2 Grundlegendes über PPP-Verfahren im Hochbau

2.1 Definition

2.1.1 Allgemeines

Die Vielzahl möglicher Anwendungsfelder hat eine allgemein gültige Definition von PPP noch nicht entstehen lassen.

Bei normativer wie teleologischer Auslegung gilt allgemein, dass PPP dann vorliegt, wenn öffentliche Hand und Privatwirtschaft in Bezug auf definierte Vorhaben zusammenarbeiten und dabei partnerschaftlich ihre jeweiligen Stärken einsetzen.

PPP kann definiert werden als

„meist langfristig vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft, bei der die erforderlichen Ressourcen (z.B. Know-how, Betriebsmittel, Kapital, Personal etc.) von den Partnern zum gegenseitigen Nutzen in einem gemeinsamen Organisationszusammenhang eingestellt und vorhandene Projektrisiken entsprechend der Risikomanagementkompetenz der Projektpartner optimal verteilt werden“.[4]

2.1.2 PPP im Hochbau (Erscheinungsformen/Vertragsarten)

Seit Aufkommen der Verfahrensart PPP haben sich bis heute im Hochbau fünf mehr oder minder unterschiedliche Vertragsmodelle herausgebildet. Die Vertragsmodelle unterscheiden sich vor allem bei der Regelung der Eigentumsverhältnisse, der Berechnung des Nutzungsentgelts und der Übernahme des Verwertungsrisikos am Ende der Vertragslaufzeit[5].

Die fünf für öffentliche Hochbauten relevanten Vertragsarten sind:

PPP Inhabermodell

PPP Erwerbermodell

PPP Vermietungsmodell

PPP Leasingmodell

PPP Konzessionsmodell

2.1.2.1 PPP Inhabermodell

Beim Inhabermodell bleibt die öffentliche Hand zu jedem Zeitpunkt Besitzer der Immobilie („Inhaber“).

Der Private Partner baut und betreibt das Gebäude auf dem Grundstück der öffentlichen Hand und erhält lediglich ein Nutzungsrecht am Grundstück im Rahmen eines Pachtvertrags.

Er überlässt dem öffentlichen Partner die Nutzung des Gebäudes im Rahmen eines Nutzungsvertrags.

Am Ende der Laufzeit des Pacht- und Nutzungsvertrags fallen alle Rechte vereinbarungsgemäß automatisch der öffentlichen Hand zu.

Dieses Modell ist für Spezialimmobilien - also Immobilien, deren Art und Bauweise speziell auf eine einzige Nutzung zugeschnitten ist, wie z.B. bei Justizvollzugsanstalten oder Schulen - besonders geeignet, da in dieser Konstellation eine Drittnutzung weitgehend ausgeschlossen ist.

2.1.2.2 PPP Erwerbermodell

Beim PPP Erwerbermodell baut und betreibt der private Partner eine Immobilie auf eigenem Grund und überlässt dem öffentlichen Partner das Gebäude im Rahmen eines Mietkaufmodells.

Der Nutzer bezahlt während der Laufzeit der Verträge einen Mietzins.

Am Ende der Vertragslaufzeit kauft der Nutzer die Immobilie zu einem bereits bei Vertragsunterzeichnung fixierten Preis.

Das Erwerbermodell wird insbesondere dann angewendet, wenn der öffentliche Partner selbst über kein geeignetes Grundstück verfügt.

2.1.2.3 PPP Vermietungsmodell

Das PPP Vermietungsmodell entspricht in weiten Zügen einer klassischen Projektentwicklung, die um die Betriebsleistung ergänzt wird.

Der private Partner entwickelt, baut und betreibt ein Gebäude auf eigenem Grundstück.

Mit der öffentlichen Hand wird ein langfristiger Mietvertrag geschlossen, mit üblicherweise 20 bis 30 Jahren Laufzeit.

Am Ende der vertraglich vereinbarten Zeit kann die öffentliche Hand das Gebäude entweder weiter mieten (ggfls. mit neuen Konditionen), aus dem Objekt ausziehen oder es zu aktuellen Marktkonditionen kaufen.

Bei dieser Vertragsvariante trägt der private Partner das Vermarktungsrisiko am Ende der Laufzeit.

2.1.2.4 PPP Leasingmodell

Das Leasingmodell entspricht weitgehend dem Vermietungsmodell.

Ein wesentlicher Unterschied besteht lediglich darin, dass beim Leasingmodell ein Erwerb der Immobilie nach Vertragsende eher die Regel als die Ausnahme darstellt, was hingegen beim Vermietungsmodell umgekehrt ist.

2.1.2.5 PPP Konzessionsmodell

Das Konzessionsmodell unterscheidet sich von den vorgenannten PPP-Vertragsarten grundlegend.

Wesentlicher Unterschied ist die Art der Kalkulation des Nutzungsentgelts.

Während bei den anderen Vertragsmodellen die öffentliche Hand ein Nutzungsentgelt bezahlt, wird beim Konzessionsmodell dem privaten Partner als Gegenleistung für den Bau und den Betrieb der Immobilie kein Entgelt, sondern lediglich eine Konzession zur Erhebung von Gebühren für die Nutzung der Einrichtung direkt beim Endverbraucher gewährt.

Diese Art der PPP-Realisierung eignet sich besonders für Verkehrsinfrastrukturprojekte z.B. Autobahnen und Brücken, da dort eine Gebührenerhebung an Mautstationen möglich ist.

Bei Hochbauprojekten ist ein Konzessionsmodell theoretisch bei Schwimmbädern o.Ä. denkbar. Es ist aber in der Praxis bei Hochbauprojekten faktisch nicht anzutreffen.

2.1.2.6 Charakteristische Grundmerkmale von PPP

Alle PPP-Vertragsformen lassen sich auf den vereinfachten Nenner bringen: „Mieten statt selbst bauen“ oder „Ratenzahlung statt Zahlung eines Kauf-/Baupreises“.

Die genannten Vertragsmodelle unterscheiden sich vor allem im Hinblick auf die Eigentumsfrage an der Immobilie, die Frage des Betreibens und der Art der Rückgabe oder Übertragung am Ende der Vertragslaufzeit.

Allen Erscheinungsformen von PPP ist jedoch ein Merkmal gemein:

Die öffentliche Hand als Nutzer der zu erstellenden Immobilie sucht von Anfang an nach einem „Komplett-Paket“, wobei mindestens Planung, Bauleistung und Betriebsphase von Anfang an unter (rein) wirtschaftlichen Kriterien von einem einzigen Anbieter abgefragt werden.

2.1.3 Überblick über die Entwicklung von PPP in Deutschland

Es findet durch PPP eine Neuordnung der Tätigkeits- und Verantwortungsbereiche statt, die bezogen auf den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie relevant sind.

Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst:

Idee / Entwicklung

Planung

Bau

Finanzierung

Betrieb

Verwertung

2.2 „Wahre Motive“ für PPP als Verfahrensart

2.2.1 „Miete statt Kauf“

(Verschiebung der finanziellen Lasten auf die Zukunft)

Es ist kein Geheimnis, dass im Prinzip auf allen Ebenen der öffentlichen Hand die Kassen leer sind. Städte und Gemeinden, Länder und Bund suchen daher nach Wegen, nicht nur, aber auch im Bereich der zur Aufgabenerfüllung notwendigen Immobilien alternative Finanzierungskonzepte zu finden.

Sie setzen dazu immer öfter auch auf PPP-Verfahren. Dadurch können die Anfangsinvestitionen für die Errichtung der Immobilien vermieden werden; stattdessen werden finanzielle Belastungen auf die Zukunft verschoben.

2.2.2 „Gerade Flure, wenig...