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Unsicherheitsaspekte in der Immobilienwertermittlung

AutorLena Mordhorst
VerlagGRIN Verlag
Erscheinungsjahr2014
Seitenanzahl95 Seiten
ISBN9783656578987
FormatPDF/ePUB
Kopierschutzkein Kopierschutz/DRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis27,99 EUR
Bachelorarbeit aus dem Jahr 2013 im Fachbereich BWL - Rechnungswesen, Bilanzierung, Steuern, Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, Sprache: Deutsch, Abstract: Die Assetklasse Immobilien hat in Deutschland eine herausragende Bedeutung, sowohl im privaten wie auch im gewerblichen Bereich. Einen zentralen Themenbereich der Immobilienökonomie stellt die Wertbestimmung von Immobilien auf Einzelobjektebene als auch auf Portfolioebene dar. Die Feststellung von Werten ist alltäglich gefordert, sei es aufgrund einer Ehescheidung, eines Hauskaufs oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Zudem gewinnt die Immobilienbewertung auch im Rahmen des Risikomanagements immer mehr an Bedeutung, denn im Vergleich zu anderen Assetbewertungen wie bspw. von Aktien, stellt diese eine besonders knifflige Aufgabe dar. Uneinheitliche Definitionen von Wertbegriffen und Vorgaben gesetzlicher Normen sorgen für Unsicherheit und Uneinigkeit bezüglichen der bestmöglichen Herangehensweise, während monetäre Vermögensgüter zumeist mit entsprechenden Wertfindungsmodellen und ohne jede Schwierigkeit bewertet werden können.

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Leseprobe

4 Unsicherheitsaspekte in der Immobilienbewertung


 

4.1 Risikoquellen aufgrund der Besonderheiten des Immobilienmarktes


 

Bereits die Frage der richtigen Eingangsvariablen bei der Erstellung eines Gutachtens stellt eine potenzielle Fehlerquelle dar, denn in die Berechnung werden vielschichtige, dynamische und unsichere Komponenten einbezogen. Die gängigen ertragsorientierten Bewertungsverfahren haben eine deterministische Ausprägung, d.h. allein eine Kombination von Variablen ist festgelegt, so dass jede Eingangsvariable mit genau einem Wert in die Wertberechnung einfließt und das Verfahren zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Allerdings ist davon ausgehen, dass unterschiedliche Sachverständige eine Wertermittlung mit unterschiedlichen Werten vornehmen. Das führt zwangsläufig wiederum zu abweichenden Ergebnissen.[98]

 

HAAS hat in seiner Arbeit eine detaillierte Darstellung und Analyse aller in die Ertragswertberechnung eingehenden Inputvariablen vorgenommen. Sein Ziel war es, die Haupt-Risikofaktoren herauszufiltern, d.h. die Fehler im Ansatz, die sich letzten Endes am meisten auf den Ertragswert auswirken, festzustellen. Hierfür hat er zunächst sämtliche Werttreiber des Ertragswertverfahrens ermittelt, einen fiktiven Ertragswert für ein Wohngebäude errechnet und letztlich die einzelnen Inputvariablen prozentual abgewandelt, um die jeweilige Varianz[99] des neu berechneten Ertragswertes festzustellen. Im Ergebnis stellte er fest, dass die wesentlichen Werttreiber die Variablen „Miete“ und „Liegenschaftszinssatz“ sind.[100] Eigene Berechnungen hierzu werden im Abschnitt 5.1.1.1 und 5.2.2.2 dargelegt. Fehler anderer Bewertungsparameter wirken sich ebenso auf den Ertragswert aus, haben jedoch einen wesentlich geringeren Einfluss. Nachfolgend werden deshalb die risikoreichsten Variablen thematisiert.

 

4.1.1 A ufwendungen und Erträge


 

Dass die Miete einen wesentlichen Werttreiber darstellt und mitverantwortlich für Ergebnisabweichungen ist, ist vor allem darin begründet, dass beim Asset “Immobilie“ die Erträge erst zukünftig anfallen und nicht mit Sicherheit bestimmt werden können. Zwar werden Mietverträge, insbesondere im gewerblichen Bereich zumeist über längere Laufzeiten vereinbart, häufig sind diese Mieten beispielsweise an den Inflationsindex oder Mietumsätze gekoppelt und können sich demnach verändern. Genauso ist damit zu rechnen, dass Mieter unerwartet ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen und es aufgrund dessen zu Ausfällen der Mieteinnahmen kommt. Hinzukommend haben Veränderungen desPreisniveaus, Konjunkturschwankungen sowie Umsatzentwicklungen von anderen Branchen Einfluss auf den Barwert. [101][102]

 

Abweichungen können sich ebenso im privaten Mietwohnungsbereich ergeben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Nachfrageüberhang besteht, die Vermieter den Markt also dominieren und somit höhere Mieten erzielt werden. Langfristig ist allerdings nicht davon auszugehen, dass diese Dominanz anhält und die Mieten auf einem entsprechend hohen Niveau bleiben. Gleichermaßen kann die Situation andersrum eintreten, d.h. das Mietniveau ist am Wertermittlungsstichtag aufgrund eines Wohnungsüberhangs niedrig. [103] Wie im gewerblichen Bereich kann es im privaten Wohnungsbereich selbstverständlich ebenfalls zu unerwarteten Zahlungsausfällen kommen. Allerdings wird davon ausgegangen, dass die Volatilität bei Gewerbemieten deutlich höher ausfällt als im Mietwohnungssektor, was bedeutet, dass die Schwankungen um die nachhaltig erzielbare Miete[104] innerhalb eines bestimmten Zeitraumes i.d.R. deutlich höher ausfallen.[105][106]

 

Zwar lassen sich Mieten grundsätzlich auf Basis der in den jeweiligen Mietverträgen vereinbarten Preissteigerungsklauseln prognostizieren[107], allerdings ist der Mietertrag aufgrund von zahlreichen Einflüssen und folglich auch Schwankungen über einen langen Zeitraum kaum verbindlich bzw. mit Sicherheit bestimmbar. Schwankungen der Mieterträge wirken sich somit auch auf den zu ermittelnden Ertragswert aus. Zudem bestehen Interdependenzen zwischen dem Vervielfältiger, der sich aus den Parametern „Liegenschaftszins“ und „Restnutzungsdauer“ zusammensetzt, und dem Bewertungsparameter „Rohertrag“. Dies wiederum bedeutet, der Rohertrag hängt maßgeblich von der Höhe des Liegenschaftszinses sowie der Restnutzungsdauer ab. Die Auswirkung bzw. Streuung eines fehlerhaft angesetzten nachhaltig erzielbaren Rohertrags auf den Ertragswert ist am größten, je niedriger der Liegenschaftszins und je höher die Restnutzungsdauer sind.[108]

 

Betrachtet man neben der Ertragsseite zudem die Aufwendungen, stellt man fest, dass auch diese - hier seien insbesondere Modernisierungs-, Verwaltungs- oder auch Instandhaltungsaufwendungen genannt - nicht mit Sicherheit vorherzusagen sind, denn die Ausdehnung, wie auch der Zeitpunkt solcher Maßnahmen lässt sich häufig erst im Rahmen der Durchführung genau bestimmen.[109] [110]

 

Die Auswirkungen von Schwankungen des Rohertrages auf den Ertragswert werden im Rahmen einer Ertragswertberechnung in Verbindung mit einer Sensitivitätsanalyse unter Punkt 5.1.1.1 dieser Arbeit ausführlich dargestellt.

 

4.1.2 Der Liegenschaftszinssatz


 

Im Rahmen des Ertragswertverfahrens stellt auch der Liegenschaftszinssatz ein wichtiges Element dar. Die Begriffsklärung wurde im Abschnitt 2.3.2 bereits erläutert. Kurz gefasst bildet der Zinssatz das Ertragsrisiko einer Liegenschaft ab. Die Ableitung des Zinses erfolgt aus Kaufpreisen, die eine Einschätzung des Marktes im Hinblick auf zukünftig erwartete Entwicklungen von Erträgen darstellen. „Er spiegelt demnach die gegenwärtige Einschätzung der Marktteilnehmer im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung wider (,..).“[111] Problematisch ist jedoch, dass der LZ aus historischen Kaufpreisen hergeleitet wird. Je nach Länge der Zeitspanne von Vertragsabschlüssen über die Auswertungen bis hin zur Veröffentlichung und Heranziehung bei der Wertberechnung, ist die Aktualität des Liegenschaftszinssatzes daher nicht gewährleistet. Marktprognosen und Feststellungen aus der Vergangenheit werden somit auf den gegenwärtigen Zeitpunkt sowie zukünftige Entwicklungen projiziert.[112][113]

 

So kann es sein, dass die Marktsituation zum Zeitpunkt der Wertermittlung, eine völlig andere ist, als in der Zeit, in der die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes erfolgte, bedingt z.B. durch Konjunkturschwankungen.

 

Ein weiteres Problem offenbart sich in der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes. Bereits 1998 wurde eine Studie durchgeführt, in der Gutachterausschüsse befragt wurden, inwieweit sie den Liegenschafszinssatz selbst durch Ableitungen aus Kaufpreisen ermitteln bzw. aus anderen Quellen entnehmen. Das damalige Ergebnis sagte aus, dass lediglich 30 % der Gutachterausschüsse eigene Berechnungen zur Ermittlung des Zinssatzes vornahmen.[114]

 

Zur Aktualisierung führte MOLL-AMREIN diese Studie 2007 erneut durch und befragte hierfür 418 Gutachterausschüsse. Bis auf eine Ausnahme im Land Baden-Württemberg, in dem nur die größten Städte befragt wurden, waren alle deutschen Gutachterausschüsse aufgefordert an der Befragung teilzunehmen. Neben der Frage, ob und für welche Art vonImmobilien generell Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, ging es u.a. auch um die Frage, wie die Zinssätze im Detail berechnet werden. Schlussendlich nahmen insgesamt knapp die Hälfte der angeschriebenen Gutachterausschüsse an der Befragung teil, genauer gesagt 192 Ausschüsse, wobei sich die Auskunftsbereitschaft zwischen den einzelnen Bundesländern erheblich differenzierte. Das Ergebnis, insbesondere der Frage ob generell Liegenschaftszinssätze aus Kaufpreisen abgleitet werden, war Folgendes: Die Anzahl der Gutachterausschüsse, die Liegenschaftszinssätze aus Kaufpreisen ableiten, ist auf rund 55 % (1998: 30 %) gestiegen. Nach Aussagen von MOLL-AMREIN hatten zum Zeitpunkt der Studienveröffentlichung jedoch nur 15 Ausschüsse bereits auf eine eigene Ableitung umgestellt.[115] Neben dieser Grundsatzfrage erfolgten zahlreiche weitere Auswertungen, z.B. zu Gründen für eine Nichtableitung des LZ, alternativen Quellen etc. Für weitere Ausführungen wird zu diesem Zeitpunkt jedoch auf die ausführliche Studie von MOLL- AMREIN verwiesen.

 

Dass im Ergebnis der Studie, ein Großteil der Gutachterausschüsse auf andere Quellen zur Heranziehung des LZ zurückgreift, sollte mit Skepsis betrachtet werden, denn der Zinssatz hängt wesentlich vom individuellen Objektrisiko ab. Je besser eine Immobilie bewertet wird, umso niedriger fällt der Zinssatz aus. Um die Aussagekraft also zu erhöhen, ist es von Vorteil, Liegenschaftszinssätze unmittelbar aus dem realen Marktgeschehen abzuleiten bzw. in Abhängigkeit von diversen Objekt- und Lagekriterien zu ermitteln und nicht auf festgeschriebene Basissätze anderer Quellen zurückzugreifen. Häufig gehen die Ableitungsmethode und der Zeitpunkt der Erhebung nicht aus genutzten Fundstellen hervor.[116]

 

Dass der Liegenschaftszinssatz eine wesentliche werttreibende Determinante bei der Ertragswertberechnung darstellt, wird dem Leser unter Punkt 5.1.1.2 mithilfe einer Sensitivitätsanalyse veranschaulicht.

 

Die...

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