In diesem Kapitel werden die Auswirkungen der Mietpreisbremse und die Bedeutung der Mietspiegel auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt analysiert und vorgestellt.
Anhand von Kapitel 2.1.2 wird ersichtlich, dass die Mietspiegel ein Teil des Vergleichsmietsystems sind. Der Gesetzgeber verfolgt mit der Einführung des Vergleichsmietsystems folgende Ziele:
Schutz des Mieters vor unberechtigten Mieterhöhungen,
Schutz des Mieters vor willkürlichen Kündigungen,
Aufrechterhaltung der Wirtschaftlichkeit der Hausbesitzer durch marktorientierte Mieterhöhungen,
Aufrechterhaltung der Möglichkeit, Einnahmen durch das Vermieten zu erzielen.[52]
Der Mietspiegel dient dabei als Instrument des Systems und ist seit seiner Einführung die mathematisch akkurateste Methode, um die für eine bestimmte Wohnung zu zahlende Miete im Verhältnis zu anderen Mieten zu beurteilen. [53] Demzufolge gibt es in der Bevölkerung eine Vielzahl von Personen und Gruppen, die den Mietspiegel verwenden. In den folgenden zwei Unterkapiteln wird auf die Vorteile und Nutzungsmöglichkeiten der Mietspiegel eingegangen.
Die Mietvertragsparteien profitieren von Nutzungsmöglichkeiten, die sich aus der Existenz der Mietspiegel ergeben:
Es wird eine objektive, einfache, kostengünstige und freiverfügbare Möglichkeit zur Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete angeboten[54].
Die Markttransparenz wird verbessert. Der einzelne Marktteilnehmer kann den Markt überschauen.[55]
Der qualifizierte Mietspiegel bietet auf Grund der spezifischen Anforderungen eine Orientierung zur Marktpreissetzung. Das gilt für Neu- und Wiedervermietungen sowie für Mieterhöhungen.
Der qualifizierte Mietspiegel dient laut §558d BGB als Begründungsmittel vor Gericht.
Streitigkeiten über eine angemessene Höhe der Miete werden seltener vor Gericht ausgetragen. So schildert der Mietexperte Peter Gante:
„Mietspiegel führen in der Regel zu einer Befriedigung im Rechtsverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien und reduzieren somit die Anzahl der Prozesse über die Miethöhe“[56].
Der Mietspiegel dient somit als primäre rechtliche Entscheidungsgrundlage in Streitfällen und kann deshalb auch Probleme außergerichtlich lösen.[57]
Für den Vermieter ergeben sich weitere wirtschaftliche Vorteile:
Potentiellen Vermietern oder Investoren bietet, vor allem der qualifizierte Mietspiegel, eine breite und gesicherte Datenbasis als eine verlässliche Kalkulationsgrundlage für die Wirtschaftlichkeitsberechnung möglicher Investments in den Mietwohnungsmarkt. Daraus resultiert ein rationalerer Einsatz von Finanzmitteln. Somit bietet er den Investoren einen Schutz vor gröberen Fehlinvestitionen im Mietwohnungsbau.
Tatsächliche Vermieter profitieren von der Markttransparenz. Liegt der Mietzins einer Wohnung seines Bestands unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er ein Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage des Mietspiegels ersuchen. Ebenfalls bietet er Vermietern Schutz vor eventuellen Vorwürfen wegen Mietüberhöhungen.[58]
Mieter erzielen ebenfalls einen wirtschaftlichen Vorteil.
Die hohe Informationsdichte zwischen den Vermietern reguliert den Wettbewerb hinsichtlich eines fairen Angebotspreises für die Miete. Auf nicht regulierten Märkten wäre der Angebotspreis voraussichtlich höher. Aus der Regulierung folgen geringere Preisabweichungen für vergleichbaren Wohnraum. Hiervon profitieren die Mieter, da sie durch die regulierten Preise nur einen geringeren Teil ihres verfügbaren Einkommens für Wohnraum ausgeben müssen.
Eine mögliche Mietpreiserhöhung kann bei Bestandsmieten nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Zudem gibt es eine zweite Grenze die den Mieter schützt, die sogenannte Kappungsgrenze. Diese ist in §558 (3) BGB geregelt und legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen darf, bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. Das bedeutet, dass die Mietpreisentwicklung mittelfristig kalkulierbar ist und größere Mietpreissprünge in der Regel ausbleiben.[59]
Unangemessene Mieterhöhungen können bei Berufung auf den Mietspiegel kostengünstig und ohne größeren Aufwand abgewehrt werden. Der Einsatz von Mietspiegeln erspart den Mietern somit die Kosten, die sonst bei der Beschaffung der Daten über die ortsübliche Vergleichsmiete anfallen würden.[60] Grund dafür ist die im §558a BGB geregelte Mitteilungsverpflichtung:
„Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für eine bestimmte Wohnung, deren Miete der Vermieter im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren erhöhen will, so hat der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverfahren auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt“.
Der angemessene Mietpreis ist demnach an die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete geknüpft.
Für Kommunen und Behörden ist der örtliche Mietspiegel ein Anhaltspunkt bei der Errechnung für Sozialhilfen und Wohngeld. Es existiert keine bundeseinheitliche Regelung darüber, wie hoch ein angemessenes Wohngeld für einen Hartz-IV-Empfänger sein darf. Daher findet die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete Beachtung. Je nach Wohnort werden in Deutschland unterschiedliche Staatshilfen gezahlt, welche sich u.a. an den Mietspiegeln orientieren.[61]
In der gerichtlichen Praxis ist die Bedeutung der Mietspiegel hoch. Viele Richter ziehen die Mietspiegel, insbesondere die qualifizierten Mietspiegel, anderen Mitteln zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor.[62] Gemäß §558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Werte dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist seit dem 01.06.2015 in Kraft getreten. Im diesem Kapitel werden die Folgen der Gesetzeseinführungen erläutert.
Die Mietpreisbremse wirkt sich negativ auf die Immobilienrendite aus. Die Miethöhe bei Wiedervermietung ist in ausgewiesenen Gebieten begrenzt, das senkt das Renditepotenzial der Immobilien.[63]
Die Rendite einer Immobilie ist der prozentuale Ertrag der Investition, gerechnet über den Zeitraum eines Jahres. Die folgende Formel beschreibt diesen Zusammenhang.
Formel 2: Renditeformel[64]
Ein Beispiel soll die Berechnung der Rendite verdeutlichen:
Angenommen wird eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000€ und jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 24.000€.
Formel 3: Rendite für eigenes Beispiel[65]
In den vorangegangenen Jahren sind die Immobilien-und Mietpreise in Berlin kontinuierlich gestiegen. Mit der Einführung der Mietpreisbremse sanken die Angebotsmieten. Die Immobilienpreise steigen weiter.[66] Infolgedessen wurde es für Investoren schwieriger Immobilien gewinnbringend zu vermieten.
Abbildung 3 zeigt die Entwicklung der Angebotsmieten und Renditen für Berlin im Jahr 2010 und 2015.
Der Abbildung ist zu entnehmen, dass die Rendite im Jahr 2010 noch bei 5,1% lag. Im ersten Quartal des Jahres 2015 sank diese um 14% auf einen Stand von 4,4%.
Investoren müssen auch zukünftig mit weniger Rendite auf dem Berliner Immobilienmarkt rechnen.
In anderen Großstädten in denen die Mietpreisbremse eingeführt wurde, haben sich die Renditeerwartungen ebenfalls verschlechtert.
Abbildung 4 zeigt die Renditeerwartungen für Städte mit Mietpreisbremse.
Aus der Abbildung wird ersichtlich, dass die Städte Köln und Bonn im Vergleich zu anderen Städten in Nordrhein-Westfalen mit einer Rendite von 8% bzw. 10% unter dem Durchschnittswert liegen. München war aufgrund kontinuierlich steigender Mietpreise eine sichere Investition, jedoch liegt...
