3 Rechtliche Handhabung von Baumängeln

Die rechtlichen Konsequenzen von erkannten Baumängeln werden von vielen an der Errichtung von Gebäuden Beteiligten oft unterschätzt. Die einzelnen rechtlichen Auswirkungen aller Arten von Baumängeln ergeben sich aus dem Baurecht.

Um die rechtliche Handhabung von Baumängeln zu erleichtern, ist für Mieter, Mietkäufer oder Eigentümer in der [Anlage F] ein Musterbrief für Baumängel [9] beigefügt.

Das Thema der Folgeschäden, wie im Punkt 2.1.8 erklärt, kann besonders bei ausgebauten Dachgeschossen und bei Wohnungen unterhalb von Flachdächern zu sehr hohen Folgekosten für den Verursacher eines Baumangels führen.

Wenn z. B. eine ausführende Firma die Flachdachkonstruktion oder die Dachkonstruktion über einer Wohnung neu herstellt, einen Baumangel in dem von ihr hergestellten Gewerk verursacht, infolge dieses Baumangels dann später in der darunterliegenden Wohnung Feuchtigkeitsschäden oder Schäden an der Raumausstattung ersichtlich werden, dann hat die ausführende Firma nicht nur den verursachten Baumangel zu beheben, sondern muss auch für alle Folgeschäden an der Raumausstattung aufkommen.

Weitere Folgeschäden sind vorprogrammiert, wenn durch Wassereintritt z. B. Computeranlagen beschädigt werden.

3.1 Vergleich zwischen in Deutschland und in Österreich geltendem Baurecht

Die beiden Baurechte sind einander sehr ähnlich.

3.1.1 Baurecht in Deutschland

Baurecht bezeichnet je nach Zusammenhang: [5]

Die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen betreffen. Dabei wird üblicherweise unterschieden zwischen

privatem Baurecht –

Rechtsnormen des Zivilrechts, die Grundeigentum und Nachbarrecht (§§ 903 ff. BGB), Werkverträge (§§ 631 ff. BGB), die etwa zur Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens geschlossen werden (Architektenvertrag, Bauvertrag mit Bauunternehmern usw.), regeln sowie die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer und

öffentlichem Baurecht –

jene Teile des öffentlichen Rechts, die (auch) Bauvorhaben betreffen. Innerhalb des öffentlichen Baurechts wird nochmals unterschieden zwischen dem

Bauplanungsrecht –

den Normen, die die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln; in Deutschland sind dies im wesentlichen die Vorschriften des Baugesetzbuches, sowie

Bauordnungsrecht –

den Normen, die nähere Vorschriften für einzelne Bauvorhaben regeln wie z. B.

Sicherheits- und Gestaltungsvorschriften.

Die zu erbringenden Leistungen sind in Werkverträgen zwischen den einzelnen Vertragsparteien zu vereinbaren.

[1] (Seite 18, 19, 20)

Werkverträge können nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geschlossen werden.

Der Werkvertrag nach BGB ist in § 631 geregelt

§ 631 Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag

(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Errichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

(2) Gegenstand des Werkvertrages kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.

 Zu Mängeln und deren Beseitigung wird aus dem BGB wie folgt zitiert

§ 633 Sach- und Rechtsmangel

(1) Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,

1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst

2. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt.

(3) Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können.

Wenn das Werk mangelhaft ist, kann der Besteller

 Nacherfüllung verlangen,

 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,

 von dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern,

 Schadenersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Werden Werkverträge nach VOB, Teil B, DIN 1961 Abbildung 26 geschlossen, so gilt bezüglich der Baumängel und der Bauschäden insbesondere folgende

Regelung:

Abbildung 26: VOB Teil B, DIN 1961: 10/2006

§ 13 Mängelansprüche

1. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist die Leistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln,

a) wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst

b) für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann.

Wenn eine der Forderungen wie im § 13 angeführt, nicht erfüllt wird, gilt die Leistung als mangelhaft.

Bezüglich der Mängelbeseitigung gibt es 2 Möglichkeiten:

 Nacherfüllung

 Minderung der Vergütung

Hinnehmbare Mängel:

Auftraggeber und Besteller eines Gebäudes haben grundsätzlich einen Anspruch auf ein vollständig mangelfreies Werk. Dieser Anspruch ist im BGB und in der VOB verankert.

Die ausgeführte Bauleistung wird auch als Ist-Zustand, der vertraglich vereinbarte Zustand als Soll-Zustand bezeichnet.

Die vertragliche Vereinbarung ist ein entscheidender Maßstab für die Beurteilung eines mangelfreien Soll-Zustandes. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie

 die vereinbarte Beschaffenheit hat und

 den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Wenn die ausgeführte Bauleistung ein Merkmal nicht erfüllt, spricht man von einem Mangel.

3.1.2 Baurecht in Österreich

Übersicht über Bauordnungen, Baugesetze und andere wichtige Informationen im Baugebiet.

Hier möchte der Bearbeiter einen kleinen Überblick über die Gesetzeslage in Österreich bzw. in Oberösterreich vermitteln.

Für das Baugebiet Oberösterreich gelten nachfolgende Bauordnungen und Baugesetze: [7]

Österreichische Bauordnung 1994 Oö., geändert am 19.04.2008

Landesgesetz vom 5. Mai 1994 mit dem eine Bauordnung für Oberösterreich erlassen wird (Oö. Bauordnung 1994 – Oö. BauO 1994)

Inhaltsverzeichnis

I. Hauptstück: Allgemeines, § 1 Geltungsbereich und § 2 Begriffsbestimmungen

II. Hauptstück: Bodenordnung

1. Abschnitt: Bauplätze, § 3 Allgemeines bis § 15 Benützung fremder Grundstücke und baulicher Anlagen

2. Abschnitt: Anliegerleistungen, § 16 Grundabtretung bis § 22 Rechtsnatur der Beiträge

III. Hauptstück: § 23 Trinkwasserversorgung

IV. Hauptstück: Baubewilligung, Bauanzeige und Bauausführung

1. Abschnitt: Baubewilligung, Bauanzeige und Ausnahme hievon, § 24 Bewilligungspflichtige Bauvorhaben bis § 45 Neuplanungsgebiete

V. Hauptstück: Bestehende bauliche Anlagen Bauplan, § 46 Nachträgliche Vorschreibungen von Auflagen und Bedingungen bis § 50 Benützung baulicher Anlagen