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Immobilienwertermittlung im Wandel

Eine kritische Betrachtung der neuen Wertermittlungsverordnung

Autor	Jens Koglin
Verlag	Diplomica Verlag GmbH
Erscheinungsjahr	2010
Seitenanzahl	88 Seiten
ISBN	9783836639347
Format	PDF
Kopierschutz	kein Kopierschutz/DRM
Geräte	PC/MAC/eReader/Tablet
Preis	9,00 EUR

20 Jahre sind seit der letzten Novellierung der Wertermittlungsverordnung in Deutschland vergangen. 20 Jahre, in denen die Welt von einem tiefgreifenden Wandel erfasst wurde. Die Auflösung des Warschauer Paktes hat zur Entstehung neuer, freier Märkte in den osteuropäischen Ländern geführt. Eine immer schneller verlaufende Globalisierung hat nationalstaatliche Normen und Werte unter den Druck der Anpassung gesetzt, von dem die Immobilienwirtschaft nicht ausgenommen wurde. Fraglich ist dabei, ob es sich bei der Novellierung der altehrwürdigen WertV um eine von Vernunft geleitete Harmonisierung nationaler Normen oder aber um eine Angleichung an angelsächsische Wertermittlungsverfahren handelt. Das Buch untersucht zunächst die Frage, ob die Notwendigkeit einer Novellierung tatsächlich besteht und beleuchtet das neue Regelwerk kritisch. Die Untersuchung schließt mit einer Wertung der neuen Verordnung ab und gibt einen Ausblick in die Zukunft der deutschen Wertermittlung.

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Inhaltsverzeichnis

Immobilienwertermittlung im Wandel	1
I N H A L T S V E R Z E I C H N I S	3
I A B K Ü R Z U N G S V E R Z E I C H N I S	7
II A B B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S	9
1 Einleitung und Ziele der Studie	11
1.1 Problemstellung	11
1.2 Begriffliche Abgrenzung	13
1.3 Ziele und Gang der Untersuchung	14
2 Die Notwendigkeit einer Novellierung der WertV	15
2.1 Anforderungen der Praxis an das Wertermittlungsrecht	15
2.2 Veränderte Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten	18
2.3 Auswirkungen auf die Immobilienbewertung	19
2.4 Zusammenfassung	21
3 Novellierungsmaßnahmen des Ersten und Zweiten Abschnittes	22
3.1 Sprachliche Neuerungen	22
3.1.1 Der Qualitätsstichtag	22
3.1.2 Ergänzung des Kataloges wertbeeinflussender Umstände	23
3.1.3 Die Definition der Restnutzungsdauer	25
3.1.4 Die Aufnahme der Definition der Modernisierung	26
3.2 Ersatzloser Wegfall des begünstigten Agrarlandes	27
3.3 Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse	28
3.4 Schrittfolge bei der Ermittlung von Verkehrswerten	29
3.5 Ermittlung erforderlicher Daten durch Gutachterausschüsse	30
3.5.1 Kaufpreise als Ableitungsgrundlage für Bodenrichtwerte	30
3.5.2 Indexreihen	31
3.5.3 Umrechnungskoeffizienten	32
3.5.4 Vergleichsfaktoren	32
3.5.5 Marktanpassungsfaktoren	33
3.5.6 Umbenennung des Liegenschaftszinssatzes	34
4 Wertermittlungsverfahren	36
4.1 Vergleichswertverfahren	36
4.1.1 unmittelbarer Vergleich Unbebauter Grundstücke	36
4.1.2 Mittelbarer Vergleich unbebauter Grundstücke	37
4.1.3 Unmittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke	39
4.1.4 Mittelbarer Vergleich bebauter Grundstücke	41
4.1.5 Das Problem der Bodenwertdämpfung	42
4.1.6 Berücksichtigung baulicher Anlagen im Außenbereich	43
4.1.7 Liquidationswertverfahren	44
4.1.8 Ausgleichsbeiträge	45
4.1.9 Zusammenfassendes Urteil zum Vergleichswertverfahren	46
4.2 Das Ertragswertverfahren	48
4.2.1 Das Umfassende Ertragswertverfahren	48
4.2.2 Das Vereinfachte Ertragswertverfahren	57
4.2.3 Das Ertragswertverfahren periodisch unterschiedlicher Erträge	58
4.3 Das Sachwertverfahren	62
4.3.1 Vorgehensweise	62
4.3.2 Neuerungen des Sachwertverfahrens	63
4.3.3 Wertminderung wegen Alters	64
4.3.4 Wegfall der Regelung weiterer wertbeeinflussender Umstände	65
4.3.5 Kritik am Sachwert	66
5 Abschließende Beurteilung der Novellierung	68
5.1 Vorteile und Chancen der Novellierung	68
5.1.1 Anwenderfreundlichkeit und Transparenz	69
5.1.2 Absage an das DCF-Verfahren	70
5.1.3 Vereinheitlichung in der Praxis existierender Methoden	71
5.2 Potenzielle Risiken und Herausforderungen	71
5.2.1 Fehlende Normierungen	71
5.2.2 Sprachliche Unklarheiten	72
5.2.3 Der Mangel an praktischer Anwendbarkeit der Verordnung	73
5.3 Perspektiven und Erforderliche Neuerungen	74
5.3.1 Aufnahme weiterer Wertkonzepte in das BauGB	74
5.3.2 Stärkung der Konkurrenzfähigkeit deutscher Wertgutachter	75
5.3.3 Prognose der Entwicklung der deutschen Wertermittlung	76
6 Schlussbemerkung	77
IV G L O S S A R	78
V A N N E X	79
VI L I T E R A T U R V E R Z E I C H N I S	83

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