{"id":266026,"date":"2019-05-24T14:19:08","date_gmt":"2019-05-24T13:19:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/?p=266026"},"modified":"2024-05-17T09:51:09","modified_gmt":"2024-05-17T08:51:09","slug":"immobilienmarkt-anzeichen-fuer-den-crash-verdichten-sich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/immobilienmarkt-anzeichen-fuer-den-crash-verdichten-sich-10266026\/","title":{"rendered":"Immobilienmarkt: Anzeichen f\u00fcr den Crash verdichten sich"},"content":{"rendered":"

\"Cover<\/a>Der Crash wird kommen. Mit brachialer Gewalt.<\/p>

Dass der Markt crashen wird, l\u00e4sst sich nachvollziehbar begr\u00fcnden. Jedoch wei\u00df niemand, wann das passieren wird. Der Antwort auf die Frage nach dem „wann kommt der Crash?“ kann man sich bestenfalls ann\u00e4hern.<\/p>

Seit 2009 steigen die Kaufpreise. Laut dem Immobilienindex von Immobilienscout sind die Angebotspreise von Eigentumswohnungen um rund 80 Prozent gestiegen. Die Angebotsmieten sind im selben Zeitraum um rund 35 Prozent gestiegen. Was auf den ersten Blick f\u00fcr Mieter erschreckend erscheint, ist in Wirklichkeit ein Drama f\u00fcr die Investoren, die Wohnimmobilien zur Vermietung kaufen.<\/p>

In D\u00fcsseldorf und in M\u00fcnchen liegen die Kaufpreise beim bis zum 36-fachen der Jahresnettomiete.<\/p>

Damit erzielt der K\u00e4ufer eine Bruttorendite vor Steuern in H\u00f6he von 2,77 Prozent. W\u00fcrden Investoren sauber rechnen, um die Nettorendite zu ermitteln und die Anschaffungsnebenkosten sowie auf die Mieter nicht umlagef\u00e4hige Bewirtschaftungskosten ber\u00fccksichtigen, w\u00fcrden sie feststellen, dass sie sich bei derartigen Kaufpreis-Mietenverh\u00e4ltnissen mit Vorsteuerrenditen zwischen 1,4 und 1,8 Prozent zufrieden geben. Bei den langfristigen Risiken, verbunden mit der hohen Kapitalbindung, die mit Immobilieninvestitionen verbunden sind, ist das zu wenig.<\/p>

Die Suche nach Anlagem\u00f6glichkeiten im Niedrigzinsumfeld hat den Betongoldboom ausgel\u00f6st. Es ist nicht neu, dass billige Kredite zu massiven Fehlallokationen von Kapital f\u00fchren. Ganze Geisterst\u00e4dte in Spanien sollten als abschreckendes Beispiel gen\u00fcgen.<\/p>

M\u00f6glichkeiten zu Mietpreissteigerungen, die zu einer Verbesserung der Rendite beitragen k\u00f6nnten, sind nicht erkennbar. Die Politik sorgt mit populistischen Ma\u00dfnahmen wie Mietpreisbremsen f\u00fcr eine entsprechende D\u00e4mpfung und die Einkommen der Haushalte sind in den letzten Jahren kaum gestiegen. Die Masse der Mieter ist nicht in der Lage, gro\u00dfe Mietpreisspr\u00fcnge zu schultern.<\/p>

Immobilieninvestiton ja. Aber nach hier beschriebenen Regeln<\/a>.<\/p>

Folgende Faktoren f\u00fchren unweigerlich zum Crash:<\/p>

Renditeschw\u00e4che: F\u00fcr die klaren Rechner ist der Kauf einer Wohnimmobilie wegen der Renditeschw\u00e4che heute nicht mehr interessant. Das wird einer wachsenden Zahl von Investoren klar.<\/p>

Finanzierungsblase: Um Gefahren aus Immobilienkrediten zu reduzieren haben Banken in den letzten Jahren konsequent zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital vom Darlehensnehmer gefordert.<\/p>

Sinkende Margen bei den Banken sorgen f\u00fcr sinkende Anforderungen an die Sicherheiten. In der Folge sinken die Anforderungen an das Eigenkapital. Der Anteil an 100-Prozent-Finanzierungen, in Einzelf\u00e4llen 110-Prozent-Finanzierungen w\u00e4chst – und damit das Risiko. Nun k\u00f6nnen sich auch Investoren Kredite leisten, die es nicht geschafft haben, ein paar Euro zu sparen. Die Blase bei Immobilienkrediten wird kr\u00e4ftig aufgepumpt.<\/p>

Zinsanstieg: Spezialisten zeigten sich \u00fcberrascht als die Rendite der 10-j\u00e4hrigen Bundesanleihe von 0,1 auf 0,5 Prozent explodierte. Absolut gesehen immer noch wenig, aber es ist eine Verf\u00fcnffachung der Rendite! Das ist ein deutlicher Hinweis darauf, dass die niedrigen Zinsen nicht f\u00fcr alle Zeiten in Stein gemei\u00dfelt sind. Steigen die Anleihezinsen, dann steigen fr\u00fcher oder sp\u00e4ter die Finanzierungszinsen. Dann kommt es zu Erdbeben bei vielen Finanzierungen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen.<\/p>

Abschwung in der Industrie: Der aktuelle industrielle Abschwung in Deutschland wird zu Arbeitsplatzabbau f\u00fchren. Die Banken werden ihre Kreditvergaben in diesem Umfeld einschr\u00e4nken. Dann kann ohne Zinserh\u00f6hung die Blase platzen.<\/p>

Steht der Crash vor der T\u00fcr?<\/p>

Hier lohnt sich ein Blick in die Vergangenheit.<\/p>

Der Beginn der letzten gro\u00dfen Aufschwung- und Boomphase der Immobilienwirtschaft liegt lange zur\u00fcck.<\/p>

1988, kurz vor der Wiedervereinigung startete der damalige Aufschwung. Die \u00d6ffnung des Ostblocks unter Michail Gorbatschow sorgte f\u00fcr einen sprunghaften Anstieg der Zuwanderung damaliger Aussiedler auf 400.000 Menschen im Jahr 1990 nach Deutschland.<\/p>

Die Begriffe Aussiedler und Sp\u00e4taussiedler erfassen die Angeh\u00f6rigen von deutschen Minderheiten, deren Familien teilweise seit Generationen in Ostmitteleuropa, Ost- und S\u00fcdosteuropa und teilweise in Asien gelebt haben und nach Deutschland ausgereist sind.<\/p>

Diese Zuwanderungswelle verbunden mit der Wiedervereinigung mit 16,1 Millionen B\u00fcrgern in den f\u00fcnf neuen Bundesl\u00e4ndern schob die Nachfrage nach Wohnimmobilien kr\u00e4ftig an. Hinzu kamen steuerliche F\u00f6rderungsma\u00dfnahmen durch hohe Abschreibungsm\u00f6glichkeiten in den neuen Bundesl\u00e4ndern. Diese steuerlichen Anreize f\u00fchrten zu extremen Fehlinvestitionen. Es wurde in Lagen investiert, bei denen von vorneherein erkennbar war, dass nachhaltig keine brauchbare Miete erzielt werden konnte. Teilweise waren die Objekte nicht vermietbar. Die Gier Steuern zu sparen war gewaltig. Da wurden Wohnungen vom Plan weg an „Steuersparer“ verkauft, die sich nicht mal die M\u00fche machten, sich die Bauma\u00dfnahme vor Ort anzusehen. Immobilien zu kaufen war „in“. Jeder wollte mitmachen. Klare Anlagestrategien spielten in der Hochphase des Booms 1993 und 1994 keine Rolle.<\/p>

In der Euphorie wurde gebaut und geplant als g\u00e4be es kein Morgen mehr. Von 1994 bis 1995 stiegen f\u00fcr viele \u00fcberraschend die Zinsen. Hinzu kam, dass der Zuwanderungsdruck sp\u00fcrbar abflaute. Pl\u00f6tzlich fanden tausende von Eigentumswohnungen keine Abnehmer mehr. Bautr\u00e4ger blieben auf ihren Objekten sitzen. Vermieter fanden keine Mieter zu den gew\u00fcnschten Mondpreisen mehr.<\/p>

Eine Pleitewelle in der Bauwirtschaft folgte und der Immobilienmarkt d\u00fcmpelte 14 Jahre lang bis 2009 vor sich hin.<\/p>

Heute d\u00fcrfen wir wieder Fehlinvestitionen, bedingt durch den historisch niedrigen Finanzierungszins beobachten.<\/p>

Der Kauf von Immobilien kann sich lohnen. Aber nur, wenn man die wichtigsten Regeln beachtet. Diese erl\u00e4utert Thomas Trepnau hier.<\/p>

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-j\u00e4hrigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelm\u00e4\u00dfig Unternehmen und Investoren ber\u00e4t.<\/p>

Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.<\/p>

Kontakt<\/b><\/p>

Trepnau Wertbestimmungs- und Werteverwaltungs GbR<\/p>

C. Sander<\/p>

Am Kirchberg 1<\/p>

93180 Deuerling<\/p>

0157 72085852<\/p>

info@immobilienkurs.com<\/a><\/p>

https:\/\/www.immobilienkurs.com<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Crash wird kommen. Mit brachialer Gewalt. Dass der Markt crashen wird, l\u00e4sst sich nachvollziehbar begr\u00fcnden. Jedoch wei\u00df niemand, wann das passieren wird. Der Antwort auf die Frage nach dem „wann kommt der Crash?“ kann man sich bestenfalls ann\u00e4hern. Seit 2009 steigen die Kaufpreise. Laut dem Immobilienindex von Immobilienscout sind die Angebotspreise von Eigentumswohnungen um<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":266027,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[36],"tags":[],"class_list":["post-266026","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bauen-wohnen-garten"],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/266026","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=266026"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/266026\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":269104,"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/266026\/revisions\/269104"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/media\/266027"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=266026"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=266026"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=266026"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}