![\"\"](\"https:\/\/www.fachzeitungen.de\/fachbeitraege\/wp-content\/uploads\/2013\/01\/1526781.jpg\" "\\"\u00c4nderungen")
Das Jahr 2013 hat gerade erst begonnen. Gro\u00dfe Neuerungen werfen ihre Schatten voraus. Von den \u00c4nderungen betroffen sind vor allem Heizungs- und Warmwasseranlagen. Au\u00dferdem stehen noch zwei wichtige Gesetzesvorhaben aus, die in der ersten Jahresh\u00e4lfte 2013 in Kraft treten sollen.<\/p>
Das Mietrecht<\/p>
Am 13. Dezember 2012 hat der Bundestag die Reform des Mietrechts verabschiedet. Wenn der Bundesrat das Gesetz ebenfalls billigt, k\u00f6nnte die Neuregelung zum 1. April 2013 in Kraft treten. Die \u00c4nderungen betreffen die Regelungskomplexe energetische Modernisierung, Contracting, Mietnomadentum und den K\u00fcndigungsschutz.<\/p>
Der neue Tatbestand „energetische Modernisierung“ umfasst alle Ma\u00dfnahmen, die zur Energieeinsparung der Mietsache beitragen. Au\u00dferdem sollen energetische Modernisierungen drei Monate lang nicht mehr zu einer Mietminderung f\u00fchren und die H\u00e4rtefallpr\u00fcfung wird in das sp\u00e4tere Mieterh\u00f6hungsverfahren verlagert. Damit soll die energetische Modernisierung beschleunigt werden. Auch werden die formalen Anforderungen an die Begr\u00fcndungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen gesenkt. Vor allem private Vermieter profitieren von neuen Verfahrensregeln, die Ma\u00dfnahmen gegen sogenannte Mietnomaden verbessern und dadurch den R\u00e4umungsprozess beschleunigen sollen. Erstmals wird auch das Contracting geregelt. Danach k\u00f6nnen anstelle der bisherigen Heizkosten auch die Contracting-Kosten auf die Mieter umgelegt werden. In einer weiteren Regelung wird das sogenannte M\u00fcnchener Modell, mit dem der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen umgangen wird, verboten.<\/p>
Die Energieeinsparverordnung<\/p>
Und noch eine wichtige Gesetzes\u00e4nderung wird 2013 erfolgen: Mitte Oktober 2012 haben Bundesbau- und Bundeswirtschaftsministerium die Entw\u00fcrfe der Energieeinsparverordnung (EnEV 2012) und des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) vorgelegt. Das EnEG schafft die gesetzlichen Grundlagen f\u00fcr die in der EnEV-Novelle vorgesehenen \u00c4nderungen. Der Entwurf sieht vor, dass neue Beh\u00f6rdengeb\u00e4ude ab 2019 und alle \u00fcbrigen Neubauten ab 2021 im Niedrigstenergiegeb\u00e4udestandard errichtet werden. In den Jahren 2014 und 2016 versch\u00e4rfen sich die Anforderungen an den Jahres-Prim\u00e4renergiebedarf von Neubauten um jeweils durchschnittlich etwa 12,5 Prozent. Au\u00dferdem steigen die Anforderungen an die W\u00e4rmed\u00e4mmung der Geb\u00e4udeh\u00fclle um rund 10 Prozent. F\u00fcr Bestandsbauten wird es keine Versch\u00e4rfungen geben.<\/p>
Mit Inkrafttreten der EnEV 2012 m\u00fcssen Vermieter und Verk\u00e4ufer die energetischen Kennwerte ihrer Immobilien in Anzeigen angeben. Bei Vermietung und Verkauf muss dann der Energieausweis nicht nur vorgelegt, sondern \u00fcbergeben werden. Um zu \u00fcberpr\u00fcfen, ob die Pflichten zum Energieausweis eingehalten werden, sollen die Bundesl\u00e4nder ein unabh\u00e4ngiges Stichprobenkontrollsystem f\u00fcr Energieausweise und Berichte \u00fcber die Inspektion von Klimaanlagen etablieren. Die \u00c4nderungsverordnung zur EnEV und das Gesetz zur \u00c4nderung des EnEG sollen im Februar 2013 von der Bundesregierung beschlossen werden.<\/p>
Die Trinkwasserverordnung<\/p>
Die erst 2011 ge\u00e4nderte Trinkwasserverordnung wurde nochmals novelliert. Danach haben Verwalter noch bis zum 31. Dezember 2013 Zeit, eine erste orientierende Untersuchung des Trinkwassers in den vermieteten Wohnh\u00e4usern durchf\u00fchren zu lassen. Die urspr\u00fcngliche Frist, die allgemein als zu kurz kritisiert wurde, lief bis zum 31. Oktober 2012. Das Trinkwasser muss untersucht werden in Geb\u00e4uden mit zentraler Warmwasserbereitung und einem Speicher, der mehr als 400 Liter fasst oder einem Leitungsinhalt von mehr als drei Litern zwischen dem Wassererw\u00e4rmer und der letzten Entnahmestelle. Nach der ersten Beprobung m\u00fcssen die Anlagen in einem Dreijahresturnus erneut untersucht werden. Die Pflicht, das Ergebnis jeder Beprobung an das Gesundheitsamt zu melden, entf\u00e4llt. K\u00fcnftig muss nur dann eine Meldung erfolgen, wenn die Grenzwerte \u00fcberschritten werden.<\/p>
Die Heizkostenverordnung<\/p>
Und noch eine wichtige \u00c4nderung betrifft vermietete Wohnungen und Gewerbe mit zentraler Warmwasserbereitung. Bis zum 31. Dezember 2013 m\u00fcssen solche Anlagen nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung mit W\u00e4rmemengenz\u00e4hlern ausgestattet werden. Ab 2014 d\u00fcrfen die Energiekostenanteile nur noch in seltenen Ausnahmef\u00e4llen per Formel ermittelt werden. Wer sich nicht daran h\u00e4lt, muss mit empfindlichen Einbu\u00dfen rechnen: 15 Prozent darf der Mieter pauschal von seiner Heizkostenabrechnung abziehen. Ebenfalls bis Ende 2013 m\u00fcssen alle vor Juli 1981 installierten Ger\u00e4te zur Erfassung von Heiz- und Warmwasserkosten ausgetauscht werden.<\/p>
Heizkostenverordnung im Wohnungseigentum<\/p>
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte bereits im Februar 2012 entschieden, dass die Heizkostenverordnung auch in Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften ohne Wenn und Aber gilt. Das m\u00fcssen Verwalter in der n\u00e4chsten Jahresabrechnung ber\u00fccksichtigen. Nach dem Urteil ZR 156\/11 m\u00fcssen Kosten f\u00fcr Brennstoff (hier: Heiz\u00f6l), der zwar geliefert, aber noch nicht verbraucht wurde, in der Gesamtabrechnung auftauchen. Der Verwalter muss in den Einzelabrechnungen jedoch nach Verbrauch abrechnen. Die Kosten f\u00fcr den noch nicht verbrauchten Teil des Heiz\u00f6ls sind zun\u00e4chst nach dem allgemeinen Verteilungsschl\u00fcssel auf die Eigent\u00fcmer umzulegen. Dadurch k\u00f6nnen sich unterschiedliche Betr\u00e4ge in Gesamt- und Einzelabrechnung ergeben.<\/p>
Die SEPA-Umstellung<\/p>
Am 1. Februar 2014 haben Kontonummer und Bankleitzahl ausgedient, sie werden von IBAN und BIC abgel\u00f6st. F\u00fcr Immobilienverwalter bedeutet die Umstellung auf das europaweite SEPA-System zus\u00e4tzliche Arbeit im Jahr 2013. In der Verwaltungs-Software m\u00fcssen bei allen Kontodaten IBAN und BIC erg\u00e4nzt werden. Das Einziehen eines Geldbetrags per SEPA-Lastschrift muss k\u00fcnftig jedem Zahlungspflichtigen 14 Kalendertage im Voraus angek\u00fcndigt werden. Die alte Einzugserm\u00e4chtigung wird durch das wesentlich komplexere SEPA-Mandat ersetzt. Deshalb muss der Verwalter im Laufe des Jahres 2013 zusammen mit seinem Software-Hersteller die richtigen Weichen stellen.<\/p>
Zum Beispiel braucht der Verwalter f\u00fcr jede Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft eine sogenannte Gl\u00e4ubiger-Identifikationsnummer, mit der der Zahlungsempf\u00e4nger identifiziert werden kann. Die Nummer muss bei der Bundesbank beantragt werden. Bestehende Einzugserm\u00e4chtigungen, die unterzeichnet worden sind, sind weiterhin nutzbar. Liegt das Papier nicht vor, m\u00fcssen die Mandatsdaten (Gl\u00e4ubiger-ID, Mandatsreferenz, Datum der Unterschrift) in der Software erfasst und bei jedem Lastschrifteinzug mitgeliefert werden. Bevor der Verwalter zum ersten Mal nach dem SEPA-Verfahren Geld einzieht, muss er die Kontoinhaber \u00fcber die Umstellung informieren.<\/p>
Der Verwalter sollte die Umstellung auf das neue System gut planen und seine Arbeitsprozesse m\u00f6glichst bald an die Erfordernisse des neuen Verfahrens anpassen, denn am 1. Februar 2014 gilt das SEPA-Verfahren und eine \u00dcbergangsfrist wird es nicht geben.<\/p>
Elektronische Bilanz<\/p>
Ebenfalls neu eingef\u00fchrt wird die Elektronische \u00dcbermittlung der Bilanz und Gewinn-und Verlustrechnung- kurz E-Bilanz. Dann m\u00fcssen Unternehmen in Deutschland ihre Bilanz elektronisch an das zust\u00e4ndige Finanzamt \u00fcbermitteln. Ab dem Jahr 2014 (Voranmeldezeitraum 2013) sind alle buchf\u00fchrungspflichtigen Unternehmer verpflichtet, ihre Bilanz elektronisch an das Finanzamt zu senden. Urspr\u00fcnglich sollte die E-Bilanz bereits 2011 eingef\u00fchrt werden.<\/p>
Die Unterlagen zum Jahresabschluss sollen standardisiert und elektronisch \u00fcbermittelt werden. F\u00fcr das Jahr 2013 m\u00fcssen verschiedene Unterlagen als XBRL-Datensatz an das Finanzamt gesendet werden: Steuer- oder Handelsbilanz mit \u00dcberleitungsrechnung, steuerliche Gewinn- und Verlustrechnung, Ergebnisverwendungsrechnung und die Kapitalkontenentwicklung bei Personengesellschaften. Die Bilanz wird als authentifizierte ELSTER-Datei \u00fcbermittelt.<\/p>
Nicole D\u00fcrst
Rechtsanw\u00e4ltin, Immobilienwirt (Diplom VWA)
Leiterin Redaktionsteam Immobilien
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG<\/p>
Haufe Gruppe<\/p>
Die Haufe Gruppe steht f\u00fcr integrierte Arbeitsplatzl\u00f6sungen zur erfolgreichen Gestaltung von Unternehmensprozessen. Sie ist eines der deutschlandweit f\u00fchrenden Medien- und Softwareh\u00e4user f\u00fcr Fachinformationen und -portale, (Cloud Computing-) Applikationen, eProcurement, Online-Communitys sowie Personal- und Organisationsentwicklung. Aus den Kernbereichen eines erfolgreichen Verlags- und Softwaregesch\u00e4ftes hat sie sich zu einem umfassenden L\u00f6sungsanbieter digitaler und webbasierter Angebote entwickelt.<\/p>
Das Freiburger Unternehmen besch\u00e4ftigt \u00fcber 1.250 Mitarbeiter im In- und Ausland. Die Haufe Gruppe verfolgt eine internationale Wachstumsstrategie, die durch das heutige Produktportfolio getragen und aufgrund der erfolgreichen wechselseitigen Nutzung der jeweiligen Kernkompetenzen und St\u00e4rken der einzelnen Unternehmen und Marken ausgebaut wird. So konnte die Unternehmensgruppe trotz eines schwierigen Markt- und Konjunkturumfeldes im Gesch\u00e4ftsjahr 2012 (Juli 2011 bis Juni 2012) einen Umsatz von \u00fcber 237 Mio. Euro erzielen (Vorjahr \u00fcber 215 Mio. Euro).<\/p>
Kontakt:
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
Franka Ziemann
Munzinger Stra\u00dfe 9
79111 Freiburg
0800-72 34 194 (kostenlos)
presse@haufe.de
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