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Grundriss, Lage und Nebenkosten: die drei Kardinalfehler beim Immobilienkauf<\/p> Grundriss, Lage und Nebenkosten: die drei Kardinalfehler beim Immobilienkauf<\/p>
Knapp sieben Millionen Eigent\u00fcmer vermieteter Immobilien verdienen keinen Cent an ihren H\u00e4usern. Fast eine halbe Million macht sogar Verluste. Das hat das Deutsche Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung (DIW) herausgefunden. Worauf m\u00fcssen K\u00e4ufer also achten, wenn sie mit ihren H\u00e4usern Gewinne erzielen wollen? Die wikon Grundbesitz GmbH kennt die Fallstricke. „Nach unserer Erfahrung gibt es drei Kardinalfehler, die Privatpersonen h\u00e4ufig machen, wenn sie Anlageimmobilien kaufen“, erkl\u00e4rt wikon-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer Christoph Roitzsch.<\/p>
1. Zu gro\u00dfe R\u00e4ume
Wohnungen m\u00fcssen gut zu vermieten sein, damit sie Gewinne erwirtschaften. Bei 120 Quadratmetern wird aber der Interessentenkreis in den meisten Lagen \u00fcberschaubar. Als problematisch erweisen sich vor allem Immobilien mit wenigen, aber gro\u00dfen Zimmern. Denn die Mieten berechnen sich \u00fcber die Quadratmeter und nicht \u00fcber die Anzahl der R\u00e4ume. So ist eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit 55 Quadratmetern erfahrungsgem\u00e4\u00df am besten zu vermieten, da der Interessentenkreis hier am gr\u00f6\u00dften ist und die Wohnung als sehr vermietungssicher gilt. Hamburg ist zum Beispiel eine „Single-Stadt“. Mehr als 50 Prozent der Hamburger Haushalte sind 1-Personen-Haushalte. Diejenigen Mieter, die zweieinhalb Zimmer suchen, kommen in der Regel auch mit weniger Fl\u00e4che aus und sparen sich dann lieber die Miete f\u00fcr die \u00fcbrigen Quadratmeter. wikon r\u00e4t deshalb dazu, eher zwei 2,5-Zimmer-Wohnungen von je 55 Quadratmetern zu kaufen als eine Wohnung von 120 Quadratmetern.<\/p>
2. Laufende Kosten untersch\u00e4tzen
Private Anleger \u00fcbersehen bei ihren Berechnungen oft die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten einer Immobilie. Beim Kauf von Wohnungen in einer Wohneigent\u00fcmergemeinschaft (WEG) f\u00e4llt beispielsweise eine monatliche Verwaltergeb\u00fchr von mindestens 25 Euro pro Wohneinheit an. \u00dcblich ist au\u00dferdem eine monatliche Instandhaltungsr\u00fccklage, die sich nach der Gr\u00f6\u00dfe der Wohnung sowie des Objektes und nach dessen baulichem Zustand richtet. Beide Zahlungen kann der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen. Insofern mindern sie die Mietrendite. Beim Kauf eines ganzen Hauses sind ebenfalls diese nicht umlegbaren Kosten f\u00fcr Verwaltung und Instandsetzung zu ber\u00fccksichtigen, die die Mietrendite entsprechend mindern.<\/p>
3. Lage zu optimistisch beurteilen
In guten Lagen an attraktiven Standorten haben die Immobilienpreise aktuell historische H\u00f6chstst\u00e4nde erreicht. Auch private Anleger weichen deshalb auf Lagen au\u00dferhalb der Stadt und Lagen der Peripherie aus. Das kann sich lohnen, aber es birgt auch Risiken. Denn die „Nebenschaupl\u00e4tze“ sind deutlich schwieriger zu beurteilen – vor allem f\u00fcr Laien. Oft fehlen Marktanalysen und Mietspiegel. Das erschwert die Preisfindung beim Kauf und die Kalkulation der Mieteinnahmen. Die geringere Nachfrage auf Mieterseite kann zu langen Leerstandszeiten und niedrigeren Einnahmen f\u00fchren. Au\u00dferdem sind diese Immobilien deutlich schwieriger wieder zu verkaufen.<\/p>
„Wenn K\u00e4ufer diese Fehler beim Kauf vermeiden, ist schon viel gewonnen“, erkl\u00e4rt Christoph Roitzsch. Nach seiner \u00dcberzeugung ist es f\u00fcr Privatanleger auch in schwierigen M\u00e4rkten jederzeit m\u00f6glich, sich einen rentablen Immobilienbestand aufzubauen. „Man muss aber planvoll vorgehen, die Risiken richtig einsch\u00e4tzen und im Ernstfall schnell entscheiden.“<\/p>
\u00dcber die wikon Grundbesitz GmbH:
– Welcher Quadratmeterpreis ist in welcher Lage angemessen?
– Welche Mieteinnahmen sind realistisch?
– Mit welchen zus\u00e4tzlichen Kosten m\u00fcssen Eigent\u00fcmer rechnen?
– Kaufen oder nicht kaufen?
Bei Fragen wie diesen steht die wikon Grundbesitz GmbH ihren Kunden zur Seite und hilft ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Gegr\u00fcndet w\u00fcrde die wikon Grundbesitz GmbH in den 1990ern, um Immobilien f\u00fcr den eigenen Bestand zu kaufen und weiterzuentwickeln. Die Beratung von Immobilieninvestoren kam erst jetzt hinzu. Im Unterschied zu einem Makler erh\u00e4lt wikon keine Provisionen f\u00fcr Verk\u00e4ufe oder Vermietungen. So kann sie unabh\u00e4ngig agieren und sich voll auf die Kundenperspektive einlassen.<\/p>