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Mietverhältnisse beenden

Schritt für Schritt zur Kündigung - Tipps für Mietersuche und Neuabschluss des Mietvertrages

AutorAndrea Nasemann, Kathrin Gerber
VerlagHaufe Verlag
Erscheinungsjahr2010
Seitenanzahl313 Seiten
ISBN9783448101393
FormatPDF
KopierschutzWasserzeichen/DRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis28,99 EUR
Mit diesem Buch verstehen Sie auch als unerfahrener Vermieter, worauf es bei einer Kündigung ankommt. Sie bekommen Hilfestellungen, um die richtigen Worte zu treffen und die Kündigung sicher abzuwickeln. Sie finden Formulierungen zu Kündigungsgründen, Abmahnungen und Schadensersatzforderungen, Antworten auf häufig auftretende Fragen, Textbausteine für rechtssichere Mietverträge u. v. mInkl. CD-ROM mit Musterbriefen und -formularen, Kündigungsfristenrechner, Mietvertragsmuster etc.

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Leseprobe
13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln (S. 195-196)

13.1 Tod des Mieters

Angenommen, Sie erfahren vom Hausmeister, dass Ihr Mieter plötzlich an Herzversagen gestorben ist. Was dann mit dem Mietverhältnis passiert, hängt ganz von den konkreten Umständen ab. Waren mehrere Personen Mieter der Wohnung, z. B. Eheleute, die den Vertrag beide unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis unverändert mit dem übrig gebliebenen Mieter fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB).

Eintrittsrecht des Ehegatten, Lebenspartner und der Kinder

Ansonsten gibt es ein sogenanntes Eintrittsrecht: So kann der Ehegatte, der den Mietvertrag zwar nicht mit unterschrieben hat, aber mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis nachrücken. Dem eingetragenen Lebenspartner steht dieses Eintrittsrecht ebenfalls zu (§ 563 Abs. 1 BGB). Lebten Kinder mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt, treten sie in der Reihenfolge hinter den Ehegatten, nicht aber hinter dem Lebenspartner zurück (§ 563 Abs. 2 Sätze 1, 2 BGB).

Haben Kinder und Lebenspartner gemeinsam in dem Haushalt gelebt, treten sie gemeinsam in das Mietverhältnis ein. Gibt es weder einen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, können andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter gemeinsam einen Haushalt geführt haben, auch in das Mietverhältnis nachrücken (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ein Eintrittsrecht haben außerdem alle Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen „auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ geführt haben (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB).

All diese Personen werden Mieter, einer besonderen Erklärung bedarf es nicht. Das Mietverhältnis wird dann auch so weitergeführt,wie es zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat.

Tipp

Wer den Mietvertrag übernehmen will, sollte mit Ihnen Kontakt aufnehmen und Ihnen dies mitteilen. Sie können dann eine sogenannte Mietvertragsübernahme mit dem neuen Mieter vereinbaren. Wenn der neue Mieter einverstanden ist, können Sie auch einen neuen Mietvertrag mit ihm abschließen. Das kann für Sie vorteilhaft sein, z. B., wenn der bisherige Vertrag veraltete und unwirksame Klauseln etwa zu den Schönheitsreparaturen enthält. Von der eintretenden Person können Sie unabhängig davon, ob ein neuer Vertrag abgeschlossen wird oder die Person nur in den alten Mietvertrag eintritt, eine Kaution fordern, sofern der verstorbene Mieter keine geleistet hat (§ 563b Abs. 3 BGB).

Personen, die das gesetzliche Eintrittsrecht haben aber nicht in der Wohnung bleiben wollen, können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Spricht ein wichtiger Grund gegen den neuen Mieter, haben Sie unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Das kann etwa dann der Fall sein, wenn Anhaltspunkte vorliegen, dass der neue Mieter den Hausfrieden stören oder die Mietwohnung beschädigen könnte. Dann können Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, also innerhalb von drei Monaten, kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB).
Inhaltsverzeichnis
Das bietet Ihnen die CD- ROM2
Inhalt6
Vorwort10
Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung14
1 Streit mit dem Mieter – die besten Strategien18
1.1 So gehen Sie mit Problemmietern um18
1.2 So schützen Sie sich bei der Vertragsgestaltung22
2 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?24
2.1 Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung24
2.2 Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens27
2.3 Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten31
2.4 Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung36
2.5 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung39
2.6 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung43
3 Die Kündigung diese Formalien müssen Sie beachten46
3.1 Diese Vorgaben müssen Sie einhalten46
3.2 Zugang der Kündigung49
3.3 Eindeutig kündigen53
4 Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter56
4.1 Berechtigtes Interesse ist erforderlich56
4.2 Diese Kündigungsfristen müssen Sie einhalten58
4.3 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters61
4.4 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs65
4.5 Die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung82
4.6 Sonstige Kündigungsgründe90
5 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter92
5.1 Wichtiger Grund92
5.2 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs94
5.3 Unpünktliche Mietzahlungen101
5.4 Störung des Hausfriedens104
5.5 Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritten104
5.6 Sonstiger vertragswidriger Gebrauch106
5.7 Sonstige fristlose Kündigungsgründe108
6 Die Kündigung durch den Mieter112
6.1 Die ordentliche Kündigung durch den Mieter112
6.2 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter112
7 Sonderkündigungsrechte116
7.1 Besondere Kündigungsrechte des Vermieters116
7.2 Besondere Kündigungsrechte des Mieters123
8 Wann wird der Mieter durch die Sozialklausel geschützt?126
8.1 Besondere Härte126
8.2 Wonach die Gerichte entscheiden129
9 Die Umwandlungen von Miet in Eigentumswohnungen132
9.1 Kündigungssperrfristen132
9.2 Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?136
10 Die Mietaufhebungs vereinbarung138
10.1 Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag138
10.2 Was steht im Mietaufhebungsvertrag?139
11 Räumungsklage und Zwangsvollstreckung142
11.1 Wie Sie vor und bei der Räumung taktisch richtig vorgehen142
11.2 Welches Gericht ist in Mietsachen zuständig?146
11.3 Räumungstitel147
11.4 Zwangsräumung150
11.5 So können Sie Ihre Forderungen vom säumigen Mieter eintreiben152
12 Die Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution154
12.1 Wann dürfen Sie die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist betreten?154
12.2 Wie muss die Mietwohnung zurückgegeben werden?157
12.3 Abrechnung über die Betriebskosten160
12.4 Wie Sie das Abnahmeprotokoll richtig erstellen165
12.5 Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten?167
12.6 Was ist zu tun, wenn die Wohnung beschädigt wurde?184
12.7 Wie und in welcher Frist Sie über die Kaution abrechnen186
12.8 Verschlechterungen der Mietsache191
12.9 Durchführung von Schönheitsreparaturen192
12.10 Nachzahlung von Betriebskosten193
12.11 Die Rückzahlung der Kaution194
13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln196
13.1 Tod des Mieters196
13.2 Tod des Vermieters200
13.3 Der Verkauf der Mietwohnung200
13.4 Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag204
13.5 Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten206
13.6 Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis207
14 Erfolgreiche Mietersuche212
14.1 Was Ihnen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vorschreibt212
14.2 Beauftragen Sie einen Makler215
14.3 Welche Auskünfte Sie einholen sollten216
14.4 Welche Fragen dürfen Sie dem Mietinteressenten stellen?220
15 So schließen Sie einen Zeitmietvertrag ab224
15.1 Die neuen abschließenden Befristungsgründe224
15.2 Was passiert, wenn die Mietzeit abgelaufen ist?229
15.3 Staffelmiete und Zeitmietvertrag231
16 Den Mietvertrag wasserdicht abschließen234
16.1 Klarheit schaffen, wer Vertragspartner wird234
16.2 Sicherheiten vereinbaren235
16.3 Vereinbarung einer Staffel oder Indexmiete236
16.4 Wie Sie die Anfangsmiete richtig berechnen239
16.5 Wie Sie die Betriebskosten richtig umlegen239
16.6 Wie Sie das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen241
16.7 Wie Sie Schönheitsreparaturen auf den Mieter verlagern sollten242
16.8 Wie Sie Tierhaltung einschränken oder ausschließen können243
16.9 Welche anderen Pflichten Sie im Mietvertrag dem Mieter auferlegen können243
16.10 Zusicherungen des Vermieters im Mietvertrag245
17 Besonderheiten im gewerblichen Mietverhältnis246
17.1 Kündigung246
17.2 Zeitlich befristete Verträge248
17.3 Miethöhe249
17.4 Schönheitsreparaturen250
17.5 Kaution251
17.6 Exkurs: Garagenmietverhältnis252
Die Autorinnen256
Abkürzungsverzeichnis257
Stichwortverzeichnis258
Anhang266

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