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Reparaturen kompakt - Türen + Fenster

Bautischler rufen? Selber machen!

AutorHans-Jürgen Reinbold, Karl-Gerhard Haas, Michael Bruns, Peter Birkholz
VerlagStiftung Warentest
Erscheinungsjahr2014
Seitenanzahl128 Seiten
ISBN9783868519402
FormatPDF/ePUB
Kopierschutzkein Kopierschutz/DRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis1,99 EUR
'Reparaturen kompakt', der Ratgeber im praktischen Pocketformat mit allen wichtigen Informationen: Rechtslage, nötiges Werkzeug und die bewährten Schritt-für-Schritt-Anleitungen. Türgarnitur auswechseln, Fensterrahmen restaurieren, Einbruchschutz prüfen: Alles kein Problem.

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Leseprobe

VERTRÄGE UND BESTIMMUNGEN


IN DER MIETWOHNUNG


Das Modernisieren, Verändern und Reparieren von Türen und Fenstern kann stark in das Äußere der Wohnung oder gar in die Bausubstanz eingreifen. Bevor es überhaupt an die Arbeit geht, stellt sich daher erst einmal die Frage: Darf oder muss der Mieter hier selbst anpacken, oder ist das Ganze Sache des Vermieters? Es lohnt also, einen Blick in den Mietvertrag zu werfen.

KEINE ANGST VORM KLEINGEDRUCKTEN


Dort wird in der Regel beschrieben, welche Arbeiten der Mieter selbst ausführen muss. Meist sind das die Schönheitsreparaturen, also Streichen und Tapezieren, und dazu sogenannte Kleinreparaturen, also Kleinigkeiten, die – würde man einen Handwerker beauftragen – unter 100 Euro bleiben.

Nur: Was im Mietvertrag steht, ist nicht immer auch rechtswirksam. Oft führt der Vermieter dort Klauseln auf, die einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten. Sie gelten selbst dann nicht, wenn der Mieter sie eigenhändig unterschrieben hat. Wer wirklich wissen will, ob Mieter oder Vermieter für die Arbeiten zuständig sind, muss die aktuelle Rechtsprechung kennen.

Denn im Mietrecht gilt, wie auch sonst bei Alltagsgeschäften, „Vertragsautonomie“: Im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften ist ein Vertrag frei verhandelbar. Die meisten Mietverträge sind jedoch als Formular bereits vorgedruckt und müssen nur noch ausgefüllt werden. Solche standardisierte Vordrucke stellen Allgemeine Geschäftsbedingungen dar, kurz: AGB. Wer ein solches Klauselwerk benutzt, will im Regelfall nicht mehr jede einzelne Position in Frage stellen. Von „frei verhandelbar“ kann also bei den meisten Mietverträgen keine Rede sein, zumal der Mieter bei der „Verhandlung“ auch noch am kürzeren Hebel sitzt.

Wegen dieses Ungleichgewichts am Verhandlungstisch gelten für Allgemeine Geschäftsbedingungen strenge Regeln: Die AGB müssen ausgewogen sein, sie dürfen die Gegenseite nicht unangemessen benachteiligen. Sie müssen klar formuliert sein, in allgemein verständlicher Sprache und dürfen keine überraschenden Klauseln enthalten, mit denen niemand rechnen konnte. Falls eine Klausel nicht ganz eindeutig ist, gilt immer die Interpretation, die für den Mieter am vorteilhaftesten ist. Und schließlich darf das gefürchtete „Kleingedruckte“ nicht so klein und eng bedruckt sein, dass man es kaum lesen kann.

Anders ist das Ganze, wenn es sich nicht um AGB handelt. Das würde zum Beispiel für die Klauseln in einem individuell ausgehandelten Vertrag gelten. Dann gelten die strengen Anforderungen des AGB-Rechts nicht, die Klauseln bleiben wirksam, auch wenn sie ungerecht sind, denn der Mieter konnte ja bei den Vertragsverhandlungen Einfluss darauf nehmen. Manche Vermieter versuchen sich daher damit zu retten, dass sie den Mieter einen handschriftlichen Zusatz unterschreiben lassen: „Dieser Vertrag wurde individuell ausgehandelt.“ oder indem sie keinen Vordruck verwenden, sondern den gesamten Vertrag handschriftlich aufsetzen. Das ändert aber nichts am AGB-Charakter, wenn der Vermieter ganz ähnliche Verträge schon zuvor „ausgehandelt“ hat oder später auch mit anderen Mietern abschließt. Wenn der Vermieter einen Vordruck handschriftlich ergänzt, kann das nur als Individualvereinbarung durchgehen, wenn der Zusatz dem Text einen ganz anderen Sinn gibt.

DOKUMENTATION

Um überflüssigen Streit zu vermeiden, sollten Sie

  • vor dem Einzug Fotos vom Zustand der Wohnung machen,
  • beim Einzug ebenso wie beim Auszug gemeinsam mit dem Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen, um den Zustand der Räume zu dokumentieren,
  • fristgemäß, spätestens beim Auszug, alle Renovierungsarbeiten erledigen, bei denen die Fristen abgelaufen sind. Heben Sie (als Beweis) die Quittungen für das Material auf.

VIELE UNWIRKSAME KLAUSELN


Wegen dieser strengen Anforderungen weisen viele – wenn nicht die meisten – Verträge Klauseln auf, die unwirksam sind. Das heißt: Sie sind nicht rechtsgültig, sondern werden so behandelt, als seien sie nie abgeschlossen worden. Das gilt auch dann, wenn der Mieter den Vertrag unterschrieben hat. Auch eine an sich rechtsverbindliche Unterschrift ändert nichts daran, dass eine Klausel wie „Mündliche Absprachen gelten nicht“ per se unwirksam ist. Was mündlich abgemacht wurde, hat sogar Vorrang. Das Problem ist nur, dass es schwer zu beweisen ist, wenn keine Zeugen zugegen waren.

Unwirksam ist es beispielsweise, dem Mieter Kosten für Reparaturen aufzubürden, die er von Gesetzes wegen nicht tragen muss. So sollte in einem Fall der Mieter auf eigene Kosten unter anderem auch die Schlösser in „gebrauchsfähigem Zustand erhalten und zerbrochene Glasscheiben ersetzen“ – mithin Reparaturen übernehmen, die der Instandhaltungspflicht des Vermieters unterliegen. Das Gericht entschied, dass diese Pflichten nicht auf den Mieter abgewälzt werden können (BayOLG Az. RE-Miet 1/96).

TIPPS GEGEN DEN LÄRM

Wenn Sie sich von Ihren Nachbarn gestört fühlen, reden Sie mit ihnen darüber. Oft steckt hinter der Störung kein böser Wille, sondern eine falsche Einschätzung der Lautstärke oder einfach Gedankenlosigkeit.

  • Setzen Sie sich bei fortwährender Lärmbelästigung mit Ihrem Vermieter in Verbindung. Er muss dafür sorgen, dass Sie Ihre Wohnung unbeeinträchtigt nutzen können.
  • Falls gute Worte nicht helfen, sprechen Sie mit anderen Mietern über die Störungen und führen sie ein Lärmprotokoll. Vor Gericht zählt nur der Nachweis einer dauerhaften Beeinträchtigung durch Lärm. Nennen Sie Zeugen!
  • Und zu guter Letzt: Denken Sie selbst bei der Anschaffung neuer Werkzeuge auch an die Nachbarn und kaufen Sie geräuscharme Geräte.

EINRICHTEN – MIT GENEHMIGUNG


Oft ist die Wohnung nicht ganz so, wie es der Mieter gern hätte. Neue Fußböden, eine damit eventuell einhergehende Kürzung der Türen oder das Anbringen von Fenstersicherungen: Wer da selbst zur Werkzeugkiste greift, darf das nicht ohne Zustimmung des Vermieters tun. Alle Baumaßnahmen, die die Wohnung grundlegend verändern oder in die Bausubstanz eingreifen, sind genehmigungspflichtig. Schließlich sind die Räume zwar gemietet, aber letzten Endes handelt es sich um fremdes Eigentum. Und nur weil die Miete pünktlich überwiesen wird, darf der Mieter nicht frei darüber verfügen.

Tut er es doch, kann das teuer werden. Der Vermieter kann verlangen, dass die Umbauten umgehend rückgängig gemacht werden. Weigert der Mieter sich, kann das sogar eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Allerdings muss der Vermieter sich damit beeilen: Wenn die Kündigung nicht spätestens zwei bis drei Monate, nachdem er den Rückbau verlangt und der Mieter nichts unternommen hat, eintrifft, lehnen viele Gerichte sie schon ab. Dann bleibt den Mietern zwar die Kündigung erspart, doch zurücknehmen müssen sie die Einbauten dennoch. Die viele Arbeit und das investierte Geld sind dann umsonst, hinzu kommen noch die Kosten für den Rückbau.

EINBAUTEN ABKLÄREN

Wenn Sie beim Einzug in eine neue Wohnung Einrichtungsgegenstände oder Einbauten übernehmen, die ein Vormieter eingebaut hat, halten Sie im Mietvertrag schriftlich fest, was damit bei Ihrem künftigen Auszug passiert!

VERMIETER MUSS ZUSTIMMEN


Oft darf der Vermieter seine Zustimmung jedoch gar nicht verweigern. In vielen Fällen haben Gerichte entschieden, dass er sein Okay geben muss. Diese Zustimmungspflicht bezieht sich aber eher auf Notwendigkeiten. Geht es hingegen nur darum, dem Mieter das Leben zu erleichtern, darf der Vermieter ablehnen.

Selbst wenn die Genehmigung des Vermieters vorliegt, müssen Mieter bei ihren Arbeiten aber dafür sorgen, dass sie möglichst keine irreparablen Schäden an den umliegenden Teilen der Wohnung verursachen.

„SCHANDFLECK“ SATELLITENSCHÜSSEL

Viele Vermieter sehen sie nicht gern: Sie beeinträchtigen das äußere Erscheinungsbild der Fassade und können sogar Ärger mit anderen Wohnungseigentümern bedeuten. Das OLG Frankfurt legte fünf Voraussetzungen fest, um vom Vermieter trotzdem die Erlaubnis zum Aufstellen einer Sat-Schüssel zu erwirken (Az. REMiet 1/91).

Bohrt der Mieter jedoch ohne Zustimmung des Hausbesitzers zur Kabelführung einfach ein Loch in den Fensterrahmen, beschädigt er damit dessen Eigentum und macht sich schadenersatzpflichtig. Und auch hier gilt: Der Mieter muss beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen und die Schüssel entfernen.

KLEINE ÄNDERUNGEN ERLAUBT


Lediglich über Kleinigkeiten darf der Mieter frei entscheiden. Natürlich darf er die Wohnung nach seinem Geschmack einrichten, die Wände streichen oder tapezieren. Allerdings ist die Verwirklichung des eigenen Geschmacks nur erlaubt, soweit es nicht genehmigungsbedürftige Umbauten betrifft.

Kleinere Ausstattungen, die dem normalen Wohnen dienen, dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters anbringen. Sie dürfen zum Beispiel Plastikfolien auf Türen und Türrahmen kleben, wenn sie keine irreparablen Schäden an Holz oder Lackierung anrichten (AG Tempelhof-Kreuzberg, Az. 19 C 39/01). Auch darf der Mieter Zimmertüren aushängen und Einbauschränke vorübergehend entfernen (Landgericht Berlin, Az. 67 S...

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