Sie sind hier
E-Book

Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz

AutorChristian Hertel, Hervé Edelmann
VerlagSpringer-Verlag
Erscheinungsjahr2007
Seitenanzahl259 Seiten
ISBN9783540297475
FormatPDF
KopierschutzDRM
GerätePC/MAC/eReader/Tablet
Preis49,99 EUR

Die Haftung der Kreditwirtschaft im Zusammenhang mit der Finanzierung steuerinduzierter Immobilien- und Fondsanlagen sorgte in jüngster Vergangenheit für Unruhe. Die Autoren erörtern hier diesbezügliche Rechtsfragen: u.a. Haustürwiderrufsrecht, das verbundene Geschäft, Wirksamkeit von Treuhändervollmachten, Verletzung von Aufklärungspflichten. Sie orientieren sich dabei an der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung. Ihre detaillierte Darstellung enthält eine umfangreiche, nach Instanzen und örtlicher Zuständigkeit gegliederte Rechtsprechungsübersicht. Sie ermöglicht Lesern den Einblick in die Judikatur 'ihrer' Gerichtsbarkeit.

Kaufen Sie hier:

Horizontale Tabs

Leseprobe

D. Vertragsabschluss durch Dritte – Wirksamkeit von Vollmachten im Rahmen sog. Treuhandmodelle (S. 69)

Besonderer Beliebtheit erfreuten sich – vor allem Anfang/Mitte der 90-er Jahre – Anlagemodelle, die sich dadurch auszeichneten, dass der künftige Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Fondsanteils eine dritte Person (Treuhänder) im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages beauftragte und umfangreich bevollmächtigte, sämtliche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Unterhaltung des Anlageobjekts stehende Verträge in seinem Namen abzuschließen. Darunter fiel nicht nur der Abschluss des Immobilienkaufvertrages bzw. – beim Erwerb von Fondsanteilen – des Gesellschaftsbeitrittsvertrages.

Regelmäßig von der Vollmacht umfasst waren auch die Vornahme bzw. der Abschluss nachfolgender Rechtsgeschäfte: Finanzierungsvermittlungsverträge, Darlehensvereinbarungen, Sicherheitenverträge, Verwalterverträge, Miet- und Mietgarantieverträge, Eröffnung, Führung und Auflösung von Konten bei Kreditinstituten. Als Treuhänder fungierten in vielen Fällen juristische Personen, deren Namensbezeichnung auf eine steuerberatende Tätigkeit der Gesellschaft schließen ließ (z.B. „Steuerberatungsgesellschaft XY GmbH").

Während Rechtsprechung und Literatur über die bis dato höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage diskutierten, ob eine Vollmacht, mittels derer ein Verbraucherkreditvertrag abgeschlossen wird, dem Angabenerfordernis des VerbrKrG a.F. genügen muss, rückte durch eine Entscheidung des IX. Zivilsenats des BGH vom 28.09.2000 das bislang in diesem Zusammenhang kaum beachtete und heute – insbesondere aus europäischer Sicht – nicht unumstrittene Rechtsberatungsgesetz (RBerG) aus dem Jahre 1935 in den Mittelpunkt des juristischen Interesses.

Ein Notar wurde wegen einer Amtspflichtverletzung bei einer Beurkundung auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil er das Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages einschließlich Vollmacht wegen eines Verstoßes gegen das RBerG nicht hätte beurkunden dürfen.

I. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Allgemeinen
Nach Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG darf die geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten einschließlich der Rechtsberatung und der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen – ohne Unterschied zwischen haupt- und nebenberuflicher oder entgeltlicher und unentgeltlicher Tätigkeit – nur von Personen betrieben werden, denen dazu von der zuständigen Behörde die Erlaubnis erteilt worden ist.

Von der Erlaubnispflicht werden Tätigkeiten erfasst, die darauf gerichtet und geeignet sind, konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten, dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Verträge von einem Geschäftsbesorger im Namen eines Dritten abgeschlossen werden. Ob der Geschäftsbesorger dabei einen inhaltlichen Gestaltungsspielraum hat oder ob er allgemein verwendete Vertragsformulare benutzt, ist unerheblich.

Im Lichte des Art. 12 GG bedarf es einer sorgfältigen Prüfung, ob eine angebotene Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten oder nur als kaufmännische Hilfeleistung von untergeordneter Bedeutung einzuordnen ist. Über solche einfachen Dienstleistungen gehen nach Ansicht des BGH die Tätigkeiten des Geschäftsbesorgers durch die Vielzahl der abzuschließenden Verträge und des damit verbundenen mannigfaltigen Beratungsbedarfs hinaus.

Nach Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG bedarf es keiner behördlichen Erlaubnis, wenn kaufmännische oder sonstige gewerbliche Unternehmer für ihre Kunden rechtliche Angelegenheiten erledigen, die mit einem Geschäft ihres Gewerbebetriebs in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Dabei muss es sich um eine Hilfs- oder Nebentätigkeit handeln, die sich im Rahmen der eigentlichen Berufsaufgabe vollzieht und deren Zweck dient, ohne dass sie untergeordnet zu sein braucht.

Die Rechtsbesorgung darf jedoch nicht selbständig neben die anderen Berufsaufgaben treten oder gar im Vordergrund stehen. Die Ausnahmeregelung setzt demnach voraus, dass der Unternehmer überhaupt zwei Geschäfte besorgt, und zwar ein zu seiner eigentlichen Berufsaufgabe gehörendes Hauptgeschäft, das keine Rechtsbesorgung darstellt, und ein notwendiges Hilfsgeschäft, das an sich nach Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG erlaubnispflichtig ist.

Inhaltsverzeichnis
Vorwort8
Inhaltsverzeichnis10
Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz17
A. Ausgewählte Fragen aus dem Bereich des Verbraucherdarlehensrechts19
I. Anwendungsbereich19
II. Schriftform20
III. Angaben nach § 492 Abs. 1 S. 5, Abs. 1a BGB21
1. Neuregelung21
2. Nettodarlehensbetrag/Höchstgrenze des Darlehens21
3. Gesamtbetrag der Teilzahlungen21
4. Art und Weise der Rückzahlung23
5. Zinsen und Kosten des Darlehens24
6. Effektiver bzw. anfänglicher effektiver Jahreszins25
7. Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung26
8. Zu bestellende Sicherheiten27
B. Widerruf von Haustürgeschäften29
I. Schwebende Wirksamkeit29
II. Zuständiges Gericht29
III. Unzulässigkeit der Feststellungsklage30
IV. Beweislast30
1. Anscheinsbeweis30
2. Möglichkeit des „einfachen“ Bestreitens31
V. Haustürgeschäft und Gesellschaftsbeitritt31
VI. Haustürgeschäft und Sicherheitenbestellungen32
VII. Haustürgeschäftewiderruf und Vollmacht33
VIII. Haustürgeschäft und Aufhebungsvertrag34
IX. Verhältnis der Vorschriften über Haustürgeschäfte und Verbraucherkreditverträge34
1. Aktuelle Rechtslage34
2. Alte Rechtslage35
X. Maßgeblichkeit des Vertreters37
XI. Situationsbedingte Erfordernisse38
XII. Kausalität39
XIII. Zurechenbarkeit41
1. Frühere Sichtweise41
2. Aktuelle Sichtweise42
XIV. Vorhergehende Bestellung43
XV. Ausschlusstatbestand des § 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG a.F.44
XVI. Ausschlusstatbestände des § 2 Abs. 1 Satz 4 HWiG a.F. sowie des § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.45
1. Die jeweiligen Gesetzesänderungen45
2. Richtlinienkonforme Auslegung des § 2 HWiG a.F.45
3. Verfristung des Widerrufs nach § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.47
XVII. Ausschluss des Widerrufsrechts durch ordnungsgemäße Belehrung49
1. Alte Rechtslage49
2. Aktuelle Rechtslage51
XVIII. Ausschluss des Widerrufsrechts durch Verfristung und Verwirkung53
1. Verfristung53
2. Verwirkung/unzulässige Rechtsausübung54
XIX. Rechtsfolgen des Widerrufs55
1. Widerruf ausschließlich der Beitrittserklärung55
2. Widerruf des Darlehensvertrages56
XX. Empfang des Darlehens61
XXI. Realkreditvertrag gem. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F.62
1. Grundsätzliches62
2. Die Abhängigkeit des Darlehensvertrages von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht63
3. „Übliche Bedingungen“ i.S.v. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F.65
XXII. Realkreditvertrag und § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB66
XXIII. Verbundene Geschäfte gem. § 9 Abs. 1 VerbrKrG a.F.67
XXIV. Verbundgeschäfte nach § 358 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB70
XXV. Grundschuld und Widerruf71
XXVI. Wiedergabe der Rechtsprechungsentwicklung hinsichtlich der Rechtsfolgen eines verbundenen Geschäfts72
C. Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriff75
I. Grundsatz75
II. Ausschluss bei grundpfandrechtlicher Absicherung, Einschränkung bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten75
III. Schaffung des Rückforderungsdurchgriffs77
IV. Fortentwicklung des Rückforderungsdurchgriffsanspruchs78
V. Einschränkung des Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriffsanspruchs80
1. Zu der in den Urteilen vom 25.04.2006 vorgenommenen Einschränkung80
2. Anfechtung des Darlehensvertrags bei Täuschung im Bereich des Erwerbsgeschäfts82
3. Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss82
VI. Notwendigkeit der Kündigung82
VII. Notwendigkeit der Ergreifung von Maßnahmen im Verhältnis zu Dritten83
D. Vertragsabschluss durch Dritte – Wirksamkeit von Vollmachten im Rahmen sog. Treuhandmodelle85
I. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Allgemeinen85
II. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Besonderen87
1. Erlaubnispflicht nach dem RBerG, wenn der Geschäftsführer der Treuhand-GmbH Rechtsanwalt ist87
2. Anwendbarkeit des RBerG bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts88
III. Auswirkungen auf die Vollmacht91
IV. Auswirkungen auf einen Zeichnungsschein92
V. Kreditgewährung als unerlaubte Rechtsbesorgung93
VI. Gutglaubensschutz94
1. Grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 172, 173 BGB95
2. Nachweis der Gutgläubigkeit99
3. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit102
VII. Duldungs- oder Anscheinsvollmacht105
VIII. Genehmigung108
1. Stillschweigende Genehmigung109
2. Ausdrückliche Genehmigung109
3. Genehmigung durch Aufhebungsvereinbarung oder vollständige Darlehensrückzahlung111
4. Bestätigung gem. § 141 BGB111
IX. Treu und Glauben112
X. Prozessvollmacht113
XI. Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung116
XII. Haftung des Geschäftsbesorgers117
E. Haftung der Bank wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten121
I. Haftung der Bank wegen der Verletzung eigener Aufklärungspflichten121
1. Grundsatz121
2. Individuelle Schutzbedürftigkeit des Kreditkunden122
3. Aufklärungspflichten im Einzelfall123
4. Aufklärungspflichten bei institutionalisiertem Zusammenwirken128
5. Aufklärungspflichten wegen nicht erfolgter Widerrufsbelehrung134
6. Beratungsvertrag134
II. Zurechnung des Verhaltens Dritter, insbesondere Finanzdienstleister und Immobilienmakler135
1. Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB135
2. Zurechnung der Pflichtverletzung136
3. Überlassung von Kreditantragsformularen137
4. Wissenszurechnung innerhalb eines Konzerns138
III. Prospekthaftung und Einwendungsdurchgriff138
1. Grundsätze der Prospekthaftung138
2. Einwendungsdurchgriff140
F. Rechtsprechung des II. und XI. Zivilsenats des BGH zur Finanzierung von Immobilienfonds143
I. Allgemeines143
II. Entscheidung des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 27.06.2000144
III. Entscheidung des für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 21.07.200145
IV. Entscheidungen des für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs seit dem 14.06.2004146
1. Kritik des XI. Zivilsenats148
2. Kritik des V. Zivilsenats149
3. Kritik der obergerichtlichen Rechtsprechung149
V. Entscheidungen des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 25.04.2006151
G. Endfällige Darlehen kombiniert mit Tilgungsersatzmitteln153
I. Abgrenzung, Definition und Arten153
II. Darlehenstilgung durch Lebensversicherung mit geringerer Überschussbeteiligung154
1. Darlehensvertrag mit eindeutiger Risikozuweisung154
2. Darlehensvertrag ohne explizite Risikozuweisung155
3. Darlehensvertrag mit unklarer Risikozuweisung156
III. Schadensersatzansprüche158
1. Beratungs- und Aufklärungspflichten im Allgemeinen158
2. Aufklärung über steuerliche Nachteile160
3. Besondere Aufklärungs- und Beratungspflichten bei Tilgungsersatzdarlehen160
4. Umfang des zu ersetzenden Schadens163
5. Fazit164
IV. Gesamtbetragsangabe nach § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 BGB165
1. Tilgungsersatzdarlehen mit festen Konditionen (echte Abschnittsfinanzierung)165
2. Tilgungsersatzdarlehen mit veränderlichen Bedingungen (unechte Abschnittsfinanzierung)165
3. Wie hat eine Angabe des Tilgungsersatzes im Rahmen von § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 BGB zu erfolgen?167
V. Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung gem. § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 6 BGB167
VI. Zinsfestschreibung, Tilgungsersatz und Aufhebungsentgelt168
H. Vorfälligkeitsentschädigung169
I. Definition/Allgemeines169
II. Voraussetzungen170
III. Unverbrauchtes Disagio als unselbständiger Rechnungsposten der Vorfälligkeitsentschädigung170
IV. Berechnungsmethoden171
1. Aktiv-Aktiv-Methode171
2. Aktiv-Passiv-Methode172
3. Vertragsfreiheit173
V. Schuldrechtsreform173
VI. Fehlende Berechtigung, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen173
1. Zumutbarer Austausch von Sicherheiten174
2. Tilgungsersatz durch Lebensversicherung174
3. Anspruch auf Rückführung eines Bauspardarlehens ohne Entrichtung eines Vorfälligkeitsentgelts175
4. Gleichzeitige Aufnahme eines höheren Neukredits175
5. Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ohne Regelung im Aufhebungsvertrag über die vorzeitige Ablösung eines Darlehens175
VII. Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB (früher § 609a BGB a.F.)176
VIII. Vorfälligkeitsentschädigung und (enge) Sicherungszweckerklärung176
IX. Aufhebungsentgelt bei vorausgegangener Grundschuldfreigabe176
J. Verjährung179
I. Allgemeines179
II. Verjährung im Verbraucherdarlehensrecht180
III. Überleitungsvorschriften180
IV. Verjährung von Ansprüchen gegen Bürgen183
V. Verjährung von Rückabwicklungsansprüchen bei Darlehensverträgen nach einem durch eine Haustürsituation ausgelösten Widerruf184
VI. Verjährung von bereicherungsrechtlichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung steuerinduzierter Treuhandmodelle186
VII. Verjährung persönlicher Haftungsübernahmen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Rahmen einer Grundschuldbestellung187
VIII. Verjährung von Ansprüchen auf Abgabe von Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen188
IX. Verjährung und verbundenes Geschäft190
X. Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Verletzung von Aufklärungspflichten191
1. Allgemeines191
2. Kenntnis/grob fahrlässige Unkenntnis192
3. Prospekthaftungsansprüche192
4. Institutionalisiertes Zusammenwirken193
5. Beratungsvertrag193
Rechtsprechungsund Literaturübersicht195
K. Rechtsprechungsübersicht197
I. EuGH-Urteile197
II. Entscheidungen des BVerfG198
III. Neue BGH-Entscheidungen198
IV. Neue obergerichtliche Rechtsprechung215
V. Neue landgerichtliche Entscheidungen247
VI. Neue amtsgerichtliche Entscheidungen261
L. Literatur zur Bankenhaftung bei Immobilienfinanzierungen263

Weitere E-Books zum Thema: Immobilien - Bau - Kapitalanlage

Rating von Einzelhandelsimmobilien

E-Book Rating von Einzelhandelsimmobilien
Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten Format: PDF

Ziel dieses Buches ist es, sämtliche Verfahrensweisen und Maßstäbe zu verdeutlichen, die bei der Beurteilung von Einzelhandelsimmobilien, und damit für eine Investitionsentscheidung, von Bedeutung…

Kapitalanlage mit Immobilien

E-Book Kapitalanlage mit Immobilien
Produkte - Märkte - Strategien Format: PDF

Spezialisten aus den unterschiedlichen Bereichen rund um die Immobilie vermitteln dem Anleger das notwendige Faktenwissen hinsichtlich der Finanzierung, der Bewertung und der Wertentwicklung von…

Von der Kunst finanziell zu überleben

E-Book Von der Kunst finanziell zu überleben
Eine Anleitung in 16 Kapiteln zum sicheren Umgang mit Geld - Aktien - Gold - Immobilien - Fonds - Zinsen - Altersvorsorge - Steuern - Inflation ....... Format: ePUB

Wer Geld anlegen will, wird mit einer noch nie dagewesenen Vielfalt an Möglichkeiten konfrontiert: mit einfachen Anlagen wie Tages- und Festgeldkonten, Anleihen, Aktien, Immobilien und Gold. Aber…

Kapitalanlage mit Immobilien

E-Book Kapitalanlage mit Immobilien
Produkte - Märkte - Strategien Format: PDF

Spezialisten aus den unterschiedlichen Bereichen rund um die Immobilie vermitteln dem Anleger das notwendige Faktenwissen hinsichtlich der Finanzierung, der Bewertung und der Wertentwicklung von…

Weitere Zeitschriften

AUTOCAD & Inventor Magazin

AUTOCAD & Inventor Magazin

FÜHREND - Das AUTOCAD & Inventor Magazin berichtet seinen Lesern seit 30 Jahren ausführlich über die Lösungsvielfalt der SoftwareLösungen des Herstellers Autodesk. Die Produkte gehören zu ...

Card Forum International

Card Forum International

Card Forum International, Magazine for Card Technologies and Applications, is a leading source for information in the field of card-based payment systems, related technologies, and required reading ...

Card-Forum

Card-Forum

Card-Forum ist das marktführende Magazin im Themenbereich der kartengestützten Systeme für Zahlung und Identifikation, Telekommunikation und Kundenbindung sowie der damit verwandten und ...

Gastronomie Report

Gastronomie Report

News & Infos für die Gastronomie: Tipps, Trends und Ideen, Produkte aus aller Welt, Innovative Konzepte, Küchentechnik der Zukunft, Service mit Zusatznutzen und vieles mehr. Frech, offensiv, ...

DER PRAKTIKER

DER PRAKTIKER

Technische Fachzeitschrift aus der Praxis für die Praxis in allen Bereichen des Handwerks und der Industrie. “der praktiker“ ist die Fachzeitschrift für alle Bereiche der fügetechnischen ...

Die Versicherungspraxis

Die Versicherungspraxis

Behandlung versicherungsrelevanter Themen. Erfahren Sie mehr über den DVS. Der DVS Deutscher Versicherungs-Schutzverband e.V, Bonn, ist der Interessenvertreter der versicherungsnehmenden Wirtschaft. ...

Dr. med. Mabuse

Dr. med. Mabuse

Zeitschrift für alle Gesundheitsberufe Seit über 40 Jahren sorgt die Zeitschrift Dr. med. Mabuse für einen anderen Blick auf die Gesundheits- und Sozialpolitik. Das Konzept einer Zeitschrift ...

DSD Der Sicherheitsdienst

DSD Der Sicherheitsdienst

Der "DSD – Der Sicherheitsdienst" ist das Magazin der Sicherheitswirtschaft. Es erscheint viermal jährlich und mit einer Auflage von 11.000 Exemplaren. Der DSD informiert über aktuelle Themen ...