bewertungssystem240
4. Fazit253
Markt- und Objektrating der Immobilien Rating GmbH255
1. Einleitung256
2. Europäisches Objekt- und Marktrating – PaM ( TEGoVA)257
3. Einsatzgebiete des Markt- und Objektratings269
4. Ausblick270
Aufbau, Zielgröße und Analyse eines Ratingmodells für Handelsimmobilien271
1. Einleitung272
2. Marktattraktivität272
3. Standortattraktivität und relativer Wettbewerbsvorteil275
4. Scoringprognose278
5. Skalierungen und Gewichtungen279
6. Zielgröße und Analyse280
Web-Plattform für das Rating und Benchmarking von Immobilien und Portfolioanalysen284
1. Einleitung285
2. Bewerten ist das Zusammenführen einzelner Werte286
3. Hohe Kosten und eingeschränkte Verfügbarkeit von Daten291
4. Ein exaktes Bild aus einer Vielzahl von Informationen293
5. Anwendungsbeispiele298
6. Fazit und Ausblick301
Rating von Einzelhandelsimmobilien – Objekte, Portfolios und Unternehmen303
1. Einleitung304
2. Ratinggegenstand, Ratingarten und Ratingmethodik305
2.1 Abgrenzung und Differenzierung des Ratinggegenstandes306
2.2 Ratingarten und Ratingmethodik307
2.3 Markterfordernisse an Ratingsysteme308
3. Rating von Einzelhandelsimmobilien und Einzelhandelsimmobilienportfolios308
3.1 Standard-Immobilienrating309
3.2 Standard-Immobilienrating – PRO312
4. Externes Rating von Immobilienunternehmen und Finanzierungstiteln313
4.1 Externes Rating von Einzelhandelsimmobiliengesellschaften313
4.2 Spezialthemen (REITs)316
5. Fazit und Ausblick316
Ökologische und soziale Kriterien für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen318
1. Impulsgeber: Investoren treiben soziale und ökologische Bewertung von Unternehmen an319
2. Im Fokus: Interesse an Immobilienbranche wächst320
3. Die Methodik: das oekom Corporate Rating321
4. Die Schlüsselthemen: ökologische und soziale Herausforderungen der Immobilienbranche325
4.1 Arbeitssicherheit und Arbeitnehmerrechte beim Bau325
4.2 Gesundheit und Wohlbefinden der Gebäudenutzer326
4.3 Klimaschutz, energieeffiziente Gebäude und Nutzung erneuerbarer Energien326
4.4 Ökologisches Bauen („Green Building“)327
4.5 Ökologische und soziale Aspekte der Standortwahl328
5. Fazit328
Rating von Projektentwicklungen bei Discounter- Märkten330
1. Einleitung331
2. Ratingkriterien für die Entwicklung von Discounter- Märkten334
3. Ratingansätze und deren Verknüpfung mit Immobilienbewertungsverfahren337
4. Fazit345
Methodik und Struktur des Ratings von Einzelhandelsimmobilien347
1. Einleitung348
2. Entscheidungstheoretische Grundlagen351
3. Methodik zur Einordnung von Kriterien352
4. Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien353
5. Fazit355
Einzelhandelsimmobilien im Ratingansatz für Offene Immobilienpublikumsfonds357
1. Einleitung358
2. Bedeutung von Einzelhandelsinvestitionen für Offene Immobilienpublikumsfonds358
2.1 Aktuelle Neuinvestitionen359
2.2 Einzelhandelsimmobilien und deren Portfoliobedeutung360
3. Rating von Offenen Immobilienpublikumsfonds361
4. Einzelhandelsimmobilien im Rating 2008365
4.1 Risikoaspekt von Einzelhandelsimmobilien im Portfoliozusammenhang365
4.2 Shopping-Center in der Portfolioallokation366
5. Exkurs: Überblick über den Markt der Offenen Immobilienfonds369
Teil V Systeme, Maßstäbe und Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien371
Erfolgskriterien von Einzelhandelsimmobilien372
1. Einleitung373
2. Hauptkriterien für erfolgreiche Einzelhandelsflächen373
2.1 Makrostandort373
2.2 Mikrostandort375
2.3 Objekteigenschaften378
3. Der Atisreal Retail Check382
4. Erfolgfaktoren von Geschäftshäusern und Einkaufszentren385
Bedeutung der Wettbewerbssituation unter markt- und standortanalytischen Gesichtspunkten beim Rating von Einzelhandelsimmobilien388
1. Einleitung389
2. Methodische Grundannahmen: Immobilienobjektrating390
3. Markt- und standortanalytisches Ratingmodell392
4. Analysebausteine und Indikatoren395
4.1 Mieterstruktur/Angebotsstruktur397
4.2 Makrostruktur400
4.3 Wettbewerb402
4.4 Mikrostruktur402
4.5 Objekteigenschaften/Funktionsanalyse403
5. Fazit404
Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien405
1. Einleitung406
2. Standortfaktoren als Bewertungsgrundlage406
2.1 Harte und weiche Standortfaktoren407
2.2 Clusterung der Standortfaktoren410
3. Analyse der Standortfaktoren416
4. Fazit420
Standortvoraussetzungen für nachhaltige Erträge421
1. Einleitung422
2. Grundzüge der Standort- und Marktanalyse423
3. Standort- und Marktanalyse für den Büroflächenmarkt428
4. Standort- und Marktanalyse für den Einzelhandel433
5. Fazit444
Restrukturierungen und Sondersituationen im Rating445
1. Situation – der Markt der Handelsimmobilie446
2. Analyse des Handlungsbedarfs – Notwendigkeit der Restrukturierung448
3. Angewandte Methodik453
3.1 Fokussierung auf kurzfristige Vermietung453
3.2 Fokussierung auf Bauen im Bestand455
4. Zukunftsgerichtete Methodik456
5. Strategische endogene und exogene Einflussfaktoren460
6. Restrukturierungsparameter, Frühindikatoren und Zielgrößen468
7. Fazit474
Wertschöpfungsfaktoren im Einzelhandelsimmobilienrating476
1. Einleitung: die „Kristallkugel“ der Entwickler477
2. Wertschöpfung der Immobilien – nicht nur auf Rendite beschränkt478
3. Wirtschaftlichkeit bei Investition und Betrieb480
4. Innovationsfähigkeit bei Konzepten und Umsetzung482
5. „Humanqualität“ der Immobilie484
6. Nachhaltig bauen, investieren und bewirtschaften485
7. Fazit: die „unmögliche“ Bewertungsmatrix487
Teil VI Rechtliche, steuerliche und technische Aspekte von Einzelhandelsimmobilien489
Technische Risikofaktoren im Rating von Einzelhandelsimmobilien490
1. Einleitung491
2. Verzahnung der technischen Due Diligence mit dem Objektrating493
2.1 Dokumentenanalyse494
2.2 Prüfungsbestandteile der technischen Due Diligence496
3. Besonderheiten ausgewählter Einzelhandelstypen500
3.1 Auswirkung auf die Gewichtung von Ratingkriterien501
3.2 Beispiele für Einzelhandelsimmobilien503
4. Integration technischer Risiken in Managemententscheidungen506
5. Fazit508
Technische Aspekte und Bewertungstechnik bei Einzelhandelsimmobilien509
1. „Der Mieter macht ja alles“510
2. „Das DCF ist viel genauer“511
3. „Capital Expenditures sind vom Wert abzuziehen“512
4. Fazit514
Rechtliche Möglichkeiten für Refurbishment und Redevelopment515
1. Einleitung517
2. Raumordnung519
2.1 Bund520
2.2 Land520
2.3 Beachtung von Zielen520
2.4 Berücksichtigung von Grundsätzen521
2.5 Festlegungen521
3. Flächennutzungsplan522
4. Bebauungsplan522
4.1 Aufstellung523
4.2 Änderung523
4.3 Inhalte524
4.4 Ausnahme/Dispens527
4.5 Rechtsschutz528
5. Vorhabenbezogener Bebauungsplan528
6. Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich ( § 34 BauGB)529
7. Zulässigkeit im unbeplanten Außenbereich ( § 35 BauGB)530
8. Bauordnungsrecht532
9. Städtebauliche Verträge/Absprachen535
Die Herausgeber536
Die Autoren538
Stichwortverzeichnis547

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