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Wirtschaftlichkeit von Immobilien im Lebenszyklus

Eine programmierte Entscheidungshilfe mit dem Fokus auf konventionelle und PPP-Projekte

AutorTorsten Offergeld
VerlagGabler Verlag
Erscheinungsjahr2010
Seitenanzahl318 Seiten
ISBN9783834963680
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis54,99 EUR
In der Immobilienwirtschaft ist die einheitliche und umfassende Bewertung der Wirtschaftlichkeit von Immobilien notwendig. Torsten Offergeld liefert hierfür ein Entscheidungs- und Steuerungsmodell sowie ein von ihm programmiertes Berechnungstool, das für den privaten und den öffentlichen Bereich gültig ist.

Dr. Torsten Offergeld promovierte am Lehrstuhl für Immobilienmanagement der Bergischen Universität Wuppertal und ist zur Zeit als Projektmanager/Consultant im In- und Ausland tätig.

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Blick ins Buch
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort6
Vorwort8
Inhaltsübersicht10
Inhaltsverzeichnis12
Abbildungsverzeichnis17
Abkürzungsverzeichnis21
1 Anlass, Gegenstand und Zielsetzung26
1.1 Missstände der öffentlichen Gebäudewirtschaft27
1.1.1 Investitionsbedarf, Investitionsstau und Verschuldung28
1.1.2 Status Quo des öffentlichen Gebäudemanagements33
1.2 PPP als neuer Ansatz für die öffentliche Gebäudewirtschaft37
1.3 Zielsetzung und Fokus der vorliegenden Arbeit40
1.4 Literaturrecherche43
1.5 Gang der Untersuchung und Entwicklung46
2 Grundlagen der öffentlichen Leistungsverwaltung und Beschaffung49
2.1 Die Kriterien Effektivität und Effizienz49
2.1.1 Öffentliche Haushalte und ihre Grundlagen51
2.1.2 Die Konzentration auf hoheitliche Aufgaben57
2.1.3 Die strategische und operative Bedeutung der Projektgenesis59
2.2 Grundlagen der Ausschreibung und Vergabe60
2.2.1 Vergabegrundsätze, Auftragsgegenstände und Verfahrensarten61
2.2.2 Vorbereitung und Durchführung des Vergabeverfahrens bei PPP-Projekten75
3 Die neue Beschaffungsund Leistungsvariante PPP80
3.1 Die zentralen PPP-Charakteristika81
3.1.1 Partnerschaft mit der Privatwirtschaft84
3.1.2 Bedarf und Nutzen (Value for Money85
3.1.3 Lebenszyklusbetrachtung87
3.1.4 Risikobetrachtung und Risikoverteilung89
3.1.5 Funktionalbeschreibung, Output-Orientierung und Service Payments90
3.1.6 Variabilität91
3.1.7 Aktivierung privaten Kapitals als Win-Win-Strategie, Nutzerentgelte und sonstige Erlösquellen93
3.1.8 Der Asset-Gedanke94
3.1.9 Begriffliche Abgrenzung95
3.2 Die Bedeutung von PPP für den Hochbau96
3.2.1 Art und Größenordnung in Frage kommender öffentlicher Hochbau-Projekte100
3.2.2 Lernen der öffentlichen Verwaltung und Geschäftsfeldentwicklung bei den Privaten105
3.3 Stand der Forschung und Abgrenzung der Arbeit105
3.3.1 Gutachten „PPP im Hochbau“, BMVBW106
3.3.2 Leitfäden der PPP-Schulstudie, BMVBS108
3.3.3 Leitfäden der Task Force PPP NRW108
3.3.4 Veröffentlichungen weiterer Kompetenzzentren der Länder110
3.3.5 Leistungsbild Interdisziplinäres Projektmanagement für PPP-Hochbauprojekte des AHO/DVP111
3.3.6 Untersuchungen in Großbritannien111
3.3.7 Abgrenzung der Arbeit112
3.4 Die Projektstufen im Lebenszyklus von PPP114
3.4.1 Projektstufe 0 – Projektgenesis117
3.4.2 Projektstufen 1 – Projektvorbereitung und Eignungsüberprüfung – und 2 – Konzeption118
3.4.3 Projektstufe 3 – Ausschreibung und Vergabe119
3.4.4 Projektstufen 4 bis 6 – Planen und Bauen, Bewirtschaften und Verwertung120
4 Entwicklung eines systematisierten Entscheidungsmodells für PPPs im Hochbau (SE3P)122
4.1 Vorgehensweise und Kriterien der Wirtschaftlichkeits-betrachtung124
4.1.1 Entwicklung der Struktur von Wirtschaftlichkeitsberechnungen für PPPs127
4.1.2 Strukturübergreifende thematische Aufbereitung130
4.1.3 Aufbereitung der sequentiellen Themen140
4.1.4 Aufbereitung der lebenszyklusübergreifenden Themen151
4.2 Umsetzung und Dokumentation der Einzelelemente der Berechnung bzw. der Bewertung und deren Interaktion173
4.2.1 Anforderungen und Randbedingungen im Hinblick auf Umfang, Transparenz und Handhabbarkeit174
4.2.2 Allgemeine Projektdaten179
4.2.3 Modul Planung181
4.2.4 Modul Realisierung184
4.2.5 Modul Betrieb187
4.2.6 Modul Erträge193
4.2.7 Modul Verwertung196
4.2.8 Modul Risiken197
4.2.9 Modul Finanzierung203
4.2.10 Modul Steuern209
4.2.11 Modul Schnittstelle nicht monetäre Kriterien212
4.2.12 Auswertung214
5 Validierung des Modells durch Expertenbefragung220
5.1 Auswahl der Experten und Ablauf des Verfahrens220
5.2 Allgemeine Aussagen zu PPP und Wirtschaftlichkeits-untersuchungen222
5.2.1 Charakterisierende Bestandteile von PPP222
5.2.2 Integrale „Soll“-Leistungsbestandteile von PPPs223
5.2.3 Lebenszyklus und Nutzen als generelle Grundlage von Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bei Immobilien225
5.2.4 Überprüfung der Ergebnissensitivität227
5.3 Bestätigung der Thesen zur Modellentwicklung und Umsetzung227
5.3.1 VOFI, DCF-Methode und Diskontierung228
5.3.2 Darstellung der Prognoseungenauigkeit230
5.3.3 Berücksichtigung von Projektleitung und PM231
5.3.4 Vergleichbarkeit verschiedener Eigentumsverhältnisse232
5.3.5 Geschlossene iterative Ermittlung von Kapitalkosten und Steuern233
5.3.6 Methode der Risikoschätzung und -berechnung235
5.3.7 Konsistente standardisierungsfähige Definition von Service Payments (Angebot), Gesamtkosten und PSC/PBC236
5.3.8 Verständlichkeit, Transparenz und Plausibilitätsprüfung237
5.3.9 Einbindung nicht monetärer Kriterien und die Methode der paarweise korrelativen Gewichtungsermittlung238
5.3.10 Entscheidungsempfehlung aus Kostenkorridor und Nutzen239
5.4 Fazit aus den Expertenbefragungen241
6 Nachweis der Anwendbarkeit und Verifizierung der instrumentellen Funktion der SE3P242
6.1 Projekt 1 – Kreishaus Unna243
6.1.1 Projektbeschreibung243
6.1.2 Auswertung der praktischen Anwendung244
6.2 Projekt 2 – Verwaltungsbau des Landes Bayern247
6.2.1 Projektbeschreibung248
6.2.2 Auswertung der praktischen Anwendung248
6.3 Fazit aus den praktischen Anwendungen251
7 Zusammenfassung, Grenzen und Nutzenstiftung255
7.1 Zusammenfassung255
7.2 Grenzen der Gültigkeit und Anwendbarkeit des Modells257
7.3 Stellungnahme zu möglichen Einwänden258
7.4 Nutzenstiftung der Arbeit261
8 Ausblick265
8.1 Controlling von PPPund konventionellen Projekten265
8.2 Ausweitung und Standardisierung der Datenbasis266
8.3 Erweiterbarkeit der SE3P267
8.4 Ansätze für das Gros der konventionellen Projekte268
8.5 Geschäftsfeldanalyse/-entwicklung bei Consulting/Bauunternehmen269
8.6 (Mindest-) Standardisierung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen270
Anhang272
Anhang A272
Anhang B274
Anhang C292
Anhang D313
Glossar314
Literaturverzeichnis319
Monographien319
Artikel, Vorträge, Websites und Dateien328
Regelwerke334

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