Bild2015 haben Banken in Deutschland Baufinanzierungen in erheblichem Umfang vergeben. Beispiel: Im Monat Oktober reichten Kreditinstitute mehr als 19,8 Mrd. Euro aus. Zum Vergleich: Im Oktober 2013 waren es laut Deutscher Bundesbank 16,7 Mrd. Euro.* Viele Privathaushalte nutzen den Baukredit ihrer Bank – oder inzwischen auch von Versicherungen – für die Realisierung des Eigenheims.

Eignet sich die Finanzierung eigentlich zum Steuern sparen? Letztere Frage wird gerade im Internet häufiger aufgeworfen. Grundsätzlich sind in diesem Zusammenhang zwei Sachverhalte voneinander zu trennen – die Finanzierung zu Wohnzwecken in der Selbstnutzung und dem Baugeld für vermieteten Wohnraum.

Baukredit fürs Eigenheim – wenig Spielraum für Familien

Hinsichtlich der Frage, wie ein Baukredit im Zusammenhang mit dem selbstgenutzten Wohneigentum zu behandeln ist, droht oft eine Enttäuschung. Der Gesetzgeber hat an dieser Stelle nur sehr wenige Voraussetzungen geschaffen, unter denen ein Steuerabzug stattfinden kann. Grundsätzlich dreht es sich bei den Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit immer um die Schuldzinsen – also den Kreditzins.

Dieser ist für selbstgenutztes Wohneigentum nur steuermindernd, wenn sich ein beruflicher Zusammenhang herstellen lässt. Eine denkbare Situation ist der Erwerb einer Zweitwohnung bei weit entfernter Arbeitsstätte (doppelte Haushaltsführung). In diesem Zusammenhang sind übrigens nicht nur die Schuldzinsen absetzbar. Auch Erwerbsnebenkosten, wie

  • Maklercourtage
  • Gutachterkosten
  • Grunderwerbsteuer

machen sich in der Steuererklärung bemerkbar.

Baufinanzierung für Mietimmobilien

Wesentlich mehr Spielraum haben Baufinanzierungskunden, die einen Kredit für Mietimmobilien aufnehmen. Hier steht die Erzielung von Einkünften aus der Vermietung im Mittelpunkt. Damit können die Zinszahlungen für das Baudarlehen komplett über die Steuererklärung geltend gemacht werden.

Es handelt sich hierbei um die sogenannten Werbungskosten. Letztere sind Aufwendungen, welche der Einkommenssicherung bzw. der Einkommenserzielung dienen. Der Vorteil: Der Werbungskostenabzug kommt nicht nur bei vollständiger Vermietung in Betracht. Bewohnt der Vermieter eine Doppelhaushälfte und kassiert für die andere Hälfte einen Mietzins, sind die Schuldzinsen ebenfalls abzugsfähig.

Gerade die Teilvermietung von Wohneigentum beinhaltet allerdings einige Stolperfallen. Beispiel: Ein Haushalt erwirbt ein Doppelhaus. 50 Prozent der Kaufsumme von 250.000 Euro kommen aus Eigenmitteln. Für die aufgenommenen 125.000 Euro werden jedes Jahr 7.500 Euro Schuldzins fällig. Sofern der Kreditnehmer sich den Kredit hat nicht auf ein separates Konto auszahlen lassen, gilt folgende Rechnung:

7.500 Euro / 2 = abzugsfähiger Schuldzins.

Erst wenn die Zinsbelastung für den vermieteten Gebäudeteil aus Sicht des Finanzamts klar erkennbar ist, lassen sich die vollen 7.500 Euro gegenüber der Steuer als Werbungskosten erklären.

Natürlich gilt auch beim Mietobjekt wieder die Tatsache, dass sich Kaufnebenkosten wie:

  • Anwaltshonorare
  • Grunderwerbsteuer oder
  • Maklergebühren

als Nebenkosten auswirken. Aber: Die Aufwendungen sind nicht per se im Jahr der Anschaffung voll abzugsfähig. Es ist hier immer zu klären, inwiefern die Gebühren und Kosten als Abschreibung (AfA) zu aktivieren sind.

Wichtig: Das Thema Abschreibung spielt bei Mietobjekten immer eine wichtige Rolle. Im Regelfall gilt die Faustregel, dass jedes Jahr zwei Prozent der Gebäudekosten abzugsfähig sind. Nicht vergessen werden darf aber die Tatsache, dass Grundstücke keiner Wertminderung unterliegen. Vom Kaufpreis ist der Grundstückwert also im Vorfeld abzuziehen.

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*Deutsche Bundesbank Zinsstatistik