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E-Book

Real Estate und Facility Management

Aus Sicht der Consultingpraxis

AutorLars Schöne, Norbert Preuß
VerlagSpringer-Verlag
Erscheinungsjahr2009
Seitenanzahl604 Seiten
ISBN9783540889991
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis82,99 EUR

Die Autoren behandeln die Anforderungen an ein modernes Management im Sinne eines integrativen Ansatzes: vom Portfolio- und Property Management über die Projektentwicklung und das Projektmanagement bis hin zum Facility Management. Strategien und Methoden werden detailliert dargelegt. Aus der Praxis für die Praxis geschrieben, wendet sich das Buch an Consultants und Entscheider der Bau- und Immobilienwirtschaft, die an der Optimierung des Immobilienmanagements unter Rendite-, Risiko-, Kosten- und Nutzengesichtspunkten interessiert sind.



Dr.-Ing. Norbert Preuß ist geschäftsführender Gesellschafter der PREUSS Projektmanagement GmbH sowie der PREUSS Real Estate Management GmbH, München. Seine Gesellschaften erbringen interdisziplinäre Managementleistungen rund um die Immobilie, wie sie in dem vorliegenden Werk abgebildet sind. 2001 wurde er in den Vorstand des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft (DVP) berufen und betreut das Ressort Leistungsbilder im Projektmanagement. Seit 2007 ist er Leiter der Fachkommission Projektsteuerung/ -management im AHO e.V.

Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne zeichnet als Mitglied der Geschäftsleitung bei STRABAG Property and Facility Services, Region München, für den Bereich Real Estate Management verantwortlich. Nach seiner Tätigkeit an der Bergischen Universität Wuppertal promovierte er extern im Fachgebiet Bauwirtschaft. Dr. Schöne war in leitenden Funktionen bei CBP Consulting Engineers in München, KPMG Hamburg sowie Real I.S. AG, Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, tätig. Er ist Lehrbeauftragter für Portfoliomanagement an der TU München und weiterhin engagiert mit Publikationen sowie in Gremien. Dr. Schöne ist auch Autor des Fachbuches Immobilien-Benchmarking im Springer-Verlag.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Vorwort zur 3. Auflage5
Inhalt7
Autorenverzeichnis15
Abkürzungsverzeichnis19
Einleitung21
Lebenszyklus der Immobilie27
2.1 Ganzheitlicher Denkansatz27
2.2 Real Estate Management – Immobilienmanagement29
2.2.1 Corporate Real Estate Management29
2.2.2 Public Real Estate Management29
2.3 Portfoliomanagement30
2.3.1 Abgrenzung zum Assetmanagement31
2.3.2 Grundgedanke des Portfoliomanagements31
2.4 Property Management32
2.4.1 Abgrenzung zum Asset- und Portfoliomanagement32
2.4.2 Definition34
2.4.3 Vergütungsmodelle37
2.4.4 Erfolgsfaktoren39
2.4.5 Anforderungsprofil für Property Manager40
2.5 Projektentwicklung41
2.5.1 Produktionsfaktoren des Entwicklungsprozesses41
2.5.2 Organisationsmöglichkeiten der Projektentwicklung42
Fall 1: Aufbauorganisation in der Projektentwicklungsphase (Eigennutzung)42
Fall 2: Aufbauorganisation Projektentwicklungsphase44
Investor44
Projektkoordination (PK)45
Operative Dienstleister für die Immobilienprojekte45
2.6 Projektmanagement45
2.6.1 Projektleitung und -steuerung46
Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination, Dokumentation49
Handlungsbereich B: Qualitäten, Quantitäten49
Handlungsbereich C: Kosten, Finanzierung50
Handlungsbereich D: Termine/Kapazitäten51
2.6.2 Projektcontrolling52
2.6.3 Projektsteuerung und -rechtsberatung52
2.6.4 Construction Management54
Construction Management „at agency“55
Construction Management „at risk“56
Risiken von CM und GMP57
2.6.5 Organisationsmöglichkeiten des Projektmanagements58
Fall 1: Projektmanagement durch den Bauherrn58
Fall 2 Projektsteuerung durch einen Externen58
Fall 3: Generalunternehmer und externe Projektsteuerung60
Fall 4: Externe Projektsteuerung sowie -controlling65
Fall 5: Projektsteuerung bei Einschaltung eines Generalplaners65
Organisation65
Qualitäten/Quantitäten67
Kosten67
Termine67
Fall 6: Projektaufbauorganisation Generalübernehmer/Totalübernehmer67
2.6.6 Anforderungsprofil für Projektmanager68
Festlegen und dokumentieren der Projektziele69
Schaffen von eindeutigen Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten69
Auswahl der Projektmitglieder69
Festlegen der Kommunikations- und Entscheidungsstrukturen70
Definieren der terminlichen Meilensteine71
Denken in Handlungsalternativen71
Überwachen und Steuern des Projektablaufes72
Partnerschaftlicher Umgang mit den Projektbeteiligten73
Organisieren des Projektabschlusses73
Anforderungsprofil des Projektleiters73
2.7 Facility Management74
2.7.1 Strategisches Facility Management75
Facility/Facilities75
Management76
Strategie76
2.7.2 Planungs- und Baubegleitendes Facility Management76
Strategische und operative Planung78
Honorarmodell79
2.7.3 Operatives Facility Management79
Technisches Gebäudemanagement80
Infrastrukturelles Gebäudemanagement80
Kaufmännisches Gebäudemanagement81
Objektmanagement81
2.7.4 Organisationsmöglichkeiten des Facility Managements82
Planungs- und Baubegleitendes Facility Managements82
Fall 1: Strategisches und operatives Facility Management in Eigenleistung82
Fall 2: Operatives Facility Management mit Eigen- und Fremdleistung82
Fall 3: Strategisches sowie teilweise operatives Facility Management als Fremdleistung83
Fall 4: Objektmanagement und operatives Facility Management als Fremdleistung83
Fall 5: Total Facility Management85
2.7.5 Anforderungsprofil für Facility Manager86
Real Estate und Facility Management – Consulting88
3.1 Chronologie90
3.2 Vorgehensweise90
3.2.1 Teilschritt 1 – Grundlagenermittlung91
3.2.2 Teilschritt 2 – Detailanalyse103
3.2.3 Teilschritt 3 – Fachexpertise110
3.2.4 Teilschritt 4 – Umsetzungscontrolling110
Portfoliomanagement – die Wertorientierung112
4.1 Immobilienbewertung112
4.1.1 Zieldefinition115
4.1.2 Auswahl Bewertungsverfahren115
4.1.2.1 Vergleichswertverfahren116
4.1.2.2 Sachwertverfahren118
4.1.2.3 Ertragswertverfahren120
4.1.2.4 Discounted Cashflow Verfahren123
4.1.2.5 Vereinfachte Wertermittlungsverfahren124
4.1.3 Bewertungsvorbereitung126
4.1.4 Bewertungsdurchführung126
4.1.5 Ergebnisvorstellung127
4.2 Informationsmanagement und Immobilien-Berichtswesen128
4.2.1 Definition der Berichtsadressaten130
4.2.2 Ermittlung der Steuerungskennzahlen130
4.2.3 Ableitung Informationsbedarf133
4.2.4 Modellierung Einzelberichte134
4.2.4.1 Immobilienbericht135
4.2.4.2 Portfoliobericht137
4.2.4.3 Objektbericht137
4.2.5 Immobilien Due Diligence139
4.3 Immobilien-Workout141
4.3.1 Outsourcing über Immobilien-Spezialfonds142
4.3.1.1 Rechtliche Grundlagen143
4.3.1.2 Vorgehensweise und Effekte bei Auflage eines Immobilien-Spezialfonds146
4.3.1.3 Einsatzmöglichkeiten von Immobilien-Spezialfonds148
4.3.1.4 Vor- und Nachteile von Immobilien-Spezialfonds149
4.3.1.5 Steuerliche Betrachtung von Immobilien-Spezialfonds150
4.3.1.6 Bilanzierung von Immobilien-Spezialfonds150
4.3.2 Outsourcing über geschlossene Immobilienfonds151
4.3.3 G-REIT152
4.4 Non-Performing Loans (Notleidende Immobilienen-gagements)153
4.4.1 Objektanalyse155
4.4.2 Markt- und Standortanalyse156
4.4.3 SWOT-Analyse156
4.4.4 Business-Plan158
4.4.5 Maßnahmenpriorisierung158
4.5 Portfoliotheorie159
4.5.1 Renditebestimmung161
4.5.1.1 Immobilienperformance161
4.5.1.2 Ertrag162
4.5.1.3 Kosten162
4.5.1.4 Wertveränderung163
4.5.2 Risikobestimmung163
4.5.3 Modellbildung165
4.5.4 Auswahl des optimalen Immobilienportfolios167
4.6 Entwicklung und Umsetzung der Immobilienstrategie169
4.6.1 Bestandsanalyse171
4.6.2 Immobilien Portfolio-Check173
4.6.2.1 Zieldefinition174
4.6.2.2 Gegenstand der Untersuchung174
4.6.2.3 Bestandserfassung175
4.6.2.4 Ergebnispräsentation175
4.6.3 Entwicklung Immobilienstrategie179
4.6.3.1 Immobilien-Bereitstellung181
4.6.3.2 Immobilien-Bewirtschaftung182
4.6.3.3 Immobilien-Verwertung183
4.6.4 Portfolioanalyse und Definition Soll-Portfolio183
4.6.4.1 Portfolioanalyse als Bottom-Up-Ansatz184
4.6.4.2 Portfolioanalyse als Top-Down-Ansatz186
4.6.5 Verwertung187
4.6.6 Strukturierung189
4.6.7 Kapitalallokation189
Property Management – die Steuerung190
5.1 Reorganisationsmanagement190
5.1.1 Projektinitialisierung192
5.1.2 Organisations- und Datenanalyse195
5.1.3 Modellentwicklung197
5.1.4 Change Management205
5.2 Immobilienanalysen und Research206
5.2.1 Markt- und Standortanalyse206
5.2.2 Objektanalyse/Objektentwicklung207
5.2.3 Wettbewerbsbeobachtung209
5.2.4 Objektstrategie209
5.2.5 Unterstützung bei der Verkehrswertermittlung210
5.3 Controlling, Budgetplanung und -steuerung211
5.3.1 Wirtschaftsplan212
5.3.2 Cashflow-Planung213
5.3.3 Kennzahlen und Benchmarking214
5.3.4 Bewirtschaftungsanalyse215
5.3.5 Lebenszykluskostenmanagement217
5.3.6 Versicherungsmanagement219
5.3.7 Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten220
5.4 Vermietungs- und Maklersteuerung221
5.4.1 Vermietungskonzepte222
5.4.2 Maklermanagement224
5.4.3 Mieterbetreuung, -kommunikation und -korrespondenz224
5.4.4 Mietobjektübergaben und -rücknahmen225
5.4.5 Mietvertragsmanagement und -controlling225
5.5 Dienstleistungsvertragsmanagement und -analyse227
5.5.1 Vertragsbestandsanalyse228
5.5.2 Leistungsanalyse228
5.5.3 Vertragserstellung232
5.5.4 Vergütungskonzeption233
5.6 Dienstleistungsausschreibung235
5.6.1 In-/Outsourcingkonzeption235
5.6.2 Ausschreibungsvorbereitung239
5.6.3 Ausschreibung240
5.7 Dienstleistungssteuerung243
5.7.1 Gewährleistungsmanagement243
5.7.2 Auswahl, Steuerung und Controlling von Dienstleistern244
5.7.3 Instandsetzungsstrategie246
5.7.4 Baubegehung246
5.7.5 Begehung zur Verkehrssicherungspflicht248
5.7.6 Planung, Umsetzung und Kontrolle von baulichen Maßnahmen250
5.8 Unterstützung bei An- und Verkäufen251
5.8.1 Portfolio- bzw. Objektankauf251
5.8.2 Portfolio- bzw. Objektübernahmen252
5.8.3 Portfolio- bzw. Objektverkauf/After Sales Management252
5.9 Computerunterstütztes Facility Management253
5.9.1 Definition der IT-Vision253
5.9.2 Projektinitialisierung254
5.9.3 Anforderungsanalyse256
5.9.4 Ausschreibung und Evaluation258
5.9.5 Implementierungscoaching263
5.10 Kennwertermittlung – Benchmarking264
5.10.1 Problemidentifikation265
5.10.2 Interne und externe Datensammlung267
5.10.3 Analyse der Informationen269
5.10.4 Organisations- und Prozessoptimierung270
5.11 Due Diligence272
5.11.1 Anforderung an die Leistung und Beteiligten273
5.11.2 Anpassung des Prozessablaufes275
5.11.3 Definition der erforderlichen Leistungen276
5.11.4 Durchführung der Due Diligence278
5.12 Revitalisierungsmanagement283
5.12.1 Formulierung der Nachhaltigkeitsstrategie285
5.12.2 Erschließung der Optimierungspotenziale288
5.12.3 Ableitung der Projektziele289
5.12.4 Aufgabenformulierung294
5.12.5 Analyse auf Optimierungspotenziale295
5.12.6 Strukturierung des Handlungsbedarfes und der Projektabläufe298
5.12.7 Grundlagenanalyse zur Energie- und CO2-Reduzierung302
Projektentwicklung – die Konzeption306
6.1 Geschäftsfeldentwicklung307
6.1.1 Zielkatalog308
6.1.2 Markt- und Standortanalyse309
6.1.3 Immobilienprodukt309
6.1.4 Marketingkonzept310
6.1.5 Realisierungskonzept310
6.1.6 Risikomanagement310
6.1.7 Investitions-/Erlösplanung310
6.2 Vorbereitung der Projektentwicklung311
6.2.1 Termin- und Ablaufplanung314
6.2.2 Kosten- und Erlösplanung317
6.2.3 Immobilienwirtschaftliche Gesamtkonzeption317
6.2.4 Bau- und Planungsrecht319
6.2.5 Konzeption der Erschließung319
6.2.6 Technische Vorbereitung320
6.2.7 Administrative Projektvorbereitung321
6.3 Immobilienproduktentwicklung323
6.3.1 Aufbau- und Ablauforganisation325
6.3.2 Immobilienwirtschaftliche Entwicklungsperspektiven326
6.3.3 Städtebau-/Architekturbetrachtung328
6.3.4 Marketingkonzeption331
6.3.5 Städtisches und soziales Quartiersmanagement336
6.3.6 Analyse des öffentlichen Raumes337
6.3.7 Maßnahmen der Produktveredelung337
6.4 Nutzerbedarfsprogramm339
6.4.1 Definition der Projektziele341
6.4.2 Bedarfsplanung341
6.4.3 Organisations- und Strukturanalyse342
6.4.4 Kommunikationsanalyse344
6.4.5 Flächenbedarfsermittlung346
6.4.6 Risikoabschätzung349
6.5 Markt- und Standortanalyse350
6.5.1 Quantitative Marktanalyse351
6.5.2 Qualitative Marktanalyse352
6.5.3 Standortanalyse352
6.5.4 Wettbewerbsanalyse354
6.5.5 Risikoanalyse354
6.6 Kaufmännische und technische Bestandsbewertung356
6.6.1 Zieldefinition358
6.6.2 Aufnahme der qualitativen und quantitativen Beurteilungskriterien359
6.6.3 Auswertung der Immobilienperformance361
6.6.4 Ableiten der Strategie362
6.7 Festlegung des Kostenrahmens362
6.7.1 Analyse des Baubedarfs363
6.7.2 Analyse der Kosteneinflussgrößen365
6.7.3 Systematik der Kostenrahmenermittlung366
6.7.4 Plausibilitätskontrollen367
6.7.5 Erläuterung des Kostenrahmens368
Projektmanagement – die Planung und Realisierung370
7.1 Organisationshandbuch371
7.1.1 Klären der Aufbauorganisation373
7.1.2 Entwickeln der Projektstruktur373
7.1.3 Aufgabenaufteilung und Kommunikation373
7.1.4 Anforderungen an CAD/Planung374
7.1.5 Kostenplanung und -struktur374
7.1.6 Vergabestrategie/Vergabeverfahren374
7.1.7 Rechnungsabwicklung375
7.1.8 Informationsmanagement375
7.2 Entscheidungsmanagement375
7.2.1 Analyse der Aufbau- und Ablauforganisation376
7.2.2 Festlegung der Entscheidungsprozesse379
7.2.3 Analyse des Entscheidungsbedarfs382
7.2.4 Objektdefinition386
7.2.5 Entscheidungskriterien/Feststellung der Merkmale387
7.2.6 Beschaffen der Bewertungsdaten387
7.2.7 Erarbeitung des Auswahlvorschlages387
7.3 Terminmanagement388
7.3.1 Festlegung des Terminrahmens390
7.3.2 Aufbau der Terminstrukturen392
7.3.3 Terminsteuerung393
7.3.4 Terminkontrollberichte398
7.4 Kostenmanagement399
7.4.1 Klären der organisatorischen Voraussetzungen400
7.4.2 Kostenplanung, -kontrolle und -steuerung400
7.5 Informationsmanagement405
7.6 Management von Nutzerleistungen412
7.6.1 Organisationsstruktur Nutzerprojekt415
7.6.2 Planungskonzepte Nutzerprojekt417
7.6.3 Inbetriebnahmekonzept Nutzerausstattung419
7.6.4 Ein-/Umzug420
7.7 Organisation und Administration bei der Übergabe und -nahme bzw. Inbetriebnahme sowie Nutzung420
7.7.1 Festlegung der Einzelabnahmen421
7.7.2 Strukturablauf Abnahme/Inbetriebnahme422
7.7.3 Kapazitätsrahmen der Abnahmephase/Organisationsplan424
7.8 Projektcontrolling für Investoren, Bauherrn, Nutzer425
7.8.1 Strukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation428
7.8.2 Vorbereitung des Vertragsabschlusses mit dem GÜ430
7.8.3 Der Generalübernehmervertrag433
7.8.4 Planungsentwicklung/Controlling435
7.8.5 Leistungskontrollen der Planung436
7.8.6 Bemusterungsverfahren437
7.8.7 Leistungsstandkontrollen Ausführung438
7.8.8 Qualitätskontrollen441
7.8.9 Kostenkontrolle442
7.8.10 Abnahmeverfahren446
7.8.11 Bauherrnaufgaben bei Übernehmerprojekten447
7.8.12 Honorierung der verschiedenen Leistungsbilder448
Facility Management – die Planung1
8.1 Integrale Planung1
8.1.1 Übergeordnete Leistungen1
8.1.2 Schnittstellenmanagement1
8.1.3 Einflussnahme auf die Planungsabläufe1
8.1.4 Projektmanagement in der Schnittstelle zum Facility Management Consulting1
8.2 Planung und Optimierung der Nutzungskosten1
8.2.1 Strukturierung1
8.2.2 Nutzungskostenplanung1
8.2.3 Identifikation Kostentreiber1
8.2.4 Maßnahmenplan1
8.2.5 Simulation und Variantenbewertung1
8.3 Controlling und kontinuierliche Verbesserung1
8.3.1 Bestandsdokumentation1
8.3.2 Modellierung des Berichtswesens1
8.3.3 Aufbereitung von Kennzahlen1
8.3.4 Vorbereitung Benchmarking in der Planungsphase1
8.4 Daten- und Informationsmanagement1
8.4.1 Pflichtenheft für den Facility Management Prozess1
8.4.2 Datenerhebung im Lebenszyklus1
8.4.3 Durchgängiger Informationsfluss der Projektphasen1
8.4.4 Regelungen zur Datenübergabe1
8.4.5 Organisation der Datenverwaltung1
8.4.6 Vorbereitung der Einführung des CAFM-Systems1
8.5 Betriebskonzeption1
8.5.1 Bestandteile des Betreiberkonzeptes1
8.5.2 Betreiberverantwortung1
8.5.3 Integration von Facility Management Consulting-Leistungen1
8.5.4 Vorbereitung der Einführung und Ausschreibung1
Facility Management – die Bewirtschaftung548
9.1 Technische Betriebsführung549
9.1.1 Datenerfassung und -auswertung549
9.1.2 Leistungsanalyse551
9.1.3 Modellentwicklung zur Betriebsführung553
9.2 Instandhaltungsmanagement554
9.2.1 Aufgaben- und Zielableitung555
9.2.2 Potenzialanalyse557
9.2.3 Maßnahmenkonzeption559
9.3 Energiemanagement560
9.3.1 Verbrauchswerterfassung562
9.3.2 Energietechnische Analyse563
9.3.3 Maßnahmenableitung und Energieoptimierung565
9.4 Flächenmanagement567
9.4.1 Flächenbestandsaufnahme568
9.4.2 Festlegen von Flächenkennzahlen570
9.4.3 Ermitteln des Flächeneinsparpotenzials573
9.5 Arbeitsplatz- und Büroservicemanagement573
9.5.1 Bestandsaufnahme574
9.5.2 Flächenbelegungsanalyse575
9.5.3 Ausstattungs- und Serviceanalyse578
9.6 Umzugsmanagement579
9.6.1 Vorbereitungskonzeption580
9.6.2 Durchführungsplanung und Support582
9.6.3 Umzugsnachbereitung583
9.7 Sicherheitsmanagement584
9.7.1 Sicherheits- und Schwachstellenanalyse584
9.7.2 Sicherheitskonzeption585
9.7.3 Integrationsplanung588
9.8 Mietmanagement589
9.8.1 Vertragsmanagement und Liegenschaftsmanagement590
9.8.2 Betriebskostenabrechnung590
9.8.3 Objektbuchhaltung591
9.9 Reinigungsmanagement592
9.9.1 Planung593
9.9.2 Durchführung594
9.9.3 Qualitätssicherung/Kontrolle594
9.10 Computerunterstützes Facility Management im Betrieb596
9.10.1 Anforderungen an CAFM-Systeme597
9.10.2 Anwendungen im CAFM599
Zusammenfassung und Ausblick602
10.1 Leistungsbilder und -veränderungen602
10.2 Ausblick606
Literatur608
Sachverzeichnis617

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