3 Abgrenzung der Due-Diligence-Real-Estate

3.1 Allgemeines

Einige Autoren klammern die Quantifizierung der Analyseergebnisse und damit die Frage der Objektbewertung bzw. Kaufpreisfindung aus der Betrachtung bzw. dem Prozess der Due Diligence aus ([10]). Geht man jedoch von der vorstehenden Definition der DDRE aus, so schliesst sich an die Prüfungs- und Analysephase zwingend auch eine Bewertungsphase an, welche die gewonnenen Informationen und Erkenntnisse verknüpft und anschliessend eine Bewertung vornimmt. Diese Phase gehört meiner Ansicht nach untrennbar zur DDRE ([11]).

Selbstverständlich fällt diese Bewertung je nach Bewerter und seinem Standpunkt verschieden aus. Wird der Bewertungsprozess jedoch sauber dokumentiert, kann jeder Dritte die Ueberlegungen nachvollziehen und dabei zu einem ähnlichem oder zu einem völlig verschiedenen Resultat gelangen. Dies hat nichts mit der Qualität der DDRE bzw. der Bewertung zu tun, sondern mit subjektiv verschiedenen Beurteilungen zukünftiger Entwicklungen. Nimmt das DDRE-Team eine Gutachterfunktion wahr, so dient die Bewertung zur Bestimmung eines möglichst objektiven Wertes der geprüften Immobilien.

3.2 Abgrenzung gegenüber der Verkehrswertschätzung

Oberstes Ziel einer DDRE ist es letztlich immer, über den Wert einer oder mehrerer Immobilien Klarheit zu verschaffen. Und wie es im Leben nicht die absolute Wahrheit gibt, so gibt es auch keine DDRE, die nicht ein gewisses Mass an subjektiver Beurteilung beinhalten würde.

Somit kann eine DDRE nie nur auf eine reine Bewertung und/oder Verkehrswertschätzung begrenzt werden, sondern umfasst den gesamten Prozess, während dem die für die Erstellung der Bewertung notwendigen Fakten und Informationen zusammentragen werden. Wie später noch dargestellt wird, verhält es sich eigentlich umgekehrt und die Bewertung bildet lediglich die letzte Phase einer umfassenden DDRE.

Die Verkehrswertschätzung ihrerseits ist wiederum ein unabdingbarer Teil der DDRE, jedoch nicht wichtiger als die übrigen Phasen der DDRE. Sie dient dem jeweiligen Auftraggeber, die aus seiner subjektiven Sicht maximal möglichen Grenzpreise zu bestimmen, dies sowohl als Preisuntergrenze als auch als Preisobergrenze. Ebenso ermöglicht ihm die Verkehrswertschätzung zu beurteilen, wie viel er bezahlen soll/fordern muss, um sich nicht gegenüber einer Alternativinvestition/Devestition schlechter zu stellen ([12]).

Diese Arbeit behandelt die Frage der Bewertungstheorie bewusst nicht. Ebenso wenig soll aus Gründen des Umfangs dieser Arbeit die Frage, welche Bewertungsmethode sinnvollerweise anzuwenden sei, nicht detailiert behandeln werden. Genügen sollen in diesem Zusammenhang einzig folgende zwei Festellungen:

grundsätzlich ist unerheblich, welches Bewertungsverfahren zur Anwendung gelangt, da selbst bei der Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens durch zwei verschiedene Bewerter aufgrund der unterschiedlichen Gewichtung der vielen verschiedenen Parameter diese zu differenzierenden Resultaten gelangen können. In der Praxis ist es durchaus möglich, für das gleiche Objekt Schätzungsberichte mit Differenzen im Endresultat von bis zu 15 % zu erhalten. Und in beiden Bewertungen können keine wirklichen Fehler festgestellt werden;

sowohl normierte als auch nicht normierte Verfahren können zur Anwendung gelangen. Soweit nicht gesetzliche Vorschriften bestehen, vertreten Praktiker die Meinung, dass den nicht normierten Verfahren der Vorzug zu geben sei. Je nach Inhalt des DDRE-Auftrages und der Interessenlage des Auftraggebers sind ein substanzwertorientiertes Verfahren oder ein ertragswertorientiertes Verfahren vorzuziehen.

Bei einer Tätigkeit im Immobilien-Transaktionsmarkt konnte festgestellt werden, dass seit einigen Jahren grossmehrheitlich nur noch dynamische Bewertungsverfahren (DCF-Modelle) zur Anwendung gelangen ([13]). Diese Modelle haben den Vorteil, dass sich der Bewerter systematisch mit den zukünftigen Entwicklungen verschiedener Parameter befassen muss.

Basis jeder Bewertung bleiben die zukunftsorientierten Investitionsrechnungen. Diese Kenntnis hat sich seit längerem nicht verändert, wohl aber die Qualität der den Verfahren zugrunde gelegten Zahlenwerte. Somit kann davon ausgegangen werden, dass das Wichtigste und gleichzeitig Schwierigste bei Bewertungen nach wie vor die Prognose der künftigen wirtschaftlichen und finanziellen Entwicklungen darstellt. Um zu besseren Bewertungen zu gelangen, muss daher das allgemeine wie das objektspezifische Grundlagenmaterial verbessert werden, und hiezu dient die DDRE ([14]).

Und so müsste für jeden Verkäufer auch die Devise gelten, je unzureichender die Informationen, desto schwerwiegender die pauschalen Bewertungsabschläge.

3.3 Abgrenzung gegenüber der Unternehmensbewertung

Die Frage der Abgrenzung gegenüber der Unternehmensbewertung stellt sich bei der DDRE nur, wenn der Gegenstand der Beurteilung nicht das Objekt „Liegenschaft“ oder „Liegenschaften-Portfolio“ als solches ist, sondern die Unternehmung, welche die Liegenschaft als Eigentümer hält. Praktiker reden in diesem Falle von einem „Share Deal“, im Gegensatz zu einem „Asset Deal“, der den gewöhnlichen Objektverkauf bezeichnet. Grundsätzlich sind die Ausführung gemäss vorstehendem Paragraphen jedoch auch auf den Share-Deal analog anwendbar, wobei darauf hinzuweisen ist, dass beim „Share-Deal“ weitere Analysemodule wie Organisation und Cultur zu bearbeiten sind.

3.4 Abgrenzung gegenüber der Investitonsrechnung

Die Hauptaufgabe der Investitionsrechnung besteht darin, rechnerisch fundierte Informationen zur wirtschaftlichen Attraktivität eines Vorhabens zu liefern ([15]). Sie beantwortet die Frage nach der absoluten oder relativen Vorteilhaftigkeit einer Investition. Die Investitionsrechnung kann somit keine DDRE sein, da sie nur monetäre Einflussfaktoren berücksichtigt, aber sie ist ein wichtiger Teilaspekt der DDRE.

Die DDRE liefert Grundlagen und Fakten, welche vom Gutachter bzw. Entscheidungsträger bei seiner Investitionsrechnung und/oder -analyse verwendet werden.

Ein zusätzliches verbindendes Element zwischen DDRE und Immobilien-Investitionsrechnung bildet die regelmässige, institutionalisierte Rückkoppelung. Das Feedback, sowohl aus der DDRE als auch der Investitionsanalyse erlaubt es dem Investor, neue Informationen zu gewinnen bzw. nachzufragen. Somit hängt das eine Instrument vom anderen ab. Somit gilt, je besser und detailliert die DDRE, desto besser die Investitionsrechnung und umgekehrt.

3.5 Abgrenzung gegenüber dem Controlling

Der Begriff „Controlling“ kann mit Steuern, Lenken oder Regeln von Entscheidungsprozessen umschrieben werden ([16]). Als zentrale Aufgabenfelder des Controllings kann einerseits die Koordination und anderseits die Information angesehen werden. Beides ist zwar wichtig für die Investitionsentscheidung bei Immobilien, aber trotzdem ist Controlling nicht Bestandteil der DDRE.

Verfügt der Immobilieninvestor bereits über ein Portfolio und ein aussagekräftiges Controlling, so ist er in der Lage, die Informationen aus der DDRE mit den Kennzahlen seines Portfolio zu vergleichen und entsprechende Schlüsse daraus zu ziehen. Verfügt er noch nicht über dieses Instrument, so befähigt ihn eine DDRE zumindest dazu, nach der Investition die prognostizierten Zahlen mit den effektiv erzielten Zahlen zu vergleichen und, wenn notwendig, entsprechende Korrekturmassnahmen einzuleiten.

Somit kann festgehalten werden, dass das Immobiliencontrolling zwar nicht Bestandteil einer umfassenden DDRE ist, aber gute Vergleichs- und Kontrollmöglichkeiten bietet. Dadurch stellt es zumindest eine Ausgangsbasis bzw. Grundlage für eine DDRE dar. Innerhalb einer Vendor-Due-Diligence können die Erkenntnisse eines professionelles Immobilien-Controlling beste Dienste leisten. Sei dies, um die Vorteilhaftigkeit der Objekte zu unterstreichen oder sei dies zur Vorbereitung der Abwehr zukünftiger, ungerechtfertigter Argumentationen der Gegenpartei.

3.6 Abgrenzung gegenüber der Revision

Eine Gleichstellung der DDRE mit einer Revision wäre falsch, da die Zielsetzungen der beiden Instrumente völlig verschieden sind. Die Revision stellt eine gesetzlich vorgeschriebene Prüfung dar, die durch den Auditor durchgeführt wird und deren Vorgehen mehr oder weniger als normiert bezeichnet werden kann. Der Auditor untersteht der Geheimhaltungspflicht und rapportiert nur an die Auftraggeberin.

Demgegenüber ist die DDRE eine...