3.    Spezifikationen und Vorgehen von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen

In diesem Kapitel werden die einzelnen Ansätze nacheinander genauer betrachtet. Grundsätzlich ist zwischen den energetischen und ökonomischen Ansätzen zu unterscheiden. Zuerst wird auf die energetischen Ansätze von dem Aachener Institut für Bauschäden und angewandte Bauphysik gGmbH und dem Institut für Bauforschung e.V. eingegangen. Im Folgenden werden dann die ökonomischen Ansätze der agemias GmbH und der Deutschen Annington Immobilien GmbH dargestellt. Insbesondere werden bei allen Ansätzen die Vorgehensweise, die Voraussetzungen, die Einsparpotenziale sowie die Ergebnisse dargestellt. Zum Abschluss dieses Kapitels werden die einzelnen Ansätze gegenüber gestellt, um somit die realistische Anwendbarkeit dieser Konzepte zu prüfen.

3.1.    AIBau (Aachener Institut für Bauschäden und angewandte Bauphysik gGmbH)

3.1.1.    Ansatz

Das AIBau geht vom energetischen Ansatz aus. Daher wird speziell auf die Veränderung der Energiebilanz des Gebäudes geachtet. In dem Forschungsbericht „Systematische Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbestand“[137] wurde auch eine Befragung von Wohnungsunternehmen vorgenommen. Die Ergebnisse werden in dem Bericht dargestellt. „Die Reduzierung des Energieverbrauchs bei der Nutzung von Gebäuden ist eine wichtige politische Zielsetzung.“[138] Eine Verringerung der CO2-Emission ist nach Ansicht des AIBau ein unabdingbares Instrument. Dies muss bei einer guten Modernisierung und Sanierung ein Bestandteil der Planung sein, da ca. 75% des gesamten Hochbaubestandes zu einer Zeit gebaut worden sind, wo es noch keinerlei gesetzliche Regelungen zum Wärmeschutz gab.

Der vom AIBau gewählte Ansatz ist auch von der Seite der potenziellen Mieter und Käufer interessant. So spielen die Energiekosten, nach Aussage von Maklern und Sachverständigen, bei der Vermietung eine geringe bis mittlere Rolle.[139] Unter Beachtung der hier dargestellten Gründe wird im nächsten Abschnitt (Kapitel 3.1.2) die Vorgehensweise bei energetischen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen dargestellt.

3.1.2.    Vorgehensweise

Grundbestandteil einer jeden guten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahme ist die vorherige Planung. Um eine wirklichkeitsrelevante Planung erstellen zu können, bedarf es zuerst einer Bestands- und Zustandserfassung des Gebäudes und der Ausstattung.

3.1.2.1.      Bestands- und Zustandserfassung

Die erste Aufgabe, um den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf fest zustellen, ist die Bestandserfassung. Diese erfolgt nur bei ca. zwei Drittel der befragten Unternehmen.[140] Bei Wohnungsunternehmen bis 2500 WE wird es auf Grund der Kosten-Nutzen-Analyse weitestgehend abgelehnt, da die Mitarbeiter die Daten "im Gedächtnis" haben.[141] Bei einer Bestandserfassung sind die technischen Daten der einzelnen Bauteile zu erfassen, wie z.B. zur Heizungsanlage. Weiterhin sind die dazu gehörenden Instandhaltungsintervalle fest zuhalten. Die technische Lebensdauer der Bauteile sollte auch erfasst werden, da diese Daten für die zukünftige Planung wichtig sind.

Neben dem Bestand an Bauteilen ist auch der Zustand von Bedeutung, da letztendlich dieser über den Instandsetzungsbedarf entscheidet. Um Informationsverlusten vorzubeugen, ist daher eine Dokumentation notwendig.[142] Diese müsste neben Protokollen, Statusberichten und Bestandslisten auch Fotos enthalten, um so den Bestand und Zustand besser definieren zu können. Daher sollte die Dokumentation sinnvollerweise mit der Wartung verbunden werden. Eine Standardisierung der Aufnahme sowie der Dokumentation kann erheblich zur Kostensenkung beitragen.

Die Ermittlung des Ist-Energieverbrauches wird nur in geringem Umfang durchgeführt. Allenfalls erfolgt ein nachträglicher Soll-Ist-Vergleich im Rahmen einer Dokumentation.

Ein weiterer Punkt sind die Wechselwirkungen der einzelnen Bauteile. Diese werden so gut wie gar nicht beachtet, da zum einen die einfachen Baufirmen technisch nicht in der Lage sind und zum anderen die fähigen Sachverständigen nicht hinzugezogen werden.[143]

3.1.2.2.      Instandsetzung

Die Instandsetzung und Modernisierung sollte im Voraus geplant werden.[144] Dazu gehört auch die finanzielle Planung. Die Maßnahmen sollen systematisch erfolgen. Das „Feuerwehrprinzip“ ist hierbei abzulehnen![145] Eine Einbeziehung der Handwerker bei der Suche nach wirtschaftlich sinnvollen Instandsetzungsalternativen erfolgt nur in sehr geringem Umfang. Es wird weiterhin eine vorzeitige Instandsetzung angestrebt, um somit umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen zu vermeiden.[146] Zudem ergab die Befragung, dass Wartungsverträge teilweise als unwirtschaftlich angesehen werden.

Die Reduzierung der zukünftigen Nutzungskosten wird nach Meinung von Vertretern der Branche[147], [148] zum einen durch den Einbau von Qualitätsprodukten und zum anderen durch den angemessenen Gebrauch des Mietobjektes gewährleistet. Die vom AIBau befragten Unternehmen gaben an, dass die Kosten der laufenden Instandhaltung am ehesten von den Mietern selbst beeinflusst werden können.[149]

Es scheint sich auch der Gedanke durchzusetzen, dass mit kleinen Reparaturen so lange gewartet wird, bis es wirklich größere Maßnahmen sind.[150] Die Instandsetzungsmaßnahmen sollten standardisiert sein und „möglichst Gewerke übergreifend aus einer Hand erfolgen.“[151]

3.1.3.    Ergebnisse und Nachteile

Die energetische Modernisierung kann isoliert von weiteren Instandsetzungsmaßnahmen oder in Kombination mit Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Eine Koppelung dieser beiden Maßnahmen hat den Vorteil, dass die Kosten von isolierten Maßnahmen deutlich höher ausfallen können[152] und man fast nie den gewünschten Stand bei der Energieeinsparung erreicht (Koppelungsprinzip).

Jede verpasste energetische Sanierung bedeutet daher aufgrund der langen Lebensdauer hohe Betriebskosten für den Mieter, sofern der dieselbigen tragen möchte. Auf der anderen Seite würde eine nachträglich energetische Modernisierung wirtschaftlich nicht sinnvoll sein. So wurde z.B. „für 26 Mehrfamilienhäuser ein durchschnittliches Energieeinsparpotenzial von 60% errechnet.“[153] Für Plattenbauten in den neuen Bundesländern wurde ein Einsparpotenzial von 20 bis 40% der Heizenergie prognostiziert.[154] Die Amortisationszeit beträgt somit im Durchschnitt nur 16 Jahre.[155] Sie ist abhängig vom Gebäudetyp.

Da sich durch die Modernisierung der Wohnwert verbessert hat, verändert sich auch das Heizverhalten. Diese Wohnwertverbesserung wird bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Eigentümers eigentlich nicht beachtet, da die Einsparung der Heizkosten nur den Mietern zu Gute kommen.

Energetische Modernisierungen finden nicht immer ihre wirtschaftliche Anwendung. Insbesondere dann, wenn konstruktive und denkmalschutzrechtliche Belange entgegenstehen. Gegen eine energetische Modernisierung kann aber auch eine Interessendivergenz zwischen Eigentümer und Nutzer sprechen.[156] Aber auch der Prestigegedanke sowie die Wirtschaftlichkeit können solchen Maßnahmen entgegenstehen. Probleme sind ebenfalls im Miethöhegesetz zu suchen, wo der Vermieter bis zu gewissen Grenzen Mieterhöhungen durchführen kann, unabhängig von der Energieeinsparung.

Da der Vermieter während der Vermietung, nicht die Heizkosten zu tragen hat, ist sein Interesse eher als gering einzuordnen, da ihm wie bereits oben erwähnt nur höhere Kosten für die Maßnahme entstehen.

3.2.    Institut für Bauforschung e.V.

3.2.1.    Ansatz

Das Institut für Bauforschung hat sich in seinen beiden Forschungsberichten[157] [158] mit der Modernisierung und Sanierung von Gebäuden sowie mit den Leistungsprofilen von kleinen mittelständischen Unternehmen beschäftigt. Grundsätzlich befasst sich auch dieses Institut mit dem energetischen Ansatz und den Energieeinsparmöglichkeiten. Das Institut spricht in diesem Forschungsbericht („Nachhaltige Sanierung von Gebäuden“) außerdem von einer nachhaltigen Instandsetzung. Dies bildet den Unterschied zum AIBau. Um jedoch nachhaltig sanieren zu können, wird bei der Sanierungsvorgehensweise des Institutes sehr viel Wert auf eine ganzheitliche Planung und Bestandsaufnahme gelegt. Dies wird im nächsten Abschnitt beschrieben.