Immer wieder kommen es zwischen den Parteien eines Mietvertrages zu Streit über Voraussetzungen und Grenzen einer Renovierungspflicht des Mieters von Wohn- oder Geschäftsräumen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei geht es regelmäßig darum, ob der Mieter bei seinem Auszug die sogenannten Schönheitsreparaturen durchführen muss. In vielen Fällen beruht der Streit darauf, dass im Mietvertrag unwirksame oder zumindest unklare Klauseln enthalten sind, die in Abweichung von der Gesetzeslage die Renovierungspflicht dem Mieter auferlegen.
Schönheitsreparaturen – Begriff und Umfang
Da im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht definiert ist, was unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fällt, greift die Rechtsprechung auf die Definition aus § 28 Abs 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BVO) zurück, obwohl diese unmittelbar nur für sozialgebundenen Wohnraum gilt. Danach fallen unter „Schönheitsreparaturen“ das Tapezieren, das Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden und Heizkörpern, der Innentüren und der Innenseiten von Fenstern und Außentüren. Dazu gehören auch Nebenarbeiten wie das Entfernen von Dübeln und anderen Befestigungsmitteln sowie die Beseitigung der dabei entstehenden Löcher. Dagegen gehört das Abschleifen und Neuversiegeln von Parkett- und Dielenböden nicht zu den Schönheitsreparaturen. Solche Arbeiten sind Instandhaltungsarbeiten, die der Vermieter auf eigene Rechnung zu erbringen hat.
Die Gesetzeslage
Wenn keine vertraglichen Regelungen zwischen Vermieter und Mieter existieren, gilt die Gesetzeslage. Danach sind Schönheitsreparaturen als Instandhaltungsarbeiten gemäß § 535 Abs. 1, 538 BGB vom Vermieter bzw. auf dessen Veranlassung und auf seine Kosten zu erbringen.
Vertragliche Regelungen
Da das Mietrecht des BGB allerdings weitgehend abdingbar ist, können Mieter und Vermieter im Rahmen von Individualabreden oder in – meist in formularmäßigen Mietverträgen enthaltenen – Allgemeinen Geschäftsbedingungen von der Gesetzeslage abweichende Regelungen treffen. Solche Vereinbarungen sehen in der Regel vor, dass der Mieter spätestens bei seinem Auszug die Schönheitsreparaturen vornehmen muss.
Die gerichtliche Inhaltskontrolle von Schönheitsreparatur-Klauseln
Während Individualvereinbarungen über die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bis an die Grenze der Sittenwidrigkeit bzw. des Wuchers (§ 138 BGB) zulässig sind, sind viele in Mietverträgen enthaltene Formularklauseln unwirksam. Die Rechtsprechung unterzieht solche Klauseln der Inhaltskontrolle gemäß §§ 306 ff. BGB sodass viele einschlägige Klauseln als gegen die wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstoßend unwirksam sind (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder eine Vertragspartei (meist den Mieter) unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 BGB) und sich daher ebenfalls als unwirksam erweisen. Da der Bundesgerichtshof auch eine „geltungserhaltende Reduktion“ solcher Klauseln und damit eine Aufrechterhaltung solcher Bestimmungen im zulässigen Rahmen ablehnt, ist der Mieter an derartige Regelungen nicht gebunden und kann daher auch nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder zur Tragung von Kosten für vermieterseitige „Ersatzvornahmen“ verpflichtet werden.
Beispiele unwirksamer Mietvertragsklauseln
Als unwirksam erwiesen haben sich solche Mietvertragsklauseln, in denen dem Mieter starre, vom Zustand der Mieträume unabhängige Renovierungsfristen auferlegt werden. Regelungen, in denen Formulierungen wie „etwa“ oder „in der Regel“ vorkommen, können der Unklarheitenregel (§ 305c Abs. 2 BGB) unterliegen. Unwirksam sind auch Farbwahlklauseln und Regelungen mit Abgeltungs- oder Handwerkerklauseln.
Petra Lehnert
Im Sandfeld 11b
41334 Nettetal