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E-Book

Immobilien-Benchmarking

Ziele, Nutzen, Methoden und Praxis

AutorTilman Reisbeck, Lars Schöne
VerlagSpringer-Verlag
Erscheinungsjahr2007
Seitenanzahl407 Seiten
ISBN9783540296522
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis46,99 EUR

Praxisbezug mit aktuellen Beispielen: Immobilien-Benchmarking ist für das Immobilienmanagement und dessen integrale Betrachtung innerhalb des Immobilienlebenszyklus von entscheidender Bedeutung. Autoren mit umfangreicher Praxiserfahrung beschreiben erforderliche Grundlagen und erläutern alle Elemente des Immobilien-Benchmarking. Sie schließen mit einer kritischen Beurteilung der Möglichkeiten und geben einen Ausblick auf die weitere Entwicklung.



Dr.-Ing. Tilman Reisbeck ist Leiter Strategisches Facilities Management bei der Deutsche Bahn AG. Nach seiner Tätigkeit als wissenschaftlicher Assistent und Projektleiter an der Bergischen Universität Wuppertal promovierte er extern im Fachgebiet Bauwirtschaft im Kontext des öffentlichen Liegenschaftsmanagement. Dr. Reisbeck war mehrere Jahre Senior Berater (KPMG Consulting AG) bei zahlreichen Projekten in der Immobilienwirtschaft im öffentlichen Bereich und der Industrie. Heute ist er Führungskraft in der Gruppenfunktion Corporate Real Estate Management der Deutsche Bahn AG.

Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne ist Direktor der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, einer 100%-Tochter der BayernLB, München. Nach seiner Tätigkeit an der Bergischen Universität Wuppertal promovierte er dort extern im Fachgebiet Bauwirtschaft. Dr. Schöne hat als Berater bei der KPMG komplexe Projekte in der Immobilienwirtschaft geleitet und zeichnet heute für das Geschäftsfeld Immobilien-Consulting der Real I.S. verantwortlich. Er ist weiterhin engagiert in Publikationen und Gremien sowie der Lehre & Forschung. Dr. Schöne ist auch Autor des Fachbuches Real Estate und Facility Management im Springer-Verlag.

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Leseprobe

5 Ablauf des Immobilien-Benchmarkings (S. 120-121)

Martin Behrends

Benchmarking ist ein effizienter Weg, um mit Hilfe eines systematisierten Verfahrens für ausgewählte Prozesse, Produkte, Strategien oder auch Innovationen im internen und/oder externen Vergleich mit Benchmarking-Partnern Transparenz zu schaffen und sowohl die eigenen Stärken als auch die spezifischen Schwächen bzw. Leistungslücken zur jeweiligen .Best-Practice-Lösung. zu identifizieren. Ziel ist es, auf Basis der Projekt-Ergebnisse konkrete Maßnahmen festzulegen, in einem Aktionsplan . hinterlegt mit Prioritäten, Terminen und Kosten . zusammenzufassen, der der eigenen Organisation190 hilft, die aufgedeckten Leistungslücken zu schließen sowie die Best-Practice-Lösungen innerhalb der eigenen Organisation innovativ weiterzuentwickeln.

Am Anfang eines Projektes steht . in der Regel auf der Ebene des mittleren Managements . die Identifikation eines Problems oder, anders ausdrückt, einer Herausforderung in der eigenen Organisation. Im nächsten Schritt ist die Entscheidungsebene davon zu überzeugen, das Benchmarking die geeignete Management- Methode ist, dieses Problem zu lösen und die Organisation voranzubringen. Die Überzeugung der Entscheider ist auch deshalb wichtig, weil im Prozessverlauf auch Schwächen in der Organisation aufgezeigt und dadurch auch vorangegangene Managementfehler aufgedeckt werden können. Insofern sind eine vorbehaltlose Unterstützung der Projektleitung von der Phase der Zieldefinition bis zur Phase der Maßnamendefinition sowie eine anschließende Umsetzung der Erkenntnisse unabdingbar für einen dauerhaften Projekterfolg. Sind die Entscheider überzeugt, kann mit den Vorbereitungen eines Projektes begonnen werden. Hierzu ist es hilfreich, zunächst die nachfolgenden Fragen zu beantworten:

• Welche Art des Benchmarking soll verwendet werden?
• Ist in der Organisation schon Benchmarking-Know-how vorhanden?
• Sollen externe Berater in das Projekt mit einbezogen werden?
• Stehen intern genügend Ressourcen zur Verfügung?
• Welchen Daten liegen bereits vor?

Neben der Unterstützung des Projektes durch die Organisationsleitung sind in der praktischen Umsetzung insbesondere die Kompetenz und Erfahrung der Projektleitung sowie die Motivation und das Engagement der betroffenen Mitarbeiter . von der Erhebung der Daten über deren Auswertung sowie die Erarbeitung und Umsetzung der Maßnahmen . eine sehr wichtige Voraussetzung für den Projekterfolg. Dies lässt sich am Beispiel der Datenerhebung besonders gut veranschaulichen: Die erhobenen Daten werden mit Hilfe von Kennzahlen ausgewertet und bilden damit die Ist-Situation für die betrachtete Aufgabenstellung ab. Sind aber bereits die eingegebenen Daten fehlerhaft, ergibt sich daraus eine falsche Einschätzung der Ist-Situation, was einen fatalen Einfluss auf die definierten Maßnahmen und den ganzen Projekterfolg haben kann. Die wesentlichen Erfolgsfaktoren für ein Benchmarking-Projekt sind im nachfolgenden Kapitel zusammengefasst dargestellt.

5.1 Erfolgsfaktoren

Der Erfolg eines Benchmarking-Projekts hängt im Wesentlichen von den Entscheidungen ab, die im Vorfeld im Rahmen der Projektplanung192 getroffen werden. In dieser Phase können die folgenschwersten Fehler auftreten und damit den Projekterfolg insgesamt nachhaltig gefährden. Die nachfolgenden Punkte sind daher als Erfolgsfaktoren für ein Benchmarking-Projekt frühzeitig zu beachten:

• Bereitschaft zum Wandel und hierarchieübergreifende Projektunterstützung Einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren zur Leistungssteigerung ist der Wille der Organisationsleitung sowie aller am Projekt beteiligten Mitarbeiter zum Wandel und zur Umsetzung der aufgezeigten Maßnahmen. Ist diese Bereitschaft nicht hierarchieübergreifend bei allen Beteiligten vorhanden, sollte sie auf jeden Fall vor Projektbeginn hergestellt werden. Die Durchführung eines Benchmarking-Projektes ist nur dann sinnvoll, wenn die Entscheider hinter dem von dem mittleren Management vorgeschlagenen Projekt sowie dem Projektleiter stehen, die Projektergebnisse akzeptiert werden und die Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen fördern. Dies gilt auch für den Fall, dass eigene Schwächen und Fehler in der Vergangenheit aufgedeckt werden.

Inhaltsverzeichnis
Vorwort5
Inhaltsverzeichnis6
Autorenverzeichnis10
Abkürzungsverzeichnis13
1 Einleitung15
1.1 Problemstellung17
1.2 Praxisbezug21
1.3 Zielsetzung22
1.4 Aufbau26
2.1.1 Definition und Ziele31
2.1.2 Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortungen32
2.1.3 Organisation und Instrumente35
2.2.1 Definition40
2.2.2 Strategisches und operatives40
2.2.3 Lebenszyklusorientiertes Immobiliencontrolling42
2.3.1 Definition45
2.3.2 Historische50
2.3.3 Ziele54
2.3.4 Voraussetzungen56
2.3.5 Arten57
3 Elemente und Bausteine eines Immobilien-Benchmarkings67
3.1 Auswirkungen der Bewirtschaftungskosten auf den Wert einer Immobilie67
3.2 Daten und Informationen68
3.3 Stammdaten69
3.3.1 Organisationsdaten70
3.3.2 Objektdaten72
3.4 Bewegungsdaten78
3.5 Kennzahlen und -systeme als Analysewerkzeuge79
3.5.1 Charakteristika von Kennzahlen81
3.5.2 Anforderungen an Kennzahlen81
3.5.3 Kennzahlenarten82
3.5.4 Arten von Kennzahlensystemen86
3.5.5 Funktionen von Kennzahlensystemen im Nutzungskostencontrolling89
3.6 Kennzahlensysteme aus der Praxis91
3.6.1 DuPont-System91
3.6.2 ZVEI-Kennzahlensystem93
3.6.3 RL-Kennzahlensystem94
3.6.4 Balanced Scorecard (BSC)95
3.6.5 EFQM-Modell99
4 Entwicklung eines Immobilien-Benchmarkings102
4.1 Analyse der Anforderungen an ein Immobilien-Benchmarking102
4.1.1 Nutzer- bzw. Mietersicht104
4.1.2 Eigentümer- bzw. Investorsicht105
4.1.3 Dienstleistersicht107
4.1.4 Eigentümer-Nutzer Konflikt108
4.2 Auswahl der Bezugsgrößen sowie des Kostensystems109
4.2.1 Flächengrößen109
4.2.2 Kostenarten110
4.2.3 Kostensysteme111
4.2.4 Festlegung auf ein Kostensystem116
4.3 Festlegen der Zielkennzahl bzw. des Kennzahlensystems116
4.3.1 Aufspaltung der Zielkennzahl in Detailkennzahlen118
4.3.2 Detailkennzahlen für den Verwaltungsaufwand119
4.3.3 Detailkennzahlen für die Betriebskosten121
4.3.4 Detailkennzahlen für die Instandsetzungskosten126
4.3.5 Detailkennzahlen zur Flächennutzung127
4.4 Verfahren im statistischen129
5 Ablauf des Immobilien-Benchmarkings134
5.1 Erfolgsfaktoren135
5.2 Grundsätzliche Überlegungen137
5.2.1 Verhaltenskodex . Code of Conduct138
5.2.2 Aufwand und Ressourceneinsatz141
5.2.3 Rahmenbedingungen143
5.2.4 Projekt- und Prozessmanagement145
5.2.5 Unterstützung durch148
5.3 Fünf-Phasen-Modell150
5.3.1 Definitionsphase151
5.3.2 Konzeptionsphase156
5.3.3 Datenerfassungsphase163
5.3.4 Analysephase und Maßnahmendefinition165
5.3.5 Umsetzungsphase168
6 Immobilien-Benchmarking im Kontext Kostensenkung - Praxisbeispiele171
6.1 Allgemein171
6.1.1 Atisreal Property Management . Key-Report Office172
6.1.2 CREIS® . Immobilienunternehmen/non property companies175
6.1.3 iSCORE® und WohnCom®-Wohn- und Gewerbeimmobilien178
6.1.4 Jones Lang LaSalle - OSCAR182
6.1.5 Real I.S. AG . Finanzinstitute, Öffentliche Hand und Corporates186
6.1.6 Forschungseinrichtungen/ Verbände189
6.2 Finanzinstitute199
6.2.1 Management Summary199
6.2.2 Einleitung206
6.2.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen207
6.2.4 Projektorganisation und -ablauf208
6.2.6 Potenzialhebung242
6.2.7 Ausblick und Vision243
6.3 Verkehrs- und Logistikunternehmen244
6.3.1 Management Summary244
6.3.2 Einleitung245
6.3.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen261
6.3.4 Projektorganisation und -ablauf262
6.3.5 Ergebnisse275
6.3.6 Potenzialhebung281
6.3.7 Ausblick und Vision285
6.4 Städte, Landkreise und Gemeinden286
6.4.1 Management Summary286
6.4.2 Einleitung290
6.4.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen293
6.4.4 Projektablauf und -organisation294
6.4.5 Ergebnisse299
6.4.6 Potenzialhebung316
7 Renditeoptimierung mit Immobilien-Benchmarking - Praxisbeispiele333
7.1 Wohnungswirtschaft333
7.1.1 Management Summary333
7.1.2 Einleitung334
7.1.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen337
7.1.4 Projektablauf337
7.1.5 Ergebnisse351
7.1.6 Potenzialhebung357
7.1.7 Ausblick und Vision358
7.2 Finanzinstitute359
7.2.1 Management Summary359
7.2.2 Einleitung366
7.2.3 Hintergrund, Ziele und Nutzen367
7.2.4 Projektablauf368
7.2.5 Ergebnisse372
7.2.6 Potenzialhebung391
7.2.7 Ausblick und Vision393
8 Zusammenfassung und Ausblick394
8.1 Zusammenfassung394
8.2 Kritische Beurteilung398
8.3 Trend und Ausblick399
8.4 Vision401
Glossar402
Literaturverzeichnis412

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